Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech Bakalářská práce Autor: Anna Palovičová Oceňování majetku Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha duben 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne Anna Palovičová 2

3 Poděkování: Tímto chci poděkovat Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., jako vedoucímu této bakalářské práce, za konzultace, cenné rady a ochotu při její tvorbě. Dále děkuji panu Ing. Karlu Schwarzovi za jeho poskytnuté znalosti a zkušenosti z oboru oceňování nemovitostí, do kterých mě zasvětil. 3

4 Anotace: Bakalářská práce se zabývá komparací dvou základních přístupů k oceňování nemovitostí. Popisuje a srovnává administrativní oceňování a oceňování na trţních principech. Práce je lokačně zaměřena na trh České republiky. Součástí práce jsou i čtyři praktické ukázky ocenění nemovitostí v okrese Nymburk. Klíčová slova: Trţní hodnota Ocenění na trţních principech Ocenění podle cenového předpisu Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Summary: Bachelor s thesis is concerned with two basic accesses to property valuation. It describes and compares appraisement according to price provision and on market principles. The thesis is concentrated locally on the market of the Czech Republic. A part of the thesis also includes four practical valuations of property in the district Nymburk. Keywords: Market Value Appraisement on market principles Appraisement According to Price Provision Comparative method Income Method Cost Method 4

5 Obsah Úvod...9 TEORETICKÁ ČÁST 1. Oceňování nemovitostí - základní pojmy a definice Cena a hodnota Účel a vyuţití ocenění Znalec a odhadce Historie oceňování v ČR Období Období Období Období Období Období Období Období Období Oceňování nemovitostí Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu Oceňování nemovitostí na trţních principech Oceňování pozemků Oceňování pozemků podle cenového předpisu Oceňování stavebních pozemků Oceňování zemědělských pozemků Oceňování lesních pozemků Oceňování pozemků vodních ploch Oceňování jiných pozemků Oceňování trvalých porostů

6 Oceňování pozemků na tržních principech Porovnávací metoda Indexová metoda Metoda třídy polohy Reziduální metoda Výnosová metoda Oceňování pozemků - komparace základních přístupů Oceňování staveb Měření staveb Oceňování staveb podle cenového předpisu Nákladový způsob Výnosový způsob Porovnávací způsob Oceňování staveb na tržních principech Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Oceňování staveb - komparace základních přístupů...60 PRAKTICKÁ ČÁST 4. Ocenění nemovitostí Trţní ocenění bytové jednotky Ocenění bytové jednotky podle cenového předpisu Trţní ocenění bytového domu Ocenění bytového domu podle cenového předpisu Vyhodnocení rozdílů Analýza realitního trhu - okres Nymburk Popis okresu Regionální segmentace Město Nymburk Pozemky

7 Byty Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Nebytové objekty Nájmy Město Poděbrady Pozemky Byty Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Nebytové objekty Nájmy Město Lysá nad Labem Pozemky Byty Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Nebytové objekty Nájmy Město Milovice Pozemky Byty Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Nebytové objekty Nájmy Ostatní obce Pozemky Byty

8 Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Nebytové objekty Nájmy Celkový výhled Závěr Seznam použité literatury Zadání bakalářské práce

9 Úvod Cílem mé bakalářské práce je porovnání dvou základních přístupů k oceňování nemovitostí oceňování podle cenového předpisu a oceňování na trţních principech. Celá práce je spíše popisného charakteru a mohla by případně slouţit jako návod k oceňování. Rozčlenila jsem ji do pěti kapitol. Nejprve jsou vymezeny základní pojmy a definice z oblasti oceňování nemovitostí. Dále jsem se věnovala historii oceňování nemovitostí, a to od roku 1897 aţ do současné doby. V další kapitole jsem vymezila konkrétní přístupy k oceňování nemovitostí podle cenového předpisu a na trţních principech, čemu se věnuje i hlavní část mé práce, a to nejprve administrativnímu a trţnímu oceňování pozemků a následně administrativnímu a trţnímu oceňování staveb. Svou pozornost jsem ve větší míře zaměřila na oceňování nemovitostí podle v současnosti platného cenového předpisu. Zákon o oceňování má obecnou povahu, tzn., vymezuje základní pojmy, způsoby, principy a zásady oceňování. Konkrétní postupy při oceňování podrobně upravuje a aktualizuje vyhláška Ministerstvem financí ČR. Tím je zabezpečena dlouhodobá platnost zákona, ale i moţnost pruţně reagovat podzákonnými předpisy na specifika oceňování podle potřeb praxe. Praktická část obsahuje ocenění dvou nemovitostí ve městě Milovice. Pro město jsou typické opuštěné objekty po sovětské armádě, ze kterých jiţ velké mnoţství prošlo rekonstrukcí. První oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka v zrekonstruovaném panelovém bytovém domě, druhou je zdevastovaný bytový dům, u kterého stanovuju jeho budoucí hodnotu po provedení případné rekonstrukce. Kaţdá nemovitost je oceněna podle cenového předpisu i na trţních principech. Poslední kapitola je věnována analýze trhu v okrese Nymburk, přičemţ největší pozornost je věnována městu Milovice. 9

10 1. Oceňování nemovitostí základní pojmy a definice Oceňování nemovitostí je odborná činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Pojem nemovitost definuje občanský zákoník 1 v 119, odst. 2, jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Ovšem neplatí, ţe stavba je součástí pozemku, protoţe český právní řád umoţňuje, ţe vlastníkem stavby můţe být i jiná osoba neţ vlastník pozemku Cena a hodnota Při oceňování majetku je nutno rozlišovat pojmy cena a hodnota. Cena je konkrétní částka určená osobitou hodnotou, kterou dané nemovitosti přiřazuje kupující a prodávající, a je realizovaná aţ při převodu nemovitosti. Termín cena je definován i v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, jako peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí, nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. 2 Hodnota oceňované nemovitosti vychází ze dvou základních vlastností: schopnosti přinášet uţitek a omezeného mnoţství statku. Při stanovení hodnoty proto musí odhadce objektivně posoudit skutečné uţitné, technické a právní vlastnosti nemovitosti. Takto zjištěná hodnota 1 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 2 Bradáč. A., Fiala J., Hlavinková V.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Praha, Linde Praha, a.s.,

11 můţe být východiskem při jednání o ceně nemovitosti, avšak sjednaná cena při prodeji nemovitosti nemusí vţdy odpovídat její hodnotě. Můţe být ovlivněna například zvláštní oblibou, která má význam jen pro konkrétního klienta nebo pro určitou kategorii klientů. Při izolované směně mezi dvěma kupujícími se cena ustáli v rozmezí, jehoţ horní hranici tvoří subjektivní hodnocení zboţí kupujícím, spodní hranici hodnocení prodávajícím. 3 V oblasti oceňování nemovitosti můţeme najít různorodé pouţití termínů cena a hodnota: - cena zjištěná, resp. cena administrativní cena zjištěná podle cenového předpisu. Od 1. ledna 2010 platí vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. - cena pořizovací, resp. historická cena, za kterou bylo moţno nemovitost pořídit v době jejího postavení, bez odpočtu opotřebení. Pouţívá se např. v účetní evidenci. - cena reprodukční cena, za kterou by bylo moţno pořídit ke dni ocenění stejnou nebo porovnatelnou nemovitost, bez odpočtu opotřebení. U staveb se zjišťuje nákladovou kalkulací, podrobným poloţkovým rozpočtem, pomocí agregovaných poloţek, nebo pomocí technicko-hospodářských ukazatelů (THU), tzn. cen za měrnou jednotku. - věcná hodnota, resp. substanční hodnota reprodukční cena nemovitosti, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných závad. - výnosová hodnota, resp. kapitalizovaná míra zisku součet očekávaných výnosů z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů je moţno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 4 - obvyklá cena, resp. tržní hodnota podle zákon č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají 3 Drozen F., Ryska J., Vacek A. a kol.: Oceňování majetku, Praha, VŠE, Bradáč. A., Fiala J., Hlavinková V.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Praha, Linde Praha, a.s.,

12 na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Existuje několik definic tržní hodnoty. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC 5 je trţní hodnota odhadnutou částkou, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. - výchozí cena pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, při výpočtu některé z výše uvedených cen (hodnot) Účel a využití ocenění Oblastí, ve kterých se vyuţívá výsledků oceňování nemovitostí a kde je trţní ocenění nebo znalecký posudek nezbytnou součástí dalších procesů je celá řada, např.: - v bankovnictví např. oceňování pro zajištění úvěru nemovitou zástavou, - v pojišťovnictví např. stanovení pojistné hodnoty nebo při likvidaci pojistné události, - ve správě majetku např. ocenění vstupní trţní hodnoty při převzetí majetku do správy, - při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů, - v obchodních aktivitách např. při akvizicích a fúzích, - ocenění majetku jako nepeněţitého vkladu do obchodní společnosti, - v státní a veřejné správě např. problematika náhrad při vyvlastnění majetku občanů, - při občansko-právních sporech např. vypořádání dědictví nebo společného jmění manţelů, - při stanovení základu daně při převodu nemovitosti atd Znalec a odhadce V oblasti oceňování majetku se můţeme setkat s dvěma hlavními profesními skupinami, které se zabývají touto činnosti: znalci a odhadci. 5 International Valuation Standards Comittee (Mezinárodní komise pro oceňovací normy) 12

13 Znalec je vysoce kvalifikovaný odborník jmenovaný do funkce soudem, na základě prokázání znalostí a poţadovaného vzdělání. Nárok na jmenování ovšem nevzniká po splnění všech poţadavků, ale je podmíněn i potřebami a poptávkou ze strany soudu po odborníkovi v daném oboru. Znalci jsou zapsáni v seznamu znalců v ČR a podléhají kontrolní působnosti jmenovacího orgánu, do jehoţ působností přísluší dle trvalého bydliště. Úkolem znalců je zpracovávat znalecké posudky opatřené kulatým razítkem se státním znakem, které musí evidovat v znaleckém deníku. Deník je předkládán ke kontrole krajskému soudu. Činnost znalců se zaměřuje na zakázky od soudů a státních orgánů, ale také z privátní a občanské oblasti. Odhadce je odborník, který se věnuje oceňování majetku zpravidla pro účely zástav např. u bank, nebo privátních zadavatelů a je zapsán do seznamu organizací, se kterými spolupracuje. Musí splnit podmínky pro udělení koncesované ţivnosti, které posuzuje místně příslušný ţivnostenský odbor okresního úřadu. Odhadce nenese míru odpovědnosti jako znalec, nemá právo pouţívat kulaté razítko se státním znakem a nemusí vést deník se záznamy všech vypracovaných ocenění. Certifikovaný odhadce je vyšším kvalifikačním stupněm profese odhadce. Pro jeho získání je nutno absolvovat proces certifikace a pravidelně své znalosti a způsobilost prokazovat u své akreditované certifikační organizace. Tento segment odhadců je, z důvodu vyšší garance kvality ze strany certifikačního orgánu, upřednostňován u spořitelen a bank. Vzhledem k tomu, ţe nejsou soudními znalci, mohou vypracovat pouze tzv. trţní ocenění a ne znalecký posudek. Mezi funkcemi znalec a odhadce je tedy značný rozdíl. Shodný pro obě profese je objekt zkoumání, tzn. typ majetku, kterým se zabývají. Znalec se můţe na základě svých odborných znalostí a zkušeností věnovat i komerční činnosti oceňování, ale opačně to neplatí. Odhadce určuje trţní hodnotu majetku, zatímco znalec musí v mnoha případech stanovit i administrativní cenu. 2. Historie oceňování nemovitostí v ČR Metodika oceňování nemovitostí v České republice v minulosti závisela od aktuální hospodářské a politické situace a proto se změnou reţimů docházelo i ke změnám v oblasti oceňování majetku. Nástup centrálně plánované ekonomiky v poválečném období znamenal konec uplatňování trţních principů při oceňování a bezvýhradné pouţívání 13

14 stanovených cenových předpisů. Tuto situaci změnili aţ události v listopadu 1989, kdy návrat k trţní ekonomice a rozvoj trhu nemovitostí znamenal i návrat k pouţívání trţních principů v oceňování majetku a změny v cenových a právních předpisech Období První odhadní řády vznikaly jiţ ve druhé polovině 19. století. 9. srpna 1854 byl vydán patent ř. z. č. 208, týkající se soudních odhadů. 25. července 1897 vstoupilo do platnosti Nařízení ministerstva spravedlnosti č. 175/1897 ř.z. Tento odhadní řád stanovil ocenění nemovitosti na základě zjištění tzv. hodnoty prodejové nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku. Hodnota prodejová se zjišťovala u nezastavěných pozemků určených k zastavění, u zemědělských nebo lesních pozemků, které netvořily část hospodářského celku a u pozemků, které k datu ocenění nemohli přinášet vlastníkovi výnos, ale předpokládal se výnos v budoucnu. U staveb se hodnota prodejová stanovovala v případě, ţe stavby nebyly spojeny s provozováním zemědělského, lesního nebo průmyslového hospodářství a u malých nebo středně velkých zemědělských nebo lesnických usedlostí. Hodnota staveb a pozemků se stanovovala zvlášť. Hodnota prodejová se dá přirovnat k dnešnímu ocenění na základě porovnávací hodnoty nemovitosti, kdy znalec musel analyzovat prodejní ceny obdobných nemovitostí v dané lokalitě s ohledem na charakteristické vlastnosti konkrétní nemovitosti. Druhým způsobem stanovení ceny nemovitosti bylo kapitalizování ročního čistého výtěžku, které se pouţívalo u velkých zemědělských a lesnických statků a u horních a průmyslových podniků. U zemědělských a lesnických statků byl zjištěn hrubý výnos, který poskytovaly jednotlivé části hospodářství, ze kterého byly odečteny veškeré náklady, související s provozem, daně a veřejné dávky (např. kostelní, školní) a byla připočtena věcná práva související s nemovitostí (např. práva rybářská). Kaţdý zemský vrchní soud určil pro celý svůj obvod nebo jeho části, podle které úrokové míry bude majetek kapitalizován. Oceňování na základě kapitalizování ročního čistého výtěţku vychází ze stejných principů jako v současnosti pouţívaná výnosová metoda. Činţovní domy podléhaly dvojímu ocenění, tzn. podle kapitalizovaného výtěţku činţovního a podle hodnoty prodejové. Průměr obou hodnot byl povaţován za odhadní cenu. 14

15 2.2. Období července 1933 vstoupilo do platnosti vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním, tzv. odhadní řád. Novelizoval a doplňoval starý odhadní řád z r Stanovil právní stránku postupu při oceňování majetku a určoval některé základní hospodářské zásady, postupy a údaje. Odhadní hodnota se stanovovala buď zjištěním prodejní ceny, kapitalizováním ročního čistého výtěţku, nebo zjištěním průměru obou hodnot. 20. června 1939 bylo vydáno Nařízení předsedy vlády č. 175, o zákazu zvýšení cen, které mělo zabránit neúměrnému zvyšování cen v podmínkách blíţící se války. Cituji z 1: Jest zakázáno zvýšiti ceny zboží, statků a úkonů všeho druhu, jakož i veškeré úplaty, na které se vztahuje působnost nejvyššího úřadu cenového podle vládního nařízení č. 121/1939 Sb, nad jejich stav ke dni 20. června 1939; pokud byly ceny nebo úplaty po 20. červnu zvýšeny, buďtež sníženy na stav k tomuto dni. Ze zvláště závažných důvodů národohospodářských může nejvyšší úřad cenový v jednotlivých případech prohlásiti i nižší ceny nebo úplaty, než byly dne 20. června 1939, za ceny neb úplaty, jejichž zvýšení se zakazuje. Tzv. stopceny měli zabránit negativním hospodářským následkům válečného konfliktu, na základě zkušeností z minulých let. Při stanovení odhadních cen staveb se vycházelo z cen platných k 20. červnu 1939, které byly upraveny o příslušené opotřebení. Ceny pozemků se stanovovaly na základě cenových map. Tato metodika oceňování platila v některých případech aţ do roku Např. u oceňování pozemků do roku 1979, nebo u trvalých porostů do roku Nejdéle se tento postup pouţíval u oceňování nemovitostí pro převod staveb mezi občany. U staveb v osobním vlastnictví postavených od 20. června 1939 do roku 1964 a u staveb ve vlastnictví soukromém, postavených od 20. června 1939 aţ do roku Období Prvním cenovým předpisem pro oceňování nemovitostí byl po válce Zákon č. 134/1946 Sb., ze dne 15. května 1946 o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku, který stanovil fyzickým i právnickým osobám přihlašovací povinnost pro účely dávky z majetkového přírůstku a dávky z majetku. Rozhodným dnem pro přihlášení majetku byl 1. leden 1939, ke kterému se stanovoval počáteční stav majetku a 15. listopad 1945, ke kterému se určil konečný stav majetku. Přihlašovací povinnosti podléhal majetek 15

16 v tuzemsku, majetek v cizině, dluhy a břemena. Jednalo se o jednorázové dávky, které měli částečně pomoct obnovit válkou poškozené hospodářství. Majetkový přírůstek se oceňoval kupní cenou, částkou, která byla vynaloţena na opravu určitého předmětu, částkou, která byla vynaloţena za tím účelem, aby byl daný majetek získán jinak neţ koupí, nebo částkou, která byla vyplacena jako náhrada za majetek, který byl vyvlastněn. Majetkový přírůstek u některých druhů výdělečného majetku se ocenil srovnáním počátečního a konečného stavu. Počátečný stav majetku se oceňoval pořizovací cenou po odečtení částky odpovídající skutečnému opotřebení, konečný stav se stanovil na základě obecné ceny majetku. Za obecnou cenu majetku byla povaţována cena, které by se dosáhlo při prodeji celého podniku, nikoliv cena, které by se dosáhlo při prodeji jednotlivých částí. Ocenění obecnou cenou se pouţívalo i při stanovení hodnoty dávce podrobeného majetku. K aplikaci zákona č. 134/1946 Sb., byly přijaty podrobnější předpisy a to prováděcí vyhlášky č. 1702/1946 Ú. l. o oceňování jednotlivých druhů zemědělského a lesního majetku, vyhláška č. 1703/1946 Ú. l. o oceňování činţovních a rodinných domů pro účely dávky z majetku a vyhláška č. 1704/1946 Ú. l. o oceňování výdělečného majetku pro účely dávky z majetku. I kdyţ zákon a prováděcí vyhlášky byly vytvořené pro jednorázové pouţití, byly pouţité i v pozdějším období. V roce 1947 vycházejí dva předpisy upravující oceňování některého znárodněného majetku při dalších převodech. Prvním bylo Vládní nařízení č. 106/1947 Sb., ze dne 17. června 1947, o přídělu drobných konfiskovaných ţivnostenských podniků. Týkalo se podniků do dvaceti zaměstnanců. Majetek se oceňoval obecnou cenou sníţenou o opotřebení. Druhým bylo Vládní nařízení č. 163/1947 Sb. ze dne 2. září 1947, o přídělu konfiskovaných rodinných domků. Předpisy měli za úkol podpořit osídlení území, kde došlo k odsunu německého obyvatelstva. Z toho důvodu byly ceny poměrně nízké a oceňování staveb včetně pozemků se provádělo násobkem ročního nájemného podle tabulky Období Trţní hospodářství v Československé republice ukončil nástup nového politického systému. Ústavní zákon č. 150/1948 Sb. Ústava 9. května, byl prvním krokem k zavedení socialistické hospodářské a tím i vlastnické soustavy. To mělo dopad zejména na ceny zemědělské půdy, která podle nové ústavy patřila tomu, kdo na ní pracuje. Zavedl se 16

17 převod zemědělských pozemků do JZD. Zemědělská půda se dala oceňovat pouze v případě, kdy se jednalo o změnu jejího vyuţití na pozemky určené k výstavbě. Vládním nařízením č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen byly ceny centrálně stanovené pro celé území státu. Pro vyuţití v znalecké praxi vychází 19. prosince 1950 Vládní nařízení č. 177/1950 o odhadech nemovitých věcí, na základě kterého se hodnota nemovitého majetku stanovovala podle ceny, za kterou jí bylo moţné v mezích cenových předpisů prodat. Dalšími cenovými předpisy byly vyhláška č. 208/1950 Ú. l., kterou se stanoví podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitostí a vyhláška č. 228/1951 Ú. l., o určování náhrady za vyvlastnění a za předběţné uţívání nemovitostí. Oba cenové předpisy stanovily zásadu dvojího ocenění, s tím, ţe niţší částka určovala výši náhrady. Náhrada za nemovitosti vyvlastněné pro účely výstavby obcí se určovala cenou pozemku zvýšenou o cenu investic. Za 1 m 2 pozemku mohla být stanovena náhrada ve výši 4 10 Kčs. Tyto ceny platily při nejhodnotnějších pozemcích. Při méně hodnotných pozemcích se stanovovaly niţší ceny, nejméně však 2 Kčs za 1 m Období Zákon č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě, inicioval v Československé republice měnovou reformu, kdy se veškeré mzdy, platy a ceny přepočítali ke dni 1. června 1953 v poměru 5:1. Při stanovení hodnoty nemovitostí bylo rozhodující, kdy byla oceňovaná stavba dokončena. Pro stavby postavené do 20. června 1939 platili stopceny, sníţené o opotřebení a upravené v poměru 5:1. Hodnota staveb dokončených od 21. června 1939 do 31. května 1953 se stanovila jako cena v době pořízení, sníţená o opotřebení a upravená v poměru 5:1. Stavby postavené od 1. června 1953 se oceňovaly podle pořizovací ceny s odpočtem opotřebení Období Aţ v roce 1963 vyšla první cenová vyhláška upravující jednotným způsobem oceňování nemovitostí. Tím předpisem byla Vyhláška ministra financí č. 18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám, která ukončila platnost stopcen při převodech nemovitostí v osobním nebo soukromém vlastnictví občanů a soukromých právnických osob a stanovila jednotný postup při stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí. Vyhláška určovala výši náhrady za 17

18 vyvlastnění jednotlivých druhů staveb a pozemků. Stavby rozdělovala na stavby postavené do 1. června 1953 a po 1. červnu Doplněním této vyhlášky je Vyhláška ministra financí č. 19/1963 Sb., o úplatném nabývání věcí socialistickými organizacemi od občanů a soukromých právnických osob. Cenovým předpisem pro stanovení ceny nemovitostí za účelem jejich převodu byla Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastění nemovitostí. Uvedené cenové předpisy znamenaly nový přístup k oceňování nemovitostí a stanovili jednotný postup stanovení hodnoty nemovitosti na základě cen za měrnou jednotku. Důleţitým znakem cenových předpisů tohoto období je pohled na vlastnictví oceňovaných nemovitostí. Při oceňování nemovitostí bylo důleţité určit typ vlastnictví. Občanský zákoník 6 stanovil dva typy vlastnictví osobní a soukromé. Osobní vlastnictví zahrnovalo věci, které slouţily k uspokojení potřeb občana nebo jeho rodinných příslušníků jako byly např. jeden rodinný dům, jedna chata, apod. Jako soukromé vlastnictví se označovaly všechny ostatní věci, např. druhý rodinný dům, ale především výrobní prostředky, jako byla např. továrna nebo velkostatek. Převod věcí v soukromém vlastnictví byl omezen. Nemohly být předmětem prodeje mezi občany, mohly se prodávat nebo darovat pouze státu. Věci v soukromém vlastnictví ale mohly být předmětem dědictví. U pozemků zavedl Občanský zákoník nový druh uţívacího vztahu, tzv. osobní uţívání, kdy byl pozemek ve vlastnictví státu, ale občan jej dostal trvale přidělen do osobního uţívání. Vyhláška č. 73/1964 stanovila zásady rozdělení staveb do tzv. tříd kvality stavby. Zařazení stavby se provádělo na základě posuzování jednotlivých konstrukcí. V případě, kdy minimálně dvě třetiny konstrukcí odpovídaly dané třídě, byla nemovitost do této třídy zařazena. V nejasných případech rozhodoval o zařazení do příslušné třídy stavební úřad. Třída kvality stavby stanovila cenu za 1 m 2 obytné plochy, případně zastavěné plochy. Výsledná cena se přiměřeně sníţila o opotřebení, které se obvykle stanovovalo lineárně. Vyhláška stanovila v 11 i cenu práva osobního uţívání pozemku, kdy se tato cena rovnala výši náhrady poskytované za obdobné pozemky při jejich vyvlastnění podle 15. Takto zjištěné ceny mohly být příslušnými krajskými výbory po projednání s ministerstvem financí zvýšené. V roce 1969 nabyla planost Vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitosti. Metodika oceňování nemovitostí 6 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 18

19 byla zaloţena na stejných principech jako vyhláška č. 73/1964 Sb., tzn. na třídách kvality stavby, ale ceny za měrnou jednotku vzrostly. Změna nastala i v případě nesplnění poţadavku minimálně dvou třetin jednotlivých konstrukcí dané třídy kvality, kdy jiţ nebylo potřeba rozhodnutí stavebního úřadu, ale zařazení do příslušné třídy probíhalo na základě dalších výpočtů. Do roku 1984 ještě vstoupil do platnosti Výměr č. 315/126/78 o cenách porostů platný od 1. června 1978, který stanovil způsob zjištění cen porostů, které jsou součástí nemovitostí, pro jejich převod nebo přechod mezi občany, Výměr č. 120/47/79 o cenách pozemků platný od 1. dubna 1979, který stanovil ceny pozemků nabývaných od občanů nebo jiných socialistických organizací občany nebo jinými neţ socialistickými organizacemi a Výměr č. 982/80 o rozšíření platnosti výměru č. 120/47/79 o cenách pozemků. Tyto výměry definitivně ukončily oceňování pozemků ve stopcenách Období Od 1. ledna 1985 vstoupila do platnosti nová vyhláška Českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Nový cenový předpis nahradil do té doby platnou vyhlášku č. 43/1969 Sb., a navazující cenové výměry. Přinesl zásadní úpravy v metodice oceňování nemovitostí, kdy základem pro ocenění staveb se stala hodnota tzv. bodů za počet podlaţí, jednotlivé konstrukční prvky a provedení stavby. Důleţitým faktorem se stala zastavěná plocha podlaţí, která nahradila měrnou jednotku 1 m 2 obytné plochy, pouţívanou v předchozí metodice. Uvedený cenový předpis byl doplněn vyhláškou č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. 13. října 1988 vydalo ministerstvo financí, cen a mezd Vyhlášku č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Cenový předpis vycházel z původní metodiky a hlavní změnou bylo zvýšení ceny za jeden bod Období Rok 1989 přinesl změnu politického reţimu, Československá republika se začala vracet k trţní ekonomice a nově přijatá Ústava zrušila dva typy vlastnictví. 1. září 1990 vstoupila do platnosti Vyhláška č. 316/1990 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb. 19

20 Nově vyhláška stanovila např. oceňování zemědělské půdy podle BPEJ příslušející k dané ceně orné půdy. Z bodového systému vycházeli ještě i další vyhlášky č. 589/1990 Sb., 393/91 Sb., a její novelizace č. 110/1992 Sb. a č. 611/1992 Sb. 25. srpna 1994 ministerstvo financí vydalo Vyhlášku č. 178/1994 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, která byla v roce 1995 novelizovaná Vyhláškou č. 295/1995 Sb. Vyhláška č. 178/1994 Sb. zavedla oceňování staveb podle účelu uţití a pouţívanou měrnou jednotkou se stal 1 m 3 obestavěného prostoru. Kromě nákladového způsobu ocenění tento cenový předpis zavedl i oceňovaní výnosovou metodou. Tento přístup se pouţíval u domů s nájemními byty, kde výsledná cena byla aritmetickým průměrem ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem Období ledna 1998 vstoupil do platnosti Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který platí s novelizacemi č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb., aţ dodnes. Tento zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, ale neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Konkrétní ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při oceňování stanovila vyhláška č. 279/1997 Sb. s platností od 1. ledna 1998, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Tento cenový předpis byl novelizován vyhláškou č. 127/1999 Sb. s platností od 1. července 1999, vyhláškou č. 173/2000 Sb. s platností od 1. července 2000, vyhláškou č. 338/2001 Sb. s platností od 1. října 2001 a vyhláškou č. 325/2002 Sb. s platností od 3. července Další vyhláška, č. 540/2002 Sb., s platností od 1. ledna 2003, přinesla výraznou změnu v oceňování garáţí, které netvoří příslušenství k jiné stavbě a u bytů ve vícebytových domech, kdy pro stanovení jejich ceny byla pouţitá porovnávací metoda. V novelizacích vyhláška č. 452/2003 Sb., s platností od 1. ledna 2004 a vyhláška č. 640/2004 Sb., s platností od 1. ledna 2005, bylo pouţití porovnávacího způsobu rozšířeno i na rekreační a zahrádkářské chaty. Vyhláška č. 617/2006 Sb., s platností od 1. ledna 2007 zavedla změnu u oceňování venkovních úprav, které předchozí vyhlášky oceňovali pouze nákladovým způsobem. Tato vyhláška kromě nákladového způsobu ocenění zavedla i ocenění zjednodušeným způsobem u venkovních úprav na pozemcích ve funkčním celku s vícebytovým domem nebo rodinným domem, tvoří-li tyto venkovní úpravy příslušenství 20

21 k těmto stavbám. Cena venkovních úprav se zjišťuje zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 5,0 % ze zjištěné ceny hlavní stavby, případně vedlejších staveb a garáţe. 13. dubna 2007 byla vyhláška novelizovaná vyhláškou č. 76/2007 Sb., s platností do 1. února 2008, kdy vstoupila v platnost vyhláška č. 3/2008 Sb. V novelizacích vyhlášce č. 456/2008 Sb. s platností od 1. ledna 2009, a v současnosti platné vyhlášce č. 460/2009 Sb., se pouţívání porovnávacího způsobu ocenění rozšířilo i na rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky o obestavěném prostoru do m 3. Cena takto zjištěná zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících příslušenstvím k těmto stavbám a popřípadě i cenu vedlejších staveb s celkovou zastavěnou plochou do 25 m 2. Finanční úřady evidují údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných při prodeji těchto nemovitostí a předávají je Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Prostřednictvím těchto informací dochází k aktualizaci hodnot koeficientů, které se stanovují na základě podílů sjednaných cen v kupních smlouvách a výsledných cen v znaleckých posudcích. Ministerstvo financí vydává novou oceňovací vyhlášku, případně její novelizace, většinou jedenkrát ročně, s platností ve většině případů od 1. ledna. Nejvýraznější změnou v oceňování nemovitostí podle cenového předpisu, je v posledních letech, u některých typů nemovitostí, přechod od nákladového způsobu k porovnávacímu způsobu oceňování. Vývoj, kdy se v roce 2003 započalo s porovnávacím způsobem oceňování u garáţí a bytů, v roce 2004 u zahrádkářských a rekreačních chat a rozšíření tohoto způsobu oceňování v roce 2009 i na rodinné domy, naznačuje budoucí vývoj oceňování podle cenového předpisu a snahu o přiblíţení se k trţním hodnotám nemovitostí. 3. Oceňování nemovitostí 3.1. Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu Administrativní cena je cena, která vychází z cenového předpisu a úkolem znalce je tento předpis správně aplikovat na ocenění dané nemovitosti. Pouţívá se např. v souvislosti s fiskálními zájmy státu pro stanovení daňového základu při převodu nemovitosti, pro ocenění majetku investičních a penzijních fondů, v případech, kdy o tom rozhodne kompetentní orgán, nebo kdy se na tom dohodnou strany, jejichţ majetku se ocenění týká. Základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku jsou stanoveny zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování 21

22 majetku), který má ovšem obecnou povahu. Vymezuje základní pojmy, principy a způsoby oceňování, ale v podrobnostech a konkrétních cenotvorných údajích odkazuje na prováděcí vyhlášku. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V 2, odst. 1, stanovuje jako základní způsob ocenění majetku a sluţeb obvyklou cenu, v odst. 3 uvádí jiné způsoby oceňování, jako je způsob nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kurzovní hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Způsoby oceňování nemovitostí předepisuje Hlava II tohoto zákona Oceňování nemovitostí na tržních principech Pro oceňování nemovitostí na trţních principech neexistují přesné vzorce nebo pokyny, které by jednoznačně indikovali způsob ocenění, ale pouze určité postupy, jejichţ pouţití závisí na konkrétních podmínkách a okolnostech. Trţní hodnotu nelze stanovit či najít, ale pouze odhadnout. Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. 7 Základem a nezbytným předpokladem pro stanovení trţní hodnoty je důkladná znalost trhu s nemovitostmi. Trţní oceňování je systematický proces, individuální pro kaţdou oceňovanou nemovitost. Je zaloţen na hledání vhodných cenotvorných argumentů, jejich analýze a váţení všech vlivů. Při oceňování nemovitostí na trţních principech vycházíme ze tří základních přístupů: - přístup na bázi porovnání - přístup na bázi očekávaných výnosů - přístup na bázi vynaloţených nákladů Oceňování pozemků Pozemkem se podle 27 zák. č. 344/92 Sb. 8, rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 7 Ort. P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ, a.s., Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 22

23 Pozemky jsou jedinečným přírodním zdrojem s omezenou rozlohou a nelze je nijakým způsobem reprodukovat nebo rozšiřovat. Mnoţství pozemků je tedy omezeno na jiţ existující pozemky, které ale můţeme vhodným způsobem zhodnotit. Stavební pozemky např. zavedením inţenýrských sítí, zemědělské pozemky melioracemi nebo hnojením. Hodnota pozemku se můţe změnit i bez konkrétního zásahu, v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jeho vyuţití. Na zhodnocení pozemků můţe mít vliv změna územního plánu, nově vybudované komunikace, změna okolní zástavby a další vlivy. Uvedené vlivy můţou ale působit i negativně a hodnotu pozemků sníţit. Při oceňování pozemků tedy musíme, na základě všech dostupných dokumentů, brát v úvahu i jejich budoucí stav a případnou změnu v účelu vyuţití. Standardně se pozemky oceňují vynásobením celkové výměry jednotkovou cenou za 1 m Oceňování pozemků podle cenového předpisu Zákon o oceňování majetku 9 zavedl v 9 členění pozemků pro účely oceňování na: a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky c) lesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky Při ocenění pozemek posuzujeme podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu zápisu v katastru nemovitostí a skutečným stavem, se pozemek oceňuje podle skutečného stavu. Konkrétní postup při oceňování pozemků a jednotlivé koeficienty a hodnoty stanovuje v současnosti platná vyhláška č. 460/2009 Sb., ve třetí části, v Oceňování stavebních pozemků Dle zákona o oceňování majetku 10 jsou stavebními pozemky: a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je 9 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 10 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 23

24 stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Při oceňování stavebních pozemků se hodnota přednostně stanovuje na základě cenové mapy, ve které mohou obce stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků. Zavedení cenové mapy není pro obec povinností. Při sestavování cenových map se obvykle vychází z informací o realizovaných převodech vlastnictví pozemků na území dané obce. Tyto údaje obce získávají od prodávajících, kteří při prodeji stavebního pozemku zasílají obci, na jejímţ území pozemek leţí, informaci o prodejní ceně za m 2. Tato informační povinnost platí v případech stanovených obecně závaznou vyhláškou obce. Obce umoţňují nahlédnout do své cenové mapy pozemků kaţdému, kdo o to poţádá, na obecním nebo městském úřadě. Pro oceňování stavebních pozemků uvedených v cenové mapě je určen 27 platné vyhlášky č. 460/2009 Sb., který konkrétně popisuje i formu provedení cenové mapy. Tato musí obsahovat textovou i grafickou část. Textová část zahrnuje analýzu místního trhu s nemovitostmi a komentář k moţnostem dalšího rozvoje, popis předlohy pouţitého mapového podkladu, komentář ke zdrojům cen, popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti. V grafické části se nachází mapa s vyznačenými stavebními pozemky na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším, popisné údaje a ceny jednotlivých stavebních pozemků nebo skupin pozemků. Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek jednotnou cenou, při výpočtu se postupuje jako u pozemků neuvedených v cenové mapě. S výjimkou cenových map v měřítku větším neţ 1:1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených , odst. 6 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 24

25 Při stanovení hodnoty stavebních pozemků neuvedených v cenové mapě postupujeme podle 28 nebo 32, odst. 2 prováděcí vyhlášky č. 460/2009 Sb. V 28, odst. 1 uvedené vyhlášky, jsou stanoveny základní ceny za m 2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného. U některých obcí je cena uvedena konkrétně finanční částkou, u jiných je uveden vzorec, na základě kterého částku vypočteme. Konkrétní hodnota např. v hlavním městě Praze je stanovena ve výši Kč, v Brně a Ostravě Kč, v Českých Budějovicích a Karlových Varech 800 Kč. Základní cena stavebních pozemků, kterou stanovujeme výpočtem podle vzorce, závisí na počtu obyvatel v obci a na poloze daného katastrálního území z hlediska sousedství některých měst. Pro výpočet se pouţívá vzorec: C p = 35 + (a 1000) x 0,007414, v němţ C p cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, a počet obyvatel v obci; pro a vţdy platí, ţe kdyţ je počet obyvatel v obci niţší neţ 1000, pouţije se a = Tuto cenu (C p ) následně dosadíme do vzorce, který závisí na poloze katastrálního území, ve kterém leţí oceňovaný pozemek, z hlediska sousedství některých měst. Pro obce, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy, výslední základní cenu vypočteme podle vzorce: ZC = C p x 5,00, a např. pro obce, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území měst Brno a Ostrava, je stanoven vzorec: ZC = C p x 3,50. Pro obce, jejichţ ţádné katastrální území nesousedí s některým z katastrálních území uvedených v 28, písm. b) j), je stanoven vzorec: ZC = C p x 1,00. Základní cenu stavebních pozemků, které leţí v katastrálních území odloučených od obce tak, ţe nesousedí s ostatními katastrálními územími téţe obce, upravíme ještě koeficientem 0,65. Další úpravy dosud získaných cen závisí na konkrétním vyuţití pozemku. Zásady pro stanovení ceny zastavěných ploch a nádvoří jsou stanoveny v 28, odst. 2, kdy získaná základní cena za m 2 stavebního pozemku se dále upravuje přiráţkami a sráţkami a násobí se koeficienty K i a K p. Přiráţky a sráţky uvádí příloha č. 21 platné vyhlášky a týkají 25

26 se vlivu polohy a dalších vlivů, působících zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu. Důvodem pro sníţení ceny pozemku můţe být např. přístup po nezpevněné komunikaci nebo chybějící moţnost napojení na některou z inţenýrských sítí. Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízení, moţnost napojení na veřejný rozvod plynu a další vlivy naopak základní cenu zvyšují. Úprava se provádí připočtením nebo odečtením procent. Koeficient změn cen staveb K i je uveden v příloze č. 38 a koeficient prodejnosti K p je uveden v příloze č. 39 vyhlášky. U stanovení hodnoty stavebních pozemků se pouţívá koeficient K i té stavby, podle které byl u pozemku pouţit koeficient K p. Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle odst , odst. 3 vyhlášky stanovuje zásady ocenění nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou. V případě, kdy je z vyjmenovaných dokladů jednoznačně zřejmá budoucí zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40. Totéţ platí, i kdyţ je zvláštním právním předpisem stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku. V případech, kdy není zřejmá budoucí zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. Cena nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně vyuţití území pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemku takto jiţ uţívaného, se stanovuje podle 28, odst. 4, vynásobením koeficientem 0,50 a dalšími úpravami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty K i a K p. Pozemek zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2 je cena stanovená podle odstavce 2, vynásobená koeficientem 0, , odst. 7, dále stanovuje zásady pro ocenění pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem vyuţití pozemku dráha, dálnice, 12 28, odst. 9 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb , odst. 5 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 26

27 silnice a ostatní komunikace, včetně jejich součástí a veřejné prostranství, které není součástí komunikace, Odst. 8 se týká ocenění pozemků, na které bylo vydáno rozhodnutí o změně vyuţití území, týkající se těţebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu. Cena stavebního pozemku, zjištěná podle cenového předpisu, musí činit nejméně 20 Kč/m 2. Vyhláška č. 456/2008 Sb., platná pro rok 2009, stanovovala tuto minimální hodnotu ve výši 10 Kč/m Oceňování zemědělských pozemků Dle zákona č. 151/1997 Sb., jsou zemědělské pozemky takové, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina. Nyní se označení louka a pastvina nahradilo označením trvalý travní porost. Tyto pozemky se oceňují podle 29, na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22 prováděcí vyhlášky. Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků pětimístným číselným kódem vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení 14. První číslice kódu BPEJ značí příslušnost ke klimatickému regionu (0 9), druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (01 78), čtvrtá číslice stanoví kombinaci svaţitosti a expozice pozemku ke světovým stranám a pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitosti 15. Základní cena se upravuje se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23, která se vztahuje k vzdálenosti katastrálního území, ve kterém zemědělský pozemek leţí, od obcí určených touto přílohou. Např. pro polohu zemědělského pozemku na území obcí sousedících s hlavním městem Prahou, je stanovená přiráţka ve výši 280 % a pro katastrální území v okolí do 7 km od hlavního města Prahy je přiráţka 140 %. Příloha č. 23 dále stanovuje sráţky, které se pouţívají v případech, kdy bylo zjištěno průkazné sníţení vyuţitelnosti pozemku. Mezi tyto případy patří např. zvýšená balvanovitost, pevné 14 8, odst. 3 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. 15 Příloha č. 22 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 27

28 překáţky a zvýšený výskyt stoţárů elektrovodných zařízení. Důvodem pro pouţití sráţky můţe být i umístnění pozemku v bezprostředním sousedství lesního porostu, který stíní a odčerpává vodu i ţiviny. Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, ţe zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m 2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K p z přílohy č V případě, kdy zemědělský pozemek není více neţ 6 let obhospodařován a jsou na něm lesní porosty nebo okrasné rostliny starší neţ 5 let, ocení se pozemek podle 32, odst. 4, jako pozemek, který není prokazatelně stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy. Hodnota se vynásobí koeficientem 0,65 a příslušným koeficientem z přílohy č. 39. Cena zemědělských pozemků, zjištěná podle cenového předpisu, musí činit nejméně 1 Kč/m Oceňování lesních pozemků Lesní pozemky jsou takové, které jsou jako les zapsány v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky. Dle zákona č. 151/1997 Sb., se lesní pozemek oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem. Základní ceny lesních pozemků stavuje platná vyhláška v 30. Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem, u kterého není předpokládáno jeho jiné vyuţití, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Soubory lesních typů SLT jsou jednotky typologického systému, které sdruţují lesní typy podle ekologické příbuznosti vyjádřené hospodářsky významnými vlastnostmi stanoviště. Lesní typy jsou zakresleny v lesnických typologických mapách. 17 Kód SLT je tvořen dvoumístným kódem, který zahrnuje číslici a písmeno. Číslice na prvním místě stanovuje příslušnost k vegetačnímu lesnímu stupni, písmeno na druhém místě vyjadřuje vlastnosti lesní půdy. Kódy SLT jsou uvedeny v lesním hospodářském plánu a ceny v Kč/m 2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24 vyhlášky. Výsledná cena lesního pozemku zahrnuje ceny všech jeho částí v jednotlivých 16 29, odst. 3 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 17 Příloha č. 24 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 28

29 porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny, a dále se upravuje se zdůvodněním sráţkami podle vyhlášky č. 25 a násobí koeficientem K p. Sráţky se týkají negativních vlivů působících na oceňovaný lesní pozemek, mezi které patří např. zhoršené odtokové poměry nebo poloha na území národního parku. Cena lesního pozemku, zjištěná podle cenového předpisu, musí činit nejméně 1 Kč/m Oceňování pozemků vodních ploch Prováděcí vyhláška č. 460/2009 Sb. stanovuje zásady oceňování pozemků vodních ploch v 31. V 2, písm. g) vymezuje pozemek vodní plochy jako pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrţe, a dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, na němţ je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrţ a zamokřená plocha. Pozemek zastavěn hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle 4 jako inţenýrské a speciální pozemní stavby, se na základě ustanovení 31, odst. 1, zjistí podle 28, odst. 2, tzn. jako stavební pozemek. Rybník je v 2, písm. h) definován jako uměle vytvořená vodní nádrţ, určená především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny. Malá vodní nádrţ je pod písm. i) vymezena jako uměle vytvořená nádrţ s objemem do 2 milionů m 3 po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m 3 /s nebo u nádrţí s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrţe a kapacity přivaděče. Cena pozemku rybníku nebo malé vodní nádrţe, včetně jejich částí pod hrází a s jejich dalšími stavebními součástmi, jakoţ i pozemku, který je určen ke stavbě rybníku a malé vodní nádrţe, se zjistí podle 31, odst. 4, jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m 2, ceny uvedené v 28 odst. 1 písm. a) aţ l), koeficientu K i z přílohy č. 38, koeficientu K p z přílohy č. 39 a koeficientu 0,06 u pozemku v zastavěném území, nebo koeficientu 0,05 v nezastavěném území. U pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrţe a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakoţ i u pozemku přírodní vodní nádrţe a přírodního vodního toku, se cena zjistí jako součin jejich výměry v m 2, ceny uvedené v 28 odst. 1 písm. a) aţ l), koeficientu 0,07 a koeficientu K p z přílohy č. 39. Ceny pozemků vodních ploch musí činit nejméně 10 Kč/m 2. 29

30 Cena pozemku zamokřené plochy, močálu, mokřadu a baţiny se zjistí jako součin jeho výměry v m 2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle poloţky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu K p z přílohy č. 39. Tato cenu musí činit nejméně 1 Kč/m Oceňování jiných pozemků Oceňovaní jiných pozemků řeší 32 vyhlášky. V odst. 1 stanovuje zásady pro ocenění pozemků, které prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou prokazatelně zahrnuty do platného územního plánu, nebo platného regulačního plánu, jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichţ je přípustná stavba. Tyto pozemky se ocení podle 28, odst. 2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Výsledná cena musí činit nejméně 20 Kč/m 2. Hodnota pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle 28 odst. 2, se stanoví podle 28 odst. 2 a vynásobí koeficientem 0,40. Tato cena musí činit nejméně 10 Kč/m 2. Dle 32, odst. 3 se hodnota pozemku prokazatelně hospodářsky nevyuţitelného se zjistí jako součin jeho výměry v m 2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle poloţky č. 1 přílohy č. 23, koeficientu K p z přílohy č. 39 a koeficientu 0,25. Výsledná cena musí činit nejméně 1 Kč/m 2. Cena pozemku, který nepatři do dosud uvedených a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, se zjistí podle 32, odst. 4 jako součin ceny uvedené v 28 odst. 1 písm. a) aţ l), jeho výměry v m 2, koeficientu K p z přílohy č. 39 a koeficientu 0,09 u pozemků v zastavěném území a v zastavitelné ploše a koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území. Tato cena musí činit nejméně 10 Kč/m Oceňování trvalých porostů Cena pozemků stanovena na základě cenového předpisu nezahrnuje porosty, které se na těchto pozemcích nacházejí, a tudíţ je nutno stanovit jejich cenu samostatně. Zákon č. 151/1997 Sb. člení trvalé porosty na: a) lesní porosty, b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu, 30

31 d) okrasné rostliny. Vyhláška č. 460/2009 Sb., stanovuje způsoby jejich ocenění v páté části, v Pro ocenění lesních porostů se pouţívá nákladový a výnosový způsob. Ocenění vychází ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmytí a zakmenění. Tyto údaje se zjistí z lesního hospodářského plánu nebo lesní hospodářské osnovy, a ověří se. V případě existujících rozdílů mezi skutečným stavem a stavem uvedeným v hospodářském pláně nebo osnově, nebo v případě, kdy tyto dokumenty nejsou vyhotoveny, zjistí se potřebné údaje podle skutečnosti. Základní cena se upravuje přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 31 vyhlášky. Důvodem pro pouţití sráţky můţe být např. poloha lesu v národním parku, nebo v ochranném pásmu zdroje přírodní léčivé a stolní minerální vody. Cenu můţeme zvýšit přiráţkou např. u geneticky cenných lesních porostů. Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem. Znalec musí vycházet z druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny těchto porostů jsou uvedeny v přílohách č vyhlášky. Ceny vinné a chmelové révy zahrnují i ceny zařízení vinic a chmelnic. Okrasné dřeviny se oceňují nákladovým způsobem, kdy cena vychází zejména ze zdravotního stavu porostů, stupně poškození a jejich ekonomické ţivotnosti. Ceny jsou uvedeny v příloze č. 37 vyhlášky. Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí, popřípadě pro účely určené zvláštním právním předpisem, se cena trvalých porostů stanovuje zjednodušeným způsobem. U lesního porostu se cena zjistí zjednodušeným postupem podle 40 platné vyhlášky, kdy se při oceňování vychází z výměry dřevin na lesním pozemku, věku dřevin, bonitního stupně a zakmenění porostu. Převodní tabulky bonitních stupňů jsou uvedeny v příloze č. 27 vyhlášky. Ovocné dřeviny, vinné révy, okrasné rostliny a jejich smíšené porosty se zjednodušené oceňují podle 42 v případě, kdy se nacházejí na pozemcích ve funkčním celku s rodinným domem, rekreační chalupou, rekreační chatou nebo bytem a jejich celková pokryvná plocha je nejvýše m 2 včetně. Za pokryvnou plochu se povaţuje plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na povrch pozemku, jehoţ jsou součástí. Cena ovocných dřevin se tedy zjistí vynásobením zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů na pozemcích a koeficientu 0,045, u okrasných rostlin je hodnota koeficientu 0,085 a u smíšených porostů 0,

32 Oceňování pozemků na tržních principech Pozemky jsou majetkem, který se značně liší od ostatních druhů nemovitostí. Podstatným rozdílem a zároveň hodnototvorným faktorem je jejich omezená rozloha, kterou nelze dále rozšiřovat, protoţe jejich nabídka je omezena plochou zemského povrchu. Tato skutečnost se projevuje zejména v trţních cenách pozemků v centrech měst, kdy nedostatek volných pozemků a vysoká poptávka, způsobují růst jejich cen. S tím souvisí i poloha nemovitosti, coţ je faktor s největším vlivem na hodnotu pozemku a jeho prodejnost. Hodnota pozemků se mění i v závislosti na dalších hodnototvorných faktorech. Významným faktorem jsou informace o předpokládaném vyuţití pozemků s ohledem na časový horizont, v němţ se daný vývoj očekává. Vhodným příkladem jsou zemědělské pozemky s obvykle nízkou hodnotou, která stoupá v závislosti na očekávání moţných změn vyuţití pozemku pro jiné účely, např. pro bytovou výstavbu nebo průmyslové zóny. Toto dává prostor pro spekulace s nemovitostmi spojené s úměrným stupněm rizika, ţe nedojde k naplnění těchto očekávání. Při trţním oceňování pozemků je proto nutné prověřit územní plán a veškeré územně plánovací informace. S tím souvisí i faktor míry vyuţití, kdy nejlepší a nejvyšší vyuţití pozemku přímo ovlivňuje jeho zhodnocení. Výsledná hodnota závisí i na mnohých fyzických charakteristikách oceňovaného pozemku, jako je např. jeho tvar a celková výměra, poloha, topografie, orientace a vybavení pozemku inţenýrskými sítěmi. K pozemkům se můţou vázat různé typy omezení vlastnický práv, která omezují jejich optimální vyuţití a tím sniţují hodnotu majetku. Častým omezením jsou věcná břemena, např. právo chůze a jízdy a vedení nadzemních a podzemních sítí, se kterými souvisí i právo vstupu na pozemek za účelem oprav a údrţby. Při stanovení trţní hodnoty pozemků se pouţívá několik metod, které lze pouţít samostatně, nebo v některých případech i kombinovat. Metodiky bank ve většině případů stanovení trţní hodnoty pozemků poţadují porovnávací metodu Porovnávací metoda Tento způsob stanovení trţní hodnoty pozemků je v praxi nejpouţívanější, a vychází z porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Samotný proces porovnání lze rozdělit do tří základních fází: 32

33 1. fáze přípravná sběř dat a informací, 2. fáze porovnávací výběr vzorků, vhodného způsobu a jednotky porovnání, aplikace korekčních činitelů, 3. fáze závěrečná analýza výsledků, indikace porovnávací hodnoty. Podmínkou při výběru porovnávaných nemovitostí, jsou jejich podobné vlastnosti a účel vyuţití, umístnění v obdobné lokalitě a časová aktuálnost informací. Nedostatek srovnatelných podkladů můţe vést ke zkreslení výsledného ocenění. Základními údaji pro porovnání pozemků jsou cena za 1 m 2, rozloha pozemku a datum transakce, kdy proběhl obchod, neboť ceny podléhají vývoji, inflaci a dalším faktorům. Údaje o cenách porovnávaných nemovitostí, získaných z vhodné databáze, se dále upravují porovnáváním korekčních činitelů. Tyto korekce správně dávají největší váhu těm vzorkům porovnávaných nemovitostí, které jsou oceňované nemovitosti nejblíţe. Kaţdá úprava korekčního činitele musí být doloţena přesným výpočtem nebo analýzou. Při úpravě porovnávaných cen se kromě data transakce přihlíţí i k právním údajům a technickým parametrům porovnávaných nemovitostí. Mezi právní údaje, které je nutno posuzovat při stanovení trţní hodnoty, patří druh transakce, na základě kterého byla porovnávaná nemovitost nabyta, nebo je nabízená. Nejobjektivnější je získání údajů pro porovnání z jiţ uskutečněných prodejů, které ve většině případů není potřeba z tohoto hlediska korigovat. V případě pouţití údajů z dostupných nabídek nemovitostí je nutno je upravit koeficientem, z důvodu obvyklého nadsazení poţadovaných cen. Posuzovanými právními údaji jsou i vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, územní rozhodnutí a jiná právní omezení a závazky. Mezi technické parametry, které zohledňujeme při korekci porovnávaných cen, patří lokalita, tvar a orientace pozemku, svaţitost, dostupnost inţenýrských sítí, kontaminace půdy a další technické korekce. Mezi ostatní parametry, které posuzujeme, patří např. velikost pozemku a zastavitelnost. Korekci provádíme úpravou koeficientu posuzovaného parametru. Např. při shodnosti parametru lokality u oceňovaného a u porovnávaného pozemku, platí, ţe koeficient K = 1. Kdyţ porovnávaný pozemek leţí v lepší lokalitě neţ pozemek oceňovaný, platí, ţe K > 1 a naopak, kdyţ oceňovaný pozemek leţí v lepší lokalitě neţ pozemek porovnávaný, K < 1. Upravené jednotkové ceny porovnávaných pozemků dostaneme po jejich vynásobení všemi aplikovanými koeficienty. Porovnávací hodnota pozemku je pak aritmetickým průměrem těchto cen. 33

34 Pozemky jsou na trhu běţně obchodovány, a proto porovnávací metoda, která nejlépe odráţí aktuální stav nabídky a poptávky, se jeví jako nejvhodnější pro tento typ nemovitostí Indexová metoda Metoda vychází z odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku. Při porovnání dochází k úpravě hodnoty pomocí indexů, které se určují na základě konkrétních vlastností daného pozemku. U pozemku se známou kupní cenou je nutno stanovit jednotkovou tržní cenu srovnávacího pozemku JTC S, kdy platí JTC S = CP S / PP S, kde CP S cena pozemku srovnávacího, PP S plocha pozemku srovnávacího. Pro tento pozemek se podle tabulky koeficientů pro výpočet indexu stanoví násobením příslušných koeficientů index srovnávacího pozemku I S, kdy platí I S = A S x B S x C S x D S x E S x F S, kde A S index územní struktury, B S index typu stavebního pozemku, C S index třídy velikosti obce podle počtu obyvatel, D S index obchodní resp. průmyslové polohy, E S index územní připravenosti, infrastruktury, F S index speciálních charakteristik volitelných. Ze zjištěné jednotkové tržní ceny srovnávacího pozemku a indexu srovnávacího pozemku vypočítáme standardní jednotkovou tržní cenu SJTC S, tj. jednotkovou cenu pozemku s indexem I = 1,00, podle vzorce: SJTC S = JTC S / I S. Dalším krokem je výpočet indexu oceňovaného pozemku I O, kdy postupujeme obdobně jako při stanovení indexu srovnávacího pozemku I S, tzn. násobením příslušných koeficientů odpovídajících vlastnostem oceňovaného pozemku: I O = A O x B O x C O x D O x E O x F O. Tímto indexem vynásobíme SJTC S, a dostaneme jednotkovou tržní cenu oceňovaného pozemku JTC O : JTC O = SJTC S x I O. 34

35 Kdyţ tuto jednotkovou cenu vynásobíme výměrou oceňovaného pozemku PP O, získáme trţní cenu oceňovaného pozemku CP O : CP O = JTC O x PP O. Při pouţití této metody je nutno provést porovnání s více pozemky, co vede k větší objektivitě stanovené trţní hodnoty. Tato metoda se pouţívá např. v SRN Metoda třídy polohy Tato metoda oceňování stavebních pozemků vychází z původní Naegliho metody třídy polohy, která je pojmenovaná podle švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho. Je zaloţena na vztahu stavebního pozemku k celkové ceně nemovitosti a k výnosu z nájmu. Procentuální podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty nemovitosti se stanovuje na základě tzv. klíčů třídy polohy, kterých se pouţívá Tyto klíče zahrnují různá kritéria, podle kterých se hodnotí oceňovaná nemovitost: - 1. klíč všeobecná situace; hodnotí se poloha pozemku a velikost a význam obce, ve které se pozemek nachází. Jako nejvýhodnější se hodnotí nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech klíč intenzita vyuţití pozemku; hodnotí se v rozmezí od pozemků s nepatrným vyuţitím aţ po pozemky vyuţité pro stavby obchodních domů v exkluzivních místech jako např. Praha a Brno klíč dopravní relace k velkoměstu; stanovuje se na základě dostupnosti veřejné dopravy, případně cestovního času k městu a hustoty frekvence provozu v dané oblasti. Jako nejmíň výhodná se jeví poloha v odlehlých, vysloveně nepříznivých dopravních polohách, nejvýhodnější je poloha v ohnisku velkoměstského dopravního systému s velmi hustým provozem chodců klíč obytný sektor; pouţívá se jen u obytných budov, ubytoven, kempů, motelů a hotelů, případně smíšených staveb a zahrnuje rozmezí od venkovských obytných staveb aţ po luxusní hotely s velkolepým prostorovým tvářením klíč řemesla, průmysl, administrativa, obchod; pouţívá se jen u provozních objektů. Za nejmíň výhodné se povaţují štěrkovny a pískovny, lomy, pily atd., jako nejvýhodnější se hodnotí např. luxusní obchody, obchodní domy a velké banky. 35

36 - 6. klíč povyšující faktory; umoţňují zvýšení aţ o jednu třídu v konkrétních případech, např. rohové parcely pro obchodní účely, pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích a oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků klíč redukující faktory; umoţňují sníţení aţ o jednu třídu v konkrétních případech, např. rušivý hluk ze silniční, letecké nebo ţelezniční dopravy u obytných objektů a blízko leţící, rušivě působící průmyslová zařízení u obytných, administrativních nebo hotelových objektů. Kaţdý klíč zahrnuje 8 tříd, kdy třída č. 1 se povaţuje za nejmíň výhodnou a třída č. 8 je nejvýhodnější. Při výpočtu hodnoty pozemku uvaţujeme jenom ty klíče, které lze uplatnit, tzn., ţe 4. a 5. klíč pouţijeme pouze pro pozemky s odpovídajícím vyuţitím. Po stanovení hodnoty jednotlivých klíčů aritmetickým průměrem vypočítáme třídu polohy. Výsledná hodnota se dále zařadí do tabulky, která stanovuje podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty oceňované nemovitosti: Tab.: Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro jednotlivé třídy polohy Úprava pro ČR Třída polohy Podíl objekty provozní, města 5,0 6,5 9,0 13,0 17,5 23,0 30,0 38,0 nad 100 tis. obyvatel ceny objekty provozní, města 4,0 5,2 7,2 10,4 14,0 18,4 24,0 30,4 do 100 tis. obyvatel pozemku objekty provozní, 2,5 3,3 4,5 6,5 8,8 11,5 15,0 19,0 ostatní obce % obytné, regul. nájemné, bez provozních prostor 1,0 1,3 1,8 2,6 3,5 4,6 6,0 7,6 Zdroj: Doc. Ing. A. Bradáč, DrSc, vlastní úprava. Úprava tabulky pro ČR stanovuje podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty oceňované nemovitosti ve výši 1 38 %. Z tabulky vyplývá, ţe např. hodnota pozemku s nejméně výhodnou polohou, s účelem vyuţití pro provozní objekty ve městě nad 100 tisíc obyvatel, bude činit 5 % z celkové ceny nemovitosti. Cena stavby bude zbytkem do sta, tedy 95 %. Vztah pro výpočet ceny celého pozemku CP bude: PP CP = RC x 100 PP 36

37 v němţ RC reprodukční cena staveb na pozemku (bez odpočtu opotřebení) ke dni odhadu (Kč), PP procentuální podíl pozemku na celkové ceně, zjištěný podle třídy polohy (%). 18 Pokud se týká velikosti pozemku, který je moţno ocenit v závislosti na ceně na něm stojící budovy, je moţno za přijatelný povaţovat aţ trojnásobek zastavěné plochy objektu; zbytek je nutno ocenit samostatně buď podle fiktivní budoucí stavby, pokud je moţno pozemek rozumně zastavět, nebo jinou metodikou. Jedná-li se o nezastavěný stavební pozemek, pak je nutno reálně zvaţovat, jaký nejlukrativnější objekt by na něm bylo moţno vystavět, vypočíst si jeho reprodukční cenu a z této vycházet. 19 Metoda třídy polohy umoţňuje zjistit hodnotu pozemku i v případech, kdy není moţno pouţit výnosovou hodnotu, např. v případě trţního hospodářství, které není dlouhodobě rozvinuto a stabilizováno. Můţe být pouţita i v případech, kdy nejsou k dispozici porovnatelné nemovitosti, a tudíţ není moţné aplikovat porovnávací metodu. I kdyţ v případě hodnot uvedených v tabulce se jedná o úpravu pro Českou republiku, není tato metoda vhodná vţdy a pro všechny segmenty trhu nemovitostí Reziduální metoda Reziduální metoda stanovení trţní hodnoty je vhodná zejména v případech, kdy je u pozemku předpoklad nového stavebního vyuţití. Můţe se jednat např. o pozemek nezastavěný, nebo pozemek zastavěný stavbou, kterou je z ekonomického hlediska výhodnější odstranit a na pozemku vystavět novou stavbu. V prvním kroku ocenění se musí výnosovou nebo porovnávací metodou stanovit hodnota nemovitosti po jejím dokončení. Tato nemovitost by měla představovat nejlepší moţné vyuţití oceňovaného pozemku a zároveň stavba musí být technicky, právně a ekonomicky realizovatelná. Z budoucí hodnoty celé nemovitosti odečteme náklady potřebné na výstavbu, které zahrnují stavební náklady, ale také náklady na odstranění případné ekologické zátěţe, vypracování projektu, poplatky a daně atd. 18 Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Bradáč A., Fiala. J., Hlavinková. V: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, IV. přepracované a doplněné vydání, Praha, Linde Praha, a.s.,

38 Na závěr odečteme obvyklý zisk developera, se kterým by v případě uskutečnění návrhu kalkuloval. Takto získanou hodnotu vydělíme odúročitelem, který získáme z hodnoty diskontní míry a doby, potřebné na dokončení nové výstavby, kdy odúročitel vyjádříme ze vztahu (1+x%) n, kde x diskontní míra, n doba potřebná na dokončení nové výstavby. Současná hodnota výsledného zůstatku představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou Výnosová metoda Stanovení trţní hodnoty nemovitosti na základě výnosové metody je vhodné pouţít u těch nemovitostí, které mohou vytvářet výnos. U pozemků se jedná o pravidelný výnos z jejich pronájmu v závislosti na konkrétních právech uţívání, např. pozemek, na kterém je umístněno parkoviště. Pozemky obvykle ale nejsou typickým investičním majetkem, který si investoři pořizují z důvodu schopnosti produkovat příjmy z pronájmu. Tudíţ tato metoda není obecně vhodná pro ocenění všech pozemků. Trţní hodnota se stanovuje na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu pozemku v takové míře, která odpovídá investičním rizikům spojeným s vlastnictvím této nemovitosti. Jako první krok při aplikaci této metody je nutno stanovit hrubý potenciální příjem z oceňovaného pozemku, ze kterého po odečtení případných provozních nákladů určíme čistý provozní příjem. Trţní hodnota je potom stanovena metodou přímé kapitalizace, kdy se pouţívá jediná kapitalizační míra, do které jsou zahrnuty všechny faktory, mající na její výši vliv. Výnosová metoda můţe slouţit i k stanovení trţní hodnoty u pozemků, které nelze zastavět, jako jsou zemědělské a lesní pozemky. Jejich hodnota vychází většinou z rozdílu výnosů a nutných nákladů, plynoucích z moţností, jakým způsobem lze na nich hospodařit. U zemědělských a lesních pozemků výsledky hospodaření do značné míry souvisejí s jejich bonitou, která spolu s polohou, jsou hlavními diferenciačními faktory výše pozemkové renty Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, CEDUK,

39 Ve většině případů ocenění pozemků se ale výnosová metoda nepovaţuje za rozhodující a přikládá se jí menší váha Oceňování pozemků komparace základních přístupů Oba základní přístupy k oceňování pozemků pouţívají jako základní měrnou jednotku m 2. Porovnávací metoda, jako nejvíce pouţívaný způsob stanovení trţní hodnoty pozemků, prostřednictvím aplikace korekčních činitelů nejlépe reflektuje nejen skutečný stav pozemků, ale i širší vztahy. Oceňovací vyhláška sice také předepisuje úpravu výsledné ceny přiráţkami a sráţkami dle příloh č. 21, 23 a 25, ale tyto obvykle nejsou schopny zohlednit všechny faktory působící na nemovitost. Příkladem můţe být stavební pozemek umístněn u frekventované silnice, kde denně projíţdí tisíce nákladních automobilů, a způsobují nadměrný hluk, otřesy a prašnost. Předpoklad, ţe pozemek by byl lákadlem pro případné zájemce o stavbu rodinného domu, je minimální. Pokud pozemek není umístněn v lokalitě zajímavé pro komerční vyuţití, nelze zde uvaţovat ani o nebytové výstavbě. Platná vyhláška pro tento typ negativních vlivů stanovuje sráţku pouze do výše 10 %. Uplatnění tohoto pozemku na trhu by bylo velmi obtíţné a je zřejmé, ţe prodejce by musel poţadovanou cenu upravit daleko víc. Uţ samotná základní cena stavebních pozemků uvedena v 28 platné vyhlášky je často vzdálená od cen realizovaných na trhu. Např. pozemky pro výstavbu rodinných domů ve vyhlášené lokalitě Kersko, patřící pod obec Hradištko, jsou obchodovány na úrovni Kč/m 2. Základní cena daná vyhláškou je 35 Kč/m Při úvaze o pozemku jako o zastavěné ploše a nádvoří pro rodinný dům a následné úpravě koeficienty K i a K p je výsledná cena 110 Kč/m 2. Příloha č. 21 platné vyhlášky umoţňuje maximální výši úpravy pro danou obec 125 %, výsledná cena tedy bude činit 248 Kč/m 2. Z toho je zřejmé, ţe administrativní cenu a trţní hodnotu v praxi nelze zaměňovat Oceňování staveb Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití, a zejména podle jeho vyuţití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoli o soubor těchto objektů, i kdyţ by tvořili určitý funkční celek. V takovém případě 21 Cena je určena podle 28, písm. k): *35 + (a 1 000) 0, ,00, kde a = pro 498 obyvatel v obci 39

40 pak podle funkčního, účelového vyuţití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní (např. rodinný domek, rekreační chata, garáţ) a jiný postavení věci (stavby) vedlejší (např. studna, kolna). 22 Předmětem ocenění jsou nejčastěji tyto stavby: - rodinný dům podle vyhlášky č. 501/ se tím rozumí rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví, - byt zákon o oceňování majetku 24 definuje byt jako místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství, - budova nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí 25, - hala - stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m 3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovaţují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m 2 26, - stavba pro rodinnou rekreaci stavba, jejíţ objemové parametry a vzhled odpovídají poţadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci můţe mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., písmeno a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území 24 8, odst. 1 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) písmeno k) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 26 2 písmeno a) vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb písmeno b) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území 40

41 Měření staveb Důleţitým faktorem při oceňování staveb je správná volba měrné jednotky, přičemţ jsou zde rozdíly při stanovení administrativní ceny a při stanovení trţní hodnoty. Metodiky většiny bank vyţadují u běţně obchodovaných staveb aplikaci porovnávací metody na základě čisté podlahové plochy, tzn., ţe porovnání s dalšími nemovitostmi probíhá právě prostřednictvím této měrné jednotky. Čistá podlahová plocha je celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, instalačních jader, apod. Zjednodušeně lze říci, ţe je to plocha kam jde šlápnout. Tato měrná jednotka je poměrně přesným cenotvorným faktorem, protoţe vyjadřuje skutečně uţívaný prostor. Dalšími měrnými jednotkami při trţním oceňování jsou: - zastavěná plocha je určena průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. - celková zastavěná plocha je určena součtem zastavěných ploch všech podlaţí. - čistá pronajímatelná plocha je čistá podlahová plocha bez společně uţívaných částí budovy, jako je např. schodiště nebo chodba. Při oceňování podle cenového předpisu je měření a výpočet staveb jednoznačně určen přílohou č. 1 platné vyhlášky. Tato definuje zastavěnou plochu stavby jako plochu ohraničenou ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Zastavěnou plochou podlaţí se rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaţí, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaţí včetně omítky. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je vnějším obvodem obalová čára vedená lícem svislých konstrukcí. Plochy lodţií a arkýřů se nezapočítávají. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaţí vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. 28 Stanovení zastavěné plochy podlaţí je, kromě výpočtu obestavěného prostoru, důleţité např. při určení podlaţnosti rodinného domu oceňovaného porovnávacím způsobem podle 26a oceňovací vyhlášky, která se počítá jako podíl zastavěné plochy všech podlaţí a zastavěné plochy 1.NP. 28 Příloha č. 1 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 41

42 Při oceňování bytových jednotek a nebytových prostor je měrnou jednotkou podlahová plocha, která se podle platné vyhlášky u některých prostor dále násobí koeficienty, a to: - místnosti se zkoseným stropem, jejichţ světlá výška v nejniţším bodě je menší neţ 2 m a sklepy, pokud jsou místnostmi koeficient 0,80, - terasy, balkóny, pavlače koeficient 0,17, - sklepní kóje a vymezené půdní prostory koeficient 0,10. Koeficienty se uplatňují i v metodikách bank, např. Česká spořitelna, a.s., stanovila pro balkony a terasy koeficient 0,30 a pro sklepy a garáţové stání koeficient 0,70. Při oceňování budov, hal, rodinných domů, rekreačních objektů, vedlejších staveb a garáţí podle cenového předpisu, je základní měrnou jednotkou vţdy 1 m 3 obestavěného prostoru. Obestavěný prostor vypočteme jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen a) po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací osvětlovací prostory o šířce větší neţ 0,15 m se uvaţují celým rozměrem, b) dole spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru, který není podlaţím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, c) nahoře spodním lícem podlahy 1.NP. Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen a) po stranách vnějšími plochami staveb, b) dole spodním lícem podlahy 1.NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaţí výše neţ přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1.NP. V případě, ţe je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 na konstrukci podlahy vţdy v 1.NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliţe podlahová konstrukce neexistuje a jiţ se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaţí, c) nahoře v části, nad níţ je půda, horním lícem podlahy půdy, v části, nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné 42

43 výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Převaţují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. Neodečítají se a) otvory a výklenky v obvodových zdech, b) lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, c) nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m 2 půdorysné plochy. Neuvaţují se a) balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, b) římsy, pilastry, půlsloupy, c) vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m 2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi. Připočítají se balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více neţ 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m. 29 Obestavěný prostor se při oceňování nemovitostí na trţních principech uplatňuje při stanovení reprodukční ceny nákladovým přístupem Oceňování staveb podle cenového předpisu Zákon o oceňování majetku 30 člení stavby na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energie a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. 29 Příloha č. 1 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 30 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 43

44 Při oceňování podle cenového předpisu posuzujeme stavbu podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití uvedeným v katastru nemovitostí nebo v dokladech o účelu, pro který byla stavba povolena a skutečným uţitím stavby, se při stanovení výsledné ceny vychází ze skutečného uţití stavby. Jestliţe je stavba určena k několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. Ocenění provádíme nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Vhodnou metodu pro konkrétní oceňovanou nemovitost stanovuje platná vyhláška 460/2009 Sb., v 3-26a, a znalec musí při oceňování pouţít pouze způsob stanovený vyhláškou pro konkrétní stavbu Nákladový způsob Postup při oceňování staveb nákladovým způsobem předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, Tato metoda se pouţívá pro ocenění těchto staveb: - budova a hala - 3, - inţenýrská a speciální pozemní stavba, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrţe rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, jejichţ obestavěný prostor je větší neţ m 3, nebo v případě, ţe se jedná o rozestavěné stavby - 5, - rekreační a zahrádkářská chata, v případě, ţe se jedná o rozestavěné stavby - 6, - vedlejší stavba, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně - 7, - garáţ, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáţe - 8, - studna - 9, - venkovní úprava, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně - 10, - hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení - 11, - kulturní památka - 12, - byt, který se nenachází v bytovém domě, rozestavěný byt a nebytový prostor - 13, - rybník, malá vodní nádrţ a ostatní vodní dílo - 14, - rozestavěná stavba - 15, - stavba určená k odstranění - 16, - jiná stavba

45 Ocenění vychází ze základních cen za měrné jednotky stavby, nebo z nákladů na pořízení stavby. Dále je nutno zohlednit charakter a velikost stavby, její vybavení, funkce, polohu, prodejnost a technické opotřebení. Pro stanovení výsledné ceny budov a hal se pouţívá vzorec: ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i x K p, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3 vyhlášky, tzn. základní cena za m 3 obestavěného prostoru budovy nebo haly a její standardní vybavení, K 1 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 vyhlášky, K 2 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, K 3 koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, K 4 koeficient vybavení stavby, K 5 koeficient polohový podle přílohy č. 14 vyhlášky, K i koeficient změny ceny staveb podle přílohy č. 38 vyhlášky, K p koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 vychází z účelu uţití stavby a obce, ve které se stavba nachází. Postup při určení hodnoty jednotlivých koeficientů předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., 3. Z obdobného vzorce se vychází i při oceňování rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, ale pro stanovení výsledné ceny se pouţívají pouze některé koeficienty. Základní cena těchto staveb se tedy vypočítá podle vzorce: ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i x K p. Tento vzorec slouţí i pro ocenění rekreačních a zahrádkářských chat, vedlejších staveb a garáţí, s pouţitím odpovídajících příloh vyhlášky. Při ocenění bytu, který se nenachází v bytovém domě, rozestavěného bytu nebo nebytového prostoru se vychází ze základní ceny za m 2 podlahové plochy uvedené v příloze č. 2, 3 nebo 6 vyhlášky a vzorec se rozšiřuje o koeficient K 1, který jiţ byl zmíněn u nákladového způsobu ocenění budov a hal. Při ocenění studny nebo venkovních úprav se násobí počet měrných jednotek dané stavby cenou uvedenou v příloze č. 10 pro studny a č. 11 pro venkovní úpravy. Takto získaná 45

46 cena se dále upravuje koeficienty K 5, K i a K p. Pro studny je určenou měrnou jednotkou 1 m hloubky, u venkovních úprav se vychází z charakteru dané úpravy. Např. u vodovodních nebo kanalizačních přípojek je to 1 m délky, u septiku nebo ţumpy 1 m 3 obestavěného prostoru, u plotů 1m 2 pohledové plochy a u vrat a vrátek 1 kus. Základní cena staveb oceněných nákladovým způsobem se dále sniţuje o opotřebení, podle přílohy č. 15 vyhlášky, která odkazuje na pouţití lineární nebo analytické metody, přičemţ vyhláška konkrétně určuje, která metoda má být pouţitá. Analytická metoda se pouţije vţdy v případech, kdy je stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném stavu, byla provedena nástavba, přístavba, vestavba, nebo je stavba ve stádiu před nebo po opravě. V ostatních případech se pouţije lineární metoda. Nákladový způsob oceňování podle cenového předpisu se pouţíval od roku 1994 aţ do roku 2003 pro všechny typy staveb. Tato metodika ovšem nebyla schopna zanést do ocenění trţní faktory, které značně ovlivňují cenu nemovitosti. Z toho důvodu se od roku 2003 aţ do současnosti postupně přešlo u některých běţně obchodovaných nemovitostí na porovnávací způsob ocenění Výnosový způsob V současnosti se výnosový způsob ocenění pouţívá v kombinaci s nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K p. Postup při oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, 22 a 23. Vyhláška stanovuje způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Tato metoda se pouţívá pro stavby, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, které jsou celé nebo částečně pronajaty. Dále se tento způsob ocenění pouţívá pro stavby, které nejsou ke dni ocenění pronajaty, ale lze je v místě pronajmout, pokud to jejich stavebně technický stav umoţňuje. To se týká budov pro administrativu, sluţby, obchod, vícebytových domů, budov pro skladování a manipulaci, pro skladování a úpravu zemědělských produktů, garáţí typu haly a stavby, které jsou kulturní památkou. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočítává ve výši obvyklého nájemného podle 2 odst. 1, zákona o oceňování majetku Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 46

47 Pro výnosový způsob oceňování se pouţívá vzorec: N CV = x 100, p kde CV cena zjištěná výnosovým způsobem, N roční nájemné, p míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16 vyhlášky (v rozmezí 5 12 %). Roční nájemné se zjišťuje z nájemní smlouvy, nebo jiných náleţitých dokladů o provedených platbách nájemného. Kdyţ tyto doklady nejsou k dispozici, nebo v nich uvedené nájemné je niţší neţ obvyklé, stanoví se nájemné ve výši obvyklé ceny. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníţí o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníţí se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle 22 odst. 1 aţ 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší neţ 50 % z ročního nájemného 32. Způsob výpočtu výsledné ceny prostřednictvím kombinace nákladového a výnosového způsobu je uveden v příloze č. 17 vyhlášky, kde tabulka č. 1 určuje zatřídění nemovitostí do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti. Tato tabulka dělí nemovitosti do šesti skupin z označením A F ze dvou hledisek: - změny okolí a podmínek s dopadem na výnosnost nemovitosti nebo na její poptávku s pozitivním dopadem, bez zásadních změn, s negativním dopadem - rozvojové moţnosti nemovitosti. Vzorce pro výpočet výsledné ceny jsou uvedeny v tabulce č. 2, která dělí nemovitosti podle dílčích výsledků ocenění nákladovým způsobem a ocenění výnosovým způsobem , odst. 4 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 47

48 Tabulka č. 2 Kód skupiny: Výpočet ceny nemovitostí kombinací nákladového a výnosového způsobu: CV CN CV > CN Pro stavby Pro soubor staveb Pro budovy typu J a K a pro soubor staveb Pro ostatní budovy A CV + 0,40 R CV + 0,40 R CV x 1,05 CV x 1,10 B, C CV + 0,20 R CV + 0,15 R CV 0,05 R CV x 1,05 D, E CV + 0,10 R CV CV 0,10 R CV F CV CV 0,05 R CV 0,20 R CV 0,05 R Zdroj: Příloha č. 17 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Kde R = CV CN, CV cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem, CN cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K p. Pozemky se oceňují samostatně, podle jiţ uvedeného způsobu v kapitole Porovnávací způsob Postup při oceňování staveb porovnávacím způsobem předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, 24-26a. Tato metoda se pouţívá pro ocenění těchto staveb: - garáţ, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných porovnávacím způsobem - 24, - byt ve vícebytovém domě - 25, - rekreační chata a zahrádkářská chata - 26, - rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek o obestavěném prostoru do m 3. Tyto stavby musí být v dokončeném stavu, v opačném případě se oceňují nákladovým způsobem. Při oceňování se vychází z hodnocených znaků, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty. Vyhláška č. 490/2009 Sb., stanovuje hlediska, která se při porovnání berou v úvahu v přílohách č a. 48

49 Určenou měrnou jednotkou pro uvedené stavby, kromě bytu ve vícebytovém domě, je 1 m 3 obestavěného prostoru. Pro byty ve vícebytovém domě to je 1 m 2 podlahové plochy. Základní cenu této jednotky získáme podle vzorce: ZCU = ZC x I, kde ZCU základní cena upravená za m 3 obest. prostoru, nebo m 2 podlahové plochy bytu, ZC základní cena podle přílohy č a tabulky č. 1, která určuje základní ceny za určenou měrnou jednotku z hlediska velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblasti, I index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I P x I V, kde I T index trhu, I P index polohy, I V index konstrukce a vybavení. Index trhu I T se stanovuje podle vzorce: 3 I T = 1 + T i, i = 1 kde T i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy č. 18a tabulky č. 1. Zařazení do kvalitativního pásma se hodnotí na základě tří znaků: - znak č. 1: situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi stav poptávky k nabídce, - znak č. 2: vlastnictví nemovitostí stavba na cizím nebo vlastním pozemku, - znak č. 3: vliv právních vztahů na prodejnost negativní, bez vlivu nebo pozitivní. Index polohy I P u garáţí se stanovuje podle vzorce: 5 I P = 1 + P i, i = 1 u bytů ve vícebytovém domě, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků: n I P = 1 + P i, i = 1 49

50 u rekreačních a zahrádkářských chat: 11 I P = 1 + P i, i = 1 kde n celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18, P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č Zařazení do kvalitativního pásma se hodnotí na základě více znaků, podle druhu oceňované stavby a významu obce, ve které se nachází. Např. pro stavby k trvalému bydlení a byty, pro obce do obyvatel včetně, kromě obcí v okresech Praha východ a Praha - západ uvádí tabulka č. 4 tyto znaky: - znak č. 1: význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského, - znak č. 2: poloha nemovitosti v obci, - znak č. 3: okolní zástavba a ţivotní prostředí v okolí nemovitosti, - znak č. 4: obchod, sluţby, kultura v obci, - znak č. 5: školství a sport v obci, - znak č. 6: zdravotní zařízení v obci, - znak č. 7: veřejná doprava, - znak č. 8: obyvatelstvo, - znak č. 9: nezaměstnanost v okolí, - znak č. 10: změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti, - znak č. 11: vlivy neuvedené. U kaţdého znaku je uvedeno 3 5 kvalitativních pásem, ze kterých znalce vybírá tu moţnost, která nejvíc odpovídá skutečnému stavu. Index konstrukce a vybavení I V u garáţí se stanovuje podle vzorce: 5 I V = (1 + V i ) x V 6, i = 1 u bytů ve vícebytovém domě, rekreačních a zahrádkářských chat: 9 I V = (1 + V i ) x V 10, i = 1 50

51 u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků: 12 I V = (1 + V i ) x V 13, i = 1 kde V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č a tabulky č. 2. Např. pro rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky uvádí tabulka č. 4 z přílohy č. 20a tyto znaky: - znak č. 1: druh stavby, - znak č. 2: provedení obvodových stěn, - znak č. 3: tloušťka obvod. stěn, - znak č. 4: podlaţnost, - znak č. 5: napojení na veřejné sítě, - znak č. 6: způsob vytápění stavby, - znak č. 7: zákl. příslušenství v RD, - znak č. 8: ostatní vybavení v RD, - znak č. 9: venkovní úpravy, - znak č. 10: vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD, - znak č. 11: pozemky ve funkčním celku se stavbou, - znak č. 12: kriterium jinde neuvedené, - znak č. 13: stavebně-technický stav nemovitosti hodnota pásma se násobí koeficientem s pro určení kategorie stáří: A stavby do 20 let včetně koeficient 1,0 B stavby nad 20 do 30 let včetně koeficient 0,9 C stavby nad 30 do 50 let včetně koeficient 0,8 D stavby nad 50 do 80 let včetně koeficient 0,7 E stavby nad 80 let. Přestoţe se popsaný postup oceňování staveb podle cenového předpisu můţe zdát pracný a sloţitý, v současnosti znalci pouţívají více druhů výpočetních programů, které jejich práci zjednodušují a urychlují. 51

52 Oceňování staveb na tržních principech I kdyţ na nabídku staveb dostupných na trhu vlívá mnoho omezujících faktorů, na rozdíl od pozemků jsou reprodukovatelné a jejich mnoţství lze za určitých podmínek rozšiřovat. Hlavním omezujícím faktorem je mnoţství pozemků, které je moţno zastavět. Tato skutečnost výrazně limituje objem výstavby v dané lokalitě. Výstavba můţe být omezena i územně plánovací dokumentací obce, která předepisuje přípustný typ staveb v dané lokalitě, poţadovanou podlaţnost a další činitele limitující nejen mnoţství ale i provedení staveb. Trţní hodnotu staveb ovlivňuje mnoho dalších mikroekonomických a makroekonomických faktorů, např. probíhající fáze ekonomického cyklu, dostupnost úvěrů, úroková míra, rozvoj průmyslu v dané lokalitě, ale i další vlivy, jako např. demografický vývoj a ţivotní úroveň obyvatelstva. Jedním z nejdůleţitějších činitelů ovlivňujících trţní hodnotu a prodejnost staveb je jejich lokace. To se projevuje např. v centrech velkých měst, které jsou téměř plně zastavěny, a nabídka je tedy značně omezena. Trţní hodnotu nemovitosti můţeme stanovit třemi základními přístupy: - přístup na bází vynaloţených nákladů nákladová metoda, - přístup na bázi očekávaných výnosů výnosová metoda, - přístup na bázi porovnání porovnávací metoda. Výběr metody závisí především na charakteru stavby a četnosti obchodů s daným segmentem nemovitostí na trhu. Nejčastěji se pouţívá kombinace těchto metod, kdy se provádí analýza o kontribuci jednotlivých přístupů k trţní hodnotě. To, jak k ní přispívají jednotlivé metody, záleţí na typu oceňované nemovitosti a významnosti její polohy. Trţní hodnota je pak váţeným průměrem trţních hodnot zjištěných nákladovou, výnosovou a porovnávací metodou Nákladová metoda Nákladová metoda slouţí k stanovení věcné hodnoty nemovitosti a k ocenění přistupuje z technického hlediska. Metoda vychází z předpokladu, ţe hodnotu nemovitosti lze zjistit sečtením hodnoty pozemku a celkových nákladů na pořízení stavby sníţených o opotřebení. Tato metoda zobrazuje hlavně stavební náklady, ale trh nemovitostí ovlivňuje mnoho jiných činitelů. Je vhodná zejména pro objekty, kde není rozhodující výnos, ale jejich funkčnost případně pohoda uţívání. 52

53 Nákladový přístup v sobě reflektuje trţní principy v tom směru, ţe uznává skutečnost, ţe kupující můţe při koupi nemovitosti srovnávat nabízenou prodejní cenu s náklady na výstavbu obdobné nemovitosti. Princip, kdy porovnáváme oceňovanou stavbu se známými reprodukčními náklady na stavbu s porovnatelnými funkčními a technickými vlastnostmi, tedy tvoří základ nákladové metody. Při výpočtu věcné hodnoty stavby postupujeme následovně: 1.) Musíme kvantifikovat oceňovanou stavbu pomocí základní měrné jednotky m 3 obestavěného prostoru. Musíme zjistit i další kritéria, jako je zastavěná plocha, počet podlaţí, celková podlahová plocha a celková pronajímatelná plocha. 2.) Všechny cenové nástroje pro výpočet reprodukční ceny jsou strukturovány podle typů staveb, a proto je důleţité správné zatřídění stavby. Určuje se na základě dvou znaků způsob uţití (např. administrativní budovy, domy vícebytové) a druh konstrukce (např. zděný, montovaný z dílů ţelezobetonových plošných). 3.) Stanovené měrné jednotky se ocení hodnotou, která odpovídá nákladům na jejich pořízení, a tím stanovíme reprodukční cenu, tzn. cenu, za kterou by bylo moţno pořídit ke dni ocenění stejnou nebo porovnatelnou nemovitost. Pro omezení sloţitosti výpočtu reprodukční ceny vycházíme při výpočtu z tzv. agregovaných cen, které zahrnují více dílčích cenových poloţek. Tyto poloţky jsou sestaveny z nákladů na úplné provedení dané konstrukce a obsahují např. náklady materiálové, dopravné, mzdové. Dalším agregováním agregovaných cen dosáhneme vysoce agregované ceny. Tyto ceny vyjadřují cenu za měrnou jednotku dokončené stavby. Informace o předpokládané výši nákladů na pořízení oceňované stavby můţeme získat z různých zdrojů: - vlastní databáze reprodukčních cen, - cenový předpis, - ceníky stavebních prací (existují i v elektronické podobě), - rozpočtování, tzn. vytvoření vlastního poloţkového rozpočtu, - přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu pomocí indexů (stavby po roce 1990), - porovnání s identickou stavbou (např. dva shodné řadové rodinné domy). Pro zohlednění specifických vlastností oceňované stavby je nutno průměrnou cenu dále upravit koeficientem, zohledňujícím standardy vybavení. Nejpřesnější 53

54 metodou pro stanovení výši koeficientu je analytický způsob, kdy u jednotlivých konstrukcí určíme jejich provedení jako standardní, podstandardní a nadstandardní. Vhodnou metodiku pro výpočet nabízí např. oceňovací vyhláška, která konkrétně stanovuje postup při výpočtu koeficientu vybavení stavby a omezuje ho rozpětím od 0,80 do 1,20. Toto rozpětí lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění. 4.) Dále stanovíme ţivotnost stavby, přičemţ je nutno rozlišovat: - technickou ţivotnost od vzniku stavby do jejího zchátrání, - právní ţivotnost od vzniku nemovitosti jako věci aţ po její zánik jako věci, - ekonomickou ţivotnost od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti, - morální ţivotnost od vzniku stavby do okamţiku zastarání stavby. 5.) Se ţivotností stavby souvisí i její opotřebení. Udává se v %, a vyjadřuje sníţení kvality stavby vlivem různých činitelů. Nejpřesnějším způsobem pro stanovení opotřebení je analytická metoda, tzn. váţený průměr opotřebení jednotlivých konstrukčních prvků. 6.) Takto stanovená reprodukční cena představuje pouze technické a konstrukční stránky stavby, a nezohledňuje její ekonomickou a morální stránku. Při ocenění je proto nutné brát v úvahu i existující funkční a ekonomické nedostatky. Příkladem funkčních nedostatků můţe být nevhodná dispozice bytové jednotky s průchozími pokoji, nebo nevhodná dispozice rodinného domu, kde půdorys schodiště zabírá aţ 1/4 zastavěné plochy. Hodnotu těchto nedostatků vyjadřuje rozdíl reprodukční ceny stavby bez těchto nedostatků a reprodukční ceny oceňované stavby. Ekonomické nedostatky jsou v podstatě tím, co česká vyhláška, kterou se provádí zákon o oceňování majetku, nazývá koeficienty prodejnosti. Tyto ekonomické nedostatky mají vyjádřit vztah (poměr) mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cenou sníţenou o opotřebení) a trţní hodnotou. 33 Z důvodu chybějící kvalitní databáze, je při stanovení ekonomických nedostatků vhodné vycházet z oceňovací vyhlášky. 33 Ort. P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ, a.s.,

55 Výsledná věcná hodnota nemovitosti je tedy součtem hodnoty stavby zjištěné popsaným způsobem a hodnoty pozemku Výnosová metoda Výnosová metoda vychází z ekonomického pohledu na nemovitost a stanovuje její hodnotu prostřednictvím výše očekávaného uţitku plynoucího z vlastnictví této nemovitosti ve formě nájemného. Jedná se o budoucí uţitek, a tudíţ má ocenění charakter předpovědi budoucího stavu. Potenciální poptávající vnímají nemovitost jako věc, která bude generovat zisk a je pravděpodobné, ţe čím vyšší, delší a jistější tento uţitek bude, tím vyšší bude mít daná nemovitost hodnotu. Důleţitým faktorem je rozsah a kvalita pronajímatelných ploch. Např. nevhodné příslušenství stavby, které ztratilo původní doplňkovou funkci k hlavní stavbě a je jiţ nevyuţitelné, její hodnotu nezvyšuje. Pokud je moţné budoucí prospěch vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můţeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti musíme promítnout nejen moţné změny výnosů i kapitalizačních měr, ale i změny hodnoty nemovitosti, které souvisí s technickými změnami (opotřebení, znehodnocení), se změnami funkčními, uţitkovými, právními, finančními, ekonomickými apod. 34 Při výpočtu výnosové hodnoty rozeznáváme čtyři typy výnosů: - potencionální hrubý výnos, který určíme jako celkové výnosy při maximálním vyuţití nemovitosti za nejvyšší trvale dosaţitelné nájemné, - efektivní hrubý výnos je hrubý příjem sníţený o předpokládané ztráty příjmu spojené např. s neplacením nájemného nebo s neobsazeností některých prostor (např. sezónně zaměřené rekreační zařízení), - čistý provozní výnos tedy bude efektivní hrubý příjem sníţený o rezervu na renovace (odpisy na rekonstrukci nemovitosti) a provozní náklady (např. náklady na pojištění, daň z nemovitosti, správa majetku), 34 Ort. P. a kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o.,

56 - čistý provozní výnos po dopočtu splátek odpovídá čistému provoznímu výnosu po odečtení ročních splátek úvěru. Protoţe výnosový přístup indikuje trţní hodnotu nemovitosti na základě budoucího prospěchu, je nutno převést očekávané výnosy na současnou hodnotu. Tuto transformaci lze provést dvěma základními způsoby: diskontováním a kapitalizováním. Diskontování pouţíváme v případě, kdy máme k dispozici řadu jednotlivých budoucích výnosů, jejichţ výše můţe být proměnlivá. Máme-li k dispozici jediný reprezentativní výnos, pouţíváme kapitalizování. Při kapitalizování se k stanovení výnosové hodnoty pouţívá tzv. kapitalizační míra. Jsou dva způsoby aplikace tohoto způsobu ocenění kapitalizování přímé a kapitalizování výnosové: - Přímé kapitalizování vychází z předpokladu, ţe mezi výnosovou hodnotou nemovitosti a ročním výnosem existuje v daném segmentu trhu rovnováha, a proto můţeme výnosovou hodnotu stanovit jako násobek ročního výnosu podle vzorce: VH = V * k, kde VH výnosová hodnota nemovitosti, V odhadnutý roční výnos (potenciální hrubý výnos, příp. efektivní hrubý výnos), k koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou. Výše koeficientu je stanovena na základě porovnání prodejných cen a dosahovaných hrubých výnosů obdobných nemovitostí. Tato metoda můţe fungovat i jako rychlý indikátor případné úrovně výnosové hodnoty, kdyţ hrubý roční výnos z nemovitosti vynásobíme kapitalizační mírou. Vhodnou výši kapitalizační míry zjistíme např. v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování majetku, v příloze č. 16, kde je míra kapitalizace stanovena jednotlivě pro různé typy nemovitostí, např. bytové domy 5 %, nemovitosti pro obchod a administrativu 7 % a nemovitosti pro výrobu a garáţování 10 %. - Výnosové kapitalizování určuje výnosovou hodnotu nemovitosti ze vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem a současnou výnosovou hodnotou. Za reprezentativní výnos se zpravidla volí předpokládaný výnos v následujícím roce. Při stanovení hodnoty nemovitosti se berou v úvahu i moţné změny v průběhu časového období, ke kterému se vztahuje prognóza budoucích výnosů (zpravidla 5 15 let). 56

57 Míra kapitalizace zde zahrnuje dvě sloţky míru výnosnosti a sloţku na návratnost, a stanovuje se jako jejich součet nebo rozdíl, v závislosti na budoucí modelované situaci. Stanovení výnosové hodnoty (VH) s pouţitím tzv. věčné renty vychází z hypotézy, ţe po přerušení renty bude moţné prodat nemovitost bez relativní ztráty její hodnoty: VH = V / i v kde V reprezentativní výnos z nemovitosti i v míra výnosnosti (rovna míře kapitalizace). Při diskontování jsou jednotlivé výnosy za příslušné roky odúročeny na jejich současné hodnoty a poté sečteny. K odúročení jednotlivých výnosů se pouţívá tzv. diskontní míra, která vychází z míry výnosnosti obvyklé pro výnosy z nemovitostí v daném segmentu trhu, ale zahrnuje v sobě i sloţku reagující na moţná rizika návratnosti investice. Tento způsob je označován jako metoda diskontovaných peněžních toků, resp. metoda diskontovaného cash flow. Např. výnosovou hodnotu nemovitosti na základě jediného jednorázového výnosu na konci n-tého roku vypočítáme podle vzorce: VH = V t * 1, (1 + i d ) t kde V t jednorázový výnos na konci roku t, i d roční diskontní míra. Rozdíl mezi výnosovou a kapitalizační mírou spočívá v tom, ţe míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi jediným očekávaným ročním výnosem a současnou hodnotou nemovitosti. Při přímé kapitalizaci má kapitalizační míra podobu kompaktního čísla, ve kterém je sloţka výnosnosti a návratnosti zastoupena v blíţe nedefinovaném poměru na základě přímé reflexe trhu. V případě výnosové kapitalizace má míra kapitalizace podobu součtu nebo rozdílu sloţky výnosnosti a návratnosti v závislosti na budoucí modelované situaci. 57

58 Naopak výnosová míra je aplikována na celou řadu předpokládaných budoucích výnosů, mezi které patří i návratnost. Pro jednotlivé výnosy lze pouţít rozdílné míry výnosnosti. 35 Moţností pro stanovení výnosové hodnoty je nekonečná řada, a jelikoţ výnosový přístup vychází z principů finanční matematiky, další vhodné vzorce můţeme najít právě v této disciplíně Porovnávací metoda Přístup na bázi porovnání je v trţní ekonomice nejrozšířenější metodou pro stanovení trţní hodnoty u běţně obchodovaných nemovitostí. Postup při ocenění staveb, resp. majetku jako celku, je obdobný jako u aplikace porovnávací metody při oceňování pozemků (viz. kapitola ). Proces stanovení porovnávací hodnoty tedy vychází z porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnými nemovitosti z vhodné databáze. Ideální je, kdyţ si odhadce během své profesní činnosti vytváří vlastní databázi sjednaných cen, která vychází ze skutečně realizovaných prodejů. Tato databáze musí obsahovat i celou řadu dalších dat, aby bylo moţné zohlednit při porovnání co nejvíce aspektů. Při omezeném mnoţství informací o skutečně realizovaných cenách je nutno pouţít jiné zdroje dat, např. nabídkové ceny nemovitostí, které lze najít přímo v nabídkách realitních kanceláří, na internetových realitních serverech, v periodikách apod. Poţadavky a představy prodávajících jsou zpravidla vyšší, neţ následně sjednaná kupní cena, kterou je kupující ochoten zaplatit, a proto je nutno tyto ceny upravit korekčním činitelem, který je adaptuje na úroveň odpovídající reální situaci na trhu. Obvykle se k tomu pouţívá úprava koeficientem ve výši 0,8 0,9, ale odhadce také vychází ze svých zkušeností a znalosti daného trhu. Výběr porovnávaných nemovitostí závisí na tom, zda budeme porovnávat nemovitosti jako celek, nebo jednotlivé části. Většina prodejních a nabídkových cen je stanovena za nemovitost jako celek, a není určeno, jaká část se vztahuje k pozemku a jaká ke stavbě. Obvykle se tedy pouţívá porovnávání nemovitostí jako celku. Základními porovnávacími jednotkami při oceňování staveb jsou ceny za 1 m 2 podlahové, pronajímatelné plochy, nebo za 1 m 3 obestavěného prostoru. U některých typů staveb je moţné pouţít jako porovnávací jednotku i některý z kvantitativních znaků, který souvisí s jejich účelem uţití, např. hromadnou garáţ lze ocenit na základě porovnání zjištěných 35 Ort. P. a kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o.,

59 cen za parkovací stání a následném přepočtu porovnávací hodnoty na počet stání v oceňované garáţi. Při oceňování pro potřeby bank musí odhadce vycházet z metodiky konkrétní banky, která určuje základní jednotku pro porovnání, obvykle se jedná o 1 m 2 uţitné resp. podlahové plochy. Zjištěné jednotkové ceny porovnávaných nemovitostí se dále korigují porovnáváním korekčních činitelů. Z důvodu omezení cenových úprav, je vhodné při výběru nemovitostí pro porovnání upřednostnit ty, které se nacházejí v blízkém okolí a co nejméně se odlišují od oceňované nemovitosti. Nemovitosti pro porovnání by měli být lepší i horší kvality, a ne všechny horší nebo všechny lepší neţ oceňovaná nemovitost. To by mohlo vést k stanovení nesprávné trţní hodnoty. Při úpravě porovnávaných cen se postupuje obdobným způsobem, jak jiţ bylo uvedeno u oceňování pozemků, tzn., ţe kromě data transakce přihlíţíme i k právním údajům a technickým parametrům porovnávaných nemovitostí. Dalšími skutečnostmi, které je nutno posoudit je technický stav a vybavenost objektu, kdy korekčními činiteli posuzujeme např., zda jsou v rodinném domě provedeny rozvody ústředního vytápění, nebo zda je tam nadstandardní vybavení, jako je centrální vysavač nebo zabezpečovací zařízení. Rozdíl v technickém stavu objektu lze vyjádřit kalkulací nákladů potřebných na uvedení oceňované nemovitosti do stavu nemovitosti porovnávané, nebo opačně. Dalším korekčním činitelem je funkční vyuţitelnost objektu, kdy odhadce porovnává efektivnost vyuţití oceňované a porovnávané nemovitosti, např. modelováním příjmu při maximální vyuţitelnosti objektu. Obdobně lze pouţít také korekci posuzující další rozvoj nemovitosti, která ale vychází z moţného rozvoje objektu prostřednictvím stavebních úprav formou nástavby, přístavby apod. V případě rozdílů v atraktivitě objektu oceňovaného a porovnávaného lze stanovit výši koeficientu na základě rozdílu mezi dosaţitelnými nájmy. Korekce, které nebylo moţné uplatnit u jiných činitelů, můţeme provést prostřednictvím části jiná technická korekce. Upravené jednotkové ceny porovnávaných nemovitostí dostaneme po jejich vynásobení všemi aplikovanými koeficienty. Aritmetickým průměrem těchto cen získáme porovnávací hodnotu nemovitosti. 59

60 Oceňování staveb komparace základních přístupů Při oceňování podle cenového předpisu pouţitý způsob jednoznačně předepisuje platná vyhláška. Při trţním ocenění aplikace určitého přístupu závisí na odhadci, který váţí všechny vlivy působící na hodnotu nemovitosti. Jedním ze základních rozdílů v oceňování nemovitostí podle cenového předpisu a na trţních principech je pouţívání vhodných měrných jednotek, kdy při stanovení administrativní ceny staveb vţdy vycházíme z obestavěného prostoru a při trţním oceňování je pouţití měrných jednotek závislé na metodě, kterou zvolíme, nebo metodice organizace, pro kterou se ocenění vypracovává. Při oceňování bytů a nebytových prostor se pouţívá shodná měrná jednotka 1 m 2 podlahové plochy, i zde se ovšem plochy příslušenství jednotek upravují různými koeficienty. V současnosti platná vyhláška stanovuje pro oceňování většiny běţně obchodovaných dokončených staveb porovnávací způsob, který je zaloţen na podobném principu jako porovnávací způsob u trţního oceňování. V obou případech se stavba hodnotí z různých pohledů a na základě toho se dále koriguje její cena. Při trţním oceňování se stavba porovnává s obdobnými nemovitostmi, které byly nebo jsou nabízeny na trhu. Při stanovení administrativní ceny se nejedná o porovnávání v pravém slova smyslu, ale korekce ceny se provádí prostřednictvím kvalitativních pásem. Trţní hodnota se stanovuje porovnávacím způsobem jako aritmetický průměr upravených cen porovnávaných nemovitostí, při oceňování podle cenového předpisu je základní cena určena vyhláškou a tato se dále upravuje. I kdyţ i způsob stanovený vyhláškou přihlíţí k různým okolnostem ovlivňujícím cenu stavby, nedokáţe ve výsledné ceně zohlednit skutečný zájem a trendy na trhu s nemovitostmi. Vyhláška se aktualizuje zpravidla jedenkrát ročně, ale podmínky na trhu se neřídí tímto intervalem. Vyhláškou stanovené znaky, podle kterých se hodnotí nemovitost, neobsahují všechny prvky, které můţou ovlivnit cenu nemovitosti. Např. u ocenění bytových jednotek porovnávacím způsobem chybí znak, který by zohledňoval dispoziční řešení, tzn. počet místností. 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky o velikosti 2+1 je obvykle draţší neţ u jednotky 3+1 nebo 4+1. Neplatí to sice vţdy, ale vyhláška vychází z průměrných hodnot. Příkladem můţe být stanovení indexu konstrukce a vybavení nemovitosti, kde je posuzován znak umístnění bytu v domě, a znalec musí zatřídit jednotku do těchto kvalitativních 60

61 pásem: 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu, ostatní podlaţí nevyjmenované, 2. 4.NP s výtahem. Znak zohledňující rozdíly v cenách u bytů s různými dispozicemi by mohl být rozdělený např. do těchto kvalitativních pásem: jednopokojové byty, dvoupokojové byty, třípokojové byty, čtyř a vícepokojové byty, ale samozřejmě je to návrh na hlubší analýzu. 61

62 4. Ocenění nemovitostí 4.1. Tržní ocenění bytové jednotky Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 01/10 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 910/112 Adresa nemovitosti: Topolová 910, Milovice Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, kód ČSÚ: , LV: 819 Pozemky: St. 452 Vlastník stavby a pozemku: Evžen Belza, Tismice 48, Tismice, vlastnictví: SJM Marie Belzová, Tismice 48, Tismice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : XXX ZHOTOVITEL : Anna Palovičová telefon: ap.x@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění nemovitosti jako podklad pro bakalářskou práci (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 4 V Praze, dne Anna Palovičová 62

63 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstr. v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř. Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů: 66/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 m m Kč/m 2 910/112 1.NP ,18 0,00 0,00 0,00 0,00 67, / REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění x 0 Kč Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Srovnatelné bytové jednotky se v dané lokalitě v obdobných panelových bytových domech pohybují v cenovém rozmezí Kč/m 2. Jako silné stránky shledávám umístnění bytové jednotky v domě po kompletní rekonstrukci a přestavbě, provedené v roce 2006 a velmi dobrý technický stav jednotky. Bytový dům se nachází v klidné lokalitě v blízkosti lesoparku. Jedná se o lokalitu s výbornou dopravní dostupností do Prahy osobní i veřejnou dopravou. Parkovaní je možné u bytového domu, počet míst je dostačující. Slabou stránkou je nedostatečná občanská vybavenost vzhledem k počtu obyvatel ve městě. Nabídka obdobných nemovitostí je mírně vyšší než poptávka. Vyšší nabídka je daná zvýšenou výstavbou bytových jednotek v opuštěných domech po armádě. Vzhledem k omezenému množství dalších bytových domů k rekonstrukci a vzhledem k vyšším cenám bytů v novostavbách, lze očekávat v budoucnu v segmentu bytových jednotek v panelových bytových domech vyrovnání poptávky a nabídky. Pro stanovení obvyklé ceny byla s koeficientem 1,0 použita hodnota stanovena porovnávací metodou, protože nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, kdy nabídka nájmů je vyšší než poptávka, co souvisí s přijatelnými cenami bytů, které si vlastníci nepořizují pro vlastní bydlení ale jako investici. V současnosti je v místě obchodováno dostatečné množství obdobných bytových jednotek pro získání vhodných údajů pro stanovení porovnávací hodnoty. Milovice jsou dlouhodobě se rozvíjející lokalitou a tento trend lze očekávat i do budoucna. 63

64 NÁLEZ Situace Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne výpis z katastru nemovitostí LV č. 748 ze dne výpis z katastru nemovitostí LV č. 887 ze dne snímek z katastrální mapy ze dne kupní smlouva ze dne informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti Charakteristika obce Milovice leží 35 km severovýchodně od okraje Prahy, 15 km od města Nymburk. Jedná se o město s rozšířenou občanskou vybaveností (pošta, základní a mateřská škola, zdravotní zařízení, banka, policie) a kompletní sítí obchodů a služeb. IS: elektro, voda, kanalizace, plyn. Milovice jsou dopravně obslouženy autobusovou i vlakovou dopravou. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází severním okraji města, na hranici městských částí Benátecká Vrutice a Mladá, v ulici Topolová. Jedná se o klidnou lokalitu v blízkosti lesoparku. Bytový dům je samostatně stojící, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektro, vodovodu a kanalizace. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Autobusová zastávka v docházkové vzdálenosti. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Riziko nezjištěno Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími. Jedná se o panelový dům z roku 1980, který sloužil jako ubikace pro příslušníky sovětské armády. Od roku 1990 byl objekt opuštěn a z důvodu nedostatečného zabezpečení podlehl postupné devastaci. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a přestavba objektu a bylo zde nově vybudováno 66 bytových jednotek. Bytová jednotka č. 910/112 o velikosti 2+1 se nachází v 1.NP bytového domu, jako druhý byt na podlaží. Celková výměra jednotky činí 67,18 m 2. K bytové jednotce nenáleží příslušenství umístněné mimo jednotku. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou varnou deskou a elektrickou troubou. V koupelně se nachází vana a umyvadlo, bytové jádro je zděné. Podlahy místností jsou betonové, pokryté laminátovými plovoucími podlahami a keramickou dlažbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obložkových zárubní. Vytápění a ohřev vody je zajištěn dálkově. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2+1, která se skládá ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC, komory a předsíně. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a přestavba bytového domu. Bytová jednotka je ve velmi dobrém technickém stavu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové, s izolací proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných, zateplovací fasádní systém, SDK příčky 64

65 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený, sedlová 5. Krytiny střech plechová hliníková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů hladké štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů strukturované omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové s povrchem z keramické dlažby 11. Dveře dýhované, do obložkových zárubní 12. Okna plastová 13. Povrchy podlah betonové, pokryté laminátovou plovoucí podlahou a keramickou dlažbou 14. Vytápění dálkově 15. Elektroinstalace světelná třífázová 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod chybí 20. Ohřev teplé vody dálkově 21. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, elektrická varná deska, elektrická trouba 22. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC 23. Ostatní běžná digestoř a odvětrání, domácí telefon, anténní rozvody, vestavěné skříně Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek sestává z parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře m 2. Jedná se o rovinný pozemek obdélníkového půdorysu. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci 1384/3 ve vlastnictví města Milovice. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektro, vodovodu a kanalizace. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 174/ OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků je stanovena na základě skutečně realizovaných cen stavebních pozemků pod bytovými domy ve vlastnictví města, které tyto pozemky odprodává v ceně Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří St / Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 15,54 m 2 1,00 15,54 m 2 pokoj byt 16,03 m 2 1,00 16,03 m 2 kuchyň byt 14,04 m 2 1,00 14,04 m 2 koupelna byt 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 WC byt 0,88 m 2 1,00 0,88 m 2 komora byt 3,95 m 2 1,00 3,95 m 2 předsíň 14,14 m 2 1,00 14,14 m 2 Celková podlahová plocha 67,18 m 2 67,18 m 2 65

66 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 67,18 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 30 Další životnost roků 70 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotk. cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Milovice, Topolová ul. X panelová 67,18 1.NP 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Milovice, ul. Topolová Bytová jednotka č. 912/111 o velikosti 2+1 v 1.NP bytového domu č.p. 912, v obci Milovice, v ulici Topolová. Skládá se z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, předsíně, koupelny, WC a komory. Celková výměra bytové jednotky činí 67,65 m 2. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a sklokeramickou varnou deskou. V koupelně se nachází vana a umyvadlo. Podlahy místností jsou betonové, pokryté PVC a keramickou dlažbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované. Bytová jednotka je vytápěna dálkově. Ohřev vody je zajištěn dálkově. Informace o ceně zjištěná z kupní smlouvy ze dne Jedná se o bytovou jednotku v sousedním bytovém domě č.p. 912, který byl zrekonstruován ve stejném období jako bytový dům, ve kterém je umístněna oceňovaná bytová jednotka. Typově se jedná o identický bytový dům. Dispoziční řešení, technický stav a vybavení je srovnatelné. Rozdíl v celkové výměře je minimální. Celkově lze porovnávaný byt chápat jako srovnatelný s bytem oceňovaným. panelová 68,00 1.NP , Milovice, ul. Mírová Bytová jednotka č. 912/133 o velikosti 2+1 v 3.NP bytového domu č.p. 912, v obci Milovice, v ulici Topolová. Skládá se z pokoje, ložnice, kuchyně, koupelny, WC, chodby a komory. Celková výměra bytové jednotky činí 66,53 m 2. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. V koupelně se nachází vana a umyvadlo. Podlahy místností jsou betonové, pokryté plovoucími podlahami a keramickou dlažbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obložkových zárubní. Bytová jednotka je vytápěna dálkově. Ohřev vody je zajištěn dálkově. Informace o ceně zjištěná z kupní smlouvy ze dne Jedná se o bytovou jednotku v sousedním bytovém domě č.p. 912, který byl zrekonstruován ve stejném období jako bytový dům, ve kterém je umístněna oceňovaná bytová jednotka. Typově se jedná o identický bytový dům. Dispoziční řešení, technický stav a vybavení je srovnatelné. Rozdíl v celkové výměře je minimální. Celkově lze porovnávaný byt chápat jako srovnatelný s bytem oceňovaným. panelová 67,00 3.NP , Milovice, ul. Topolová Bytová jednotka o velikosti 2+1 v 1.NP bytového domu v obci Milovice, v ulici Topolová. Byt v osobním vlastnictví v panelovém domě,který je po celkové rekonstrukci. Byt se nachází v prvním zvýšeném patře z celkově čtyř v domě bez výtahu. Byt je po celkové rekonstrukci s plovoucími podlahami a dlažbou, koupelna a zvlášť WC. K dispozici pro bydlící v domě je kolárna a kočárkárna Jedná se o bytovou jednotku v dané lokalitě. Jedná se o bytový dům po celkové rekonstrukci. Rozdíl v celkové výměře je minimální. Celkově lze porovnávaný byt chápat jako srovnatelný s bytem 66

67 Informace o ceně zjištěná z nabídky realitních kanceláří ze dne oceňovaným. Informace o ceně je získaná z nabídky realitní kanceláře, z toho důvodu je upravena koeficientem 0,8. panelová 65,00 1.NP , Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 67,18 m 2 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaný majetek je zanesen v KN jako vymezená bytová jednotka č. 910/112 ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a jeho využití odpovídá platné územně plánovací dokumentaci. Využití bytové jednotky je právně přístupné. Bytová jednotka je ve stavu, který umožňuje její okamžité užívání k stanoveným účelům. Podmínka okamžité využitelnosti je tímto splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Ke dni ocenění je bytová jednotka využívána k vlastnímu bydlení. Přehled srovnatelných pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Obytné prostory Bytová jednotka 2+1, Milovice, ul. Průběžná, 5.NP 2. Obytné prostory Bytová jednotka 2+1, Milovice, ul. Mírová, 3.NP 3. Obytné prostory Bytová jednotka 2+1, Milovice, ul. Krátká, 4.NP Při stanovení výnosové hodnoty bylo uvažováno s optimálním příjmem z nájemného za bytovou jednotku ve výši Kč za měsíc. Toto odpovídá situaci na trhu s nájmy v dané lokalitě. Hodnota nákladů na údržbu vychází z údajů získaných z realitních kanceláří. Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 67 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 560 Pojištění 0,05 % x RC Kč/rok 720 Opravy a údržba 2,50 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,07 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 800 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let 70 Výnosová hodnota Cv Kč

68 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne Fotodokumentace 1 Mapa oblasti 1 Osvědčení: Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne Anna Palovičová 68

69 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne

70 Snímek z katastrální mapy ze dne

71 Fotodokumentace Kuchyně Jídelna Obývací pokoj Loţnice Koupelna 71

72 Mapa oblasti 72

73 4.2. Ocenění bytové jednotky podle cenového předpisu Ocenění č. 02/10 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 910/112, v prvním nadzemním podlaţí bytového domu v ulici Topolová č.p. 910, v obci Milovice, na pozemku parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Benátecká Vrutice, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk. Objednatel posudku: XXX Účel posudku: Ocenění nemovitosti jako podklad pro bakalářskou práci Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Anna Palovičová Tel.: ap.x@seznam.cz Ocenění obsahuje 7 stran, bylo vypracováno ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

74 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 910/112, v prvním nadzemním podlaţí bytového domu v ulici Topolová č.p. 910, v obci Milovice, na pozemku parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Benátecká Vrutice, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne výpis z katastru nemovitostí LV č. 748 ze dne výpis z katastru nemovitostí LV č. 887 ze dne snímek z katastrální mapy ze dne kupní smlouva ze dne informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 819 SJM Evţen Belza, Tismice 48, Český Brod Marie Belzová, Tismice 48, Český Brod 5. Dokumentace a skutečnost Při prohlídce bylo provedeno podrobné zaměření nemovitosti. Výměry místností uvedeny v kupní smlouvě ze dne odpovídají skutečnému stavu ke dni ocenění. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 910/112, která se nachází v 1.NP panelového bytového domu v ulici Topolová č.p. 910, v obci Milovice, na pozemku parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1435 m 2. Jedná se o klidnou lokalitu na hranici městských částí Benátecká Vrutice a Mladá. Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se čtyřmi nadzemními podlaţími. Jedná se o panelový dům z roku 1980, který slouţil jako ubikace pro příslušníky sovětské armády. Od roku 1990 byl objekt opuštěn a z důvodu nedostatečného zabezpečení podlehl postupné devastaci. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a přestavba objektu a bylo zde nově vybudováno 66 bytových jednotek. Jedná se o klasický panelový dům, montovaný z dílců betonových plošných. Střecha je nízká sedlová, střešní krytina plechová. Fasáda je opatřena zateplovacím fasádním systémem. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektro, vodovodu a kanalizace, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. 74

75 7. Obsah ocenění Pozemek a) Pozemek parc. č. st. 452 Byt a) Bytová jednotka č. 910/112 75

76 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Nymburk Obec: Milovice Pozemek a) Pozemek parc. č. st Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 91,98 Kč.Cena je určena podle písm. k): [35 + ( ) 0,007414] 1,00, kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,162 Koeficient prodejnosti K p : (Byty) 1,049 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří St ,98 208, ,03 Pozemky zjištěná cena: ,03 Kč Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky ,03 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: ,03 Kč Spoluvlastnický podíl k bytu: 174 / ,66 Kč Byt a) Bytová jednotka č. 910/ Bytová jednotka č. 910/112 o velikosti 2+1 se nachází v 1.NP bytového domu, jako druhý byt na podlaţí. Skládá se ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC, komory a předsíně. Celková výměra jednotky činí 67,18 m 2. K bytové jednotce nenáleţí příslušenství umístněné mimo jednotku. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou varnou deskou a elektrickou troubou. V koupelně se nachází vana a umyvadlo, bytové jádro je zděné. Podlahy místností jsou betonové, pokryté laminátovými plovoucími podlahami a keramickou dlaţbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obloţkových zárubní. 76

77 Vytápění a ohřev vody je zajištěn dálkově. K oceňované bytové jednotce náleţí spoluvlastnický podíl ve výši 174/10000 na společných částech domu a pozemku parc. č. st. 452 zastavěná plocha a nádvoří. Podlahové plochy bytu (PP): Pokoj 15,54 m 2 Pokoj + 16,03 m 2 Kuchyň + 14,04 m 2 Koupelna + 2,60 m 2 WC + 0,88 m 2 Komora + 3,95 m 2 Předsíň + 14,14 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 67,18 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka niţší neţ nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a ţivotní V. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 prostředí v okolí význačné přírodní lokality 5 Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti III. Kompletní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 0,05 77

78 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické 0,00 nemovitosti péče 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 0,00 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,110 i=1 12 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaţí nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný 0,00 světovým stranám výhled 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní 0,00 provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších 0,03 uţívané spolu s bytem prostor 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údrţbou * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 1,0 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 1,019 i=1 9 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,110 1,019 = 1,075 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): , 1,075 = ,40 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP ZCU): 67, ,40 = ,03 Kč 78

79 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = ,03 Kč Spoluvlastnický podíl: 174 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 5 208,66 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: ,66 Kč = ,69 Kč Byt zjištěná cena: ,69 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace ceny pozemku: a) Pozemek parc. č. st ,03 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: ,03 Kč Spoluvlastnický podíl k bytu: 174 / ,66 Kč Výsledná cena bytu: a) Bytová jednotka č. 910/ ,69 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Výsledná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistačtyřicettisíctřistatřicet Kč V Praze dne Anna Palovičová Tel.: ap.x@seznam.cz 79

80 4.3. Tržní ocenění bytového domu Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 03/10 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Bytové domy, Bytový dům bez č.p. Rakouská, Milovice Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Milovice nad Labem, kód ČSÚ: , LV: 818 Milan Houžvička, Lipová 34, Polabec, Poděbrady, vlastnictví: výhradní Město Milovice, 5. května 71 / 54, Milovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : XXX ZHOTOVITEL : Anna Palovičová telefon: ap.x@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění nemovitosti jako podklad pro bakalářskou práci (ocenění stavby v rekonstrukci) Současný stav Budoucí stav OBVYKLÁ CENA Kč Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 9 V Praze, dne Anna Palovičová 80

81 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř BYTOVÝ DŮM (budoucí stav) Počet jednotek Plocha jednotek Plocha balkonů Plocha sklepů Plocha zahrad Celková plocha Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč/m 2 Bytové jednotky: Nebytové jednotky: Garáže: negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní ostatní právo omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 0 Kč Kč Výnosová hodnota 0 Kč Kč Věcná hodnota Kč Kč Obvyklá cena Kč Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Vklad investice do nemovitosti Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč Kč - z toho hlavní budova Kč Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Jako silnou stránku shledávám umístnění bytového domu v klidné lokalitě v prostředí lesoparku, v lokalitě s výbornou dopravní dostupností do Prahy osobní i veřejnou dopravou. Milovice jsou dlouhodobě se rozvíjející lokalitou a tento trend lze očekávat i do budoucna. Slabou stránkou je v současnosti nedostatečná občanská vybavenost vzhledem k počtu obyvatel ve městě. Nemovitost je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, kdy od roku 1990 není užívána. Byl předložen předběžný rozpočet na rekonstrukci bytového domu v celkové výši Kč. Na základě porovnání stanovených cen s běžnými cenami stavebních prací lze tuto rekonstrukci v uvedených cenách provést. 81

82 Pro stanovení současné obvyklé ceny byla s koeficientem 1,0 použita hodnota stanovena nákladovou metodou, snížena o náklady na odkoupení pozemku ve vlastnictví města Milovice ve výši Kč. Po provedení rekonstrukce bytového domu bude pozemek na základě písemného prohlášení vlastníka odprodán vlastníkovi bytového domu v ceně Kč/m 2. Ostatní metody nelze vzhledem k uvedenému použít: Obdobné nemovitosti se v dané lokalitě v současnosti neobchodují a bytový dům není v stavu umožňujícím jeho pronájem, a tudíž porovnávací a výnosovou hodnotu nelze reálně stanovit. Pro stanovení budoucí obvyklé ceny byla s koeficientem 1,0 použita hodnota stanovena porovnávacím způsobem u bytových jednotek, snížena o náklady na odkoupení pozemku ve vlastnictví města Milovice ve výši Kč. Tato metoda nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, kdy nabídka nájmů je vyšší než poptávka, co souvisí s přijatelnými cenami bytů, které si vlastníci nepořizují pro vlastní bydlení ale jako investici. V současnosti je v místě obchodováno dostatečné množství obdobných bytových jednotek pro získání vhodných údajů pro stanovení porovnávací hodnoty. Možnost prodeje bytového domu po rekonstrukci jako celku nelze očekávat. NÁLEZ Situace Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 818 ze dne výpis z katastru nemovitostí LV č. 1 ze dne snímek z katastrální mapy ze dne krycí list rozpočtu ze dne návrh dispozičního řešení bytového domu - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti Charakteristika obce Milovice leží 35 km severovýchodně od okraje Prahy, 15 km od města Nymburk. Jedná se o město s rozšířenou občanskou vybaveností (pošta, základní a mateřská škola, zdravotní zařízení, banka, policie) a kompletní sítí obchodů a služeb. IS: elektro, voda, kanalizace, plyn. Milovice jsou dopravně obslouženy autobusovou i vlakovou dopravou. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází jižním okraji města, v části Mladá, v ulici Rakouská. Jedná se o klidnou lokalitu v sousedství lesoparku. Bytový dům je samostatně stojící, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy po provedené rekonstrukci. Autobusová i vlaková zastávka v docházkové vzdálenosti. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Na LV č. 818 je zapsáno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč, oprávnění pro Ing. T. Havránka a L. Havránkovou. Dle sdělení vlastníka nemovitosti bude proveden výmaz zástavního práva z KN. Bytový dům se nachází na pozemku jiného vlastníka město Milovice. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o bytový dům z roku 1920, který sloužil pro potřeby rakouskouherské armády. V roce 1970 byla provedena modernizace objektu a sloužil jako ubikace pro příslušníky sovětské armády. Od roku 1990 byl objekt opuštěn a z důvodu 82

83 Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby nedostatečného zabezpečení podlehl postupné devastaci. Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Objekt není napojen na inženýrské sítě. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, stropy dřevěné trámové s rovnými podhledy. Střecha je sedlová s polovalbami ve štítu a valbová, krytina osinkocementová vlnitá, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, fasáda z lícovaného zdiva. Bytový dům - bez využití. V současnosti objekt není využíván. Po provedení rekonstrukce se bude jednat o bytový dům, který bude zahrnovat 20 bytových jednotek: 1.NP: 4 x bytová jednotka 1+kk, 3 x bytová jednotka 1+1, 1 x bytová jednotka 2+1, chodba, schodiště, kolárna. 2.NP: 4 x bytová jednotka 1+kk, 4 x bytová jednotka 2+kk, chodba, schodiště. Podkroví: 2 x bytová jednotka 2+kk, 1 x bytová jednotka 3+kk, 1 x bytová jednotka 4+kk, chodba, schodiště. Bytový dům je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu. V současnosti není možné jeho užívání. Chybí. Současný stav Budoucí stav Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové betonové 2. Svislé konstrukce zděné cihelné zděné cihelné 3. Stropy dřevěné trámové s rovnými podhledy dřevěné trámové s rovnými podhledy 4. Krov, střecha sedlová a valbová sedlová a valbová 5. Krytiny střech azbestocementové šablony pálená tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech titanzinkový plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů lícované zdivo strukturovaná omítka 9. Vnitřní obklady keramické chybí běžné obklady 10. Schody betonové betonové 11. Dveře chybí dýhované, do obložkových zárubní 12. Okna dřevěná zdvojená okna plastová 13. Povrchy podlah betonové, částečné pokryté keramickou dlažbou betonové, pokryté laminátovou plovoucí podlahou a keramickou dlažbou 13. Povrchy podlah chybí betonové, pokryté laminátovou plovoucí podlahou a keramickou dlažbou 14. Vytápění chybí ÚT s plynovým kotlem 15. Elektroinstalace chybí světelná třífázová 16. Bleskosvod chybí bleskosvod 17. Vnitřní vodovod chybí plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace chybí plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod chybí rozvod zemního plynu 20. Ohřev teplé vody chybí centrální ohřev vody 21. Vybavení kuchyní chybí běžné elektrické a plynové sporáky 22. Vnitřní hygienické vybavení chybí vany, sprchové kouty, umyvadla, WC 23. Ostatní chybí běžná digestoř a odvětrání, domácí telefon, anténní rozvody 83

84 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: SOUČASNÝ STAV Název Obestavěný prostor 1.NP (38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = 2 108,01 m 3 2.NP (38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = 2 108,01 m 3 Zastřešení (38,80*13,30+4,20*11,50)*3,80/2+3,30*11,50*3,80/4 = 1 108,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 5 324,33 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] Obestavěný prostor [m 3 ] 5 324, ,33 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Opotřebení % 64,00 20,00 (stanoveno analyticky) Věcná hodnota (VH) Kč Bytové prostory Stanovené koeficienty pro přepočet ploch BUDOUCÍ STAV PŘEHLED JEDNOTEK Koeficient plochy bytu: 1,00 Koeficient plochy sklepa: 0,70 Koeficient plochy balkonu: 0,30 objekt číslo bytu podlaží kategorie plocha bytu plocha sklepa plocha balkónů / teras upravená plocha plocha předzah rádky m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Byt B1 1 I. 45,25 0,00 0,00 45,25 0,00 Byt B2 1 I. 52,21 0,00 0,00 52,21 0,00 Byt B3 1 I. 52,38 0,00 0,00 52,38 0,00 Byt B4 1 I. 53,49 0,00 0,00 53,49 0,00 Byt B5 1 I. 67,59 0,00 0,00 67,59 0,00 Byt B6 1 I. 77,36 0,00 0,00 77,36 0,00 Byt B7 1 I. 32,29 0,00 0,00 32,29 0,00 Byt B8 1 I. 73,59 0,00 0,00 73,59 0,00 Byt B9 2 I. 26,05 0,00 0,00 26,05 0,00 Byt B10 2 I. 25,97 0,00 0,00 25,97 0,00 Byt B11 2 I. 99,34 0,00 0,00 99,34 0,00 Byt B12 2 I. 51,43 0,00 0,00 51,43 0,00 Byt B13 2 I. 77,47 0,00 0,00 77,47 0,00 Byt B14 2 I. 53,61 0,00 0,00 53,61 0,00 Byt B15 2 I. 54,11 0,00 0,00 54,11 0,00 Byt B16 2 I. 54,81 0,00 0,00 54,81 0,00 Byt B17 3 I. 107,53 0,00 0,00 107,53 0,00 Byt B18 3 I. 133,44 0,00 0,00 133,44 0,00 Byt B19 3 I. 77,53 0,00 0,00 77,53 0,00 Byt B20 3 I. 150,83 0,00 0,00 150,83 0,00 Celkové plochy: 1 366,28 0,00 0, ,28 0,00 84

85 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor 1.NP (38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = 2 108,01 m 3 2.NP (38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = 2 108,01 m 3 Podkroví (38,80*13,30+4,20*11,50)*3,80/2+3,30*11,50*3,80/4 = 1 108,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 5 324,33 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] Obestavěný prostor [m 3 ] 5 324, ,33 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Opotřebení % 64,00 20,00 (stanoveno analyticky) Věcná hodnota (VH) Kč Bytové prostory objekt číslo bytu podlaží plocha bytu jednotková cena reprodukční cena opotřebení věcná hodnota m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Byt B1 1 45, , Byt B2 1 52, , Byt B3 1 52, , Byt B4 1 53, , Byt B5 1 67, , Byt B6 1 77, , Byt B7 1 32, , Byt B8 1 73, , Byt B9 2 26, , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Celkem 1 366,

86 Výpočet porovnávací hodnoty Bytové prostory Definice koeficientů podle velikosti Definice koeficientů podle podlaží Definice koeficientů podle orientace Výměry Koeficient Podlaží Koeficient Orientace Koeficient od do od do , ,95 jihovýchod 1, , ,00 severozápad 0, ,90 Výpočet standardní jednotkové ceny Legenda: K1 - stav (stáří, standard); K2 - typ stavby; K3 - podlaží; K4 - orientace; K5 - velikost; K6 - lokalita; K7 - zdroj nabídky Lokalita Dispoz.$ Plocha Požadov. Jednotk. Upravená K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 typ cena cena cena m 2 Kč Kč/m 2 Kč/m 2 1 Milovice, 1+kk 27, ,98 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0, Rakouská 2 Milovice, 1+kk/L 28, ,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0, Višňová 3 Milovice, 1+kk/L 52, ,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0, Lesní 4 Milovice, 1+kk 28, ,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0, Spojovací 5 Milovice, 2+kk 46, ,95 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0, Kaštanová 6 Milovice, 2+kk 55, ,95 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 0, Topolová 7 Milovice, 2+kk/L 49, ,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, Armádní 8 Milovice, 2+kk 52, ,95 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 0, Družstevní 9 Milovice, 3+kk/L 98, ,95 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Lesní 10 Milovice, 3+kk/B 64, ,95 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 0, B.Vrutice 11 Milovice, 3+kk 106, ,98 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Rakouská 12 Milovice, 3+kk 96, ,98 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Rakouská Průměrná standardní jednotková cena Ocenění bytových jednotek porovnávacím způsobem Legenda: Kt - typu pronájmu; K1 - stav, vybavení; K3 - podlaží; K4 - orientace; K5 - velikost objekt číslo podlaží orientace plocha Kt K1 K3 K4 K5 Kc upravená celková cena bytu bytu jedn. cena m 2 Kč/m 2 Kč Byt B1 1 SZ 45,25 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Byt B2 1 SZ 52,21 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 0, Byt B3 1 JV 52,38 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B4 1 JV 53,49 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B5 1 JV 67,59 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B6 1 JV 77,36 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B7 1 SZ 32,29 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Byt B8 1 SZ 73,59 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 0, Byt B9 2 SZ 26,05 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Byt B10 2 SZ 25,97 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Byt B11 2 SZ 99,34 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0,

87 Byt B12 2 SZ 51,43 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 0, Byt B13 2 JV 77,47 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B14 2 SZ 53,61 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 0, Byt B15 2 JV 54,11 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B16 2 JV 54,81 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B17 3 SZ 107,53 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0, Byt B18 3 SZ 133,44 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0, Byt B19 3 JV 77,53 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0, Byt B20 3 JV 150,83 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, Celkem 1 366, Výpočet výnosové hodnoty Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaný majetek je zanesen v KN jako stavba bez č.p., způsob využití - bydlení. Objekt je ve stavu, který neumožňuje jeho okamžité užívání k stanoveným účelům. Podmínka okamžité využitelnosti není splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutné provést kompletní rekonstrukci objektu. Byl předložen návrh dispozičního řešení pro výstavbu 20 bytových jednotek. Ke dni ocenění objekt není užíván. Stanovení parametrů ocenění výnosovým způsobem typ prostoru obvyklé nájemné dosahované procento pronajmutí náklady na údržbu a správu ostatní náklady míra kapitalizace Kč/(m 2 *rok) % % z RC Kč/m 2 % nepronajaté ,00 2, ,00 Bytové prostory objekt číslo bytu podlaží plocha obvyklé Kv nájem reprodukční náklady zisk výnosová bytu nájemné cena hodnota m 2 Kč/(m 2 *rok) Kč Kč Kč Kč Byt B1 1 45, , Byt B2 1 52, , Byt B3 1 52, , Byt B4 1 53, , Byt B5 1 67, , Byt B6 1 77, , Byt B7 1 32, , Byt B8 1 73, , Byt B9 2 26, , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Byt B , , Celkem 1 366,

88 Rekapitulace Bytové prostory objekt číslo bytu podlaží plocha bytu věcná hodnota porovnávací hodnota výnosová hodnota obvyklá cena obvyklá cena bez DPH m 2 Kč Kč Kč Kč Kč Byt B1 1 45, Byt B2 1 52, Byt B3 1 52, Byt B4 1 53, Byt B5 1 67, Byt B6 1 77, Byt B7 1 32, Byt B8 1 73, Byt B9 2 26, Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Byt B , Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 818 ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Návrh dispozičního řešení 1.NP bytového domu 1 Návrh dispozičního řešení 2.NP bytového domu 1 Návrh dispozičního řešení podkroví bytového domu 1 Mapa oblasti. 1 Osvědčení: Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne Anna Palovičová 88

89 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 818 ze dne

90 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1 ze dne

91 Snímek z katastrální mapy ze dne

92 Fotodokumentace Pohled z ulice Schodiště Vstupní prostor Pokoj Pokoj Půdní prostor Půdní prostor 92

93 Návrh dispozičního řešení 1.NP bytového domu 93

94 Návrh dispozičního řešení 2.NP bytového domu 94

95 Návrh dispozičního řešení podkroví bytového domu 95