ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Chvalkovice, č.p. 115, rod.dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 171), pozemku p.č. 647/3 - zahrada a pozemku p.č. 647/4 - zahrada, vše v k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský ú ad P erov Komenského 3Ř P erov IČ: DIČ: CZ řŘ0 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro pot ebu exekučního ízení č.j. 103 Ex 19025/15-22 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, P erov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 5 stran p íloh. V Praze, dne 10.ř.2015

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 10.Ř.2015 vydané Exekutorským ú adem P erov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 19025/15-22, byl p ibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Chvalkovice, č.p. 115, rod.dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 171), pozemku p.č. 647/3 - zahrada a pozemku p.č. 647/4 - zahrada, vše v k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich p íslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvo í p íslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V p ípadě, že nejsou žádné movité věci, které by tvo ily p íslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V p ípadě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjád ení o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nep ihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje p edpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční ád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1řř7 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího p edpisu ke dni 2Ř.Ř.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1řř7 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 1řř/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny p ípadné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako p íslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí byly provedeny dne 2Ř.Ř.2015 za p ítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka. Povinný se p es písemnou výzvu místního šet ení nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka p edmětu ocenění. Pro pot eby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zamě ení nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnit ního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly z části sděleny sousedem. Některé prvky zejména vnit ního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro pot eby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stá í a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. stránka č. 3

4 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 57, pro k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov, vyhotovený objednavatelem dne 5.Ř.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov, vyhotovená objednavatelem dne 10.Ř.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace Grafická část povodňového plánu České republiky, uve ejněná na zpracována Ministerstvem životního prost edí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém p i místním šet ení. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uve ejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šet ení nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku p edložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl p edmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého ú adu zeměmě ičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Chvalkovice Katastrální území: Chvalkovice (655171) List vlastnictví číslo: 57 Vlastník: Kocian Pavel Husova 165/5, Staré Brno, Brno stránka č. 4

5 5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o p ízemní, zděný, nepodsklepený (nebylo možno p esně fyzicky zamě it) rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou st echou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Chvalkovice, v adové zástavbě jako adový krajní. P edmět ocenění se nachází na adrese: Chvalkovice 115, 6Ř3 41 Chvalkovice. Parkování je možné ve vlastním průjezdu. Pozemky leží v rovinném terénu, tvo í jednotný funkční celek a jsou p ístupné po ve ejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 64ř/1 - ostatní plocha a dále p es pozemek p.č ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Chvalkovice, č. p. 61, 6Ř341 Chvalkovice. Dle sdělení účastníka místního šet ení, v obci Chvalkovice je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení. Vnit ní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť p es písemnou výzvu nebyl povinným p edmět ocenění zp ístupněn. Původní stá í objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šet ení a dle odborného odhadu zpracovatele p es 70 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnit ní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - p ípojky IS Z důvodu neumožnění prohlídky předmětu ocenění nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a identifikovat vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvo ily p íslušenství k p edmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny p i místním šet ení zpracovatele. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p ) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5

6 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (nap. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (nap. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 P evažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prost edí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. P íjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,03 dostupnost centra obce Ř Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku ř Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 stránka č. 6

7 Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p Podlaží: I.NP Zastavěná plocha: ř,5ř Ř,35 = 7ř,řř m 2 Podlažnost: 7ř,řř / 7ř,řř = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba ř,5ř Ř,35 3,71 = 2ř6,77 m 3 Zast ešení ř,5ř Ř,35 4,00 0,50 = 15ř,řř m 3 Obestavěný prostor celkem: = 456,76 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené Ř,20 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,ř0 % Standardní 4. St echa vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony 3,40 % Standardní 6. Klempí ské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,ř0 % Standardní 7. Vnit ní omítky vápenné hladké 5,Ř0 % Standardní Ř. Fasádní omítky vápenné hladké 2,Ř0 % Standardní ř. Vnější obklady eternitové 0,50 % Standardní 10. Vnit ní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dve e 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 1Ř. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 1ř. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,ř0 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní stránka č. 7

8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 24. Vnit ní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Chvalkovice Počet obyvatel: 262 Základní cena (ZC): 1 ř01, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: p íloha č. 24, tabulka č. 2 Pro pot eby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl odhadnut zpracovatelem na základě místního šet ení. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům adový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na ve ejné sítě III. P ípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (p ípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Úst ední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. p íslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 Ř Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 ř Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvo ící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 p íslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad Ř00 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,Ř5 * (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1ř45 Stá í stavby (y): 70 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,552 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 04ř,35 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 456, ř,35 1,000 1,010 = ,12 Kč Rodinný dům č.p. 115 zjištěná cena: ,12 Kč stránka č. Ř

9 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Chvalkovice Název okresu: Vyškov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodá sko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní p ípady 0,Ř0 4 Technická infrastruktura v obci II. Elekt ina, vodovod a kanalizace, nebo 0,Ř5 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,ř0 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,Ř5 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 1 300, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 202,88 Kč/m 2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = m 2 Redukční koeficient: R = ( ,Ř vp) vp = 0,952 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,010 stránka č. ř

10 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I R = 1ř5,0732 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 171 Zastavěná plocha a nádvo í ř50 1Ř5 31ř,54 647/3 Zahrada ,13 647/4 Zahrada 4Ř ř 363,51 Součet: ,1Ř Pozemky zjištěná cena: ,18 Kč 3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním p ípadě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes adu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dob e sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelá ích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až p i vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí p i adjustaci p ípadný rozdíl p imě eně uplatnit, p ičemž v úvahu p ichází pouze snížení ceny vzorku. P i výběru vzorků pro porovnání je pot eba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné p edevším v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, p edměstí, město, centrum, region, p íhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zamě ení apod.), - velikosti ve vazbě na p imě enost pot eb co do rozsahu využití účastníky trhu (nap. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k p edstavám jednotlivých účastníků trhu (nap. pod adné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - adové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p edstavám nabízejících (nap íklad 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) stránka č. 10

11 1) RD Nemotice, okres Vyškov adový rodinný dům o celkové ploše 50Ř m 2 v Nemoticích.Dům je cihlový, se sedlovou st echou. Dispozice: 1. NP kuchyň, obývací pokoj, komora, koupelna a WC 2. NP - pokoj K domu náleží i sousední dům, který je v současné době využíván jako dílna. P ed domem jsou 2 místa pro zbudování garáží. V místě je dobrá občanská vybavenost potraviny, restaurace, pošta, kostel. Dopravní do Bučovic, Vyškova a Brna je dobrá. Dopravní spojení je jak autobusové, tak i vlakové. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD Nesovice, okres Vyškov Rodinný dům o velikosti 2+1 Nesovicích - Letošově. Dům je v původním stavu, cihlový, samostatně stojící, s garáží, která na dům navazuje. Dům je suchý, určen k rekonstrukci. Celková plocha pozemku je 207 m 2. Dům je bez zahrady, k posezení či pěstování zeleniny je možně využít menší p edzahrádku p ed domem. Za domem je menší zast ešený dvorek. Dispozice: za vchodovými dve mi je chodba, vpravo za dve mi je pokoj, vlevo je průchozí kuchyně a za ní další pokoj. Z chodby lze vejít i do koupelny a WC a do sklepních prostor. Podkroví je možné využít na další místnosti, stejně tak jako prostor nad garáží. Vytápění a oh ev teplé vody je ešeno plynovým kotlem. Dům je napojen na vodovodní ád (p ípojka ve sklepě) i kanalizaci (septik s p epadem), v současnosti je do koupelny a WC natažena voda ze studny, elekt ina 230/3Ř0. Vzhledem ke klidnému místu a blízkosti lesů je dům vhodný pro trvalé bydlení nebo také k rekreaci. Nabídková CENA: 5ř0 000,- Kč 3) RD Brankovice, okres Vyškov Rodinný dům 2+1 v Brankovicích, okres Vyškov, který by mohl sloužit jako chalupa k rekreaci.jedná se o adový, p ízemní dům s vjezdem, dvorem a malou zahrádkou. Nachází se na klidné vedlejší ulici. Celková plocha pozemku činí 255 m 2, zastavěná plocha včetně vjezdu (dílny) a verandy je 157 m 2, dvůr s malou zahrádkou řř m2. Dům prošel v posledních dvou letech částečnou rekonstrukcí: nové topení - kotel na tuhá paliva, nové radiátory, rozvody v mědi, nová elekt ina v mědi 220V, nová p ípojka vody ( studená i teplá, nový elektrický bojler) a kanalizace, nová koupelna se sprchovým koutem a WC, nové podlahy v kuchyni a pokoji (izolace + beton). P ípojka plynu p ed domem. Dispozice domu: chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna s WC, komora, veranda, vjezd -průjezd. Dům není podsklepen, k dispozici kopaný sklep ve stráni. Parkování možné ve vjezdu ( až pro 2 auta ) nebo p ed domem. Za domem dvůr a malá zahrádka. Nabídková CENA: 5ř0 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prost ednictvím se porovnávání provádí. Ve většině p ípadů jsou známé ceny vzorků vyjád eny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším ešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a p ípadné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspo ádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. stránka č. 11

12 Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich p edpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a p irážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné p izpůsobování cen, jejich vyrovnávání, se izování či vylaďování, proto v odborné literatu e je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících p edpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastním průjezdu - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - dobrá docházková vzdálenost do centra obce Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - v obci není hloubková kanalizace - zanedbaná údržba objektu - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Nemotice, okres Vyškov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,ř5 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,7ř Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 12

13 RD Nesovice, okres Vyškov Výchozí cena (VC): 5ř0 000, Kč Množství (M): 1,00 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,ř0 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 5ř5 ř5ř,60 Kč Váha (V): 1,0 RD Brankovice, okres Vyškov Výchozí cena (VC): 5ř0 000, Kč Množství (M): 1,00 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,ř0 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 5ř5 ř5ř,60 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: ,7ř Kč , Kč 5ř5 ř5ř,60 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč stránka č. 13

14 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnit oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. P i tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je p itom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s p edpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnit ní vlivy, tj. nap. technický stav, fyzické opot ebení, morální opot ebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prost edí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze p edmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů 4Ř4 0ř0, Kč Cena pozemků , Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Movité věci 0, Kč Práva (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou K zástavním právům znalec nep ihlíží. 0, Kč Závady (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou 0, Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. stránka č. 14

15 Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí , Kč Cena slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ond ej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová Ing. Tomáš Vingrálek V Praze, dne 10.ř.2015 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 15

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1ř67., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1ř67 Sb., pod č.j.: 264/200Ř-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spot ební elektroniky, výpočetní a kancelá ské techniky, nábytku, vybavení a za ízení domácnosti, oceňování strojů a za ízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod po. č /2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, P erov info@posudek.com stránka č. 16

17 E. SEZNAM P ÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 17

18