Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno k č.j. 97EX 2811/12-129

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně nemovitosti - jednotky - bytu - číslo 268/11 vymezené v budově číslo popisné 268, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.817, včetně odpovídajícího podílu na pozemku parcelní číslo st.817, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Objednatel: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno k č.j. 97EX 2811/ Zpracovatel: Ing. Quido Klečka Kozinova 338/ Šumperk Tento znalecký posudek obsahuje celkem čtrnáct stran, z toho šest stran příloh, a předává se ve třech vyhotoveních; současně se zasílá i v elektronické podobě.

2 1 ÚVOD 1.1 Usnesením Soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno, č.j. 97EX 2811/ ze dne ve věci provedení exekuce byl ustanoven znalec. 1.2 Úkolem znalce je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - jednotky číslo 268/11, bytu, vymezeného v budově číslo popisné 268, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.817, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk; - označit součástí a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 2811/12-17 ze dne , - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, - a výslednou cenu Podklady. Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 1738, jednotka č. 268/11, byt, vymezená v budově č.p. 268, Hanušovice, na pozemku p.č. st.817, k.ú. Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, ze dne Exekuční příkaz od soudního exekutora JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno, č.j. 97EX 2811/12-17 ze dne Místní šetření provedené dne za účasti povinné. Sdělení z místního šetření. Kopie katastrální mapy z dálkového přístupu - nahlížení do katastru nemovitostí - ke dni Kopie tří stran z prohlášení vlastníka. Realitní inzerce. Interní zdroje zpracovatele. 1.4 Nebyly k dispozici žádné další významné podklady. 2

3 1.5 Použité právní předpisy. Zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 303/2013 Sb., 340/2013 Sb. a 344/2013 Sb. - dále jen zákon o oceňování majetku. 1.6 Ocenění se provádí ke dni dle stavu zjištěného na místním šetření. 2 NÁLEZ 2.1 Úkolem znalce je ocenit nemovitost - jednotku - byt - číslo 268/11, vymezenou v budově číslo popisné 268, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.817, včetně odpovídajícího podílu na pozemku parcelní číslo st.817, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Dále pak cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu Popis nemovitosti. Nemovitost se nachází v jižní části zástavby sídla Hanušovice - část zástavby táhnoucí se dolů údolím řeky Moravy - na pravém břehu řeky Moravy, u místní komunikace Zábřežská, v rohu severně od této místní komunikace a západně od řeky Moravy. Sousední zástavba je tvořena převážně obdobnými panelovými bytovými domy. Oceňovaná jednotka je vymezena v budově montované z železobetonových plošných panelů. Budova je nepodsklepená, má pět nadzemních podlaží. Půdorys budovy je přibližně obdélníkový. Střecha je plochá. Krytina je povlaková. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Bleskosvod je. V celé budově jsou právě jen dvacet dva byty. Budova je zateplena kontaktním zateplovacím systémem. Schodiště je betonové s povrchem teraco. V budově je výtah. Byt číslo 268/11 se nachází ve třetím nadzemním podlaží kolem jihozápadního rohu budovy, vstup do bytu je druhý vpravo od schodiště. Byt sestává z předsíně, koupelny, WC, kuchyně a dvou pokojů, součástí bytu je též prostor lodžie. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje v prvním nadzemním podlaží. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné nebo s prosklením. Povrchy podlah jsou z plastových podlahových povlaků (PVC). Vytápění je centrální ze zdroje mimo budovu, tento je i zdrojem teplé vody. Radiátory jsou litinové. V kuchyni je linka s dřezem, elektrický sporák, digestoř. V koupelně je vana. V místnosti WC je komplet WC kombi. V předsíni je vestavěná skříň. Je zde domácí telefon a elektrický vrátný. Budova je odhadem asi třicet let stará, je po úplné revitalizaci provedené v roce zateplení budovy kontaktním zateplovacím systémem, rekonstrukce výtahu, rekonstrukce oken - je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Nejsou patrné žádné závady ohrožující její životnost. Vlastní prostory bytu jsou v původním stavu, došlo pouze k již zmíněné rekonstrukci oken. Byt je v průměrném stavebně technickém stavu, jeho konstrukce a vybavení - zejména konstrukce a vybavení bytového 3

4 jádra - již nevyhovují současným požadavkům na standard bydlení Součástí jednotky je odpovídající podíl na společných částech budovy a na pozemku (zastavěného budovou). 2.3 Příjezd je po dopravně zklidněné (obytná zóna) místní komunikaci (ulice Zábřežská), přístup je po chodnících. Přístupové komunikace se nachází na pozemcích ve vlastnictví Město Hanušovice. 2.4 Nemovitost je napojena na elektřinu, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a centrální zdroj tepla a teplé vody. 2.5 Nemovitost je užívaná rodinou povinné. 3 POSUDEK 3.1 Úkolem znalce je ocenit obvyklou cenou cenu nemovitosti - jednotky - bytu - číslo 268/11, vymezené v budově číslo popisné 268, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.817, včetně odpovídajícího podílu na pozemku parcelní číslo st.817, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Dále pak ocenit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu - pro účely exekuce. 3.2 Obvyklá cena dle zákona o oceňování majetku je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3.3 Protože cena, která by byla dosažena při prodeji, závisí na mnoha skutečnostech, z nichž navíc některé ani nejsou přímo spojeny s oceňovanými nemovitostmi, je její výše odhadována. Na této objektivní skutečnosti nic nemění ani to, že v zákoně o oceňování majetku je použit výraz určení ceny. 4

5 3.4 Zákon o oceňování majetku dle poslední věty odstavce (1) 2 uvádí, že obvyklá cena se určí porovnáním. 3.5 Metoda odhadu hodnoty porovnáním Tato metoda vychází z porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí, k jejichž převodům došlo a jejichž cena je tedy známa Prvním základním problémem pro použití této metody je naprosto nedostatečná existence přístupných relevantních databází o uskutečněných prodejích nemovitostí. Proto je běžně používáno náhradní řešení - tím je vycházet místo z uskutečněných převodů z nabídek nemovitostí na trhu. Dochází tedy k porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří. S tímto postupem je spojena nutnost zohlednit některé skutečnosti ovlivňující výši obvyklé ceny. Jednou z věcí, kterou je třeba zohlednit, je skutečnost, že nemovitost nebývá prodána za nabídkovou cenu, nýbrž v mnoha případech buď není prodána vůbec, nebo je prodána za cenu nižší, než je nabídková. Dalším problémem, se kterým je třeba se vypořádat, je skutečnost, že do značné míry je každá nemovitost jedinečná (svým umístěním, provedením, stavebně technickým stavem, aj.). Tato jedinečnost pak ovlivňuje výsledek. Řešením je odhad cenových rozdílů v důsledku reálných rozdílů mezi srovnávanými nemovitostmi. 3.6 Vlastní odhad cen nemovitosti Dále je použito běžně používané náhradní řešení - které vychází místo z uskutečněných převodů z nabídek nemovitostí na trhu - tedy srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří Srovnání Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 4+kk o výměře 75 m 2 v Hanušovicích za Kč; vytápění ústřední plynové i na tuhá paliva. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné nemovitosti. Srovnávaný byt se nachází ve zděné budově, zatímco oceňovaný je v panelové. Stavebně technický stav budovy se srovnávaným bytem je podstatně horší. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je lepší - je po dílčích rekonstrukcích, zatímco oceňovaný je v původním stavu. Obdobně vybavení srovnávaného bytu je po rekonstrukci, zatímco oceňovaný má vybavení v původním stavu. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě zanedbány. Umístění v panelovém domu je zohledněno snížením ceny o pět procent. Lepší stavebně technický stav budovy je zohledněn zvýšením ceny o pět procent. Rozdíl ve stavebně technickém stavu a vybavení bytu je zohledněn snížením ceny o dvacet procent. 5

6 Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1 + 0,05) x (1-0,20)/75 = Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 o výměře 64 m 2 v Hanušovicích za Kč; vytápění z centrálního zdroje. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné nemovitosti. Srovnávaný byt se nachází ve zděné budově, zatímco oceňovaný je v panelové. Stavebně technický stav budovy se srovnávaným bytem je srovnatelný. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je mírně lepší - je po dílčích rekonstrukcích, zatímco oceňovaný je v původním stavu. Vybavení je srovnatelné. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě zanedbány. Umístění v panelovém domu je zohledněno snížením ceny o pět procent. Rozdíl ve stavebně technickém stavu a vybavení bytu je zohledněn snížením ceny o deset procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,10)/64 = Kč.m Došlo k převodu bytu 1+1 o výměře 38 m 2 v Hanušovicích za Kč; vytápění z centrálního zdroje. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnávaný byt atraktivněji umístěni. Stavebně technický stav budov je srovnatelný. Stavebně technický stav a vybavení srovnávaného bytu je mírně lepší - je po dílčích rekonstrukcích. Srovnávaný byt je velmi malý - malé byty mají vyšší jednotkové ceny. Rozdíly v lokalitě zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu a vybavení bytu je zohledněn snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve velikosti jsou zohledněny snížením ceny o patnáct procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,05) x (1-0,05) x (1-0,15)/38 = Kč.m Probíhá převodu bytu 3+1 o výměře 72 m 2 v Hanušovicích za Kč; vytápění z centrálního zdroje. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnávaný byt atraktivněji umístěni. Stavebně technický stav budovy, ve které je srovnávaný byt, je lepší. Stavebně technický stav a vybavení srovnávaného bytu je velmi výrazně lepší - je po rozsáhlé rekonstrukci. Rozdíly v lokalitě zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy jsou zohledněny zvýšením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu a vybavení bytu je zohledněn snížením ceny o dvacet pět procent. Odtud upravená jednotková cena: x (1-0,05) x (1 + 0,05) x (1-0,25)/72 = Kč.m Obvyklá jednotková cena je odhadnuta v průměrné úrovni korigovaných srovnávaných, to je: ( )/5 = Kč.m -2. 6

7 3.6.3 Vlastní propočet Výměry uvažovaných místností a prostor. Obdobně jako v případě srovnávaných nemovitostí jsou pro propočet uvažovány pouze místnosti bytu. kuchyně 12,09 m 2 pokoj 16,19 m 2 pokoj 12,01 m 2 předsíň 8,15 m 2 koupelna 2,59 m 2 WC 1,40 m 2 Celkem 52,43 m Vlastní propočet ceny. 52,43 x = Kč. 3.7 Výsledná cena po zaokrouhlení Kč. 3.8 Závěr I. Obvyklá cena nemovitosti - jednotky - bytu - číslo 268/11, vymezené v budově číslo popisné 268, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.817, včetně odpovídajícího podílu na pozemku parcelní číslo st.817, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, kraj Olomoucký, je odhadnuta (při neuvažování jejího zatížení) na asi Kč, slovy třistatisíc korun. 3.9 Součástmi a příslušenstvím jednotky jsou konstrukce a vybavení vlastního bytu, prostory jedné lodžie (do které je vstup právě jen z tohoto bytu), sklepní kóje v prvním nadzemním podlaží a podíl ve výši 420/ na společných částech budovy a na pozemku parcelní číslo st Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Zpracovatel neměl žádné informace o tom, že by na nemovitosti vázly služebnosti nebo reálná břemena Zpracovatel neměl žádné informace o tom, že by na nemovitosti vázly nájemní vztahy. Dle sdělených informací je byt užíván rodinou spoluvlastnice (povinné). 7

8 Zpracovatel neměl žádné informace o tom, že by na nemovitosti vázla jiná práva nebo závady, kromě zástavních práv a exekučních titulů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí Závěr II. Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné služebnosti, reálná břemena, nájemní práva, ani jiná (kromě exekučních titulů a zástavních práv uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí) práva či závady Závěr III. Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady spojené s nemovitostí, které prodejem v dražbě nezaniknou Závěr IV. Výsledná cena je Kč Oceňována byla celá nemovitost (nikoliv tedy podíl na nemovitosti ve výši 1/2). Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne pod číslem jednacím Spr 1880/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, specializace vady a poruchy staveb, a odvětví stavby dopravní, specializace mosty, zdi. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Šumperku Ing. Quido Klečka Kozinova Šumperk Přílohy: fotografická příloha (dvě strany) použitý výpis z katastru nemovitostí (čtyři strany) 8

9 kuchyně kuchyně koupelna WC obývací pokoj pokoj 2 předsíň výtah 9

10 pohled od jihovýchodu pohled od jihozápadu pohled od severozápadu pohled od severovýchodu pohled na vchod 10

11 11

12 12

13 13

14 14