Znalecký posudek. ZP-1099

Transkript

1 Znalecký posudek. ZP-1099 o cen obvyklé na - stavb (budova) bez p/e, zpsob využití: garáž s píslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc ( zastavná plocha a nádvoí ) v kat. území Vtní, obec Vtní, okres eský Krumlov, zapsáno na LV 442. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úad Praha 9 Pod pekárnami 245/ Praha 9 Úel posudku: exekuní ízení.j. 085 EX 10747/10 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Posudek obsahuje 11 stran textu vetn titulního listu a 7 stran píloh. Objednateli se pedává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenní cenou obvyklou na - stavb (budova) bez p/e, zpsob využití: garáž s píslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc ( zastavná plocha a nádvoí ) v kat. území Vtní, obec Vtní, okres eský Krumlov, zapsáno na LV 442. Ocenní je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku), ve znní pozdjších pedpis. 1) Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trh, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným zpsobem oceování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základ je a) nákladový zpsob, který vychází z náklad, které by bylo nutno vynaložit na poízení pedmtu ocenní v míst ocenní a podle jeho stavu ke dni ocenní, b) výnosový zpsob, který vychází z výnosu z pedmtu ocenní skuten dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pedmtu ocenní za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zpsob, který vychází z porovnání pedmtu ocenní se stejným nebo obdobným pedmtem a cenou sjednanou pi jeho prodeji; je jím též ocenní vci odvozením z ceny jiné funkn související vci, d) oceování podle jmenovité hodnoty, které vychází z ástky, na kterou pedmt ocenní zní nebo která je jinak zejmá, e) oceování podle úetní hodnoty, které vychází ze zpsob oceování stanovených na základ pedpis o úetnictví, f) oceování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny pedmtu ocenní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceování sjednanou cenou, kterou je cena pedmtu ocenní sjednaná pi jeho prodeji, popípad cena odvozená ze sjednaných cen.

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž bez p/e na pozemku st parc Vtní Region: Jihoeský Okres: eský Krumlov Katastrální území: Vtní 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne bez pítomnosti vlastníka oceované nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Podklady pedané žadatelem: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuní píkaz, který vydal dne Exekutorský úad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Robert Hampl, Na Vyhlídce 275, 38211, Vtní. Podklady dodané znalcem: Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace poízena pi prohlídce, zjištní skutenosti a zamení posudkem dotené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradá, A.: Teorie oceování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradá, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hoínkové a Jana Tuláka, Praha 2004 Bradá, A., Krejí, P.: Úední oceování majetku podle zákona. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradá, A., Kledus, M., Weigel, L.: Pedpisy pro oceování nemovitostí s komentáem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceování majetku, Praha 2008

4 Ort, P.: Oceování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemk, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceování majetku, Praha Vlastnické a evidenní údaje: Hampl Robert, Na Vyhlídce 275, Vtní. 7. Celkový popis nemovitosti: Pedmtem zjištní ceny obvyklé je adová budova bez p/e, zpsob využití: garáž s píslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc ( zastavná plocha a nádvoí ) v kat. území Vtní, obec Vtní, okres eský Krumlov, zapsáno na LV 442. Nemovitost se nachází v okrajové ásti obce v zástavb dalších garáží. Pedmtná garáž je adová vnitní. Vzhledem a stavem je garáž užívána k parkování motorových vozidel, stejn jako vtšina ostatních garáží v této lokalit. Pístup je z místní nezpevnné komunikace. Pozemek na kterém je pedmtná garáž postavena je svažitého charakteru, pipojena na elektro. Souhrnný technický stav nemovitosti je prmrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž bez p/e b) Pozemky b 1 ) Pozemek

5 B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Vcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž bez p/e Zastavné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1 NP: 18,00 m 2 2,20 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (18)*(2,20) = 39,60 Jednotkové množství celkem: = 39,60 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatel THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objekt: Poadové Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [K] cena [K] garáží 4 306, ,90 1, Garáže 5 750, ,46 1, Garáže Valašské Meziíí 4 609, ,05 1,000 Minimální jednotková cena: Prmrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 306,90 K/ 4 888,81 K/ 5 750,46 K/ Ocenní: Základní cena: 4 888,81 K/ 39,60 * 4 888,81 K/ = ,75 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 30 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 10 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 % ,56 K

6 Garáž bez p/e - výsledná cena = ,19 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Garáž bez p/e = ,- K Cena objektiní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí ,00 146, ,92 Souet 2 635,92 Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití): * 1,1980 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 6 849,34 Pozemek - zjištná cena = 6 849,34 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemek = 6 850,- K Cena pozemkiní celkem 6 850,- K Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemk: Název Realiz. cena [K] Výmra [m 2 ] Jedn.cena [K/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K/m 2 ]

7 st pozemek Vtní , ,79 1,00 1,00 423,79 st pozemek Vtní , ,00 1,00 1,00 160,00 583,79 / 2,000 Prmrná jednotková cena: 291,90 K/m 2 Minimální jednotková cena: 160,00 K/m 2 Maximální jednotková cena: 423,79 K/m 2 Oceovaný pozemek: zastavná plocha a nádvoí p m 2 Výmra oceovaných pozemk: 18 m 2 18,00 m 2 á 291,90 K/m 2 = 5 254,20 K Pozemek ocenný porovnávací metodou - celkem = 5 254,20 K Pozemek - výsledná cena = 5 254,20 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemek = 5 250,- K Cena pozemkiní celkem 5 250,- K Porovnávací metoda Popis oceované stavby Název: garáž bez p/e Adresa Vtní Popis: Druh nemovitosti Garáže adové Poloha adový vnitní Stáí objektu 30 rok Stav objektu dobrý Poet nadz. podlaží 1 Poet podzemních podlaží 0 Výmra pozemku 18 m 2 Zastavná plocha 18 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zdné Pípojky elektro Píslušenství Jednotkové množství oceované nemovitosti Jednotka Zkratka Výmra Obestavný prostor OP m 3 Zastavná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 istá užitná plocha PU m 2 Seznam koeficient pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v míst a ase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00

8 Pehled porovnatelných nemovitostí Objekt.: 1 Název: garáž Vtní Adresa Vtní Popis: garáž ve Vtní o výme 20 m2, suchá, bez elektiny. V garáži je zízena montážní jáma se sklepem o výme cca 3 m2. Dobrý stav. Druh nemovitosti Garáže adové Poloha adový vnitní Stáí objektu rok Stav objektu dobrý Poet nadz. podlaží 1 Poet podzemních podlaží 0 Výmra pozemku 0 m 2 Zastavná plocha 20 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zdné Pípojky Píslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- K Seznam koeficient pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v míst a ase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Pepotená standardní cena: ,67 K Výmry a jednotkové ceny Výmry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Pepotené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavný prostor: m 3 0,- K/m 3 0,- K/m 3 Zastavná plocha podlaží celkem: m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 istá užitná plocha: m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 Objekt.: 2 Název: garáž eský Krumlov Adresa eský Krumlov Popis: Garáž v eském Krumlov v lokalit Vyšný. Garáž je souástí zástavby garáží. Garáž je ve velmi dobrém stavu - pívod elektiny 230 V, stropní svtla i pírodní svtlo z okna na zadní stran garáže. Druh nemovitosti Garáže adové Poloha adový vnitní Stáí objektu rok Stav objektu dobrý Poet nadz. podlaží 1 Poet podzemních podlaží 0 Výmra pozemku 16 m 2 Zastavná plocha 16 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zdné Pípojky elektro Píslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- K Seznam koeficient pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v míst a ase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Pepotená standardní cena: ,62 K

9 Výmry a jednotkové ceny Výmry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Pepotené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavný prostor: m 3 0,- K/m 3 0,- K/m 3 Zastavná plocha podlaží celkem: m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 istá užitná plocha: m 2 0,- K/m 2 0,- K/m 2 Zjištní jednotkových cen porovnatelných objekt Objekt íslo Pepotené jednotkové ceny SJP porovnatelných objekt OP ZP PP PUH PU 1. garáž Vtní 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. garáž eský Krumlov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC prmr JCO = SJC * I O Výmry oceované stavby CO: Cena objektu zjištná porovnávací metodou: C p = CO prmrná ,64 K Garáž bez p/e - výsledná cena = ,64 K

10 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: 6 850,- K 6 850,- K Vcná hodnota: Vcná hodnota objekt: Stanovená vcná hodnota celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk: Porovnávací cena celkem: 5 250,- K ,- K Obvyklá cena: ,- K slovy: devadesátšesttisíc K Pi zjištní ceny obvyklé klademe draz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném míst a místním šetením. Pi stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údaj uvedených v informaních zdrojích realitních kanceláí, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalit. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovnž obtížná prodejnost nemovitostí na souasném realitním trhu. Na základ výše zjištných skuteností stanovujeme pro úely pedmtného exekuního ízení cenu obvyklou na - stavb (budova) bez p/e, zpsob využití: garáž s píslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc ( zastavná plocha a nádvoí ) v kat. území Vtní, obec Vtní, okres eský Krumlov, zapsáno na LV 442 v objektivní zaokrouhlené výši ,- K. V Praze, E. Seznam píloh: Kopie výpisu z KN

11 Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí