ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3958/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3958/2013 NEMOVITOST: 1/4 rodinného domu č.p. 892 s pozemky parc. č. St. 949 a parc. č Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Chrudim, obec Hlinsko, k.ú. Hlinsko v Čechách Adresa nemovitosti: Nádražní 892, Hlinsko Vlastníci stavby: Petr Kolbaba, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Ivana Kolbabová, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Helena Slámová, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Sláma, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastníci pozemku: Petr Kolbaba, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Ivana Kolbabová, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Helena Slámová, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Sláma, Nádražní 892, Hlinsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 2731/12-23 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ¼ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé na 1/4 nemovitosti - rodinného domu č.p. 892 na pozemku parc. č. St. 949 a 1/4 pozemku tvořeného parcelami č. St. 949 a parc. č v kat. úz. Hlinsko v Čechách, obec Hlinsko, okres Chrudim, vše uvedeno na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 5184, kat. úz. Hlinsko v Čechách, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, KP Chrudim - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Hlinsko 6-5/34, měřítko 1:1000, kat. úz. Hlinsko v Čechách - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 2731/12-23 ze dne usnesení o zrušení exekučního příkazu č.j. 124 EX 2731/12-51 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 2731/12-65 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Hlinsko patří administrativně pod okres Chrudim a náleží pod Pardubický kraj. Hlinsko je také obcí s rozšířenou působností. Obec Hlinsko se rozkládá asi 25 km jižně od Chrudimy. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má úředně hlášeno kolem obyvatel. Protéká zde řeka Chrudimka. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2591/1 Město Hlinsko Celkový popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 892 je situován v okrajové části města Hlinsko, kat. úz. Hlinsko v Čechách. Okolní zástavba je smíšená, rodinný dům se nachází v blízkosti vlakového nádraží. Rodinný dům je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. St. 949, K domu náleží pozemek (ostatní plocha) parc. č. 3622, na části tohoto pozemku se nachází jednopodlažní stavba. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/4. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kůlna 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky parc. č. St. 949 a parc. č Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p

4 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 892 Popis Samostatně stojící rodinný dům č.p. 892 je nepravidelného půdorysu, částečně podsklepený, dvoupodlažní s půdou. Vstup do domu je přes pozemek parc. č betonovými schody. V domě se nachází dvě bytové jednotky 3+1 (vstupní chodba, tři pokoje, kuchyň a WC s koupelnou). Základy domu jsou kamenné. svislé konstrukce zděné, v současné době probíhá zateplení fasády. Stropy a krov je dřevěný. Střecha valbová členitá, krytina plechová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Vnitřní schodiště je betonové. Okna a dveře dřevěné. Vytápění plynové. Napojeno na veškeré inženýrské sítě. Voda společný vodoměr. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 127,5/3 = 42,50 1.NP 127,5 = 127,50 2.NP 127,5 = 127,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PPb 42,50 m 2 2,20 m 1.NPb 127,50 m 2 3,00 m 2.NPb 127,50 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (127,5/3)*(2,20) = 93,50 m 3 1.NP (127,5)*(3,00) = 382,50 m 3 2.NP (127,5)*(3,00) = 382,50 m 3 půda 220,8 = 220,80 m 3 4

5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 93,50 m 3 1.NP NP 382,50 m 3 2.NP NP 382,50 m 3 půda Z 220,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 079,30 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 1, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 98,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9820 5

6 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9820 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 169,82 Plná cena: 1 079,30 m 3 * 4 169,82 Kč/m 3 = ,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 150 = 46,667 % ,14 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,59 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kůlny Popis Zděná kůlna na pozemku parc. č je jednopodlažní s plochou střechou, krytou plechovou krytinou. Okna jsou kovová jednoduchá, dveře plechové. Kůlna je rozdělena na čtyři části. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NPb 40,75 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (40,75)*(2,50) = 101,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 6

7 1.NP NP 101,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 101,88 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 616,25 Plná cena: 101,88 m 3 * 2 616,25 Kč/m 3 = ,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 150 = 46,667 % ,88 Kč Kůlny - zjištěná cena = ,67 Kč 7

8 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky parc. č. St. 949 a parc. č Srovnávací indexová metoda Popis Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. St. 949 a 3622 je nepravidelného tvaru, mírně svažitý jihovýchodním směrem. Pozemek parc. č. St. 949 je zastavěn rodinným domem č.p Při severovýchodní hranici pozemku parc. č se nachází stavba kůlny. Přístup k domu je možný po částečně zpevněném pozemku betonovými dlaždicemi. Vjezdová vrata jsou kovová. Zbytek pozemku je zatravněný. Rodinný dům je napojen na veškeré IS. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Hlinsko A:1,50, B:1,50, C:0,70, D:2,00, E:1,25, F:0,30 490,00 1,18 415,25 Pozemek, Hlinsko A:1,00, B:1,50, C:0,70, D:1,30, E:1,25, F:0,30 700,00 0, ,55 Pozemek, Hlinsko A:1,50, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,25, F:0,30 564,00 0, ,88 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 964,56 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: 1,00 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až ,70 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá 1,25 F speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení 0,30 Celkový index * 0,51 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 493,73 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St zahrada Celková výměra oceňovaných pozemků 362 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 362 m 2 * 493,73 Kč/m 2 = ,26 Výsledná cena = ,26 Kč 8

9 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 892 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 160,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 079,30 m 3 Zastavěná plocha: 297,50 m 2 Plocha pozemku: 362,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Prodej ideálně rozděleného RD, který se nachází nedaleko centra města. Dispozice 1/2 RD - 4+kk po rekonstrukci, sklep a půdní prostor s možnosti půdní vestavby. Byt má vlastní č.p., veškeré samostatné přípojky, plynový kotel a samostatný vstup. V roce 2007 prošel dům téměř kompletní venkovní a vnitřní rekonstrukcí. K domu patří polovina pozemku pod domem, zahrádka a kůlna. Rodinný dům Nabízíme Vám samostatně stojící rodinný dům 7+2 nedaleko centra, v klidné části města Hlinsko (okres Chrudim). Jedná se o dvougenerační, částečně podsklepenou, cihlovou stavbu, s novou sedlovou střechou krytou pískovanou lepenkou. Zastavěná plocha domu činí 314 m2, obytná je cca 120 m2. Ve městě Hlinsko se nachází veškerá občanská vybavenost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, dvě obytné místnosti, koupelna, toaleta. Schodiště z přízemí vede do 1. patra o velikosti 5+1, kde se nachází kuchyně, pět obytných místností, koupelna, toaleta. K patru domu náleží balkon. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Nemovitost byla v roce 2005 rekonstruována. Jednalo se o kompletní rekonstrukci interiéru - kuchyně, koupelny, obývacího pokoje, chodby, střechy a rozvodů. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Další: garáž, dvojgaráž. Rodinný dům Rodinný dům 6+1 se zahradou se nachází na klidném místě v Hlinsku. Dům je celý podsklepený, udržovaný a kolaudovaný v roce Dispozice: veranda, kuchyň, komora, koupelna, 2 WC, 6 místností, garáž, dílna, kotelna, prádelna, sklep, půda s možností půdní vestavby. Dům a zahrada je orientována na jih. Na pozemku jsou parkovací stání. Vytápění na plyn, možnost obnovit na tuhá paliva. 9

10 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Nádražní, Hlinsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Hlinsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Studnická, Hlinsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 10

11 220,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 160,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 11

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kůlny ,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky parc. č. St. 949 a parc. č ,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena ¼ Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: veškerá občanská vybavenost v dosahu, dvougenerační dům, napojeno na veškeré IS c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/4, velikost pozemku, možnost parkování pouze pro jedno auto Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 12

13 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3958/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 66/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

14 14