Komparace přístupu pro tržní ocenění u nemovitosti typu rodinný dům

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Komparace přístupu pro tržní ocenění u nemovitosti typu rodinný dům Bakalářská práce Libor Veselý červen

2 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování Komparace přístupu pro tržní ocenění u nemovitosti typu rodinný dům Bakalářská práce Autor: Libor Veselý Bankovnictví, Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D. Praha červen

3 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Písku..... Libor Veselý 2

4 Poděkování: Děkuji mému vedoucímu Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D. za odborné vedení, připomínky a cenné rady, které mi poskytl a které přispěly k vypracování mé bakalářské práce. 3

5 Anotace Hlavním cílem teoretické práce je charakterizovat jednotlivé přístupy pro trţní ocenění u nemovitostí (metodou-nákladovou, výnosovou a porovnávací) pro rodinný dům. Oceňování nemovitostí se provádí pomocí oceňovacích metod a pravidel. Tato činnost se provádí za účelem zjištění hodnoty nemovitosti. Následně je také posouzena jejich vhodnost na odhad trţní hodnoty stavby v závislosti na pouţité metodě výpočtu trţního ocenění (cena obvyklá). V části praktické se věnuji vypracování dvou příkladů ocenění nemovitosti, prvním je ocenění rodinného domu a druhým ocenění bytového domu. V poslední části se zabývám analýzou realitního trhu v okrese Písek. Annotation The main aim of this thesis is to characterize the different approaches to market valuation of the property by (cost method, yield method and compare method) for a family house. Property valuation is performed by using the valuation methods and rules. This operation is carried in order to determine the property value. Subsequently, also assess their suitability to estimate the market value of buildings, depending on the method of calculating market appreciation (usual price). The practical part is devoted to the development of two examples of property valuation, the first is the valuation of the house and a second is valuation of apartment house. The last part deals with the analysis of the real estate market in the district town Písek. 4

6 Klíčová slova ocenění, rodinný dům, nabídka, poptávka, metody oceňování, cena obvyklá, trţní hodnota, analýza trhu, Keywords valuation, house, offer, demand, methods of valuation, standart price, market value, market analysis 5

7 Obsah: ÚVOD TEORETICKÁ ČÁST Subjekty zabývající se oceňováním Rozdíl v pojmech odhad nemovitostí a ocenění nemovitostí Certifikace Definice pojmů pro oceňování nemovitostí Obestavěný prostor Měření podlaţí Výšky podlaţí Zastavěná plocha Podlahová plocha Cena a hodnota Cena Cena zjištěná (administrativní, úřední, vyhlášková) Věcná hodnota (časová cena) Cena obvyklá Hodnota Mezinárodní a evropská definice hodnoty Zboţí, jeho vlastnosti a trh Podklady pro ocenění Metody oceňování Nákladová metoda Obecně k ocenění nákladovou metodou Individuální cenová kalkulace Podrobný poloţkový rozpočet Souhrnný rozpočet Metoda agregovaných poloţek Propočet ceny Cenové indexy Cenové podíly stavebních konstrukcí

8 1.4.2 Porovnávací metoda Obecně k ocenění cenovým porovnáním Podklady pro cenové porovnání Metody cenového porovnání Výnosová metoda Obecně k ocenění výnosovou metodou Výnosy pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí Náklady na dosaţení výnosů z nájemného Trţní ocenění pozemků Porovnávací metoda - indexová Porovnání dvou pozemků navzájem indexovou porovnávací metodou Metoda třídy polohy (Naegeliho metoda) Reziduální metoda Cenové mapy Vhodnost pouţití metod pro trţní ocenění rodinných domů PRAKTICKÁ ČÁST Vypracování trţního ocenění rodinného domu Vypracování trţního ocenění bytového domu ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Obecná charakteristika trhu Regionální segmentace Město Písek Celkový marketingový výhled ZÁVĚR SEZNAM LITERATURY A OSTATNÍCH ZDROJŮ LEGISLATIVNÍ ZDROJE INTERNETOVÉ ZDROJE SEZNAM PŘÍLOH

9 ÚVOD Komparace přístupu pro trţní ocenění u nemovitostí typu rodinný dům je, velice rozsáhlé téma zahrnující problematiku, která při oceňování můţe nastat. Důvod tohoto ocenění je potřeba pro osoby či instituce získat nezávislou trţní hodnotu nemovitosti. Ta jako taková poslouţí pří zajištění prodeje či koupě nemovitosti, dědickém vypořádání pozůstalých, úvěru, hypotéce, podnikatelském záměru, při obchodních aktivitách, při oceňování v pojišťovnictví, při oceňování podniku, a dalších. Toto téma je vybráno z důvodu zajímavosti, a také jisté pravděpodobnosti, ţe budoucí kroky by se mohly ubírat tímto směrem. To je i důvodem samotného studia. V první části práce bude diskutováno několik základních pojmů, poté se nahlédne na ocenění podle cenového předpisu, které úzce souvisí s trţním oceněním a neodmyslitelně patři k sobě. Cílem práce je charakterizovat jednotlivé trţní přístupy pro ocenění. Pro komparaci je důleţité zjistit, ve kterých zásadách se principy rozcházejí a ve kterých shodují. Při trţním ocenění nemovitosti má výběr vhodné metody klíčový význam na přesnost ocenění. U jednotlivých metod je uvedeno, v jakých případech se obvykle pouţívají. V druhé praktické části bude zpracováno trţní ocenění rodinného domu a bytového domu. Tímto budou přiblíţeny způsoby pouţití jednotlivých metod s pouţitím pojmů z první části práce. Třetí kapitola se bude zabývat popisem vybrané lokality, tedy Písek. Tímto se jedná o kraj Jihočeský. Také proběhne zmínka o okrajových obcích s tím související. Pro vypracování praktické a analytické části práce bude pouţito jako vzor publikace Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl I jejímţ autorem je Ing. Petr Ort, Ph.D. 8

10 1 TEORETICKÁ ČÁST 1.1 Subjekty zabývající se oceňováním V ČR můţe být znalcem fyzická nebo právnická osoba, jmenovaná ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Musí splňovat tyto podmínky: občanství České republiky, potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané specializačním studiem v daném odvětví, osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti, souhlas se jmenováním. Znalce je povinen vykonávat svoji znaleckou činnost osobně. Jedná se o vysoce kvalifikovaného odborníka jmenovaného do funkce soudem. Jmenování je podmíněno potřebami a poptávkou ze strany soudu. Soudní znalci jsou zapsáni u místně příslušného krajského soudu a podléhají kontrolní působnosti jmenovaného orgánu. Znalec nesmí vypracovat posudek tehdy, jestliţe není nepodjatý. Kaţdé vyhotovení posudku musí opatřit podpisem a otiskem svého kulatého razítka. Evidence musí být zanesena ve znaleckém deníku, který podléhá kontrole krajského soudu. Znalecké posudky mohou obsahovat analýzu ceny obvyklé (trţní hodnoty) nebo indikaci ceny zjištěné (administrativní). Odhadce majetku je ţivnost volná. Její provozování není omezováno ţádným předpisem. Odhadci by měli splňovat určitá profesní kritéria a podrobit se jednotné certifikaci podle norem ISO. Jedná se o odborníka určeného zpravidla pro účely zástav u bank, nebo privátních zakázek. Je také zapsaný do seznamu organizací se kterými spolupracuje. Odhadce nenese míru odpovědnosti jako znalec, nemá právo pouţívat kulaté razítko se státním znakem a nemusí vést deník se záznamy všech vypracovaných ocenění. Odhadce určuje trţní hodnotu majetku, zatímco znalec musí v mnoha případech stanovit i administrativní cenu. Profesní znalosti odhadce jsou nezávislost a nezaujatost, diskrétnost, vstřícnost, odbornost. 1 1 HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. PowerPoint. Prezentace k výuce, s

11 1.1.1 Rozdíl v pojmech odhad nemovitostí a ocenění nemovitostí Jistě kaţdý z Nás bude v budoucnu potřebovat podporu ve věci převodu vlastnictví, kupní smlouvou (koupě a prodej), převodu vlastnictví darovací smlouvou, vypořádání dědictví, vypořádání společného jmění manţelů, daňové účely, atd. V těchto případech je potřeba si ujasnit cíl zamýšleného plánu a vyhledání kompetentního orgánu za účelem vyhotovení poţadovaného dokumentu. Při setkání můţe nastat k nedorozumění právě na straně zadávání poţadavku jakým je odhad nemovitosti nebo ocenění nemovitosti. Klienti kteří navštěvují soudní znalce přichází s poţadavkem vypracování "odhadu nemovitostí". Často se však brzy ukáţe, ţe nepotřebují "odhad nemovitostí", ale ocenění nemovitosti cenou zjištěnou. Jaký je mezi tím rozdíl? Ocenění nemovitostí lze provádět mnoha metodami a metodu ocenění nemovitostí znalec volí podle toho jaká cena má být znaleckým posudkem při ocenění nemovitosti určena. Je řada druhů cen a kaţdá cena se pouţívá pro jiné účely. Pro daňové účely se při ocenění nemovitosti cena neodhaduje, ale zjišťuje se podle cenových předpisů. Proto při oceňování nemovitostí pro daňové účely nelze pouţít metody určené pro odhad cen nemovitostí. Odhad ceny nemovitostí znalec provádí tehdy, kdyţ má znaleckým posudkem odhadnout trţní hodnotu nemovitosti (obvyklou cenu). Pro odhad cen nemovitostí se pouţívají zcela jiné metody a znalec není při odhadu vázán cenovým předpisem. Odhad ceny nemovitostí můţe vyhotovit i odhadce nemovitostí. Odhadce nemovitostí však nemusí být soudní znalec a potom nemůţe vydat znalecký posudek o ceně nemovitostí. Soudní znalec můţe vyhotovit znalecký posudek o ceně nemovitostí, opatřený kulatým razítkem soudního znalce a ve znaleckém posudku je potom uvedeno, zda jde o "odhad ceny nemovitostí" nebo zda jde o "ocenění nemovitosti" zjištěním ceny podle cenového předpisu. Orgány státní správy (finanční úřady, apod.) akceptují pouze znalecké posudky vypracované soudními znalci, nikoliv odhady nemovitostí vypracované odhadci Certifikace Certifikací se zabývá řada škol nejen ze sektoru soukromého. Jako je tomu v případě Certifikačního orgánu USI v Brně. Tyto instituce pro vytvoření zisku produkují různé 2 PAVLAT-ZNALEC. Jaký je rozdíl v pojmech odhad nemovitostí a ocenění nemovitostí. (oline) cit. ( ). Dostupné z: http WWW:// 10

12 výukové programy, kterých je pestrá škála. Jedná se o placené produkty na základě kterých uchazeč získá určitý certifikát o provedení. Tento certifikát dává uchazeči určitou váhu na pracovním trhu. Ne jinak je tomu i v případě odhadce nemovitosti. Certifikace v rozsahu ČSN EN zajišťuje nezávislost v procesu prokazování profesní způsobilosti. Certifikát má uplatnění ve státech sdruţených v Europien Association for Acreditation. Na mezinárodní úrovni jsou odhadci sdruţováni pod sdruţením TEGoVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) 3, které bylo zaloţeno v letech Členská základna je v současnosti tvořena zhruba třiceti zeměmi světa. Cíle které si kladou jsou: zpracovat oceňovací standardy, tím zvýšit úroveň oceňování v Evropě reprezentovat profesionály doporučovat vhodnou oceňovací metodologii spolupracovat s IVSC (The International Valuation Standards Commitee) podněcovat vzdělávání Jako nevládní organizace vystupuje jiţ zmiňovaná IVSC zaloţená roku 1981 v Londýně. Objevují se první novelizované oceňovací standardy. Standardy nepopisují přesně metody, jak oceňovat, ale poukazují na okolnosti, ke kterým je třeba při ocenění přihlíţet. Současná situace účastnických zemí se odhaduje něco kolem čtyřiceti zemí světa. Cíle které si kladou jsou: rozvoj mezinárodní normy, podpora pro přijetí a vyuţití napomáhá spolupracovat mezi svými členskými organizacemi spolupráce s ostatními mezinárodními organizacemi slouţí jako mezinárodní hlas k ocenění profese 4 V porevoluční době 90 let se začali všichni účastníci trhu vzdělávat. Začátek této doby jistě pomohl ne jednomu účastníku trhu a to jak ze strany kupujícího, prodávajícího, odhadce, 3 TEGOVA. Profile. (oline) cit. ( ). Dostupné z WWW: 4 IVSC. About The International Valuation Standards Council (IVSC). (oline) cit. ( ). Dostupné z WWW: 11

13 znalce, státního úředníka si dopomoct k jistému zvýhodnění ve vlastní prospěch. Současnost je do jisté míry stabilizována. Hlavně ze strany legislativy. Bohuţel současná ekonomická situace trh s nemovitostmi přibrzdila. 1.2 Definice pojmů pro oceňování nemovitostí Pro oceňování nemovitostí je zapotřebí se seznámit se základním názvoslovím. Nemovitostí dle 119 zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. (1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 5 SOUČÁST VĚCI je vše, co k ní podle její povahy fyziky a funkčně náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila nebo změnila ve své podstatě. Zatímco trvalé dřeviny jsou součástí pozemku (a jsou proto vlastnictvím vlastníka pozemku, bez ohledu na to, kdo je vysadil), stavba součástí pozemku není. 6 PŘÍSLUŠENSTVÍ - jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní, a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. Je li garáţ provozně propojena s nemovitostí, jedná se o součást domu. V opačném případě se jedná o samostatnou věc. KATASTR - je soubor údajů o nemovitostech a zahrnuje jejich soupis a popis, jejich geometrické a polohové určení. Je řízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V katastru se evidují např. pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby spojené se zemí pevným základem o nichţ to stanoví zvláštní předpis. Kaţdá nemovitost je spjata s evidencí právního vztahu zapisovaná podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem. POZEMEK je podle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky dle 27 odst. a) je pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník 12

14 územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. 7 Jiná podoba pozemků je nezastavěný pozemek v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. Další podoba je evidence v druhu pozemku zastavěné plochy, nádvoří, staveniště a ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny v druhu pozemku jako zahrady, které tvoří jednotný celek. Plus další moţné kombinace. A konečně poslední podoba pozemku skutečně zastavěná, která neodpovídá realitě zanesení v katastru nemovitostí. PARCELA je definována v ustanovení 27 písm. b) katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 8 To znamená, ţe: Kaţdá jednotlivá parcela je samostatnou věcí, samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Kaţdou jednotlivou parcelu lze prodat, směnit, zastavit, apod. Pozemek se můţe skládat z jedné, ale také z více přilehlých parcel. V praxi mohou vznikat nejasnosti, které parcelní číslo tvoří stavební pozemek." STAVBA - se povaţuje za všeobecně známý pojem dle zákona č. 183/2006 Sb., Stavební zákon 2 odst. 3. Ve smyslu výroby se jedná o výsledek souhrnu stavebních prací včetně dodávek stavebních hmot, dílů, dodávek strojů a zařízení, který je prováděn zpravidla na souvislém místě a v souvislém čase za účelem vybudování nových základních prostředků (novostavba), nebo za účelem změny dosavadních základních prostředků (rekonstrukce, modernizace, nástavba, přístavba a stavební úpravy. Za součást stavby se povaţuje i odstranění dosavadních základních prostředků na staveništi a dočasné objekty nutné k zajištění stavebního provozu po dobu výstavby. Stavba zahrnuje více stavebních objektů. 9 Stavba je samostatná věc odlišná od pozemku na kterém je zbudována. Můţeme se charakterizovat podle účelu, způsobu vyuţití a druhu, dále na hlavní a vedlejší. Pokud nedošlo k povolení stavby stavebním úřadem, nebo stavba ještě není řádně zkolaudována, je přesto povaţována dle zákona za stavbu. Stavba právně vzniká uţ kdyţ začnou být obrysy a 7 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon písm. b) zákona č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon. 9 JARSKÝ, Č., MUSIL, F. SVOBODA, P., LÍZAL, P. MOTYČKA, V. ČERNÝ J. Příprava a realizace staveb. Brno: s. ISBN , s

15 dispozice prvního podlaţí zřetelné (minimálně jeden metr vysoké stěny), zároveň logicky zaniká při sníţení pod tuto úroveň. 10 Pro účely oceňování dle 3 odstavec 1) zákona č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku se stavby dělí na stavby pozemní, stavby inţenýrské, speciální pozemní, vodní nádrţe a rybníky a jiné stavby. Rodinný dům je definován dle vyhl. č. 501/2006 Sb., a následně č. 269/2009 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. 2 a) stavby pro bydlení, odst. 2.: je rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Bytový dům - Vychází ze stejné vyhlášky jako rodinný dům, ovšem z 2 b) bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena Obestavěný prostor Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší neţ 0,15 m se uvaţují celým rozměrem, dole spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru, který není podlaţím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen 10 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola s. ISBN písm. a) vyhláška č. 501/2006 Sb. Vyhláška o obecných poţadavcích na vyuţívání území. 14

16 po stranách vnějšími plochami staveb, dole spodním lícem podlahy 1. NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaţí výše neţ přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. V případě, ţe je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vţdy v 1. NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliţe podlahová konstrukce neexistuje a jiţ se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaţí, nahoře v části, nad níţ je půda, horním lícem podlahy půdy v části, nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení u střech sklonitých s půdním prostorem, popřípadě s podkrovím se vypočte jako objem geometrického tělesa. Od od novely č. 173/2000 Sb. je moţno sklonité střechy počítat zjednodušeně jako sedlové, převaţují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. Neodečítají se otvory a výklenky v obvodových zdech, lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m 2 půdorysné plochy. Neuvaţují se balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy, vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m 2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s

17 1.2.2 Měření podlaží Podlaţím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m. Podlaţím je i podkroví nebo podzemí, jímţ se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému vyuţití. Podlaţí se rozdělují na podzemní a nadzemní. Za podzemní podlaţí se povaţuje kaţdé podlaţí, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níţe neţ 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby. Pro výpočet průměru se uvaţují místa ve čtyřech reprezentativních rozích posuzovaného podlaţí. Při popisu budovy se uvádí počet nadzemních podlaţí včetně podlaţí o menší ploše a obdobně počet podzemních podlaţí, například budova se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlaţím Výšky podlaží Světlou výškou podlaţí se rozumí svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaţí. U trámových stropů s viditelnými trámy se měří po spodní líc podhledu stropu mezi trámy, u stropu klenbových do spodního líce vrcholu klenby. U stropů šikmých se zjišťuje k nejvyššímu bodu zešikmení. V případě různých výšek v posuzovaném podlaţí se uvaţuje výška té části podlaţí, která má největší zastavenou plochu. Výškou podlaţí, které je podkrovím a nemá strop, je vzdálenost mezi lícem nášlapné vrstvy podlahy podkroví a horním lícem hřebene u sedlových střech a nejvyšším vnějším lícem zešikmení či zaoblení části zastřešení netvořící přesah u střech ostatních. Průměrnou výškou podlaţí se rozumí váţený průměr všech výšek podlaţí oceňované stavby nebo její části. Jako váha se pouţijí velikosti zastavené plochy příslušného podlaţí Zastavěná plocha Zastavěnou plochou podlaţí se rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaţí, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaţí včetně omítky. U objektů poodkrytých (bez některých stěn) je vnějším obvodem obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Plochy lodţií a arkýřů se započítávají. Do zastavěné plochy podlaţí se započte i plocha, v níţ není strop niţšího podlaţí, například schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaţí. 13 REMEŠ, Josef. Plochy ve stavebnictví. (online). 8 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí cit. ( ). Dostupné z WWW. 16

18 Průměrná zastavěná plocha se zjistí jako součet zastavěných ploch všech podlaţí dělený počtem podlaţí Podlahová plocha Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostoru stavebně upravených k účelovému vyuţití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaţí, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých, případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytových prostor se započte podlahová plocha: a) arkýřů a lodţií, b) výklenku, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké nebo jejichţ podlahová plocha je vetší neţ 0,36 m2 a jsou alespoň 2 m vysoké, c) místností se zkoseným stropem, jejichţ světlá výška v nejniţším bode je menší neţ 2 m, a sklepu, pokud jsou místnostmi, vynásobená koeficientem 0,8, d) půdorysná plocha zabraná vnitrním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě nebo nebytovém prostoru v jednotlivých podlaţích. Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se započte plocha prostorů, které jsou uţívány výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem: a) teras, balkónu a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17, b) sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0,10. V případe místností, které tvoří příslušenství bytu a jsou společné pro více bytu nebo nebytových prostor (např. společné WC, předsíň, aj.), se do podlahové plochy bytu nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností ku počtu bytů nebo nebytových prostor. Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupku BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s REMEŠ, Josef. Plochy ve stavebnictví. (online). 8 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí cit. ( ). Dostupné z WWW. 17

19 1.3 Cena a hodnota Cena Pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby Cena zjištěná (administrativní, úřední, vyhlášková) Cena zjištěná má také adekvátní synonymum v podobě vyhláškové ocenění. Tohoto ocenění se pouţívá pro potřeby státu. Jako je dědictví, darování, daň z nemovitosti, převod nemovitosti, daňové účely, oceňování majetku investičních a penzijních fondů, vyvlastňování, pro případ, ţe tak rozhodne oprávněný orgán v případě podílového spoluvlastnictví, nebo kdyţ se na tom dohodnou obě strany kterých se to týká. Vychází z cenového předpisu zákona č. 151/1997 Sb. s prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb., a s účinností od ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb Věcná hodnota (časová cena) Reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak případně sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Obdobou této ceny je tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem Cena obvyklá Cena obecná byla ustáleným pojmem v soudní praxi desítky let. V současné době se místo ní většinou pouţívá pojem cena obvyklá, kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůţe tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. 17 Můţeme tedy říci, ţe pojmy cena obecná a cena obvyklá jsou synonyma. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou 16 BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s ZNALCI-KOMORA. Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. (oline) cit. ( ). Dostupné z WWW: 18

20 cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 18 Tržní cena čili kupní cena - je pojem ekonomicky konkrétní - cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodejcem Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícím na druhé straně. Jedná se o odhad. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjištěna Mezinárodní a evropská definice hodnoty Tato mezinárodní definice není jedinou definicí. Alternativní definici trţní hodnoty (MVmarket value) zpravidla i Tegova (The European Group of Valuers of Fixed Assets) ve standardu 4 v Evropských oceňovacích standardech Trţní cena představuje cenu, za kterou by mohl být podíl na majetku prodán rozumným způsobem, a to na základě smlouvy ke dni ocenění, za předpokladu: 1. ochotného prodávajícího, 18 2 č. 1) zákona č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku. 19 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola s. ISBN , s BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s

21 2. rozumného období, ve kterém probíhalo jednání o prodeji a při vzetí v úvahu druhu majetku a podmínek na trhu, 3. hodnota se nemění během tohoto období, 4. majetek bude volně vystaven na trhu a bude mu učiněna rozumná publicita, 5. nebude brán ohled na dodatečnou nabídku ze strany zvláštního kupujícího Zboží, jeho vlastnosti a trh Zboţí se vyznačuje dvěma základními vlastnostmi, a to: uţitnou hodnotu směnnou hodnotou, hodnotou. Užitná hodnota je souhrnem vlastností, které činí ze zboţí statek, tj. jde o schopnost produktu být v budoucnu uţitečný. Směnná hodnota je výrazem schopnosti zboţí být předmětem směny. Směnná hodnota je v penězích vyjádřená hodnota zboţí, které je předmětem směny, tvoří tak cenu tohoto zboţí. Je výrazem nabídky a poptávky nebo konkurujících si nabídek a poptávek. Má-li zboţí změnit vlastníka, pak jsou zvaţovány následující okolnosti: většina statků není zdarma, lze je získat tak, ţe se vzdáme něčeho jiného, za vše lze nalézt náhradu, rozumný výběr mezi substituty spočívá v porovnání dodatečných nákladů k dodatečnému zisku. Trh lze vyjádřit jako soubor vzájemně závislých vztahů, resp. proces konkurujících si nabídek prodávajících a kupujících. Obecně lze říci, ţe zboţí má hodnotu tehdy a jen tehdy, jestliţe: existuje jeho reálná potřeba na trhu, tj. v případě, kdy existuje nabídka a poptávka, zboţí má pro kupujícího hodnotu, tj. existuje určitá uţitečná hodnota, zboţí neexistuje v neomezeném mnoţství (např. voda a vzduch), které činí zboţí obecně dostupné a v tomto smyslu bezcenné Hodnota je potom obrazem vzájemného vztahu nabídky a poptávky, nákladů a uţitečnosti, vzácnosti a pouţitelnosti pro vlastníky zboţí. 21 KISLINGEROVÁ, E. Oceňování podniku 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, s. ISBN , s

22 Prodávající musí znát, jaké náklady byly spojeny s pořízením dané uţitné hodnoty. Náklady pořízení pak reprezentují dolní hranici nabídkové ceny s vyjádřením situace na trhu. Uţitek kupujícího pak představuje horní hranici ceny. Je li rozdíl horní a dolní hranice kladný, pak existuje dodatečná uţitná hodnota pro nového vlastníka, který má zájem o její vyuţití Podklady pro ocenění Jedná se o údaje mající vliv na ocenění nemovitosti. Jsou to podklady o vlastnických vztazích, právních vztazích, které mají následně největší vliv jak na určení hodnoty trţní tak administrativní. Dále jsou to technické údaje stavu nemovitosti a ekonomické údaje. Uváděné podklady jsou zejména potřeba pro trţní ocenění. Administrativní ocenění potřebuje takový rozsah, jaký je uvedený, naopak trţní ocenění (i kdyţ by nemělo) se někdy spokojí s méně podklady (viz některé banky apod.) výpis z katastru nemovitostí, který není starší tří měsíců kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, ne starší neţ tři měsíce cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná výkresová dokumentace skutečného provedení staveb stavebně právní dokumentace výpisy z pozemkové knihy nájemní smlouvy s výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti pasporty nemovitostí přiznání k dani z nemovitostí pojistné smlouvy smlouvy o správě nemovitostí smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti výsledky místního šetření (ohledání) provedeného zásadně osobně odhadcem příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy, výpočetní technika a literatura KISLINGEROVÁ, E., Oceňování podniku 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, s. ISBN , s BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s

23 1.4 Metody oceňování Oceňování má mít v zásadě tři funkce: 1. Dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní obchodní případ 2. Umoţňuje vytváření nových metod oceňování 3. V některých případech i vytváří novou skutečnost Nákladová metoda Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí - popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnosti stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). V první řadě je úloha nákladové metody zcela nepominutelná. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mne jeho detailní technický stav včetně např. trhlin, devastace konstrukcí dřevokazným hmyzem, tepelně izolační schopnost obvodových konstrukcí, apod. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnosti) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola s. ISBN , s ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola s. ISBN , s

24 Reprodukční cena Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných technologii pořídit stavbu nebo stavu shodných parametrů. Reprodukční cena je výchozí bází pro výpočet trţních hodnot nákladovým způsobem a mimo to např. základem pro výpočet rezervy na renovace pří pouţití příjmové metody. Pro zmenšení pracnosti výpočtu se vychází reprodukční ceny z tzv. agregovaných a vysoce agregovaných cen. 26 Další z moţností získání informací o nemovitosti je znalecký posudek. V praxi platí, ţe skoro všechny majetky v České republice jiţ byly někdy v historii pro nějaký účel oceněny. Vzhledem, ţe oceňování na trţních principech je v našich podmínkách poměrně novou disciplínou, byla většina dřívějších ocenění provedena na bázi administrativních cen. Samozřejmě pokud sám zadavatel trţního ocenění mezi jinými podklady předá i tyto podklady. Kaţdý znalecký posudek se dělí na tzv. nález (skutečnosti, které znalec zjistil na místě při místním šetření) a tzv. ocenění. V první části nálezu je uvedena řada údajů, které můţe odhadce vyuţít při trţním ocenění, např. zastavěné plochy, výpočty obestavěného prostoru, výpočet reprodukční ceny majetku, opotřebení, údaj o pozemku, apod Obecně k ocenění nákladovou metodou Způsoby zjištění výchozí hodnoty stavby v novém stavu. 1. Cena za stavebně technickou hodnotu (reprodukční cena), zjištěná podle skutečně daném období dosahovaných nákladů: individuální cenová kalkulace (nejpodrobnější, nejpřesnější, s vysokou pracností), podrobný položkový rozpočet (pomocí cenových poloţek jednotlivých konstrukcí), metody agregovaných položek, propočet ceny (podle tzv. technicko hospodářských ukazatelů THU, zobecněných z kompletních staveb za jednotku - např. Kč/m 3 obestavěného prostoru stavby). 2. Zjištění výchozí ceny stavby podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (obdoba postupu dle THU - metodika platná s obměnami při oceňování podle cenového předpisu do ), bez 26 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola s. ISBN , s ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola s. ISBN , s

25 pouţití koeficientu prodejnosti. V tomto případě neznamená automaticky nákladové ocenění, jen je moţné ji k tomuto účelu vyuţít. 3. Zjištění výchozí ceny stavby tzv. bodovací metodikou, kdy se cena u budov skládá z cen jednotlivých podlaţí, jednotkou je 1 m2 zastavěné plochy podlaţí, cena za jednotku se skládá pomocí bodů za jednotlivé konstrukce a jejich provedení v jednotlivých podlaţích 4. Zjištění výchozí ceny budov na základě obytné plochy - cena je dána za 1 m2 obytné plochy, bez ohledu na ostatní prostory. Cena odstupňována podle tzv. třídy kvality; pro zařazení do třídy jsou dány tabulky provedení jednotlivých konstrukcí a vybavení v daných třídách (metodika platí od vyhlášky č. 18/1963 Sb. do , tabulky kvalitativních tříd se podobně pouţívaly i předtím při metodice tzv. stopcen). Metodiky navazující na Nařízení předsedy vlády ze dne 20. července 1939 o zákazu zvýšení cen. a. cenové indexy pro přepočet cen z jednoho data (cenové úrovně) k datu jinému (jiné cenové úrovni) s ohledem na změny cen stavebních prací v čase (zejména inflací) b. cenové podíly stavebních konstrukcí a vybavení (podél ceny konstrukce z ceny celé stavby; v cenovém předpisu nazváno objemové podíly ) Individuální cenová kalkulace Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvoky tavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Součtem (po připočtení příslušných přiráţek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací) se obdrţí reprodukční (resp. při zpětném oceňování pořizovací) cena. Metodu lze pouţít pouze v případech, ve kterých jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení, tzn. Prakticky jen u staveb nově budovaných resp. u takových, nichţ existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením pouţitých stavebních hmot i u konstrukcí zakrytých a tato dokumentace souhlasí se skutečností. Individuální cenová kalkulace je nákladově orientovaná tvorba cen, umoţňující stanovení jednotkové ceny. Náklady na jednotkové poloţky se rozdělují na přímé náklady (zjistitelné 28 BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s

26 přímo na danou poloţku a související s jejím objemem) a na náklady nepřímé (nelze vyčíslit na konkrétní poloţku, mají společný nebo hromadný charakter. PŘÍMÉ NÁKLADY: přímý materiál - vyčíslitelný materiál, spotřebovaný přímo na konkrétní zakázku (práci), přímé mzdy - mzdy výrobních pracovníků, potřebné na provedení konkrétní práce, bez poloţek sociálního a zdravotního pojištění, náklady na stroje - vyčíslitelné náklady na provoz a údrţbu strojů, pracujících na konkrétní kalkulované práci, ostatní přímé náklady - ostatní vyčíslitelné poloţky, související s kalkulovanou prací, například: - podíl zaměstnavatele na sociální a zdravotní pojištění, státní politiku zaměstnanosti a pojištění odpovědnosti za úraz pracovníků zahrnutých v poloţce přímé mzdy, - odpisy strojů a zařízení, provozovaných výhradně v souvislosti s kalkulovanou prací (nelze ji rozdělit (nelze ji rozdělit, zahrne se do reţijních poloţek), - cestovní a jiné podobné výlohy, spojené s provedením konkrétní kalkulované práce. Soupis poloţek dá přímé náklady celkem. NEPŘÍMÉ (REŢIJNÍ) NÁKLADY: výrobní reţie - spotřeba paliv, energie a materiálů souvisejících s řízením, náklady na opravu a údrţbu hmotného investičního majetku, odpisy investičního majetku, odpisy drobného investičního majetku, cestovné, nájemné a ostatní sluţby, mzdové náklady související s řízením a odvody z nich, osobní náklady, náklady na zruční oprav, pojistné, poplatky, ostatní finanční náklady, správní reţie - náklady související s řízením a správou, obdobné typy nákladů jako u reţie výrobní, ale náleţející správě (mzdy administrativy apod.) Zisk by měl mj. zahrnovat i vliv inflace - zejména u stavebních prací je zakázka obvykle provedena, čili náklady na ni naběhnou (někdy i výrazně) předem před zaplacením. 25

27 Náklady celkem + zisk dávají cenu; k té je zapotřebí připočíst daň z přidané hodnoty, je-li dodavatel jejím plátcem Podrobný položkový rozpočet Jedná se o podrobné ocenění pro stanovení přesné ceny stavebního objektu pomocí poloţek stavebních prací, jednotlivých druhů stavebních prací apod. Cena poloţek je pak sestavena buď individuální kalkulací, nebo pomocí směrných orientačních cen. (Poznámka: Při její tvorbě je pouţíván matematický model, který sleduje změny cen vstupů a promítá je návazně do všech poloţek. Cena je konstruována jako nákladová s kalkulací přiměřeného zisku a zohledňuje stav nabídky a poptávky na trhu stavebních prací a materiálů). Pro poloţkové rozpočty je nutná prováděcí dokumentace. Vytvářené databáze jsou nabízeny jednak v podobě účelových publikací (např. z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací KCSP), které jsou, podle svého charakteru, v pravidelných intervalech aktualizovány, některé i dvakrát do roka, jednak jako datové soubory, které usnadňují pravidelnou pololetní aktualizaci. Kromě toho vydává Ústav racionalizace ve stavebnictví - ÚRS měsíční periodikum Cenové zprávy. Pravidla pro uţívání katalogů jsou shrnuta v úvodním sborníku Pravidla S. Katalogy jsou barevně odlišeny, červená barva představuje práce PSV, modrá barva práce HSV. Kaţdý ceník obsahuje tyto části: I. Úvodní část katalogu - návaznost na technické a jiné normy II. Všeobecné podmínky - navazují na Pravidla S III. Přílohy IV. Katalogové listy V. Seznam souboru cen a je vnitřně rozdělen na část A (část pro zřízení konstrukci), část B (demontáţe, demolice), část C (opravy a údrţba konstrukcí). Další moţností zjištění ceníkových poloţek jsou Sborníky cen stavebních prací firmy RTS, a. s. Sborníky obsahují poloţky stavebních prací pro stanovení cen stavebních prací při zřízení konstrukcí na objektech tříděných podle JKSO (Jednotka klasifikace stavebních objektů). U poloţek stavebních prací jsou uvedeny ceny za jejich měrnou jednotku BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s

28 Souhrnný rozpočet Celkové náklady vynaloţené na stavbu je třeba utřídit, proto se sestavují do jednotlivých částí souhrnného rozpočtu (hlava I - XI, nebo písmena A - K). Roztřídění těchto celků je pouze doporučené, jedná se o stanovení ceny z pohledu dodavatele a investora. Dle dosavadních zvyklostí těchto 11 hlav či písmen členíme: I Projektové a průzkumné práce II Provozní soubory III Stavební objekty IV Stroje a zařízení V Umělecká díla VI Vedlejší náklady VII Ostatní náklady VIII Rezerva IX Jiné investice X Náklady z investičních prostředků XI Náklady z neinvestičních prostředků Jednotlivé hlavy představují ucelené skupiny nákladů, související s pořízením stavby Metoda agregovaných položek Agregované poloţky jsou velmi oblíbeny a vyuţívány. Vychází se z podmínek, kdy není k dispozici prováděcí dokumentace, ale jsou známi druhy materiálů a stavební konstrukce. Pro ocenění je pak vyuţito agregovaných poloţek, kdy jsou v rámci jedné agregace sloučeny poloţky stavebních prací, ţe tvoří ucelenou konstrukci. Například poloţka ŢB základních pasů v rámci agregace obsahuje i potřebné bednění, výztuţ a odbednění konstrukce. Systém slouţí pro rychlé a poměrně přesné ocenění. Můţe slouţit ve znalecké praxi velmi dobře zejména pro zjištění opravných koeficientů na odlišné vybavení oceňovaného objektu oproti srovnávacímu při oceňování podle THU. Kompletní systém umoţňuje veškeré úpravy BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s

29 Propočet ceny Jedná se o metodu, jeţ je proti pouţití rozpočtu resp. nákladové kalkulaci podstatně jednodušší, na druhé straně však převáţně méně (i kdyţ většinou pro odhad dostatečně) přesná. Princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby (resp. jejich jednotlivých stavebně a provozně odlišných částí) - např. obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, hloubky (např. studny), výšky (komíny). Pro danou jednotku se v katalogu technicko hospodářských ukazatelů (THU) zjistí jednotková cena. Vynásobením se obdrţí cena reprodukční (resp. pořizovací). Jednotková sena se získává nejčastěji srovnáním z jiţ realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny. Z dřívějších let se jednotková cena přepočítává cenovým indexem Cenové indexy Cena (jednotková cena, základní cena) pro ocenění je často známa z jiného období, neţ ke kterému se provádí ocenění. Pro přepočet slouţí tzv. cenové indexy, umoţňující přepočet ceny z jednoho období na druhé. Indexy jsou zpracovány různými autory na základě porovnání cen v určitém odvětví (např. stavebnictví), v tomto odvětví pak i podle jednotlivých druhů výrobku. Podrobné indexy na základě kalkulací, s komentářem, vydává např. ÚRS - (jedná se o Ústav racionalizace ve stavebnictví. Základní činností firmy jsou sluţby v oblasti oceňování stavební produkce. Další moţností je také Český statistický úřad Cenové podíly stavebních konstrukcí Cenové podíly jednotlivých stavebně technických prvků mohou často významně pomoci při řešení problémů znaleckého ocenění. Cenový podíl CP se vyjadřuje procentem, které cenově zaujímá konkrétní prvek (konstrukce) ve výchozí ceně CN celé stavby. Matematicky podíly v %. Součást cenových podílů musí činit 100 %. Počítají li se podíly z celku (nikoliv v %), součet cenových podílů pro celou stavbu musí činit 1,00. Cenové podíly lze zjistit např: z katalogů ÚRS, kde jsou pro jednotlivé konkrétní stavby uvedeny, z rozpočtu stavby 33 BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s

30 pro některé starší stavby z knihy Oceňování nemovitostí (SNTL 1976), omezeně z bodovacích tabulek oceňovacích vyhlášek od roku 1985 (i pro jednotlivá podlaţí), - od roku 1994 z tabulek v příloze č. 14 oceňovacích vyhlášek č. 178/1994 Sb. a dalších, nyní příloha č. 15 vyhláška č. 3/2008 Sb Porovnávací metoda Porovnávací metoda je jednou ze základních metod trţního ocenění hned vedle výnosové metody. Jde o přístup, který je nejvíce frekventován a má relativně největší vypovídací schopnost a přesnost poţadovaného výsledku. Jde o to, ţe jsou v něm zastoupeny jak sloţky nákladů tak sloţky výnosů v takovém poměru jak jej uznává trh. I zde platí, ţe čím je větší mnoţství informačních vstupů o nemovitosti, tím je objektivní výsledek přesnější. Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Například v České republice existoval minimálně do 90. let stav, kdy chyběli vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda se tedy prakticky nemohla pouţívat a byla příliš úspěšně nahrazována jinými postupy jak byly různé poměrové metody ( Naegelli, Sammet, a jiné) nebo postupy, které byly převzaty z metodik oceňování majetku na území bývalé Německé demokratické republiky. Jakým způsobem se má postupovat, aby se získal správný obraz o porovnávané nemovitosti? Odpověď asi nebude jednoduchá. Pokud se bude hovořit o praxi, jako nejvhodnější bude jistá aplikace pravděpodobností logiky. Málo kdy se podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech. Podle toho co se zachytí při obhlídce se dá získat přesvědčení, ţe například technický stav je dobrý a o této skutečnosti se získá přesvědčení tak, ze 70%. Asi se nepodaří zjistit dostatek informací, aby skutečnost odpovídala na 100% (není moţné odebírat sondy a provádět destruktivní zkoušky. Jsou tedy dvě moţnosti buď se tento korekční činitel vynechá (neaplikuje se) nebo se vezme v patrnost ta varianta pro kterou je více argumentů. Při analýze jednotlivých korekčních činitelů se brzy zjistí, ţe získat informace je poměrně sloţité a časově náročné Obecně k ocenění cenovým porovnáním Metody nazýváme porovnávací, srovnávací, téţ komparativní. 35 BRADAČ, Albert. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o s. ISBN , s ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola s. ISBN , s