ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v Benešově, Hráského č.p.771, včetně příslušenství a pozemku p.č.577/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m 2, vše zapsáno na LV č.1208 pro k.ú.benešov u Prahy Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/6 rodinného domu v Benešově, Hráského č.p.771, včetně příslušenství a pozemku p.č.577/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m 2, vše zapsáno na LV č.1208 pro k.ú.benešov u Prahy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hráského 771/ Benešov Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Benešov Katastrální území: Benešov u Prahy Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1208 pro k.ú.benešov u Prahy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6: Paní Vladimíra Petrlíková, Hráského 771, Benešov rč:685904/ Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná špatná, z části ve dvoře chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je ústřední. V přízemí domu se nachází provozovna. Okna jsou dřevěná špaletová, v provozovně plastová. Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je zřejmě napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,5750 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,

5 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 6,73*10,0 = 67,30 přízemí 130,4 = 130,40 podkroví 130,4 = 130,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 67,30 m 2 2,00 m přízemí 130,40 m 2 2,80 m podkroví 130,40 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 67,3*2,0 = 134,60 m 3 vrchní stavba 130,4*(7,37+8,3)/2 = 1 021,68 m 3 podkroví 130,4*1,5/2 = 97,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 134,60 m 3 vrchní stavba NP 1 021,68 m 3 podkroví Z 97,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 254,08 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo zděné tl. 45 cm S

6 3. Stropy rovné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina betonová taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky N Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře plné a prosklené S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností koberec S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace standardní S Vybavení kuchyně standardní S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,40 2. Zdivo S 23, ,00 23,40 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytina S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky N 2, ,54 2,16 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5,30-6 -

7 17. Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,26 Koeficient vybavení K 4 : 0,9426 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9426 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3387 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 735,67 Plná cena: 1 254,08 m 3 * 6 735,67 Kč/m 3 = ,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 110 = 63,636 % ,85 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,18 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3387 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1, , ,41 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 577/1 203, , ,23 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,23 Pozemky - zjištěná cena = ,23 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třimilionyčtyřistatřicettřitisícpětsetdvacet Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Návrh na zástavní právo soudcovské k podílu 1/6 - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům s velkou zahradou poblíž centra Benešova// pozemek celkem 1198 m2// k domu patří ještě hospodářské budovy a skleník// částečně podsklepený// dispozičně řešen jako 4+1// obecní vodovod i vlastní studna// obecní kanalizace// ústřední vytápění plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva// podlahové krytiny - dřevo a lino// možnost půdní vestavby// veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

12 polovina dvojdomu v klidné části Benešova// udržovaná zahrada za domem a předzahrádka// pozemek 420m2, zastavěná plocha 95m2, užitná 240m2// dispozice 4+1, dům má 3patra, v suterénu: obytná místnost, místnost s vanou a sprchovým, kotelna s bývalou uhelnou, garáž// v patře: vstupní chodba, hala, prostorný obývací pokoj, kuchyň, WC s umyvadlem// ve 2.patře: pokoj s balkonem, ložnice, koupelna s WC, komora// nová plastová okna, na podlahách dlažba, beton a koberce// topení ústřední plynové, ohřev vody el.boilerem// slunná zahrada s ovocnými a okrasnými stromy, pergola s krbem// předzahrádka se zelení a zámkovou dlažbou před garáží// obecní vodovod, odpad sveden kanalizace. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. rodinný dům v Benešově. Dům o zastavěné ploše 118 m2 se nachází na pozemku 720 m2. Dispozice domu: V suterénu se nachází prádelna 9,71 m2, sklep 14,44 m2, garáž 22,61 m2, kotelna 13,68 m2, chodba 7,30 m2, celkem 67,74 m2. V 1. patře je kuchyňský kout o velikosti 14,82 m2, obývací pokoj s jídelnou 38,02 m2, spíž 1,49 m2, koupelna 3,80 m2, wc 1,49 m2, předsíň se šatnou 11,40 m2, veranda 7,48 m2. Ve 2. patře jsou 3 ložnice 16,10 m2,17 m2, 8 m2, komora 4 m2, koupelna 3,52 m2, wc 1,71 m2, předsíň 10,40 m2. Ze druhého patra je schodiště na půdu, kde je

13 možnost podkrovních místností. Dům je cihlový, udržovaný, v dobrém technickém stavu. Zahrada lze z velké části ještě zastavět, např. dílna nebo malovýroba. Veškerá občanská vybavenost v Benešově, výborná dostupnost do Prahy. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/6 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třistapadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -