Vysoká škola ekonomická v Praze. Bakalářská práce Jan Nepimach

Transkript

1 Vysoká škola ekonomická v Praze Bakalářská práce 2010 Jan Nepimach

2 Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Obor: Podniková ekonomika a management Název bakalářské práce: Teorie oceňování nemovitostí a administrativní ocenění konkrétní nemovitosti Vypracoval: Jan Nepimach Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Heřman, CSc

3 P r o h l á š e n í Prohlašuji, ţe bakalářskou práci na téma Teorie oceňování nemovitostí a administrativní ocenění konkrétní nemovitosti jsem vypracoval samostatně. Pouţitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloţeném seznamu literatury. V Nymburce dne 10. května 2010 Podpis - 3 -

4 Obsah 1 ÚVOD TEORETICKÁ ČÁST Pojmy z oblasti oceňování nemovitostí Majetek a jeho opotřebení Opotřebení (amortizace) Hodnota Cena Znalci a odhadci Katastr nemovitostí Správa katastru nemovitostí Předmět katastru nemovitostí Obsah katastru nemovitostí Katastrální operát Zásady katastru nemovitostí Zápisy do katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí Podklady pro oceňování nemovitostí Stavba Budova Součást věci Příslušenství věci Byt a nebytový prostor Podlaţí budovy Obestavěný prostor Podlahová plocha bytu Pozemky Změna druhu pozemku Metody oceňování nemovitostí Trţní ocenění nemovitosti Nákladová metoda

5 Výnosová metoda Porovnávací metoda Analýza trţní hodnoty Administrativní ocenění nemovitosti PRAKTICKÁ ČÁST ocenění nemovitosti administrativním způsobem Nález Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Vlastnické a evidenční údaje Dokumentace a skutečnost Obsah posudku Posudek Hlavní stavby Rodinný dům Vedlejší stavby Studna Venkovní úpravy Trvalé porosty Pozemky Rekapitulace ZÁVĚR LITERATURA PŘÍLOHY

6 1 ÚVOD V současné době v období ekonomické krize nebo chcete li v období zotavování se z ekonomické krize, výrazně narostl počet osob, které byly svou tíţivou finanční situací donuceny k prodeji svých nemovitostí. Tato skutečnost mohla nastat např. z důvodu nesplácení svých závazků a následným uvalením exekuce nebo důvodem k prodeji části svých nemovitostí mohla být ztráta zaměstnání a následná dlouhá prodleva mezi znovu zapojením se do pracovního procesu z důvodu poklesu pracovních míst na trhu práce. Na druhé straně zde vzniká prostor pro movitější občany k nákupu relativně levnějších nemovitostí z draţebních místností exekutorských úřadů či z důvodu rychlé potřeby finančních prostředků vlastníků nemovitostí, kteří jsou takto donuceni k prodeji nemovitosti pod trţní cenou. V této chvíli vstupuje na scénu problematika oceňování nemovitostí, která je nezbytná při zjišťování odhadní ceny nemovitosti, buď v případě exekučního řízení a následné draţby nemovitosti nebo při ţádosti o hypoteční úvěr na koupi nemovitosti, kde oceňovaná nemovitost slouţí jako zástava pro banku. Problematika oceňování nemovitostí se dále vyuţívá např. při prodeji nemovitostí, při vypořádání dědictví nebo při soudních sporech. V České republice se lze nejčastěji setkat s oceněním dle platného cenového předpisu a oceněním trţní hodnotou. Ocenění dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Toto ocenění se vyuţívá především pro daňové účely, např. při výpočtu výše daně z nemovitosti. Výhodou tohoto ocenění je jeho objektivita, neboť ocenění musí být provedeno dle přesně stanoveného postupu. Ocenění trţní hodnotou zohledňuje aktuální situaci na trhu a vyţaduje individuální přístup, z toho důvodu, ţe kaţdá oceňovaná nemovitost je unikátní. Trţní hodnota je stanovena soudním znalcem, neboť na toto ocenění jsou kladeny vyšší nároky co do znalostí a zkušeností s oceňováním nemovitostí. Je nutno podotknout, ţe znalec určuje pouze trţní hodnotu, nikoliv trţní cenu nemovitosti, ta vzniká aţ na trhu v důsledku střetávání nabídky a poptávky

7 Cílem této bakalářské práce je popsat a vysvětlit základní pojmy a metody oceňování nemovitostí v teoretické části. V praktické části pak zjistit administrativní cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků dle platného cenového předpisu, neboť se domnívám, ţe bych nebyl schopen dostatečně zohlednit všechny faktory, které působí při trţním ocenění nemovitosti

8 2 TEORETICKÁ ČÁST 2.1 Pojmy z oblasti oceňování nemovitostí Je třeba zmínit, ţe v oblasti oceňování nemovitostí se lze setkat s rozdílnou interpretací jednotlivých pojmů. I přes vznik nejrůznějších organizací v této oblasti, které měly za úkol sjednotit interpretaci pojmů, se i nadále lze setkat nejen s rozdílným výkladem jednotlivých pojmů, ale i s více způsoby oceňování nemovitostí. V České republice jsou hlavním zdrojem informací pro oceňování zákony a vyhlášky o oceňování majetku. Především se jedná o vyhlášku č.76/2007 Sb., kterou se mění vyhláška č.540/2002 Sb., a provádějí se některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Další informace pro oceňování majetku lze také získat např. z Občanského zákoníku, Obchodního zákoníku, Katastrálního zákona či ze Zákona o dani z příjmů Majetek a jeho opotřebení Majetek je povaţován za právnický pojem. Můţeme si pod ním představit soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, které náleţí určitému subjektu a přináší svým vlastníkům očekávaný prospěch. Majetek se rozlišuje podle povahy na hmotný a nehmotný. Nehmotným majetkem se rozumí majetek duševní, např. software, licence, know - how, obchodní značky či ochranné známky. Hmotným majetkem je rozuměn majetek, který má určitou materiální podstatu a dále je dělen na majetek nemovitý a movitý. Nemovitý majetek je takový objekt, jenţ je se zemí neoddělitelně spojen pevným základem a nelze jej bez poškození přenést nebo přemístit do jiné lokality. Patří mezi ně např. dům, byt, garáţ, stromy, studny atd. Ostatní věci a objekty, které nesplňují výše uvedenou definici, jsou věcmi movitými a vyznačují se svou pohyblivostí. 1 Opotřebení majetku je objektivní proces, při kterém majetek ztrácí svou uţitnou hodnotu. Majetek můţe být opotřebován v důsledku jeho pouţívání (spotřeby) nebo při výrobě nového produktu, kdy je část hodnoty majetku přenesena na nový produkt. 1 HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, ISBN , str

9 Rozlišují se tři druhy opotřebování majetku: Fyzické (materiální) opotřebení Vzniká v důsledku působení přírodních zákonů při produkční činnosti nebo při pouţívání spotřebních předmětů. Toto opotřebení můţe vznikat jak při činnosti (otěr funkčních ploch, pokles výkonu), tak i při nečinnosti (koroze). Ekonomické (morální) opotřebení Vzniká jako důsledek působení společenských zákonů (rostoucí vědecká a technická úroveň poznání). Majetek se stává zastaralým i v případě, ţe nebyl vůbec pouţíván a je ve výborném technickém stavu. Právní opotřebení Vyjadřuje ztrátu hodnoty hmotného majetku kvůli vzniku nových zákonů, vyhlášek, ekologických předpisů či přísnějších norem Opotřebení (amortizace) Opotřebení neboli amortizace, představuje praktický úbytek ceny vůči původní ceně nového majetku. Výpočet amortizace se stanovuje pomocí vztahu 2 : O = k x RC, kde O je opotřebení, RC reprodukční cena zařízení, k je koeficient opotřebení, a zároveň je funkcí tří proměnných: k = k t x k j x k e kde k t je technické opotřebení, k j právní opotřebení, k e ekonomické opotřebení. 2 BRADÁČ, KREJČÍŘ, HALEROVÁ: Úřední oceňování majetku, str

10 2.1.3 Hodnota Hodnota je ekonomický pojem, který vyjadřuje prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu provedení odhadu. Při stanovení odhadu znalcem je výstupem určení hodnoty věci či majetku, nikoliv ceny. 3 Při oceňování nemovitostí si lze povšimnout, ţe jednotlivé nemovitosti se od sebe navzájem liší určitými charakteristikami. Tyto charakteristiky nazýváme hodnototvorné faktory, které ovlivňují hodnotu majetku. Pro nemovitosti jsou to zejména 4 : Velikost města Poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či k periferii Převládající zástavba v okolí nemovitosti Inţenýrské sítě Dopravní dostupnost Obchod a sluţby v okolí nemovitosti Zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti Moţnosti kulturního či sportovního vyţití v okolí Školská zařízení v části obce Dostupnost soustavy úřadů Nabídka pracovních příleţitostí v obci Ţivotní prostředí v okolí nemovitosti Sloţení obyvatelstva (konfliktní skupiny) a hustota zalidnění v okolí nemovitosti Přírodní lokalita v okolí, pěkný výhled Moţnosti parkování v okolí nemovitosti Orientace nemovitosti vzhledem ke světovým stranám Pouţitá stavební technologie, typ stavby (cihlová, montovaná) Vybavení nemovitosti Poloha bytu v domě, počet pater v domě, počet bytových jednotek na patře Výtah v domě s větším počtem pater Sklep, balkón nebo terasa jsou-li součástí domu Provedení bytového jádra HEŘMAN J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha, 2005, ISBN , str

11 Vlastní topení, moţnost jeho regulace, velikost provozních nákladů apod. Hodnota se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, a mezi těmi, kdo kupují a prodávají. Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory 5 : Uţitečnost (schopnost uspokojit) Přání (touha) Nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) Efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla) Lze rozlišit různé typy hodnot podle toho, co vyjadřují a proto je důleţité při oceňování správně určit jakou hodnotu chceme zjistit. Tržní hodnota je charakteristická tím, ţe nemá jednu konkrétní definici. Můţeme se setkat s definicí dle Evropské unie, TEGEVOFA, TEGOVA či dle mezinárodního oceňovacího standardu, který definuje trţní hodnotu následovně 6 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Reprodukční hodnota je hodnota, za kterou bychom je moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Reprodukční hodnota není upravována o opotřebení. 7 Věcná hodnota, neboli časová cena věci, se zjistí jako reprodukční hodnota sníţená o opotřebení, které odpovídá průměrně opotřebené stavbě stejného stáří. Pouţívá se především u nemovitostí, jejichţ hodnota je určena pomocí nákladů. Důraz je kladen na komfort při uţívání nemovitosti namísto výnosu z nemovitosti. 8 Výnosová hodnota představuje součet budoucích čistých příjmů plynoucích z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. Nemovitost je chápána jako budoucí zdroj příjmů, respektive výnosů. Pojem výnosová hodnota bývá někdy označován taktéţ jako "kapitalizovaná míra zisku" či "kapitalizovaný zisk". 9 5 HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str ISVC: Mezinárodní oceňovací standardy, ČKOM,

12 Porovnávací hodnota reflektuje ceny obdobných nemovitostí realizovaných na trhu v nedávné době, se zohledněním moţných odlišností a faktoru času. Účetní hodnota se řídí zákonem o účetnictví a opatřením Ministerstva financí, kterým je stanovena osnova a postupy účtování podnikatelských subjektů. Je vyuţívána pouze v účetnictví. Pojišťovací hodnota reprezentuje část hodnoty majetku, která bude v případě poškození nebo zničení majetku náhradou podle předepsané pojišťovací politiky. Je vyuţívána především pojišťovacími institucemi Cena Vyjadřuje hodnotu pomocí peněţních prostředků jako poţadovanou, nabízenou či jiţ realizovanou částku. Vzniká v důsledku vzájemného střetávání nabídky a poptávky. V legislativě ji upravuje zákon o cenách č. 526/1990 Sb. jako peněţní částku sjednanou při nákupu a prodeji zboţí, nebo zjištěnou podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji 10. Cena zjištěná, někdy označována jako cena administrativní, je určena cenovým předpisem, konkrétně zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláškou č. 540/2002 Sb. Nejčastěji se zjištěná cena pouţívá pro daňové účely. 11 Cena pořizovací neboli cena historická, udává, za jakou cenu byl majetek pořízen v době ocenění, včetně nákladů souvisejících s pořízením. Tato cena není opravena o opotřebení. 12 Cena reprodukční, téţ reprodukční pořizovací cena, vyjadřuje cenu, za kterou by bylo moţné stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 13 Cena obvyklá (dříve obecná) vyjadřuje částku, za kterou je moţné stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit. Důleţité je vzít v potaz všechny okolnosti, které mohou cenu ovlivnit. Naopak výše ceny nesmí být ovlivněna mimořádnými okolnostmi trhu, zvláštní oblibou či osobními poměry prodávajícího nebo kupujícího. Za mimořádné okolnosti trhu je povaţován například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího či důsledky kalamit. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, kterou prodávající či kupující přikládá majetku Tamtéţ 12 Tamtéţ 13 Tamtéţ

13 na základě osobního vztahu. Osobními poměry jsou především majetkové či jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím 14. Cena výchozí je cenou nové stavby, bez odpočtu opotřebení neboli cena nákladová. Pouţívá se při výpočtu věcné hodnoty, kdy se od výchozí ceny odečte opotřebení. 15 Tržní cena vzniká na trhu a je to částka, na které se dohodli prodávající s kupujícím při prodeji, respektive koupi. Zjištěná cena ve většině případů neodpovídá ceně trţní. Nelze ji přesně stanovit Znalci a odhadci Znalci Znalec je kvalifikovaný odborník v oblasti oceňování, který splňuje kvalifikační a odborné poţadavky, dodrţuje pravidlo nestrannosti a mlčenlivosti o informacích, které získá v průběhu své činnosti. Jeho úkolem je vypracovat znalecký posudek a zohlednit v něm všechny skutečnosti, které mají vliv na hodnotu majetku. Všechny znalecké posudky musí znalec zapsat do znaleckého deníku, který má za povinnost vést. Znalecká činnost je vyuţívána jak státními orgány (např. orgány činné v trestním řízení), tak i soukromým sektorem (např. banky, pojišťovny, notáři či soukromé osoby). 17,18 Znalcem můţe být v ČR fyzická či právnická osoba, jmenovaná na základě zákona č. 36/1967 Sb. ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu v případě splnění následujících podmínek 19 : občanství České republiky, potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané zpravidla specializačním studiem v daném odvětví, osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti, souhlas se jmenováním. 14 Zákon č. 151/1997 Sb Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 36/1967 Sb. 19 HEŘMAN, J.: Oceňování majetku, 1. vyd., Praha, VŠE Oeconomica 2005, ISBN , str

14 Přesný výčet znalců je veden u krajského soudu, v jehoţ obvodu se nachází trvalé bydliště znalce. Dále existuje ústřední seznam znalců, který vede ministerstvo spravedlnosti. V oceňovací praxi je důsledně uplatňována akreditace a certifikace znalců, coţ je předpokladem pro vysokou úroveň jakosti oceňování. Certifikace probíhá podle systému interních i externích auditorů, kteří na ţadatele o certifikaci kladou vysoké nároky a vyţadují bezvýhradné splnění náročných kritérií. Udělené certifikáty jsou časově omezeny, většinou je certifikát vydán na jeden rok, kdy po vypršení platnosti je třeba jej obnovit. Tento systém průběţné aktualizace zajišťuje neustálé vzdělávání se a přispívá ke zvyšování kvality těchto odborníků. 20,21 Odhadci Legislativa České republiky definuje činnost odhadců jako ţivnost, konkrétně ţivnost volnou. Tato ţivnost není omezena ţádným předpisem, přesto je zde snaha, aby odhadci splňovali určitá profesní kritéria a podrobili se jednotné certifikaci podle norem ISO. Povinností odhadce majetku je mimo jiné řídit se čtyřmi profesními zásadami 22 : nezávislost a nezaujatost, diskrétnost, vstřícnost, odbornost. Odhadce by měl stavět na první místo zájmy klientů a jednat tak, aby ze sluţeb profitoval především klient. Informace, které odhadce při výkonu činnosti získá, by neměl pouţít ke svému vlastnímu obohacení či jinému prospěchu. Jestliţe existují jakékoli vztahy, okolnosti nebo zájmy, které by mohly ovlivnit úsudek odhadce nebo objektivitu poskytovaných sluţeb, je jeho povinností, informovat klienta o této skutečnosti. V případě, ţe vyvstanou skutečnosti, které by mohly ohrozit objektivitu, nezávislost nebo bezúhonnost odhadce, měl by odmítnout poskytování sluţeb klientovi. Odhadce by si měl vţdy ponechat právo na odstoupení od smlouvy, jestliţe jsou vytvářeny podmínky, které nemůţe ovlivnit a které stojí v cestě úspěšnému dokončení jeho činnosti Zákon č. 36/1967 Sb

15 2.3 Katastr nemovitostí Dle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí, představuje katastr soupis, popis, geometrické a polohové určení nemovitostí. Dále katastr eviduje vlastnická i jiná věcná práva k nemovitostem Správa katastru nemovitostí Jednotnou správu katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky, který je realizován jednotlivými katastrálními úřady, kontrolují Zeměměřické a katastrální inspektoráty. Katastrální úřady provádějí např. následující činnosti 23 : zápisy údajů o právních vztazích a jiných údajů do katastru, prověřují změny údajů v katastru, revidují soulad údajů katastru se skutečným stavem v terénu, provádějí opravu chyb v katastru, ověřují opisy a kopie listin o právních vztazích ze sbírky listin katastru a pozemkové knihy, poskytují údaje z katastru a další Předmět katastru nemovitostí Katastr nemovitostí eviduje následující skutečnosti 24 : pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, kterým je přiděleno popisné nebo evidenční číslo, nebo se jim popisné číslo nebo evidenční číslo nepřiděluje, a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téţe parcele, rozestavěné budovy, byty či nebytové prostory, na vyţádání vlastníka nemovitosti nebo jiné oprávněné osoby, byty a nebytové prostory k jejich evidenci dochází pouze v souboru popisných informací, nikoliv v katastrální mapě, rozestavěné budovy, byty či nebytové prostory, pokud se k nim váţe vznik, změna nebo zánik zástavního či jiného věcného práva, 23 Zákon č. 344/1992 Sb. 24 OLIVOVÁ, KUBA, VÁVROVÁ.: Byty a katastr nemovitostí. 4. vydání Praha: LINDE 2001, str

16 stavby stanovené zvláštním zákonem tyto stavby, spojené se zemí pevným základem dosud nevymezuje vyhláška ani jiný závazný právní předpis. V katastru nemovitostí se neevidují drobné stavby Obsah katastru nemovitostí Katastr nemovitostí obsahuje konkrétní údaje o objektech a skutečnostech nacházejících se v předmětu katastru. Obsahem jsou 25 : geometrické a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a vyuţití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostor, údaje pro daňové účely a údaje umoţňující propojení s jinými informačními systémy mající vztah k obsahu katastru, údaje o právních vztazích k nemovitostem včetně údajů o jejich vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem, údaje o polohových bodových polích, místní názvosloví Katastrální operát Shromaţďuje výše uvedené údaje, které jsou obsahem katastru nemovitostí. Pomocí katastrálního operátu jsou údaje účelně uspořádány a seřazeny podle katastrálních území. Katastrální operát je tvořen 26 : souborem geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření, souborem popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, stavbách, bytových a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích, právech a dalších skutečnostech souhrnnými přehledy o půdním fondu, dokumentacemi výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví, sbírkou listin, obsahující rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichţ podkladě byl proveden zápis do katastru. 25 Zákon č. 344/1992 Sb. 26 Tamtéţ

17 2.3.5 Zásady katastru nemovitostí Zásada legality říká, ţe strukturu, správu a vedení katastru včetně údajů, které jsou předmětem evidence, a práva a povinnosti všech zúčastněných, stanoví zákon. 27 Dále zkoumá zda doručené listiny s návrhem na vklad nejsou v rozporu s obecně platnými závaznými předpisy. Zásada intabulační se vztahuje k problematice zapisování do katastru nemovitostí. V případě vzniku, změny nebo zániku právního vztahu k nemovitosti je třeba tuto skutečnost zapsat do katastru nemovitostí (konkrétně do katastrálního aparátu). 28 Zásada oficiality vyjadřuje skutečnost, ţe je do katastru nemovitostí zapsáno právo vznikající ze zákona, na základě návrhu nabyvatele. 29 Zásada dispoziční stanovuje, ţe pouze některé zápisy do katastru nemovitostí jsou prováděny z úřední povinnosti. Jedná se o zápisy provedené vkladem, který je prováděn pouze na návrh. V případě podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí vkladem, dochází k zahájení správního řízení. 30 Katastrální úřad zahajuje řízení o povolení vkladu vlastnického či věcného práva k nemovitostem, pouze na základě písemného návrhu některého z účastníků řízení. 31 Katastrální úřad není oprávněn zahajovat řízení o vkladu dle svého vlastního uváţení. Zásada veřejnosti umoţňuje občanům libovolně nahlíţet do katastru nemovitostí a v případě potřeby z něj pořizovat opisy nebo výpisy. Zásada priority říká, ţe zápisy do katastru nemovitostí jsou provedeny v takovém pořadí, v jakém byly doručeny návrhy na vklad nebo listiny k provedení záznamu v katastru nemovitostí. 32 Nebo li lze říci, ţe právní účinky vlaku nastávají v den podání návrhnu na vklad do katastru nemovitostí. 33 Zásada veřejné dobré víry deklaruje, ţe všechny zápisy v katastru nemovitostí provedené od jsou v souladu se skutečným stavem. Zákon tudíţ předpokládá, ţe kaţdý kdo je 27 PEKÁREK, M. PRŮCHOVÁ, I. : Pozemkové právo, str Tamtéţ 22 Tamtéţ 30 PEKÁREK, M. PRŮCHOVÁ, I.: Pozemkové právo, str Zákon č. 265/1992 Sb. 32 Tamtéţ 33 PEKÁREK, M. PRŮCHOVÁ, I.: Pozemkové právo, str

18 účastníkem katastru nemovitostí a jedná v souladu s těmito zápisy, jedná v dobré víře, ţe stav zapsaný na katastru nemovitostí je v souladu se stavem skutečným. Jedině v případě, ţe by účastník katastru nemovitostí musel vědět, ţe zápis v katastru nemovitostí není v souladu se stavem skutečným by se neuplatňovala zásada veřejné dobré víry. 34 Zásada závaznosti říká, které údaje jsou nezbytně nutné pro právní vztahy k nemovitostem. Jsou jimi parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název katastrálního území a geometrické určení katastrálního území. 35 Zásada souladu údajů vedených v katastru nemovitostí se skutečným stavem stanovuje povinnost katastrálních úřadů provádět revize v katastru nemovitostí. Lze sem zařadit i povinnosti vznikající vlastníkům či jiným účastníkům katastru nemovitostí např. ohlašovací povinnost Zápisy do katastru nemovitostí Zápis do katastru nemovitostí můţe být proveden buď formou vkladu, záznamu, poznámky nebo případně výmazem záznamu dle zákona č. 265/1992 Sb. Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik věcného práva k nemovitosti (tj. vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo předkupního práva s účinky věcného práva). 36 Návrh na zápis vkladu můţe podat pouze účastník smlouvy, na základě níţ má dojít ke vzniku, změně nebo zániku věcného práva k nemovitosti. Příslušný katastrální úřad se začne návrhem na vklad zabývat ode dne doručení návrhu nebo dnem osobního předání návrhu. V případě, ţe je předmětem smlouvy více nemovitostí, které místně přísluší různým katastrálním územím, pak je třeba podat návrh na vklad u kaţdého katastrálního úřadu zvlášť. Ze zákona je katastrální úřad povinen rozhodnout o návrhu na vklad do 30 dnů, respektive do 60 dnů dle 71 správního řádu. Záznamem se zapisují do katastru nemovitostí práva k nemovitostem, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu (například soudu, ústředního orgánu státní správy), příklepem licitátora ve veřejné dražbě, na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu (například vydržení, přírůstek, zpracování, odstoupení od 34 Zákon č. 265/1992 Sb. 35 Zákon č. 344/1992 Sb

19 smlouvy). 37 Záznam je povaţován pouze za prostředek evidence. Záznam v katastru nemovitostí vzniká v případě podání ohlášení s přiloţením dané listiny (např. rozhodnutí o dědictví). Poznámka je takový úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem. Tento zápis do katastru nemovitostí není určen pro zápis změny právního vztahu, nýbrţ má jakýsi signalizační charakter, říká, ţe se údaje v katastru nemovitostí mohou brzy změnit, protoţe zde probíhá nějaké řízení Výpis z katastru nemovitostí Je veřejná listina, která obsahuje veškeré informace o nemovitosti a jako taková je zpoplatněna, na rozdíl od nahlíţení do katastru nemovitostí. Veřejná listina prokazuje stav údajů v katastru nemovitostí k okamţiku jejího vystavení. V případě soudního sporu je veřejná listina klíčovým důkazem pro obhajobu. 39 Výpis z katastru nemovitostí se skládá ze záhlaví a částí A - F. Záhlaví je tvořeno okresem výpisu z katastru nemovitostí (kód a název), obcí (kód a název), katastrálním územím (kód a název), číslem listu vlastnictví a nadpisem (např. Výpis z katastru nemovitostí ). 40 Část A čítá údaje o vlastnících, spoluvlastnících (jejich podílech na nemovitosti) či o jiných oprávněných osobách. 41 Část B obsahuje údaje týkající se nemovitostí, které se vztahují k vlastníkům, spoluvlastníkům či jiným oprávněným osobám z části A. Těmito údaji jsou u pozemků parcelní čísla, výměry, druhy či způsob vyuţití pozemků. U budov je to pak číslo popisné, způsob vyuţití či číslo parcely, na které je budova evidována. 42 Část C se zabývá omezením vlastnického práva k nemovitostem uvedeným v části B. Např. omezení dispozičních práv z titulu prohlášení konkursu nebo z titulu předběţného opatření 37 =10&index=0&POSTUP_ID=37&PRVEK_ID=124#prvek-zs Tamtéţ 42 Tamtéţ

20 soudu. Omezení na základě nařízené exekuce či z titulu zástavního práva. Existence věcného předkupního práva nebo pouze omezení práva odpovídajícího věcnému břemeni. 43 Část D se skládá z doplňujících údajů o nemovitostech. Např. údaj o zahájení pozemkových úprav nebo lze zjistit, zdali nemovitost není součástí soudního řízení. 44 Část E čítá informace, které vedou k zápisu, vzniku nebo změně vlastnického a jiného práva k nemovitostem. Můţeme zde nalézt i informace o oprávněných osobách (např. kupní smlouva). 45 Část F je tvořena údaji o zemědělských pozemcích, konkrétně jsou zde uvedena parcelní čísla Podklady pro oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí je velký důraz kladen na informace získané z podkladů, na základě kterých se provádí ocenění konkrétní nemovitosti. Mezi tyto informace patří především ty, které vyjadřují vlastnický nebo právní vztah k nemovitosti a údaje o ekonomických či technických skutečnostech vztahujících se k nemovitosti. V závislosti na metodě oceňování nemovitosti je třeba více podkladů (trţní ocenění) či méně podkladů (administrativní metoda) pro ocenění nemovitosti. Mezi podklady pro oceňování nemovitostí patří například 47 : výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) - obvykle ne starší neţ 3 měsíce, kopii katastrální mapy - obvykle ne starší neţ 1 rok, geometrický plán pro zaměření staveb (pokud oceňované stavby nejsou zaneseny v katastrální mapě), stavební povolení a kolaudační rozhodnutí na oceňované stavby (hlavní stavby, vedlejší stavby, venkovní úpravy apod.), projektovou dokumentaci oceňovaných staveb (stavební část potvrzenou stavebním úřadem), soupis realizovaných stavebních úprav oceňovaných nemovitostí v předchozím období s uvedením data jejich provedení, Tamtéţ 46 Tamtéţ

21 2.5 Stavba informace o skutečném účelu uţití oceňovaných staveb a bytů, doklady omezující vlastnická práva - smlouvy o zřízení věcného břemene, zástavního práva apod., doklady o nabytí vlastnictví (kupní smlouvy, v případě bytové jednotky prohlášení vlastníka dle 5 zákona č.72/1994 Sb. s podrobným popisem budovy a bytu), předchozí znalecké posudky, u staveb oceňovaných výnosovým způsobem nutno doloţit údaje o výši ročního nájemného (nejsou - li k dispozici, budou stanoveny ve výši obvyklého nájemného), o velikosti pronajaté plochy, o ročním nájemném z pozemků (je - li jiného vlastníka), náklady na správu podle účetní evidence, roční částku daně z nemovitosti, roční částku zaplaceného pojistného. Dle 2 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. jsou za stavbu povaţována veškerá stavební díla bez ohledu na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Mezi nemovitosti lze podle Občanského zákoníku zařadit pouze stavby, které jsou se zemí spojeny pevným základem, v opačném případě hovoříme o věci movité. V případě, ţe je movitá věc předmětem občanskoprávního vztahu, pak se jí netýkají náleţitosti právních úkonů, vztahující se k nemovitostem (např. smlouva o převodu stavby nemusí mít písemnou podobu). Dle občanskoprávních vztahů je nepodstatné, zdali před vybudováním stavby bylo uděleno stavební povolení či jestli po dokončení stavby byla stavba zkolaudována či nikoliv Budova Dle 27 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. je budova definována jako trvalá, nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budovy jsou evidovány v katastru nemovitostí Součást věci Součást věci je definována v 120 Občanského zákoníku jako všechno co k věci náleţí dle povahy věci a jako vše co je s ní neoddělitelně spjaté, aniţ by došlo k jejímu znehodnocení ovy_prostor.html 49 Tamtéţ

22 Z právního hlediska tvoří věc a její součást jeden celek, proto také součást věci podléhá právnímu osudu věci. Součást věci nemůţe být dle stávající legislativy předmětem vlastnického práva. Z výše uvedeného vyplívá, ţe např. přístavba nemůţe být povaţována za samostatnou nemovitost, protoţe je součástí jiţ postavené stavby (nemovitosti) Příslušenství věci Podle Občanského práva jsou součást věci a příslušenství věci dva rozdílné pojmy. Příslušenstvím věci se rozumí věci náleţející vlastníku věci hlavní, který je uţívá neustále s věcí hlavní. Aby věc mohla být povaţována za příslušenství, musí splňovat následující podmínky 51 : Existence alespoň dvou věcí jedna hlavní věc a druhou věcí je příslušenství, Příslušenství musí být majetkem vlastníka věci hlavní, Vlastník věci hlavní musí rozhodnout o trvalém uţívání příslušenství s věcí hlavní. Při dočasném oddělení příslušenství od věci hlavní (např. při opravě) není zásadně změněn charakter příslušenství. Při rozhodování o tom, zdali se jedná o příslušenství či o součást věci se zohledňuje technické, funkční sloţení věci (např. motor automobilu je součástí vozidla) i subjektivní posouzení vlastníka k dané věci (např. se vlastník rozhodne, ţe autorádio bude uţíváno pouze v předem stanoveném voze a bude povaţováno za příslušenství vozidla). Právní skutečnosti, které se vztahují k věci hlavní, jsou vztaţeny i k příslušenství věci Byt a nebytový prostor Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů říká, ţe byt je místnost nebo soubor místností, které jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 53 Na základě 1 zákona č. 360/2005 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor se nyní zahrnují i společné prostory domu vyjma prádelen, sušáren, kočárkáren a půdy. Dále jsou zde zahrnuty 54 : 50 Tamtéţ Tamtéţ

23 místnosti či soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu neţ k bydlení, jsou to především prostory určené k provozování výroby, obchodu, sluţeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáţe, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov, byty, s uděleným souhlasem o moţnosti uţívání k nebytovým účelům Podlaží budovy Jedná se o část stavby, která je vymezena dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosných částí stropních konstrukcí. Rozlišují se podzemní, nadzemní, ustupující podlaţí a podkroví. Podzemní podlaží (1. PP, 2. PP, apod.) je kterékoliv podlaţí, které má úroveň podlahy níţe neţ 0,80 m pod nejvyšším bodem přilehlého terénu v pásmu s šířkou 5,00 m po obvodu obytné budovy. 55 Nadzemní podlaží (1. NP, 2. NP atd.) je kaţdé podlaţí, které je úplné. Mezi nadzemní podlaţí proto nelze zařadit ustupující podlaţí ani podkroví. 56 Ustupující podlaží se vyznačuje tím, ţe velikost zastavěné plochy nepřekročí 50% zastavěné plochy předcházejícího podlaţí. Při popisu stavby je uváděno jmenovitě. 57 Podkroví je vymezeno konstrukcí krovu a pouţívá se účelově (např. ateliér či loţnice). V případě neúčelového vyuţití jiţ nehovoříme o podkroví, nýbrţ o půdě. 58 Zastavěná plocha objektu je ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají HEŘMAN, J. : Oceňování nemovitostí, Nakladatelství VŠE Oeconomica, 2005, ISBN Tamtéţ 57 Tamtéţ 58 Tamtéţ

24 2.11 Obestavěný prostor Velikost obestavěného prostoru stavby lze získat sečtením obestavěného prostoru spodní části stavby, vrchní stavby a zastřešení. Do velikosti obestavěného se nezapočítává obestavěný prostor základů. Obestavěný prostor spodní stavby definují následující hranice 60 : a) po stranách vnější plášť bez izolačních přizdívek, b) dole spodní líc podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostor, který není podlaţím, c) nahoře spodní líc podlahy 1. NP. Obestavěný prostor vrchní stavby ohraničují 61 : a) po stranách vnější plochy staveb, b) dole spodní líc podlahy 1. NP, c) nahoře v části stavby, nad kterou se nachází půda, horní líce podlahy půdy; v části stavby, nad níţ je plochá či sklonitá střecha bez půdy, je obestavěný prostor ohraničen vnějším lícem střešní krytiny, v případě terasy horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení lze zjistit tak, ţe vynásobíme zastavěnou plochu půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. 62 V případě, ţe tímto způsobem nelze velikost obestavěného prostoru zastřešení zjistit, pak se obestavěný prostor vypočte jako objem geometrického tělesa Podlahová plocha bytu Jedná se o podlahovou plochu všech místností, včetně místností tvořících příslušenství bytu, které jsou vymezeny vnitřní stranou vnějších stěn Tamtéţ 62 Tamtéţ

25 Při výpočtu podlahové plochy bytu je stěţejním pojmem místnost. Zákon, stavební zákon ani občanský zákoník tento pojem nedefinují, neboť se předpokládá, ţe je to všeobecně známá skutečnost. Z odborného výkladu lze vyčíst, ţe pojem místnost je prostor uvnitř budovy, který je ohraničen obvodovými stěnami, podlahou, stropem a je opatřen dveřmi. Podlahou plochu bytu lze spočítat jako podlahovou plochu obytných místností i vedlejších místností, které tvoří příslušenství bytu. Podlahová plocha místností se spočítá jako obsah kaţdé jednotlivé místnosti v bytě Pozemky Vstup na pozemky musí sousedící vlastníci umoţnit jejich majitelům na nezbytnou dobu, pokud je to třeba k jejich údrţbě a obhospodaření. Je nutné také umoţnit vstup na pozemky i v případě, ţe na nich stojí stavba. V případě, ţe je přístup vlastníkům pozemků odepřen a dojde tímto jednáním ke vzniku škody, musí ten, kdo škodu způsobil vzniklou škodu uhradit. 63 Omezení vlastnického práva můţe být pouţito pouze ve veřejném zájmu a to formou vyvlastnění. Takovéto opatření lze provést pouze na základě zákona a za úplatu. Pozemkové právo a jeho principy 64 : Princip restituce pozemků v zásadě se jedná o navrácení pozemků původním majitelům. Princip racionálního využívání půdy půda by měla být nejen rozumně vyuţívána, ale také by mělo docházet v ideálním případě k jejímu zkvalitňování. Princip plánovitosti v tomto principu se uplatňuje územní plánování, pomocí něhoţ by měla být půda vyuţívána pro uspokojování potřeb co moţná nejširšího okruhu uţivatelů. Princip jednoty prostředků zajišťující racionální využívání půdy právní i neprávní mechanismy mají povinnost kooperovat. Princip trvalosti pozemkově právních vztahů říká, ţe právní vztahy jsou natolik stabilní, ţe se jim podaří dostát všem účelům, pro které byly stanoveny Tamtéţ

26 Princip ekologizace vyjadřuje takové jednání, které je v souladu s principy ochrany ţivotního prostředí. Pozemkové vztahy představují takové vztahy, ve kterých je předmětem zkoumání půda (pozemek). Mezi pozemkové vztahy se neřadí vztahy, kde pozemky pouze určují hranice a vztahy, které se zabývají ochranou ţivotního prostředí. Pozemek je taková část zemského povrchu, která je oddělená od ostatních částí hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí druhů pozemků či např. hranicí územní správní jednotky. Pozemky se dělí dle příslušných druhů na 65 : Ornou půdu: a) pravidelně se na ní pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny či jiné zemědělské plodiny, b) bývá dočasně zatravňována (víceleté pícniny na orné půdě), c) případně se na ní postaví skleník, který v katastru nemovitostí figuruje jako budova. Chmelnici, která se vyznačuje tím, ţe se na jejím pozemku dochází k pěstování chmelu. Vinici, která je typická tím, ţe na jejím pozemku se pěstuje vinná réva. Zahradu: a) na níţ se především pěstuje zelenina, květiny, okrasné dřeviny či se zde vytvářejí se skalky, b) která můţe být souvisle osázena ovocnými stromy či keři aţ do výměry 0,25 ha. Ovocný sad, který je souvisle osázen ovocnými stromy či keři o výměře nad 0,25 ha

27 Trvalý travní porost, jenţ je takovým pozemkem, na jehoţ povrchu je vysazen travní porost. Účelem pozemku je především získání sena či můţe být dočasně zúrodňován pro další výsadbu. Lesní pozemek a) je pozemek, na kterém je vysázen lesní porost či pozemek, který je dočasně neosázený za účelem obnovy pozemku, lesní průsek nebo nezpevněná lesní cesta aţ do šířky 4 m. Dále se jedná o pozemek, na kterém byly porosty odstraněny z důvodu rozhodnutí orgánu státní správy lesů. 66 b) nebo takový pozemek, na kterém je postavena budova. Vodní plochu, coţ je pozemek, na kterém je rybník, vodní tok, vodní nádrţ, močál, mokřad nebo baţina. Zastavěnou plochu a nádvoří a) která představuje pozemek, na kterém stojí budova, kromě skleníku, v případě, ţe je postaven na zemědělském či lesním pozemku 67 b) je jí také společný dvůr bytových domů Ostatní plochy jsou pozemky, které nebyly vypsány ve výše uvedených druzích pozemků Změna druhu pozemku Touto problematikou se zabývá zákon o ochraně zemědělského půdního fondu č. 334/1992 Sb. Změna nezemědělské půdy na půdu zemědělskou můţe být provedena pouze na základě rozhodnutí, které vzejde z řízení o vyuţití území, započaté např. na návrh vlastníka nemovitosti. V případě změny z trvalého travního porostu na ornou půdu je třeba povolení, které vydává zemědělský půdní fond Metody oceňování nemovitostí Oceňování nemovitostí můţe být prováděno dvěma způsoby. Za prvé se jedná o metodu zaloţenou na trţním přístupu k oceňování nemovitostí, jejímţ výsledkem je zjištění trţní 66 3 zákona č. 289/1995 Sb a 1 Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb

28 hodnoty majetku. Druhým způsobem, kterým můţe být ocenění provedeno, je administrativní ocenění dle vyhlášky Ministerstva financí, kdy znalec či odhadce zjišťuje administrativní cenu dané nemovitosti. Hlavním rozdílem mezi výše uvedenými způsoby ocenění je jejich náročnost, v případě administrativního ocenění jsou na znalce či odhadce kladeny výrazně niţší nároky na problematiku zabývající se oceňováním nemovitostí. 69 Trţní ocenění vychází především z porovnávání cen realizovaných při prodeji srovnatelných nemovitostí, z nákladových cen, které jsou odvozeny z reprodukčních nákladů a z cen výnosových, které jsou odvozeny z výnosů realizovaných z pronájmu nemovitostí Tržní ocenění nemovitosti Trţní hodnota odpovídá ceně obvyklé. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definuje cenu obvyklou jako cenu, kterou je moţné inkasovat v případě prodeje totoţného, případně podobného majetku ke dni ocenění. Je nutné vzít v potaz všechny okolnosti, které mohou cenu ovlivnit, vyjma mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího k dané věci a vyjma zvláštní obliby. 71 Faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti Na trţní hodnotu nemovitostí působí celá řada faktorů, jedná se především o 72 : politicko - správní vlivy (územní plánování, stavební řád, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana či veřejné zájmy), ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, moţnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra), sociálně - demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, sociální politika), fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, doprava, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, stav údrţby, technická, ekonomická, morální ţivotnost). 69 HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str Tamtéţ 71 Tamtéţ

29 Přístupy k tržnímu ocenění Při zjišťování trţní hodnoty nemovitosti se nejčastěji poţívají tři základní přístupy k oceňování nemovitostí nebo jejich kombinace 73 : přístup na bázi vynaloţených nákladů (nákladová metoda), přístup na bázi očekávaných výnosů (výnosová metoda), přístup na bázi porovnání (porovnávací metoda) Nákladová metoda Pohlíţí na oceňovanou nemovitost jako na souhrn vynaloţených nákladů. Výsledkem oceňování na základě nákladové metody je tzv. věcná hodnota nemovitosti, která vyjadřuje kompletní náklady nutné na znovu postavení oceňované nemovitosti ke dni ocenění. 74 Pro zjištění výchozích stavebních nákladů je moţné pouţít tři metody. První metodou je metoda technickohospodářských ukazatelů (THU) při níţ dochází k ocenění pouze jedné měrné jednotky (např. 1 m 2 podlahové plochy nebo 1 m 3 obestavěného prostoru). 75 Druhá metoda vyuţívaná při oceňování nemovitostí pomocí nákladového přístupu, tzv. metoda agregovaných poloţek funguje na základě oceňování skupin poloţek. Jedná se o seskupování konstrukčně příbuzných částí do jedné poloţky. Tato poloţka potom představuje průměrné náklady určité části stavby či skupiny stavebních prací. 76 Třetí metoda vyuţívá rozpočtový způsob zjištění výchozích stavebních nákladů. Při této metodě jsou kalkulovány jednotlivé poloţky nemovitosti, které jsou poté násobeny jednotkovou cenou zjištěnou z katalogu cen stavebních prací. Reprodukční hodnota se zjistí prostým součtem jednotlivých poloţek. 77 V případě, ţe je reprodukční hodnota upravena o opotřebení a k takto zjištěné ceně se přičte hodnota pozemku, tak výsledkem je tzv. věcná hodnota nemovitosti. Nákladová metoda se HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str Tamtéţ 76 Tamtéţ 77 Tamtéţ

30 pouţívá především při oceňování nemovitostí, u kterých je kladen důraz na komfort při jejich uţívání, nikoliv na budoucí výnosy plynoucí z nemovitosti Výnosová metoda Výnosová metoda pohlíţí na nemovitost jako na investici. Vlastník si pořizuje nemovitost např. za účelem jejího pronajímání a očekává v budoucnu čistý výnos adekvátní k cenně konkrétní nemovitosti. V případě, ţe jsou známy čisté příjmy plynoucí z nemovitosti, lze odhadovat hodnotu dané nemovitosti. Výnosová metoda probíhá součtem všech očekávaných budoucích výnosů, které plynou z dané nemovitosti, ale jsou diskontovány na současnou hodnotu. Výsledkem této metody je tzv. výnosová hodnota nemovitosti, která můţe být vyjádřena pomocí dočasné či věčné renty. Příkladem dočasné renty můţe být stavba, která je pouţitelná pouze na dobu trvání stavby (omezená doba). Naproti tomu pozemek můţe být pouţit neomezeně dlouho a pro jeho ocenění je vhodnější pouţít hodnotu věčné renty. 79 Především je třeba určit čistý výnos plynoucí z nemovitosti, dobu, po kterou mohou být tyto výnosy dosahovány a náklady na provoz nemovitosti. V případě, ţe je uvaţováno nájemné jako příjem plynoucí z nemovitosti, pak lze vzít hrubé nájemné a odečíst od něj nezbytné náklady (např. náklady na opravy či daň z nemovitosti). Dále je nutné vzít v potaz nevytíţenost (nebude podnájemník) nemovitosti v průběhu roku, průměrně se počítá příjem z nájemného deseti z dvanácti měsíců v roce. Investice do nemovitosti se vyplatí v případě, ţe zisky plynoucí z nemovitosti převýší zisky plynoucí ze stejné investované částky v bance při dané úrokové míře Porovnávací metoda V zásadě se jedná o komparaci hodnot oceňovaných nemovitostí s hodnotami nemovitostí, které byly nedávno realizovány na trhu. Porovnání lze rozdělit na přímé a nepřímé. Přímé porovnání se provádí pomocí reprezentativního vzorku mezi prodávanou a oceňovanou nemovitostí, prodávaná nemovitost plní roli vzorku. Při oceňování nemovitosti je proto třeba 78 HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str Tamtéţ 80 Tamtéţ

31 věnovat zvýšené úsilí výběru co nejvhodnějšího vzorku, neboť právě na něm do značné míry závisí výsledek oceňované nemovitosti. 81 Nepřímé porovnání je realizováno v případě, ţe je porovnávána oceňovaná nemovitost se standardní nemovitostí, která má jasně definované parametry. Tím, ţe zde dochází k dostatečnému srovnávání nemovitostí, by mělo být zabráněno případům, kdy je nemovitost buď značně nadhodnocena či podhodnocena a zjištěný výsledek by měl být relevantní. 82 Pro správné stanovení ceny je třeba dbát jistých pravidel. Jedním z nich je, aby porovnávané nemovitosti byly podobného charakteru a kvality. Dále je třeba dbát na to, aby ceny porovnávaných nemovitostí byly aktuální a aby počet porovnávaných nemovitostí byl dostatečně velký. 83 Porovnávací přístup odráţí aktuální situaci na trhu a je klíčovým přístupem pro odhad trţní hodnoty. Tento přístup je také nejčastěji pouţívaných trţním přístupem a lze ho pouţít všude tam, kde lze porovnání nemovitostí uskutečnit Analýza tržní hodnoty Jednotlivé metody oceňování nemovitostí přispívají k výsledné trţní hodnotě oceňované nemovitosti různou mírou a především je to podmíněno typem oceňované nemovitosti. V případě, ţe je oceňován pozemek, pak nejlepší metodou pro ocenění je porovnávací metoda, u bytů se jedná o porovnávací či výnosovou metodu, pro ocenění komerční nemovitosti pak výnosovou metodu a při ocenění rodinného domu lze vyuţít porovnávací či technickou hodnotu. 85 Je třeba mít na paměti, ţe při oceňování nemovitosti se jedná o pouhý odhad její trţní hodnoty, tudíţ výsledné číslo je pouhým odhadem. Trţní hodnota představuje ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaţí přiblíţit HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str Tamtéţ 83 Tamtéţ 84 Tamtéţ Tamtéţ

32 Administrativní ocenění nemovitosti Toto ocenění je upraveno vyhláškou č. 540/2002 Sb., která udává postup pro ocenění konkrétních nemovitostí. Administrativní ocenění existuje z důvodu potřeby státu zjistit např. základ daně dědické či darovací. I kdyţ se jedná o stanovení ceny nemovitosti na základě předpisu, je zde snaha o to, aby výsledná administrativní cena co nejvíce odpovídala skutečné hodnotě nemovitosti. Je zde také snaha o spravedlivý odvod do státního rozpočtu pro všechny. Ten, kdo vypracovává ocenění, postupuje dle jasně stanoveného předpisu a tím je dosaţeno stejné ceny, v případě, ţe danou nemovitost oceňuje dva nebo více lidí. Nevýhodou administrativního ocenění je skutečnost, ţe nemovitosti jsou jedinečné a jejich hodnotu ovlivňuje spousta faktorů, a proto není moţné tyto skutečnosti zobecnit do předpisů. V praktické části práce bude provedeno ocenění nemovitosti na základě administrativního předpisu HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str