Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id 1/3 rodinného domu č.p. 216 na parcele parc. č. 416 a parcel parc. č. 415 a parc. č. 416, včetně příslušenství, vše kat. území Březno u Chomutova, obec Březno, zapsané na listu vlastnictví č Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká Praha 3 Č. j. 132 EX 38926/09-63 Ocenění bylo provedeno pouze obhlídkou nemovitosti a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 19 stran textu včetně titulní strany a 26 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id 1/3 rodinného domu č.p. 216 na parcele parc. č. 416 a parcel parc. č. 415 a parc. č. 416, včetně příslušenství, vše kat. území Březno u Chomutova, obec Březno, zapsané na listu vlastnictví č. 166.(dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: čtyři sta třicet osm tisíc korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného Nemovitosti... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu... 6 Tabulka č. 3: Výměry oceňované přístavby rodinného domu... 6 Tabulka č. 4: Výměry oceňované kolny u rodinného domu... 6 Tabulka č. 5: Výměry oceňovaných parcel... 6 Tabulka č. 6: Orientační výměry FC Návrh rozdělení Nemovitosti Tabulka č. 7: Stanovení hodnoty Pozemků / m Tabulka č. 8: Stanovení hodnoty Pozemků celkem Tabulka č. 9: Rekapitulace zjištěných hodnot Nemovitosti Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 8 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu... 9 Obrázek č. 5: Orientační nákres návrhu rozdělení Nemovitosti

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id 1/3 rodinného domu č.p. 216 na parcele parc. č. 416 a parcel parc. č. 415 a parc. č. 416, včetně příslušenství, vše kat. území Březno u Chomutova, obec Březno, zapsané na listu vlastnictví č. 166 (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Ocenění bylo provedeno pouze obhlídkou nemovitosti a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán PD projektová dokumentace Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Podíl: 1/3 Jméno: Petr Smetana RČ: /2455 Trvalé bydliště: Radniční 97 MÚ, Březno, PSČ Další podíly: 1/3 Jméno: Pavel Smetana 4

5 Další podíly: 1/3 Jméno: Jarmila Smetanová 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Rodinný dům č.p. 216 na parcele parc. č. 416, Parcela parc. č. 415 o výměře m 2, druh zahrada, Parcela parc. č. 416 o výměře 290 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. včetně příslušenství, kat. území Březno u Chomutova, obec Březno, zapsané na listu vlastnictví č Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme standardní až mírně podstandardní technický stav a vybavení. Jedná se o pravou část dvojdomu, který je přízemní, nepodsklepený s nevyužívaným podkrovím pod sedlovou střechou s polovalbou. Krytinu tvoří eternitové šablony. Okna jsou dřevěná, špaletová. Vytápění domu je dle dostupných údajů, plynovým kotlem, který byl dle dostupných údajů instalován též roku 1994, kdy byl objekt plynofikován. Rodinný dům je pravděpodobně zhotoven ze škvárových tvárnic. Roku 1980 byla zkolaudována přístavba RD, která není evidována v KN. Dle kolaudačního rozhodnutí z roku 1980 se jedná o přístavbu k RD obsahující předsíň, koupelnu, wc a kuchyň. Pravděpodobně byla realizována další přístavba RD ze zadní části, která není evidována v KN a o které jsme nenašli zmínku ani na stavebním úřadě. V PD plynofikace RD z roku 1994 je však již pokoj zakreslen. Za touto přístavbou RD je další stavba, pravděpodobně kolna, která též není zakreslena v KN a nebyly o ni na stavebním úřadě dohledány žádné dokumenty. Vlastní pozemek je rovinný lichoběžníkového tvaru. Mimo plochy zastavěné domem a kolny, je pozemek volný a vzhledem k jeho umístění a rozloze se jeví jako nejlepší a nejvyšší možné využití Nemovitosti rozdělení pozemku na část s RD se zahradou a volný pozemek, jež by šel využít pro stavbu dalšího RD. Parkování je možné na vlastním pozemku, nebo na přilehlé komunikaci. Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného Nemovitosti Stavba Rodinný dům č.p. 216 na pozemku parc. č. 416 Přístavba k RD na pozemku parc. č. 416 Kolna na pozemku parc. č. 416 Celkem Objekty Zastavěná Užitná Současné využití / Poznámka plocha 1NP [m 2 ] plocha [m 2 ] K bydlení_rodinný dům Neevidováno v KN (Přístavba zádveří, wc, koupelny a kuchyně zkolaudován roku 1980) Neevidováno v KN Pozn.: Jelikož na stavebním úřadě nebyla dohledána projektová dokumentace, byly výměry stanoveny doměřením z katastrální mapy. Užitná plocha byla stanovena pomocí koeficientů z plochy zastavěné. 5

6 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu Rodinný dům č.p. 216 na pozemku parc. č. 416 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP Podkroví Celkem Poznámka Zastavěná plocha [m2] Nosné konstrukce 0% 20% 0% 0% 20% Šachty, schodiště, chodby 0% 5% 0% 0% 5% Technická místnost / využití 0% 5% 0% 0% 20% Podíl nosných aj. kcí 0% 30% 0% 0% 45% Užitná plocha v min. [m2] K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] Tabulka č. 3: Výměry oceňované přístavby rodinného domu Přístavba k RD na pozemku parc. č. 416 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP 4NP Celkem Poznámka Zastavěná plocha [m2] Nosné konstrukce 0% 20% 0% 0% 0% Šachty, schodiště, chodby 0% 5% 0% 0% 0% Technická místnost / využití 0% 5% 0% 0% 0% Podíl nosných aj. kcí 0% 30% 0% 0% 0% Užitná plocha v min. [m2] K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] Neevidováno v KN (Přístavba zádveří, kuchyně, wc a koupelny zkolaudována roku 1980) Tabulka č. 4: Výměry oceňované kolny u rodinného domu Kolna na pozemku parc. č. 416 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP 4NP Celkem Poznámka Zastavěná plocha [m2] Nosné konstrukce 0% 20% 0% 0% 0% Šachty, schodiště, chodby 0% 5% 0% 0% 0% Technická místnost / využití 0% 20% 0% 0% 0% Podíl nosných aj. kcí 0% 45% 0% 0% 0% Užitná plocha v min. [m2] K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] Neevidováno v KN Tabulka č. 5: Výměry oceňovaných parcel Parcelní číslo Druh pozemku Výměra [m2] Celkem 415 Zahrada Stavba na parcele 416 Zastavěná pl. a nádvoří 290 č.p Typ stavby / Způsob využití Rodinný dům Poznámka Zemědělský půdní fond (BPEJ 12041, 1273m 2 ) Na pozemku je dále přístavka k RD a kolna, objekty nezakreslené v KN. V archivu stavebního úřadu v Chomutově byly dohledány pouze tyto dokumenty: Dokumenty týkající se instalace domovního plynovodu plynového kotle, Kolaudační rozhodnutí přístavby RD. Žádné další podklady, nebyly dohledány. Na obecním úřadě Březno, nebyly poskytnuty žádné informace ani po písemné výzvě 1.6 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Březno. 0bec Březno leží v Podkrušnohoří v Ústeckém kraji, 7 km jižně od města Chomutov. Obec tvoří 8 místních částí - Březno, Denětice, Holetice, Kopeček, Nechranice, Stranná, Střezov a Vičice, v nichž žije celkem 1298 obyvatel. V Březně samotném trvale žije 1101 obyvatel. Souřadnice GPS: 50 24'12.36"N, 13 25'00.39"E 6

7 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní komunikaci označovaná jako ulice Revoluční. V obci jsou dále zavedeny následující autobusové linky: linka Březno směr Chomutov, linka Březno směr Mašťov a linka Jirkov směr Kadaň a zpět. S okresním městem Chomutov spojuje Bžezno silnice II. třídy 568. Obcí probíhá železniční trať Žatec Hořetice Březno Chomutov, železniční stanice se nachází přímo v obci Březno. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 7

8 1.8 Občanská vybavenost Obec místním občanům nabídnout komfort v podobě pošty, základní i mateřské školy, policie, několika obchodů a restaurací. V posledních deseti letech bylo v obci investováno do komunikací, čistírny odpadních vod, místního zdravotního střediska, kotelny aj. Ve středu obce se nachází infocentrum a občanům nabízí tyto služby: místní lidovou knihovnu, veřejný internet, fitness, pronájem prostor ke konání schůzí, prodejních akcí, ap. jazykové kurzy donášku knih a časopisů do domácností, informace o turistických zajímavostech v místě i okolí. 1.9 Infrastruktura Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, veřejný vodovod. Kanalizaci a plynovod Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.11 Územní plán Územní plán byl dohledán na internetových stránkách obce. Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu obce Březno vedena v ploše BV obytné území s bydlením venkovského typu a stavba rodinného domu na tomto území je tedy v souladu s územním plánem. 8

9 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu 1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Boční přístavba k RD: Vydáno kolaudační rozhodnutí z roku 1980, avšak nezakresleno v katastrální mapě. Zadní přístavba k RD: Nezakresleno v katastrální mapě a na stavebním úřadě v Chomutově nenalezena zmínka o této přístavbě. V PD (Domovní rozvod plynu) z roku 1994 je však i tato přístavba již zakreslena. Kolna za objektem: Nezakresleno v katastrální mapě a na stavebním úřadě v Chomutově nenalezeny dokumenty k této stavbě. 9

10 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, v zastavěném území. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší. Vzhledem k umístění Nemovitosti, rozloze pozemku a územnímu plánu se domníváme, že nejlepší a nejvyšší možné využití Nemovitosti, bude rozdělení Nemovitosti na dva funkční celky (FC), přičemž 1. FC bude objekt stávající stavby vč. pozemku parc. č. 416 a části pozemku parc. č. 415 (zahrad) a 2. FC bude část pozemku parc. č viz Obrázek č. 5: Orientační nákres návrhu rozdělení Nemovitosti. Obrázek č. 5: Orientační nákres návrhu rozdělení Nemovitosti Tabulka č. 6: Orientační výměry FC Návrh rozdělení Nemovitosti Funkční celek Parcelní číslo Výměra FC [m2] Stavba na parcele 1 RD č.p. 216 na pozemku parc. č. 416, pozemku parc. č. 416 a část pozemku parc. č RD č.p Část pozemek parc. č Celkem Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v blízkém okolí (FC 1) a trh se stavebními pozemky (FC 2). 10

11 Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. Ústecký kraj se podílí na tvorbě HDP v České republice přibližně 6,5 %, přičemž region trpí dlouhodobě vysokou nezaměstnaností. Rovněž průmyslová činnost z minulosti měla a dosud má nepříznivý dopad na kvalitu životního prostředí, což se jistě bude nadále odrážet v poptávce po bydlení v region. Silně rozvinutá povrchová těžba značně poškodila přirozenou tvář krajiny, která se postupně obnovuje jen velmi nákladnou rekultivací. Dobře známy jsou i problémy s emisní situací v kraji. V posledním desetiletí došlo k výraznému zlepšení, což lze dokumentovat snižujícím se množstvím emisí, ale i přesto je kraj vnímán jako oblast s nejpoškozenějším životním prostředím. Neslavné prvenství kraj zaujímá v měrných emisích (t/km2) oxidu siřičitého a oxidů dusíku. Pokles těžby uhlí, restrukturalizace podniků, útlum výrob i zemědělství mají za následek, že v republikovém srovnání je v Ústeckém kraji dlouhodobě nejvyšší míra registrované nezaměstnanosti. Na základě výše uvedených skutečností očekáváme spíše stagnující ceny nemovitostí, a to i navzdory obecnému pozvolnému růstu cen nemovitostí. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. 11

12 Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 12

13 V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti (FC 1): Porovnávaná nemovitost č. 1 1 Cihlový rodinný dům 5+1 v obci Droužkovice u Chomutova. V přízemí domu je veranda, chodba, kuchyně, 3 pokoje, ložnice a soc. zázemí. Dále je v podkroví nevyužitá místnost. Domek je v původním stavu s možností rekonstrukce dle vlastních představ. K domu náleží dvorek, zděné přístavby a zahrada. 1 Zdroj: 13

14 Porovnávaná nemovitost č. 2 2 Dům je situován v klidné části obce při výjezdu na Rybniště. Je ve stavu před rekonstrukcí v rozsahu potřeb budoucího majitele. Je napojen na obecní vodovod i kanalizaci, plyn je přiveden do kiosku na hranici pozemku. V přízemí jsou čtyři místnosti s koupelnou a samostatným WC. V prvním patře pak dvě místnosti, z nichž jedna je rozdělena na dvě menší. Porovnávaná nemovitost č. 3 3 Samostatně stojící rodinný dům 4+1 v centru města Česká Kamenice. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu se štíty ze dřeva, plastovými okny a sedlovou střechou krytou šindelí, zastavěná plocha činí 203 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel od roku 2011 rekonstrukcí, mimo jiné střecha, okna, rozvody vody a elektřiny a další. Dům je situovaný v klidné části, štít domu je památkově chráněný. V přízemí se nachází zádveří, chodba, dřevěné schodiště, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, pokoj a koupelna s rohovou vanou a toaletou. V podkroví je chodba, prostorný pokoj a vstup na půdu připravenou k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace a septiku. Plynová přípojka je na hranici pozemku. K domu náleží kůlna a udržovaná zahrada a další pozemek v nájmu od obce s možností odkoupení. Nemovitost je oplocena. 2 Zdroj: 3 Zdroj: 14

15 Porovnávaná nemovitost č. 4 4 Rodinný dům s garáží v klidné lokalitě města Jiříkov. Dům je v udržovaném a dobrém stavu, po menších úpravách vhodný k okamžitému bydlení. V přízemí domu je chodba, kotelna, technická místnost, WC, koupelna, kuchyň, obývací a dětský pokoj. Do patra se vstupuje po dřevěném schodišti. Celé patro se dá využít jako samostatná bytová jednotka s terasou o vel. 2+1 bez soc. zařízení. Budova je zděná s dřevěnými dvojitými okny, vytápěná kotlem na tuhá paliva (dřevo-uhlí), voda je přivedena z vodovodního řadu, odpad sveden do septiku, komín nově obestavěný, vyvložkovaný. Zahrada kolem domu je oplocená, udržovaná, osázená ovocnými stromy a okrasnými keři. Na zahradě stojí dřevník, pergola, skleník a je zde vybudovaný betonový bazének. V zadní části zahrady vstup k rybníku. v blízkosti lesy a příroda. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Samotný výpočet viz Příloha č. 7: Porovnávací metoda FC 1 - výpočet. Tržní hodnota FC 1 stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 4 Zdroj: rumburska/

16 Porovnávané pozemky FC 2 V případě pozemků nabízených k prodeji jako stavební, v obdobné lokalitě jako se nachází FC 2, se cena pohybuje kolem 650 Kč/m 2. Tato nabídková cena byla dále upravena upřesňujícími koeficienty: Koef. nab. ceny vyjadřuje předpokládaný poměr mezi výší ceny inzerované a skutečně realizované. Koef. spoluvlastnictví vyjadřuje skutečnost, že vlastnictví pouze podílu nemovitosti v praxi snižuje její tržní hodnotu více, než by činil její pouhý matematický podíl. Tabulka č. 7: Stanovení hodnoty Pozemků / m 2 Nabídková cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Koef. Nab. Ceny Koef. Spoluvlastnictví Hodnota zaokrouhleno [Kč/m2] 650 Část pozemku parc. č. 415 (FC 2) 0,9 0,9 530 Tabulka č. 8: Stanovení hodnoty Pozemků celkem Parc. č. Výměra [m 2 ] Vlastnický podíl id. Podíl [m 2 ] Hodnota [Kč/m2] Hodnota celkem [Kč] Hodnota celkem Zaokrouhleno [Kč] Část pozemku parc. č. 415 (FC 2) 983 0,33 327, Celkem Tržní hodnota Pozemku (FC 2) stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 16

17 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena následovně: a) Cena obvyklá 1/3 rodinného domu č.p. 216 na parcele parc. č. 416 a parcel parc. č. 415 a parc. č. 416, včetně příslušenství, vše kat. území Březno u Chomutova, obec Březno, zapsané na listu vlastnictví č. 166, činí k datu ocenění: Tabulka č. 9: Rekapitulace zjištěných hodnot Nemovitosti Dílčí části Zjištěná hodnota FC 1_Rodinný dům č.p. 216 na pozemku parc. č. 416, pozemek parc. č. 416 a část pozemku parc. č Kč FC 2_Část pozemku parc. č. 415 Výsledná hodnota celkem Kč Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena obvyklá 1/3 rodinného domu č.p. 216 na parcele parc. č. 416 a parcel parc. č. 415 a parc. č. 416, včetně příslušenství, vše kat. území Březno u Chomutova, obec Březno, zapsané na listu vlastnictví č. 166, činí k datu ocenění: Kč Slovy: Čtyři sta třicet osm tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 17

18 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: Ing. Andrea Paslerová V Praze dne XX.XX

19 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Orientační půdorys RD Příloha č. 7: Porovnávací metoda FC 1 - výpočet Příloha č. 8: Fotopříloha 19

20 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

21 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

22 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

23 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 5 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 6 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 5 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

24 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

25 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

26 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

27

28

29 Příloha č. 5: List vlastnictví

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40 Příloha č. 6: Orientační půdorys RD

41

42 Příloha č. 7: Porovnávací metoda FC 1 - výpočet

43 Porovnávané nemovitosti Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena/m 2 Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. pozemku Keof. Umístění objektu Koef. Velikosti UP Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) (Kč/m 2 ) 1 Droužkovice, J. Švermy Kč Kč 0,80 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 0, Krásná Lípa, Havlíčkova Kč Kč 0,80 1,10 1,10 1,00 0,95 1,00 0, Česká Kamenice Kč Kč 0,80 0,85 1,05 1,05 0,95 1,00 0, Jiříkov, Rumburská Kč Kč 0,80 1,05 1,10 0,95 0,95 1,00 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita FC 1_Rodinný dům č.p. 216 na pozemku parc. č. 416 Cena celkem po zaokrouhlení Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) Spoluvlastnický podíl Spoluvlastnický podíl Koef. Vlivu spoluvlastnictví Koeficient 0,333 0,85 Částka Kč Kč Celkem podíl zaokrouhleno

44 Příloha č. 8: Fotopříloha

45