ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1933/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 48/1, zapsaná na listu vlastnictví č. 179, k.ú. Chrančovice, vymezená v budově č.p. 48, zapsané na LV č. 178, stojící na st. parc. č. 23/2 o výměře 192 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaná na LV č. 178, k.ú. Crančovice. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7975/31900 na společných částech bytového domu č.p. 48, zapsaného na LV č. 178 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7975/31900 na st.parc. č. 23/2, zapsané na LV č. 178 o výměře 192m2, zastavěná plocha a nádvoří. To vše v k.ú. Chrančovice, obec Všeruby, okres Plzeň-sever, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever. Objednatel posudku: ins. správce dlužníků: Štefan Toráč Mgr. Radan Melka Trojanova Praha 2 Účel posudku: Pro insolvenční řízení KSPL 27 INS 970 / 2012 Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je: Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 48/1, zapsaná na listu vlastnictví č. 179, k.ú. Chrančovice, vymezená v budově č.p. 48, zapsané na LV č. 178, stojící na st. parc. č. 23/2 o výměře 192 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaná na LV č. 178, k.ú. Chrančovice. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7975/31900 na společných částech bytového domu č.p. 48, zapsaného na LV č. 178 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7975/31900 na st.parc. č. 23/2, zapsané na LV č. 178 o výměře 192m2, zastavěná plocha a nádvoří. To vše v k.ú. Chrančovice, obec Všeruby, okres Plzeň-sever, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 179 pro k.ú. Chrančovice ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č. 178 pro k.ú. Chrančovice ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Chrančovice ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Chrančovice ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Insolvenční řízení KSPL 27 INS 970 / 2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 179 ze dne pro k.ú. Chrančovice SJM Toráč Štefan a Toráčová Milota, Chrančovice 48, Všeruby Adresa: Chrančovice č.p. 48 Název katastrálního území: Chrančovice Název obce: Všeruby Název okresu: Plzeň-sever List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 179 pro k.ú. Chrančovice v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Toráč Štefan Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Toráč Štefan Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Toráčová Milota Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části obce Chrančovice, v centrální části s příjezdem po zpevněné komunikaci parc.č. 391/1, zapsáno na LV 10001, k.ú Chrančovice, ve vlastnictví Město Všeruby, č.p. 2, Všeruby a přes pozemky parc.č. 21, 22, 23/1, zapsáno na LV 10002, k.ú. Chrančovice ve vlastnictví ČR. 4

5 Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými a rodinnými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení, hlavní vstup je orientován ze severní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má 2 nadzemní podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt byl dán do užívání přibližně před 40 lety, převážně v původním, mírně horším stavu. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektřina, voda z obecního vrtu, kanalizace do obecní ČOV, plyn nepřiveden, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou železobetonové prefa, střecha je sedlová, krytina eternitová, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou štukové, bez výtahu. Chrančovice je malá vesnice bez občanské vybavenosti, samostatná část obce Všeruby v okrese Plzeň-sever. Nachází se asi 5,5 km na západ od Všerub. V obci Všeruby mají pro děti školního věku k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Všeruby má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu činí 73,35m2. Vstup do bytu je ze společné chodby, od schodiště vlevo. Dispozice a výměry bytu: předsíň (7,95m2, PVC), z předsíně vlevo koupelna (3,62m2, umyvadlo, vana, bojler), dále vlevo WC (1,12m2), z předsíně vpravo pokoj (16,02m2, PVC, okno na jih), dále vpravo pokoj (23,00m2, plovoucí, okno na jih), z předsíně dále vlevo kuchyně (8,22m2, PVC, kuchyňská linka, sporák, okno na sever), z předsíně rovně pokoj (13,42m2, PVC, okno na sever). Vytápění bytu je ústřední ze společného kotle na tuhá paliva, který je umístěn ve sklepě suterénu domu. Ohřev teplé vody el. bojlerem, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla, dle sdělení před 5 lety, provedena částečná rekonstrukce a modernizace (sociální zařízení, kuchyně, podlahy v pokojích) Byt je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba jsou prováděny. K užívání bytu náleží sklep o velikosti 6,40m2. Pozemky Parcela St. 23/2 o velikosti 192m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěná budovou č.p. 48. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném domě v obci bez občanské vybavenosti, s horší dopravní dostupností. Opravy, údržba jsou prováděny běžně. Bytová jednotka je trvale užívána k bydlení. 5

6 3.2. Výpočet Porovnání 1) Lomnička, okr. Plzeň - sever ,- Kč Nabídková cena Prodej bytu m² Plasy - Lomnička, okres Plzeň-sever Nabízíme k prodeji cihlový byt 3+1 v osobním vlastnictví vhodný k rekonstrukci v obci Lomany u Plas. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 75m2 v přízemí bytového domu. Byt tvoří velká předsíň, zděné jádro bytu,koupelna s vanou a samostatné WC, kuchyně, dva průchozí pokoje a jeden neprůchozí pokoj. Vytápění je řešeno ústředním topením na tuhá paliva a je zde možné umístnit krbová kamna. Vodu ohřívá elektrický bojler. Odpad-ČOV pro celý objekttento byt se nachází v lokalitě, kde jsou lesy, louky, rybník a krásná příroda. Obec Lomany je vzdálená 3 km od Plas, kde je veškerá občanská vybavenost. Měsíční náklady na byt jsou velmi nízké. Tento byt je možné financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. 2) Hromnice, okr. Plzeň - sever ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 o ploše bytu 80,20 m2 se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Vstup do bytu je od schodiště vpravo. V bytě se nachází obdélníková předsíň (4,10m2 a 7,94m2, PVC), z předsíně vpravo se vchází do pokoje (16,00m2, PVC, okno na severovýchod), vpravo na WC (0,96m2), do koupelny (2,70m2) a chodbičkou do kuchyně (11,80m2, PVC, okno na severovýchod). Z chodby rovně do pokoje obývacího (20,40m2, plovoucí, okno na severovýchod), do kterého jsou dveře i z kuchyně a z chodby rovně do pokoje ložnice s lodžií (16,30m2, PVC, lodžie 4,68m2 na jihozápad, pěkný výhled). V koupelně je vana a umyvadlo, bojler, WC je samostatné, jádro je betonové s keramickým obkladem, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem. Vytápění bytu je ústřední teplovodní vlastním el. kotlem v předsíni bytu, ohřev vody je bojlerem v koupelně, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, dveře náplňové do kovových zárubní, okna jsou plastová. V bytě je provedeno ústřední vytápění el. kotlem, plovoucí podlaha v obývacím pokoji s částí keramické dlažby u kamen na tuhá paliva (doplňkové vytápění). Součástí je nebytový prostor garáž o ploše 20,20m2 se nachází ve zvýšeném suterénu domu, z jeho jihozápadní strany. Garáž je s plechovými vraty, betonová podlaha, el. instalace světelná. Prodej 06/2015 3) Líšťany, okr. Plzeň - sever ,- Kč Nabídková cena Prodej bytu 3+1, 83 m², Líšťany - Luhov, okres Plzeň-sever. Exkluzivní nabídka bytu 3+1 s lodžií a garáží nedaleko s možností využití zahrady 200m. Tento byt má plastová okna směrovaná na ideální severní a jižní stranu. Byt má velkou chodbu, ze které se vchází do všech místností, které nejsou průchozí a majitelé kompletně zrekonstruovali obývací pokoj. Do bytu je přiveden internet. Vytápění bytu je centrálním EKO kotlem v domě na tuhá paliva. V kuchyni je kombinovaný sporák el., plyn přes plynovou bombu. Odpad do jímky. Lokalita je velmi klidná, v obci je hřebčín, malá občanská vybavenost, která je dostačující. Při rychlém jednání je cena k jednání. 6

7 4) Žihle, okr. Plzeň - sever ,- Kč Nabídková cena Představujeme prodej bytové jednotky v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 v 1.NP, resp. zvýšeném přízemí panelového domu v obci Žihle, okr. Plzeň - sever. Dispozice bytu je členěná do tří pokojů, kuchyně, koupelny a WC o celkové ploše 61 m2. Bytové jádro je umakartové, okna jsou původní dřevěná. Topení a ohřev teplé vody jsou zajištěny centrálně pro všech 12 bytů v domě ze společné plynové kotelny umístěné v suterénu. Byla provedena výměna rozvodů vody a odpadů. V plánu je celková revitalizace se zateplením budovy. Současný stav bytu je velmi dobrý a udržovaný. Obec Žihle má 1411 obyvatel. V obci je škola, školka, pošta, zdravotní středisko, pekárna, restaurace, obchod. Parkování je u domu. Dostupnost autobusem, vlakem a po silnici. Vzdálenost do Kralovice je 16 km - 17 min., Rakovník 33 km - 41 min., Plzeň 42 km - 51 min. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů, garáž K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 3+1, Lomnička, Plzeň-sever 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,85 0, byt 3+1, Hromnice, Plzeň-sever 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1, byt 3+1, Líšťany, Plzeň-sever 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 0,85 0, byt 3+1, Žihle, Plzeň-sever 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, minimum 3052 maximum 5418 průměr 4174 užitná plocha m2 73,35 porovnávací hodnota Slovy: třistatisíc Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: třistatisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt v obci bez občanské vybavenosti s horším dopravním spojením, poptávka po bytech v dané lokalitě je velmi malá. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po bytech v dané lokalitě je velmi malá, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: třista tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1933/2016 znaleckého deníku. 8

9 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace 9

10 vstup do domu chodba, vstup do bytu schéma bytu 10

11 předsíň koupelna,wc pokoje 11

12 kuchyně pohled severovýchodní pohled severozápadní 12

13 pohled západní pohled východní pohled jižní 13

14 5.3. Doklady 14