ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 2084/2016 Ocenění nemovitých věcí: bytová jednotka č. 958/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 5654, vymezená v budově čp. 958, č.p. 959 a č.p. 960, zapsané na LV č. 2726, stojící na pozemku st.parc.č. 856/1, st.parc.č. 856/2 a st.parc.č. 856/3, zapsané na LV č. 2726, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 630/15845 na společných částech bytového domu č.p. 958, č.p. 959 a č.p. 960 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 630/15845 na pozemku st.parc.č. 856/1 o výměře 170m2, st.parc.č. 856/2 o výměře 160m2 a st.parc.č. 856/3 o výměře 170m2, vše zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2726, vše v k.ú. Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: ins. správce dlužníka: Žibková Zuzana Ing. Miroslav Krejčí K Cementárně 1427/1a Praha 5 Účel posudku: Pro insolvenční řízení KSPL 51 INS / 2015 Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: bytová jednotka č. 958/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 5654, vymezená v budově čp. 958, č.p. 959 a č.p. 960, zapsané na LV č. 2726, stojící na pozemku st.parc.č. 856/1, st.parc.č. 856/2 a st.parc.č. 856/3, zapsané na LV č. 2726, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 630/15845 na společných částech bytového domu č.p. 958, č.p. 959 a č.p. 960 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 630/15845 na pozemku st.parc.č. 856/1 o výměře 170m2, st.parc.č. 856/2 o výměře 160m2 a st.parc.č. 856/3 o výměře 170m2, vše zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2726, vše v k.ú. Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Ostrov nad Ohří ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Ostrov nad Ohří ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení KSPL 51 INS / 2015 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 5654 ze dne pro k.ú. Ostrov nad Ohří Žibková Zuzana, č. p. 12, Boží Dar Adresa: Myslbekova 958 Název katastrálního území: Ostrov nad Ohří Název obce: Ostrov Název okresu: Karlovy Vary List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva (Na předmětu ocenění váznou dle LV 5654 pro k.ú. Ostrov nad Ohří) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Žibková Zuzana Zahájení exekuce - Žibková Zuzana Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 4

5 Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v centrální části města Ostrov, při místní komunikaci ul. Myslbekova č.p. 958 (parc.č. 224/39, ve vlastnictví Město Ostrov, Jáchymovská 1, Ostrov). Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy, severně od bytového domu se nachází základní škola, okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se zatravněnou plochou s možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení, vstup do bytového domu je ze severní strany, je podsklepený (zvýšený suterén) a má čtyři nadzemní podlaží, valbový krov a volnou půdu. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání přibližně před 60 lety. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je zděný, po částečné revitalizaci. V suterénu jsou společné prostory, sklepy, v nadzemních podlažích jsou pak bytové jednotky. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné, stropy železobetonové, krov dřevěný, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schodiště betonové teraco, vytápění a ohřev vody dálkově, kanalizace, vodovod, plyn a elektroinstalace standardní, bez výtahu. Ostrov je součástí okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Ostrov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Ostrov se rozkládá asi jedenáct kilometrů severovýchodně od Karlových Varů. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města je asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 11 km od německých hranic. Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 4. nadzemním podlaží (3. patro, poslední) bytového domu. Plocha bytu činí 58,60 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. Výměry bytu: předsíň do L (7,30m2, PVC), z předsíně vpravo koupelna (2,70m2, sprchový kout, umyvadlo), WC (1,10m2, okno na sever), z předsíně rovně kuchyně (10,00m2, část kuch. linky, sporák, okno na sever), z kuchyně spíž (1,00m2, okno na sever), z kuchyně a předsíně vlevo pokoj (20,00m2, parkety, okno na jih) průchozí do pokoje (16,5m2, parkety, okno na jih). Z předsíně a pokoje jsou přístupné dva balkóny dle přeměření 0,8m2 a 1,8m2. K bytu náleží dva sklepy v suterénu domu o velikosti 3,4m2 a 1,00m2. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna a dveře na balkóny původní dřevěná. V bytě byla již dříve započata rekonstrukce koupelny a kuchyně, která není dokončena, (v kuchyni chybí část kuch. linky, dřez, v koupelně nedokončené obklady a ker. dlažba), jinak je byt v původním stavu, neudržovaný, delší dobu neobydlený, v bytě je ponecháno větší množství nepotřebných věcí, výskyt holubů a holubího trusu. Pozemky St. parc.č. 856/1 o výměře 170m2, st.parc.č. 856/2 o výměře 160m2 a st.parc.č. 856/3 o výměře 170m2, vše zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny bytovým domem čp. 958, č.p. 959 a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném domě po částečné revitalizaci. Bytová jednotka je převážně v původním neudržovaném stavu, je delší dobu neobydlená, v bytě výskyt holubů. Byt je vhodný k celkové rekonstrukci. 5

6 3.2. Výpočet Porovnání 1) Hlavní třída, Ostrov ,- Kč Kupní cena byt o výměře cca 56m2, včetně spoluvlastnického podílu 614/21600, v I. nadzemním podlaží, na ulici Hlavní třída. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v roce V roce 2000 byla provedena výměna stoupacího vedení. V roce 2005 byla provedena výměna střešní krytiny včetně žlabů a svodů. V roce 2008 byl proveden kontaktní fasádní zateplovací systém objektu. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění jednotky je ústřední s dálkovým zdrojem. V průběhu životnosti byla provedena výměna původních oken za nová okna plastová zdvojená. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jako průměrná. Prodej 09/ ) Severní ul., Ostrov ,- Kč Nabídková cena Prodej bytové jednotky v osobním vlastnictví o celkové ploše 56,1 m² v Ostrově ul. Severní. Panelový dům má nové zateplení a plastová okna. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci - plastová okna, dlažba na chodbě, samostatné WC, zánovní kuchyňská linka, jádro částečně vyzděné a částečně sádrokartonové, nové rozvody elektrické energie jsou udělány v kuchyni a plovoucí podlaha v obývacím pokoji. K bytu patří sklepní kóje. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost (školy, školky, Tesco atd...). Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně poplatků. ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová. Stav objektu: Dobrý. Vlastnictví: Osobní. Podlaží: 4. podlaží z celkem 5. Užitná plocha: 56 m 2. Plocha podlahová: 56 m 2. Sklep: ano. Topení: Ústřední dálkové. Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize. Výtah: ne 3) U Nemocnice, Ostrov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji pěkný prostorný byt 2+1 s výměrou 65 m2, který je ve 3. patře cihlového domu v Ostrově v ul. U Nemocnice. Byt se nachází v klidné části města s krásnými výhledy na Krušné hory. Skládá se z předsíně, prostorného obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, koupelny, WC s oknem a malé komory. K bytu náleží 2 zděné sklepy (3 a 2 m2). Útulný byt je po částečné rekonstrukci - nová kuchyňská linka, plastová okna, koupelna s vanou, samostatné WC s oknem, v pokojích je plovoucí podlaha, v ostatních místnostech keramická dlažba. Byt je ve 3. patře zatepleného domu, vytápění je dálkové, včetně ohřevu vody. V okolí najdete veškerou občanskou vybavenost. Parkování je přímo u domu. Zakázka č Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize. ID zakázky: Aktualizace: Stav: Rezervováno. Stavba: Cihlová. Stav objektu: Velmi dobrý. Vlastnictví: Osobní. Umístění objektu: Klidná část obce. Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního. Užitná plocha: 60 m 2. Sklep: 5 m 2. Voda: Dálkový vodovod. Odpad: Veřejná kanalizace. Elektřina: 230V. Doprava: Vlak, MHD, Autobus. 4) Ostrov ,- Kč Nabídková cena Nabízíme Vám byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1. Jedná se o vnitřní byt, který se nachází v přízemí panelového domu. Snadný přístup je možný též zadním vchodem bez použití schodiště. Dům je zateplený, má novou fasádu a nachází se v klidné části města v blízkosti mateřské a základní školy. V bytě jsou vyměněná plastová okna, osazena kuchyňská dřevěná linka, jinak je v původním udržovaném stavu. Skládá se z předsíně, sociálního zařízení, kuchyně a dvou pokojů. V pokojích jsou dřevěné parkety, v kuchyni je PVC krytina a na chodbě je plovoucí podlaha, na sociálním zařízení je dlažba. Celková plocha podlahová plocha bytu činí 58,4 m2. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu domu.celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: 1 414,5 Kč měsíčně Aktualizace: ID: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží Užitná 6

7 plocha: 56 m 2 Sklep: Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Hlavní třída, Ostrov 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1, Severní ul., Ostrov 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 0, U Nemocnice, Ostrov 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 0, Ostrov 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 0, minimum 8360 maximum průměr 9434 užitná plocha m2 58,6 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: pětsetpadesát tisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: pětsetpadesát tisíc Kč Silné stránky Slabé stránky umístění bytu ve 4. NP v bytovém domě bez výtahu, neudržovaný byt vhodný k rekonstrukci, výskyt holubů Z transakční historie, analýzy transakcí a vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými jednotkami je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z vlastní databáze a inzertní nabídky pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitých věcech je v lokalitě malá, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: pětsetpadesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2084/2016 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vchod do domu vstup do bytu schéma bytu 10

11 předsíň koupelna WC kuchyně spíž 11

12 pokoje pohled z balkónu přístupného z pokoje balkón z předsíně pohled severní pohled severovýchodní pohled jihovýchodní pohled jižní 12

13 katastrální mapa 13