Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 40/ Brno k.j. 056 EX 9379/10-46

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /12 o cen nemovitostí - pozemk p /8, 6946/10, 6946/22, 6946/23 a 6946/24, k.ú. Domašov u Jeseníka, obec Blá pod Praddem, okres Jeseník, kraj Olomoucký. Objednatel: Exekutorský úad Brno-msto Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 40/ Brno k.j. 056 EX 9379/10-46 Zpracovatel: Ing. Quido Kleka Kozinova 338/ Šumperk Tento znalecký posudek obsahuje sedm stran plus ti strany píloh a pedává se ve tech vyhotoveních.

2 1 ÚVOD 1.1 Usnesením Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, Exekutorský úad Brno-msto, Bratislavská 40/73, Brno,.j. 056 EX 9379/10-46 ze dne ve vci provedení exekuce byl ustanoven znalec. 1.2 Úkolem znalce je: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich píslušenství vymezených v exekuním píkaze soudního exekutora.j. 056 EX 9379/10-21 ze dne , - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Podklady. Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 364, pozemky p /8, 6946/10, 6946/22, 6946/23 a 6946/24, k.ú. Domašov u Jeseníka, obec Blá pod Praddem, okres Jeseník, ze dne Kopie katastrální mapy z dálkového pístupu - nahlížení do katastru nemovitostí - ze dne Exekuní píkaz od soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, Exekutorský úad Brno-msto, Bratislavská 40/73, Brno,.j. 056 EX 9379/10-21 ze dne Místní šetení provedené dne Nahlédnutí do územního plánu Obce Blá pod Praddem z dálkového pístupu. Realitní inzerce. 1.4 Nebyly k dispozici žádné další významné podklady. 1.5 Použité právní pedpisy. Zákon íslo 151/1997 Sb. o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku) ve znní zákon íslo 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb. a 296/2007 Sb. - dále jen zákon o oceování majetku. Vyhláška íslo 3/2008 Sb., o provedení nkterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon, ve znní pozdjších pedpis, (oceovací vyhláška), ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/1011 Sb. - dále jen oceovací vyhláška. 1.6 Ocenní se provádí ke dni vypracování, to je ke dni , dle stavu zjištného na místním šetení. 2

3 2 NÁLEZ 2.1 Úkolem znalce je provést stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí a jejich píslušenství - konkrétn pozemk parcelní ísla 6946/8, 6946/10, 6946/22, 6946/23 a 6946/24, k.ú. Domašov u Jeseníka, obec Blá pod Praddem, okres Jeseník, kraj Olomoucký. Dále pak stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Popis nemovitostí. Všechny pozemky se nachází na jihozápadním smrem od zástavby sídla Domašov, již mimo zástavbu. Jsou zastavny tlesem silnice. I/44, pípadn se na nich nachází silniní vegetace. Pozemky jsou zastavny tlesem silnice. I/44, pípadn se na nich nachází silniní vegetace. Pozemky parcelní ísla 6946/10, 6946/22, 6946/23 a 6946/24 tvoí prostorov souvislý soubor pozemk jihovýchodn od osy silnice. I/44, pozemek parcelní íslo se nachází severozápadn od osy silnice. I/44. Na pozemku parcelní íslo 6946/23 se nachází vozovka napojení místní komunikace (na silnici. I/44). 2.3 Zpracovatel neml k dispozici žádné informace o tom, že by na pedmtných nemovitostech vázla njaká práva a závady, které by nebyly zapsány v katastru nemovitostí. 3 POSUDEK 3.1 Úkolem znalce je tedy odhadnout obvyklou cenu nemovitostí - pozemk parcelní ísla 6946/8, 6946/10, 6946/22, 6946/23 a 6946/24, k.ú. Domašov u Jeseníka, obec Blá pod Praddem, okres Jeseník, kraj Olomoucký - pro úely exekuce. 3.2 Obvyklá cena dle zákona o oceování majetku je cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3.3 Obecn se pi odhadu ceny vychází z nkolika metod, pípadn jejich kombinací. Konkrétn se jedná za 3

4 prvé o metodu odhadu vcné hodnoty, za druhé z metody odhadu výnosové hodnoty a za tetí z metody odhadu srovnávací hodnoty. 3.4 Metoda odhadu vcné hodnoty Metoda odhadu vcné hodnoty staveb vychází z teze, že v dlouhém asovém období by cena stavby mla být srovnatelná s cenou poízení nové stavby, tedy s cenou za kterou by pedmtnou stavbu bylo možno postavit, sníženou o opotebení, tedy jinými slovy s reprodukní cenou sníženou o opotebení Pedmtem ocenní jsou pozemky. U pozemk nelze tuto metodu použít. 3.5 Metoda odhadu výnosové hodnoty Metoda odhadu výnosové hodnoty vychází z teze, že nemovitost je investice, pinášející výnos, a že tedy její hodnota se odvíjí od výše výnosu a míry kapitalizace. Metoda je tedy postavena na odhadu oekávaných výnos a odhadu požadované míry výnos Pedmtem jsou pozemky zastavné tlesem silnice, pípadn ásten s porosty silniní vegetace. Takovéto pozemky se nepoizují pro píjem z pronájmu. Proto není použita k odhadu metoda odhadu výnosové hodnoty, nebo tato metoda pedpokládá pedevším urení nemovitostí k získání výnos z jejich vlastnictví. Vypovídací hodnota výnosové hodnoty by byla proto zásadn snížená. 3.6 Metoda odhadu srovnávací hodnoty Tato metoda vychází ze srovnání s cenami porovnatelných nemovitostí, k jejichž pevodm došlo a jejichž cena je tedy známa Prvním základním problémem pro použití této metody je naprosto nedostatená existence pístupných relevantních databází o uskutenných prodejích nemovitostí. Proto je bžn používáno náhradní ešení - tím je vycházet místo z uskutenných pevod z nabídek nemovitostí na trhu. Dochází tedy ke srovnání oceované nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláí. S tímto postupem je spojena nutnost zohlednit nkteré skutenosti ovlivující výši obvyklé ceny. Jednou z vcí, kterou je teba zohlednit, je skutenost, že nemovitost nebývá prodána za nabídkovou cenu, nýbrž v mnoha pípadech bu není prodána vbec, nebo je prodána za cenu nižší, než je nabídková. Dalším problémem, se kterým je teba se vypoádat je skutenost, že až na výjimky je každá nemovitost jedinená (svým umístním, provedením, stavebn technickým stavem, aj.). Tato jedinenost pak ovlivuje výsledek srovnání. ešením je odhad cenových rozdíl v dsledku reálných rozdíl mezi srovnávanými nemovitostmi Zvláštním problémem oceovaných pozemk je to, že svým charakterem reáln neumožují jiné 4

5 využití, než je jejich skutené dnešní využití - to je pozemek silnice, pípadn pozemek s využitím odpovídajícím charakteru pomocného silniního pozemku. S pozemky takovéhoto charakteru se v bžném obchodním styku vbec neobchoduje, nebo mají význam pouze pro vlastníka píslušné pozemní komunikace. Pro jiného vlastníka mže mít vlastnictví tchto pozemk jedin význam pro spekulaci, tedy že je prodá se ziskem vlastníku pozemní komunikace. 3.7 Pro ceny mimo obvyklý obchodní styk jsou v pípad pozemních komunikací pro výkup pozemk bžn používány ceny dle oceovací vyhlášky. Proto i tento odhad výchozí ceny tchto pozemk odhaduje v úrovni ceny pozemk dle oceovací vyhlášky. 3.8 Vlastní propoet dle oceovací vyhlášky Pozemky. Pozemky jsou vedeny v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se zpsobem využití silnice nebo ostatní komunikace, v jednom pípad (pozemek parcelní íslo 6946/24) jako jiná plocha, ve skutenosti mají všechny charakter pozemku zastavného stavbou pozemní komunikace, pípadn ásten pozemek s využitím odpovídajícím charakteru pomocného silniního pozemku. Ocenní se provede dle odstavce (6) 28 oceovací vyhlášky, a to dle písmene a). Pozemek parcelní íslo parcelní íslo 6946/8, vedený v druhu pozemku ostatní plocha se zpsobem využití silnice, o výme 5 m 2. Pozemek parcelní íslo parcelní íslo 6946/10, vedený v druhu pozemku ostatní plocha se zpsobem využití silnice, o výme 654 m 2. Pozemek parcelní íslo parcelní íslo 6946/22, vedený v druhu pozemku ostatní plocha se zpsobem využití silnice, o výme 40 m 2. Pozemek parcelní íslo parcelní íslo 6946/23, vedený v druhu pozemku ostatní plocha se zpsobem využití ostatní komunikace, o výme 112 m 2. Pozemek parcelní íslo parcelní íslo 6946/24, vedený v druhu pozemku ostatní plocha se zpsobem využití jiná plocha, o výme 158 m 2. Ve skutenosti má pozemek charakter pozemku zastavného stavbou pozemní komunikace, pípadn ásten pozemku s využitím odpovídajícím charakteru pomocného silniního pozemku Obec Blá pod Praddem je obcí, jejíž katastrální území sousedí s katastrálním územím msta Jeseník, základní cena je dle písmene j) odstavce (1) 28 oceovací vyhlášky. C p = 35 + ( ) x 0, = 41,03 K.m -2. Dvody úpravy ceny. 1. Dle tabulky. 3 pílohy. 21 oceovací vyhlášky. Poznámka - neuvedené položky se nevyskytují nebo jsou pirážky i srážky uvažovány v nulové výši. Poloha v nezastavném území - 20 % Dle pílohy. 38 oceovací vyhlášky. K i = 2,274. Dle pílohy. 39 oceovací vyhlášky. K p = 0,407. Propoet jednotkové ceny pi postupu dle první vty písmene a) odstavce (7) 28 oceovací vyhlášky. 41,03 x 2 x (1-0,20) x 2,274 x 0,407 = 60,76 K.m -2. Propoet minimální jednotkové ceny pi postupu dle druhé vty písmene a) odstavce (7) 28 oceovací vyhlášky. 41,03 x 2 x 0,6 = 49,24 K.m -2. Propoet maximální jednotkové ceny pi postupu dle druhé vty písmene a) odstavce (7) 28 oceovací vyhlášky. 41,03 x 2 x 0,6 x 3 = 147,71 K.m -2. 5

6 Porovnání. 147,71 > 60,76 > 49,24. Porovnání s jednotkovou cenou dle odstavce (9) 28 oceovací vyhlášky. 60,76 > 20. Propoet ceny. ( ) x 60,76 = K Korekce ceny. Jak již bylo uvedeno, pedmtné pozemky svým charakterem reáln neumožují jiné využití, než je jejich skutené dnešní využití - to je pozemek silnice, pípadn pozemek s využitím odpovídajícím charakteru pomocného silniního pozemku. S pozemky takovéhoto charakteru se v bžném obchodním styku vbec neobchoduje, nebo mají význam pouze pro vlastníka píslušné pozemní komunikace. Pro jiného vlastníka mže mít vlastnictví tchto pozemk jedin význam pro spekulaci, tedy že je prodá se ziskem vlastníku pozemní komunikace. Výše propotená cena dle oceovací vyhlášky pedstavuje cenu, za kterou je možno reáln sjednat prodej tchto pozemk vlastníkm píslušných pozemních komunikací. Pro jiný subjekt mže mít pozemek smysl pouze za nižší cenu. Zpracovatel toto snížení odhaduje v úrovni dvaceti pti procent Výsledná hodnota x (1-0,25) = K. 3.9 Výsledná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení K Závr I. Obvyklá cena nemovitostí - pozemk parcelní ísla 6946/8, 6946/10, 6946/22, 6946/23 a 6946/24, k.ú. Domašov u Jeseníka, obec Blá pod Praddem, okres Jeseník, kraj Olomoucký, je odhadnuta na asi K, slovy tyicettyitisíce korun Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých vcných bemen váznoucích na nemovitostech Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých nájemních práv váznoucích na nemovitostech. 6

7 Z podklad, které ml zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence njakých dalších práv váznoucích na nemovitostech Závr II. Zpracovatelem nebyla zjištna žádná vcná bemena ani nájemní práva, ani jiná (krom exekuních titul) práva i závady váznoucí na nemovitostech Závr III. Výsledná cena je K. Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný pedsedou Krajského soudu v Ostrav dne pod íslem jednacím Spr 1880/91 pro obor ekonomika, odvtví ceny a odhady nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvtví stavby obytné, specializace vady a poruchy staveb, a odvtví stavby dopravní, specializace mosty, zdi. Znalecký posudek je zapsán pod poadovým íslem /12 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dle piložené likvidace. V Šumperku Pílohy: fotografická píloha (jedna strana) použitý výpis z katastru nemovitostí (dv strany) Ing. Quido Kleka Kozinova Šumperk 7