Komparace oceňování ve státech Evropské Unie

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Komparace oceňování ve státech Evropské Unie Bakalářská práce Autor: Jaroslav Mašek Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben 2013

2 Prohlášení Prohlašují, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Jaroslav Mašek

3 Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení. Dále děkuji Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D., za poskytnuté konzultace.

4 Anotace práce: Teoretická část bakalářské práce popisuje nejpouţívanější metody oceňování majetku ve vybraných zemích Evropské unie v České republice, Spolkové republice Německo, Slovenské republice a ve Velké Británii. Dále jsou zde uvedeny základní informace, úlohy a cíle mezinárodních i českých oceňovacích institucí a vysvětlen význam evropských oceňovacích standardů. V praktické části je zpracováno trţní ocenění rodinného domu a bytového domu. Třetí část práce obsahuje analýzu realitního trhu v okrese Příbram. Klíčová slova: oceňování, metoda, Česká republika, Německo, Slovensko, Velká Británie Annotation: The theoretical part of this bachelor s thesis covers the most frequently used methods of property evaluation in selected states of the European Union, namely in the Czech Republic, Germany, Slovakia and The Great Britain. Furthermore, basic information, tasks and goals of Czech and international evaluation institutions are presented, while the significance of european evaluation standards is explained. In the practical part, market evaluation of a family house and an apartment is worked out. The third part contains the analysis of the real estate market in the region of Příbram. Key words: evaluation, method, Czech Republic, Germany, Slovakia, The Great Britain

5 Obsah ÚVOD Mezinárodní organizace pro oceňování majetku Interantional valuation standards council The European Group of Valuers Associations Organizace pro oceňování majetku v České Republice Česká komora odhadců majetku Komora Soudních znalců ČR Evropské oceňovací standardy EVS EVS EVS EVS Evropské oceňovací postupy Odborníci na oceňování nemovitostí Znalec Odhadce Oceňování administrativní a trţní Administrativní oceňování Trţní ocenění Oceňování v České republice Porovnávací metoda Databáze Nákladová metoda Výnosová (příjmová) metoda Oceňování ve Spolkové republice Německo Metoda věcné ceny Výnosová metoda Porovnávací metoda Oceňování ve Slovenské republice Porovnávací metoda Kombinovaná metoda Oceňování ve Velké Británii Red Book Metody oceňování TRŢNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek Historie Pozemek Venkovní úpravy Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Konstrukční řešení a vybavenost Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Úvod Porovnávací metoda... 34

6 Stanovení trţní hodnoty pozemku Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Nákladová metoda Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek Historie Pozemek Vedlejší stavby a venkovní úpravy Bytový dům Aktuální vyuţití majetku Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Úvod Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení ANALÝZA REALITNÍHO TRHU Obecná charakteristika trhu Popis okresu Regionální segmentace Příbram Prodeje Stavební pozemky Byty Rodinné domy Objekty pro individuální rekreaci Bytové domy Administrativní budovy Průmyslové objekty Nájmy Byty Prodejní prostory Kanceláře Dobříš Prodeje Stavební pozemky Byty Rodinné domy Nájmy Byty... 76

7 Prodejní prostory Celkový marketingový výhled ZÁVĚR Seznam pouţité literatury Tištěné monografie Legislativní dokumenty Elektronické zdroje... 80

8 ÚVOD Přestoţe oceňování majetku patří k poměrně mladým oborům, je význam této činnosti v dnešní době velice důleţitý, neboť nachází své uplatnění v mnoha profesních odvětvích. V České republice, podobně jako ve většině ostatních Evropských zemích, je znalecká činnost řízena legislativou. V teoretické části této práce, která nese název Komparace oceňování ve státech Evropské unie, je mým hlavním cílem charakterizovat nejpouţívanější metody oceňování nemovitostí, které se pouţívají jak v České republice, tak i v zahraničních zemích a to konkrétně ve Spolkové republice Německo, Slovenské republice a Velké Británii. Dále zde nastíním úlohu mezinárodních organizací, zabývajících se znaleckou činností a vysvětlím význam jednotlivých evropských oceňovacích standardů. Vzhledem k aktuálnosti tohoto tématu, je mnoţství odborné literatury, přeloţené do českého jazyka, značně omezené. Při tvorbě práce jsem tedy vycházel především z informací zjištěných z publikace Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích, která byla vydána v roce 2009 a je tedy doposud nejaktuálnějším vydáním k danému tématu. Druhou část této práce tvoří trţní ocenění dvou nemovitostí rodinného domu a bytového domu. U obou nemovitostí stanovím trţní hodnotu tak, jako by byl majetek nabídnut k prodeji na volném trhu. K výpočtu této hodnoty budou aplikovány vhodné oceňovací metody. Ve třetí části je provedena analýza realitního trhu v okrese Příbram. Hlavními sektory tohoto okresu je samotné město Příbram a město Dobříš. Předmětem analýzy jsou všechny nemovitosti, se kterými se v těchto lokalitách běţně obchoduje. Součástí analýzy je také přehled nájmů bytových jednotek. I z důvodu, ţe na dané téma není dostatečný počet publikací, přeloţených do českého jazyka, je hlavním cílem této práce zpracování informací o oceňování ve vybraných zemích Evropské unie pro ty, jeţ se o danou problematiku zajímají. Práce také můţe slouţit jako inspirace pro další studenty v oboru Oceňování majetku. V praktické části jsem jako vhodné metody zvolil tyto metodu porovnávací, metodu nákladovou a metodu výnosovou. 8

9 TEORETICKÁ ČÁST 1. Mezinárodní organizace pro oceňování majetku 1.1. Interantional valuation standards council IVSC mezinárodní výbor pro oceňovací standardy; je neziskovou, nezávislou organizaci soukromého sektoru, která vznikla v roce Toto sdruţení se sídlem v USA a provozním ústředím v Londýně je financováno především z členských příspěvků a sponzorských darů. V současné době má 74 členských orgánů v 54 zemích. Hlavními cíly IVSC je zodpovídat za rozvoj mezinárodních oceňovacích standardů a zajistit jejich uplatnění v členských zemích, napomáhat spolupráci mezi svými členskými organizacemi a zároveň spolupracovat s ostatními mezinárodními organizacemi. Při sledování těchto cílů klade IVSC prvořadý důraz na ochranu veřejného zájmu The European Group of Valuers Associations TEGoVA evropská organizace národních asociací odhadců; je mezinárodní, neziskové sdruţení, které bylo ustanoveno v roce 1977 podle belgických zákonů a sdruţuje 48 národních asociací odhadců, reprezentující odhadce majetku z 28 evropských zemí. Cílem této organizace je vytvořit celoevropské normy pro posuzování v oblasti oceňování nemovitostí, dále pak publikovat všeobecné odsouhlasené oceňovací standardy a jejich následné zavedení jak v zemích Evropské Unie, tak i v nově se rozvíjejících zemích Střední a Východní Evropy. 2 1 TEGoVA The Europan Group of Valuers Associations. Dostupné z: 2 Česká komora odhadců majetku online. Dostupné z 9

10 2. Organizace pro oceňování majetku v České Republice 2.1. Česká komora odhadců majetku Jde o zájmové, nezávislé a neziskové sdruţení fyzických i právnických osob, podnikajících v oboru oceňování, které vzniklo Komora se člení do osmi region (region Praha, regiony Středočeský, Severočeský, Západočeský, Východočeský, Jihočeský, Severomoravský a Jihomoravský). Každý člen přísluší do toho regionu, v němž má trvalé bydliště, pokud si nezvolí příslušnost k jinému regionu, například podle místa svého podnikání uvedeného v koncesní listině. 3 Základní cíle ČKOM: sdruţování odhadců majetku z ČR kvalifikace členů komory a rozšiřování sluţeb na trhu spolupráce se státními orgány, zabývajícími se oceňováním majetku mezinárodní spolupráce ve všech sférách obchodování s majetkem zastupování odhadců ČR v mezinárodních organizacích příprava a realizace kongresů, zaměřených na problematiku oceňování majetku. ČKOM spolupracuje s celou řadou zahraničních subjektů. Mezi nejvýznamnější partnery patří TEGoVA a Appraisal Institute, jehoţ působení je zaměřeno zejména na území USA Komora Soudních znalců ČR Jedná se o dobrovolnou organizaci, sdruţující znalce ze všech znalecký oborů, kteří byli jmenování Ministerstvem spravedlnosti a krajskými soudy. Komora byla zaloţena v roce 1990 jako sdruţení znalců ČR. Současný název byl přijat sněmem, který se konal roku Úkolem komory je prosazovat a obhajovat zájmy znalců ve vztahu ke státním orgánům, participovat na vypracování a projednávání návrhů právních přepisů, týkajících se znalecké činnosti a starat se o průběţné vzdělávání znalců a o kvalitu znalecké činnosti. 4 3 Česká komora odhadců majetku [online] [cit ]. Dostupné z 4 Znalecká komora. Dostupné z: 10

11 3. Evropské oceňovací standardy Oceňovací standardy lze povaţovat za jakýsi podklad pro oceňovací činnost. Nelze však říci, ţe se jedná o určitý návod k pouţití. Tyto standardy jsou psány velmi obecně. Jejich základem je stanovení hlavních typů (standardů) hodnoty. K oceňovacím standardům je třeba uvést, ţe vycházejí v první řadě ze zájmů a potřeb národních znaleckých organizací, které se zabývají z větší části oceňováním nemovitostí. Proto v těchto standardech převládá pohled na nemovitosti, zatímco oceňování podniků je zde zmíněno pouze doplňkově. Evropské oceňovací standardy (EVS Evropan Valuation Standards), označováné také jako The Blue Book, jsou vydány organizací TEGoVA v anglickém znění. TEGoVA si za úkol stanovila prosazování a rozšiřování standardů prostřednictvím překladů do mateřského jazyka kaţdé země EVS 1 Zabývá se trţní hodnotou. Je v něm uvedena její definice, která je téměř shodná s definicí trţní hodnoty v Mezinárodních oceňovacích standardech. Pokud místní legislativa nestanoví jinak, jsou odhadci povinni řídit 5 se při ocenění touto definicí. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle EVS 2 Popisuje postupy, které nevedou k ocenění trţní hodnotou. Mezi netrţní hodnoty patří např. investiční hodnota, pojistná hodnota, hypoteční hodnota, hodnota nuceného prodeje EVS 3 Věnuje se odhadci a jeho činnosti. Zahrnuje akreditaci, certifikaci organizací TEGoVA, 5 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola ISBN

12 definici kvalifikovaného odhadce, jeho způsobilost, profesionální kodex a vztah ke klientovi a auditorům EVS 4 Je označován jako Oceňovací proces. Popisuje vztah mezi odhadcem a klientem, poţadavky na výsledek ocenění či podmínky pro revizní oceňování Evropské oceňovací postupy Součástí publikace The Blue Book jsou oceňovací postupy (EVA European Valuation Application), kterých je celkem 8: EVA 1 Oceňování pro účely účetnictví EVA 2 Oceňování pro účely půjček EVA 3 Oceňování majetku pro účely zajištění EVA 4 Stanovení pojistné hodnoty EVA 5 Uplatnění investiční metody pro individuální investory EVA 6 Oceňování v zahraničí EVA 7 Oceňování majetku v souvislosti s alternativními investičními fondy EVA 8 Oceňování majetku a energické efektivnosti 7 4. Odborníci na oceňování nemovitostí V oboru oceňování majetku je v dnešní době situace poměrně komplikovaná a pro laickou veřejnost dosti nepřehledná. Lze se setkat s dvojím typem odborníků znalců v oboru ekonomika, sektor ceny a odhady a odhadců, provozujících činnost na základě koncesní listiny. Činnosti obou kategorií odborníků se značně prolínají, nemalá část jich je jak odhadcem, tak i znalcem zároveň. 8 7 TEGoVA The Europan Group of Valuers Associations. Dostupné z: 8 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

13 4.1. Znalec Znalec je nezávislá osoba, která splňuje dané podmínky pro vykonávání znalecké činnosti. Do funkce jej pro daný obor, odvětví a specializaci jmenuje příslušný krajský soud nebo ministr spravedlnosti. Podmínkami pro jmenování jsou české občanství, potřebné znalosti a zkušenosti z oboru, osobní vlastnosti, zaručující řádné vykonávání znalecké činnosti a souhlas se jmenováním. Jmenovaný znalec můţe být tím, kdo jej jmenoval i odvolán, a to v případě, ţe o to sám zaţádá, anebo nedobrovolně v případě, ţe i přes předchozí varování neplní své povinnosti. Úkolem znalce je vykonávat svoji znaleckou činnost na základě ţádosti soudů, exekutorů či dalších institucí. Znalecký posudek si téţ mohou objednat fyzické nebo právnické osoby. Zásadní je, aby znalec nebyl při zpracování posudku podjatý. Znalec je také povinen vést znalecký deník, ve kterém vede evidenci své znalecké činnosti. Výstupem práce znalce je znalecký posudek. Ten je ve většině případů písemný, musí ale vţdy nést označení Znalecký posudek Odhadce Činnost odhadce je zaměřena na specifickou odbornou oblast, ve které se posuzují předměty z hlediska jejich hodnoty. Na rozdíl od znalců lze činnost odhadců povaţovat za profesi, odhadci podnikají na základě zákona č.130/2008 Sb. ţivnostenském podnikání. Dle zmíněného zákona je moţné zaţádat o vydání ţivnostenského oprávnění pro následující kategorie oceňování majetku: věci movité věci nemovité finanční majetek nehmotný majetek podniky. 10 Aby odhadce mohl získat oprávnění v podobě koncesní listiny pro vykonávání činnosti, musí splnit určité podmínky, mezi které patří vysokoškolské vzdělání ve studijním oboru, zaměřeném na oceňování majetku, případně absolvovat celoţivotní vzdělávání podle 9 Wikipedie otevřená encyklopedie Dostupné z: 10 Česká komora odhadců majetku [online] [cit ]. Dostupné z 13

14 zvláštního právního předpisu v rozsahu nejméně jednoho akademického roku nebo pomaturitní studium, zaměřené na oceňování majetku dané kategorie. Absolvování celoţivotního nebo pomaturitního studia je moţné nahradit třemi roky praxe v oboru. Existuje však skupina odborníků, která koncesní listinu pro oceňování majetku nevlastní a přitom se problematikou oceňování zabývá. I přesto jsou tito odborníci nazýváni jako odhadci. Jedná se nejčastěji o pracovníky bankovních sektorů, poradenských firem či realitních kanceláří. Převládající činností odhadů je stanovení trţní hodnoty majetku. Na rozdíl od znalce nesmí být výstupem práce odhadce znalecký posudek. Výsledek jeho práce bývá v praxi nejčastěji označován jako odhad, ocenění, posudek o ceně nemovitosti apod. Požadavky na kvalifikaci a vzdělávání znalců a odhadců, pracujících v oboru oceňování nemovitostí, odpovídají důležitosti, odbornosti a náročnosti této činnosti. Požadavky jsou obdobné požadavkům na odbornost odhadců v dalších zemích. 11 Oceňování nemovitostí znalci odhadci jmenováni krajským soudem koncesní listina znalecký posudek odhad administrativní cena obvyklá cena obvyklá cena Oceňování administrativní a trţní Stejně jako vedle sebe existují dva druhy odborníků na oceňování majetku, existují také dva hlavní druhy oceňování administrativní oceňování a trţní oceňování. 11 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

15 5.1. Administrativní oceňování Na základě tohoto oceňování se stanovuje tzv. úřední nebo administrativní cena. Tuto cenu nejčastěji určí znalec. Administrativní cena vychází z kalkulace velikosti obestavěného prostoru či zastavěné plochy násobené koeficienty, které jsou přesně stanoveny v platném zákonu o oceňování Trţní ocenění Není zaloţeno na přesných pravidlech, ale spíše na obecně respektovaných přístupech. Trţní cena, označovaná také jako běţná či obecná, je zjednodušeně definována jako cena, které dosáhneme při prodeji majetku v daném místě a čase za předpokladů, ţe prodej nebude ovlivněn např. mimořádnými okolnostmi na trhu, stavem tísně nebo citovým vztahem prodávajícího či kupujícího k oceňovanému majetku. 6. Oceňování v České republice Jak jiţ bylo uvedeno, ţádná striktní pravidla pro oceňování nemovitosti na trţní bázi nejsou v České republice předepsána. I tak existují metody, které můţeme při stanovování obvyklé hodnoty vyuţívat. Mezi nejdůleţitější a zároveň nejpouţívanější patří metody: porovnávací nákladová výnosová Porovnávací metoda Dá se říci, ţe tento přístup oceňování, nazývaný téţ jako srovnávací či komparativní, bývá v praxi tím nejpouţívanějším. Porovnávací metodu je vhodné vyuţívat tehdy, máme-li pro její vyuţití dostatečný počet věrohodných informací, pocházejících z trhu. Hlavním předpokladem pro aplikaci této metody je existence databáze nemovitostí, srovnatelných s nemovitostí oceňovanou. Proto se tento způsob vyuţívá převáţně pro bytové jednotky, rodinné domy a stavební pozemky GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

16 Za ţádoucí nemovitosti, s nimiţ srovnáváme oceňovaný objekt, lze označovat ty, jeţ splňují následující kritéria: cena za 1 m 2 celkové podlahové plochy (či za jinou jednotku) se u srovnávací nemovitosti příliš neliší od oceňované nemovitosti srovnávací nemovitosti by měly být jak lepší, tak i horší neţ oceňované nemovitosti, tedy takové, aby výsledná hodnota oceňované nemovitosti leţela v intervalu mezi hodnotami srovnávacích nemovitostí ţádné z porovnávacích kritérií by nemělo být výrazně horší či výrazně lepší pouţité korekce by neměly být vyšší neţ 50%. 14 Porovnávací metody můţeme ještě dále rozdělit na: metodu přímého porovnání kdy se porovnávají přímo nemovitosti srovnávací s nemovitostí oceňovanou metodu nepřímého porovnání metoda, při které je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem, přesně stanovených vlastností a cenou. Cena standardního objektu je odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí Databáze Jak jiţ bylo zmíněno, nejdůleţitějším předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je existence databáze srovnatelných nemovitostí. Dle ekonomických teorií jsou informace nejcennějším zboţím, a proto tím, co určuje kvalitu vlastního ocenění, je kvantita a především kvalita informací. Aby databáze splňovala svoji funkci, je nutné, aby v ní obsaţené údaje byly dostatečně ověřené a úplné. Neměly by se v ní tedy objevovat informace, které by mohly být zkreslené, neúplné nebo dokonce nepravdivé. Mezi důleţité informace, nezbytné pro to, aby datová karta mohla být zařazena do databáze, patří: identifikace (stavby, pozemku, prostoru) celková prodejní cena cena za 1 m 2 14 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola ISBN

17 vyuţití dle územního plánu. Pří oceňování nemovitostí je nezbytné mít k dispozici následující databáze: databázi realizovaných cen pozemků (cenovou mapu) databázi realizovaných cen staveb databázi trţních nájmů. Vedle nich je moţné vyuţít ještě další dvě databáze: databáze reprodukčních cen staveb databáze na provoz a údrţbu. Tyto databáze jsou pro oceňování prospěšné, ale nejsou zcela nezbytné. Důvodem je existence dostatečného mnoţství ceníků stavebních prací a údajů o investičních nákladech novostaveb. I přesto, ţe je porovnávací metoda tou nejpouţívanější, se můţeme setkat s případy, kdy její aplikovatelnost bude velmi sloţitá, ba dokonce v podstatě nemoţná. Takovým případem bývá nemovitost, která je svým způsobem ojedinělá a nelze k ní tedy sehnat srovnávací objekt. Mezi takové typy nemovitostí patří: sakrální stavby inţenýrské stavby technologické stavby jednoúčelové výrobní objekty kulturní památky Nákladová metoda Jedná se o metodu, která je zaloţena převáţně na technickém pohledu na nemovitost. Jejím výsledkem je tzv. věcná hodnota, nazývaná téţ jako technická hodnota. Její výše by měla určit, kolik by činily současné celkové náklady na nové vybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku. Věcná hodnota tedy představuje součet nákladů na pozemek a nákladů na stavbu. Ke zjištění věcné hodnoty je moţné dojít několika způsoby. 15 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká škola ISBN

18 Jejich výběr záleţí čistě na rozhodnutí odhadce. Způsoby můţeme rozdělit do tří skupin: globální způsob oceňování zaloţený na bázi rozpočtových ukazatelů, které jsou získány ze skutečných nákladů jiţ realizovaných staveb stavebnicový způsob prováděný dle rozpočtových ukazatelů pro ocenění jednotlivých konstrukčních částí či funkčních dílů stavby podrobný stavební rozpočet nejpřesnější, ale nejnáročnější způsob, vycházející z kalkulace jednotlivých poloţek stavby Výnosová (příjmová) metoda Tato metoda, označována také jako metoda kapitalizovaného zisku, by se měla pouţívat v případech, kdy lze získat dostupné informace o současných, případně předpokládaných výnosech z konkrétní nemovitosti, a to především výnosech z pronájmu. Z trţních podmínek vyplývá, ţe příjmová metoda nemůţe udávat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Její pouţití nám tedy poslouţí jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou a také jako cenový argument. Metoda je převáţně zaloţena na ekonomickém podhledu na nemovitost. Upřednostňuje uţitné hledisko a jejím výsledným efektem je zjištění výnosové hodnoty, rovnající se součtu očekávaných výnosů, plynoucích z nemovitosti po dobu její existence. Za předpokladů, že příjmy z předmětné nemovitosti budou získávány po velmi dlouho dobu a budou po tuto dobu konstantní, můžeme výnosovou hodnotu vyjádřit pomocí vzorce věcné renty. 16 CV = N P * 100 CV výnosová hodnota nemovitosti N čisté roční nájemné P míra kapitalizace v %. 16 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

19 Čisté roční nájemné získáme tak, ţe od hrubého ročního nájemného odečteme náklady na dosaţení výnosů. Roční hrubé nájemné nejlépe zjistíme přímo z nájemní smlouvy, pokud pro oceňovanou nemovitost existuje. Je třeba ověřit, zda výše tohoto nájemného odpovídá výši obvyklého nájemného podobných nemovitostí v místě a čase ocenění. Pokud není nemovitost k datu ocenění pronajata, nebo výše nájemného neodpovídá výši obvyklého nájemného, použije se hrubé roční nájemné ve výši nájemného obvyklého. 17 Za náklady na dosaţení výnosu z nájemného se počítají především daň z nemovitosti, pojištění stavby a náklady na opravu a údrţby. 7. Oceňování ve Spolkové republice Německo Po sjednocení Německa v roce 1990 musely obě bývalé země několik let čelit mnohým nástrahám při procesu harmonizování práva a zvyklostí ve všech sférách společnosti. Z převáţně ekonomických a politických důvodů byla východní část země nucena bez výhrad převzít systém fungující v západním Německu. Úkolem znalců a odhadců z východní části země bylo vyrovnat se s touto výzvou a naučit se novým postupům, metodám a především novému způsobu myšlení. Ve Spolkové republice Německo je oceňování nemovitostí silně regulováno zákony a předpisy, např. BauGB (Baugesetzbuch Stavební zákon), WertV (Wernermittlungsverordnung Nařízení o zásadách pro stanovení aktuálních cen na trhu) a jiné. Německý oceňovací systém často vyvolává nedorozumění v ostatních zemích Evropy. Prolínají se v něm oceňování podle přesně stanovených právních předpisů, kde je pro jednotlivé účely přímo nařízeno pouţití jedné či více konkrétních metod. Navíc pro různé 17 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

20 účely oceňování musí být respektovány různé směrnice a nařízení, např. jiné směrnice jsou dané pro účely pojištění a jiné pro účely daňové. Na rozdíl od České republiky je v Německu stavba součástí pozemku. Z toho vyplývá odlišné rozdělení typů nemovitostí. V Německu jsou za nemovitosti povaţovány: pozemky zastavěné stavbami, nezastavěné vlastnictví bytu dílčí vlastnictví dědičné právo stavby 7.1. Metoda věcné ceny Způsob uţití této metody v Německu není mimo Německo správně chápán. V německém způsobu této metody není prvotní výsledek, tj. suma hodnoty pozemku a stavby, konečným výsledkem. Je totiţ ještě upravena, aby odráţela situaci na trhu. Této úpravy docílíme pomocí faktoru, který byl vytvořen místním Výborem veřejných znalců pro různé druhy vlastníkem obsazených nemovitostí. Ceny nemovitostí, které jsou ve srovnatelné cenové skupině, stáří a lokalitě, jsou rozděleny podle výše reprodukční zůstatkové hodnoty. Průměr těchto faktorů se pouţije jako opravný koeficient pro prvotní hodnotu. Tak dojdeme k trţní hodnotě. Pokud se data nevztahují ke stejnému časovému období, můţeme provést úpravu pomocí časového indexu, který je publikován místním výborem. Velikost obsazených nebo pronajatých vícepodlaţních budov se vyjadřuje v m 3 obestavěného prostoru a velikost bytů v m 2 obytné plochy. Obytná plocha zahrnuje všechny místnosti domu za vchodovými dveřmi včetně WC, koupelen, kuchyní a do jisté míry i balkonů. Nezapočítávají se sklepy, kotelny, schodiště atd. Všechny obytné místnosti musí mít moţnost vytápění, kromě balkonů, které se započítávají ve výši 50 nebo 25% plné hodnoty, v závislosti na pouţité metodě. Věcná cena je technická hodnota nemovitosti. Abychom dospěli k její výši, musíme sečíst cenu pozemku a cenu stavby včetně vedlejších nákladů a vnějších zařízení (přípojky inţenýrských sítí apod.) GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

21 7.2. Výnosová metoda Německá výnosová metoda dělí příjmy a výdaje na části, připadající na budovu a na pozemek. Čistý výnos z pronájmu pozemku získáme tak, ţe cenu pozemku vydělíme úrokovou mírou, náleţící tomuto typu a stáří stavby. Tento výsledek následně odečteme od čistého příjmu z pronájmu. Zbytek čistého výnosu z pronájmu připadá na stavbu. Tato částka se vynásobí činitelem, vyjadřujícím zbytkovou ekonomickou ţivotnost při pouţití stejné úrokové míry, jak je uvedeno výše. Hodnota pozemku jako celek se přidá k této částce a výsledkem je odvozená výnosová hodnota, která musí být upravena podle situace na trhu. Uţití německé výnosové metody vede v podstatě ke stejným výsledkům ocenění, jako výnosová metoda v jiných zemích, kde se nerozděluje na část, připadající na stavbu a na pozemek Porovnávací metoda Porovnávací metodou se v Německu oceňují především byty v soukromém vlastnictví a nezastavěné pozemky. Aby bylo moţné cenu zjistit porovnávacím způsobem, musí mít odhadce k dispozici dostatečný počet porovnatelných nemovitostí. Jde o statistickou metodu, která pracuje se středními hodnotami. Výbory veřejných znalců poskytují tzv. směrné ceny pozemků, zaloţené na údajích z reálných kupních smluv. Pokud se nějaké parametry oceňované nemovitosti liší od srovnávacích nemovitostí, pouţijí se korekce přiráţkami či sráţkami Oceňování ve Slovenské republice V posledních letech se Slovenská republika v oblasti oceňování majetku ubírá jiným směrem neţ Česká republika. V současné době se řídí vyhláškou ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky č. 492/2004 Z: z., o stanovení všeobecné hodnoty majetku. Svou koncepcí se více přibliţuje předpisům a zvyklostem ve vyspělejších zemích Evropy. Například se zde striktně pouţívá výraz hodnota ve všech případech odhadů a termín cena se pouţívá pouze pro částku sjednanou mezi kupujícím a prodávajícím. Podle vyhlášky se nestanovuje ţádná 19 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

22 administrativní či úřední cena, ale pouze obvyklá hodnota, která se, aţ na výjimky, pouţívá pro všechny účely oceňování. V současné době je na Slovensku situace výrazně jednodušší, neţ tomu bylo v dřívějších dobách. Přijetím nových předpisů se především sjednotila práce znalců a odhadců. Výstupy jejich práce, tedy původně (a v ČR dodnes) odhady a znalecké posudky, se spojily v univerzální výsledek znalecký posudek o všeobecné hodnotě daného majetku Porovnávací metoda Na rozdíl od českých oceňovacích předpisů je pouţití porovnávací metody při oceňování staveb popsáno v příloze č. 3 vyhlášky č 492/2004 Z. z. stručně a poměrně obecně: Pro výpočet se vyuţívá transakční přístup. Pro porovnání je potřeba soubor alespoň tří nemovitostí. Porovnávání se provádí na měrnou jednotku: m 3 (obestavěný prostor), m 2 (zastavěná plocha, podlahová plocha), m (délka), kus apod. Je třeba přihlédnout k odlišnostem mezi porovnávanými objekty a oceňovaným majetkem. Hlavní faktory porovnávání jsou: ekonomické (datum převodu, forma převodu, způsob platby apod.) polohové (místo, lokalita, atraktivita apod.) konstrukční a fyzické (standard, nadstandard, podstandard, příslušenství apod.). Podklady pro porovnání (doklad o převodu nebo přechodu nemovitosti, případně nabídky realitních kanceláří) musí být identifikovatelné. Při porovnání musí být vyloučeny všechny vlivy mimořádných okolností trhu, např. příbuzenský vztah mezi prodávajícím a kupujícím Kombinovaná metoda Tato metoda se pouţívá pro stanovení všeobecné hodnoty staveb, které jsou schopny dosahovat výnos formou pronájmu. Jiţ název nám napovídá, ţe zde dochází ke kombinaci dvou hodnot výnosové hodnoty staveb a tzv. technické hodnoty. Technická hodnota staveb odpovídá principem české hodnotě, stanovené nákladovým způsobem podle vyhlášky, tj. věcná hodnota sníţená o opotřebení. 20 Vyhláška Ministerstva spravedlnosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku 22

23 Všeobecná hodnota staveb kombinovanou metodou se vypočte podle vztahu: VŠH = a * HV + b * TH a + b HV - výnosová hodnota staveb TH - technická hodnota staveb a - váha výnosové hodnoty b - váha technické hodnoty, zpravidla se rovná 1,00. Za výnosovou hodnotu dosazujeme hodnotu staveb bez výnosu z pozemků. Pokud se výnosová hodnota staveb přibliţně rovná součtu nebo je vyšší, neţ technická hodnota staveb, pak platí: a = b = 1. V ostatních případech platí: a > b. Výnosová hodnota se vypočítá podle následujícího vzorce: HV = OZ k OZ - odčerpatelný zdroj, kterým se rozumí disponibilní výnos se zohledněním kapitalizačního odpisu k - úroková míra Metoda polohové diferenciace Všeobecná hodnota stavem se pomocí této metody vypočítá podle základního vztahu VŠH s = TH * k PD VŠH s - všeobecná hodnota stavby 21 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

24 TH k PD - technická hodnota stavby - koeficient polohové diferenciace. Koeficient polohové diferenciace vyjadřuje vliv polohy ostatních faktorů, které mají vliv na všeobecnou hodnotu v konkrétním místě a čase. Tento koeficient můţe být určen pro skupinu staveb nebo jednotlivě pro kaţdou stavbu. Při určení koeficientu polohové diferenciace se váţeným průměrem zohledňují zpravidla následující faktory: Trh s nemovitostmi, poloha nemovitosti v dané obci, současný technický stav nemovitosti, typ nemovitosti, příslušenství nemovitosti, pracovní možnosti obyvatelstva, doprava v okolí nemovitostí, možnosti dalšího rozšíření, konfigurace terénu, jiné faktory. Slovo zpravidla, které je pouţito i v příloze 3 vyhlášky, dává znalci dostatečnou volnost, aby pouţil pouze takové faktory, které mají v daném případě svůj smysl nebo takové, které nejlépe vystihují danou situaci. Vyhláška pouze říká, ţe se faktory zohlední váţeným průměrem, váhy k dílčím faktorům si znalec stanoví sám Oceňování ve Velké Británii Ve Velké Británii je oceňování nemovitostí rozděleno na dva druhy v závislosti na účelu ocenění. Tzv. statutární oceňování je pouţíváno pro účely stanovené zákony, např. ocenění pro určení daně nebo pro stanovení výše přiměřeného nájemného. Nestatutární ocenění se pouţívá například pro účely ocenění pro nákup, prodej nebo pronájem nemovitosti či pro zajištění hypotéky. Ve Velké Británii se pravidla oceňování dělí podle území, v Anglii a Wallesu platí jiná pravidla neţ ve Skotsku a Severním Irsku. Způsoby oceňování jsou regulovány a usměrňovány profesními organizacemi. Mezi dvě nejvýznamnější organizace, sdruţující 22 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

25 odhadce majetku, patří RISC (The Royal Intitution of Chartered Surveyors Královský institut autorizovaných odhadců) a IRRV (The Institute of Revenues Rating and Valuation Institut ohodnocování zisků a oceňování). Tyto instituce dbají na odbornost, vzdělávání a profesionalitu svých členů a zveřejňují zásady pro oceňování nemovitosti Red Book Publikace Red Book (Červená kniha) je zásadním dokumentem pro autorizované odhadce v Anglii a Walesu, kteří musejí mít členství v jedné z výše uvedených profesních asociacích. Červená kniha je respektována a uznávána ve většině zemí světa. Pouţívá se při zhotovování písemných posudků, týkajících se posuzování hodnot všech druhů majetku. Obsahuje široký seznam definic spolu s náleţitými předpoklady pro všechny způsoby ocenění a udává, které hodnotové koncepty je třeba pouţívat a v jakém případě. Celá kniha se dělí na dvě části. První část obsahuje 6 prováděcích instrukcí se 14 přílohami a je povinná. Část druhá obsahuje 6 směrnic se 4 přílohami a její uţití je pouţití je pouze doporučené. Kniha neobsahuje tabulky či fixní hodnoty, ale pouze postupy pro zjištění nejvíce pravděpodobné hodnoty. Velký důraz je kladen nejen na odbornou znalost odhadce, ale také na účel, zadaný klientem. Red Book pouze dává rady pro zpracování posudku a přesně definuje, kdo můţe ocenění vypracovávat. Zodpovědností kaţdého znalce je vybrat některou z vhodných metod, které vedou ke zjištění ceny daného majetku a správným způsobem ji aplikovat Metody oceňování Ve Velké Británii se pro odhady cen majetku pouţívá celkem pět základních metod, které jsou v Red Book vysvětleny a doporučeny. Pouţití jednotlivých metod je dáno účelem ocenění, ke kterému si jej klient objednal. Jedná se o následující metody: investiční metoda je pouţívána k ohodnocení kapitálových investic do nemovitostí porovnávací metoda je zaloţena na porovnání cen prodejů či pronájmů nemovitostí s cenami podobných a v poslední době 23 GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

26 uskutečněných prodejů či pronájmů výnosová metoda je zaloţena na odhadu budoucích zisků dodavatelská (nákladová) metoda je zaloţena na nákladech na stavbu a pouţívá se v případech, kde na lokálním trhu není dostatečná nabídka a poptávka daného typu nemovitosti reziduální metoda vyuţívá se pro novou výstavbu. Je moţné ji vyuţít například při ocenění pozemku, který je nezastavěný nebo zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě postavit stavbu novou. Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. Od této hodnoty celé nemovitosti (pozemku i stavby) se odečtou náklady, potřebné na výstavbu a obvyklý zisk developera GAJDOVÁ, Kristina a Renáta SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Oceňování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2009, 145 s. ISBN

27 TRŢNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/ Praha 5 Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č.p. 47 Orlov Příbram STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění Obsah 27

28 Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu 28

29 BANKOVNÍ INSTITU VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/ Praha 5 Česká republika Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku, označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 47 uvedený na listu vlastnictví č. 46, pro katastrální území Orlov, obec Příbram, okres Příbram nacházejícího se na adrese Orlov 47, Příbram, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. dubnu 2013 ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit pouze jako podklad pro bakalářskou práci, které je součástí. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Příbrami na listu vlastnictví č. 46 pro katastrální území Orlov, obec Příbram, okres Příbram. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 29

30 přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výnosnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata na trţní či regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodej, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. 30

31 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 10. Popisné informace Popis lokality Orlov, místo kde se oceňovaný majetek nachází, je okrajovou částí města Příbram. Orlov je nejvýše poloţenou částí města a přímo sousedí s Vojenským výcvikovým prostorem Brdy. Lokalitu lze charakterizovat jakou poměrně klidnou. I z tohoto důvodu se zde začíná obchodovat se stavebními pozemky a dochází k výstavbě nových, především rodinných domů Oceňovaný majetek Podle skutečnosti, zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu, je jedinou činností v rodinného domu vlastní bydlení majitele a jeho rodiny. Majetek tedy není určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu na trţní nájemné Historie Oceňovaný objekt byl postaven v roce 2010 primárně za účelem bydlení vlastníka a jeho rodiny. V současnosti je takto i vyuţíván. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o novostavbu, nebyla prozatím nutná ţádná rekonstrukce či renovace Pozemek Pozemek pro stavbu RD má tvar lichoběţníka o celkové výměře m 2 (trvalý travní porost). RD je osazen 20 m od hranice pozemku p. č. 147/3, od sousedního pozemku p. č. 148 místní komunikace 16,5 m, 13,5 m od pozemku p. č. 145 a 36,25 m od pozemku p. č. 149/2. Od ostatních pozemků jsou v minimální vzdálenosti 40 m a více. 31

32 Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. vodovodní přípojka 2. kanalizační přípojka 3. elektro přípojka, vedoucí zemním kabelem na veřejný rozvod elektrické energie 4. zpevněná plocha pro automobil z prostého betonu 5. chodník a nádvoří ze zámkové dlaţby 6. plot z dřevěných planěk 7. dřevěná vrata a vrátka Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Rodinný dům má půdorys ve tvaru obdélníka o rozměrech 11,4 x 7,4 m s přístavky na ose štítů RD o rozměrech 2,0 x 4,8 m. Zastřešení domu je provedenoo sedlovou střechou nad RD a rovněţ sedlovými střechami nad přístavky. Stavba dispozičně obsahuje chodbu, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dvě obytné místnosti, koupelnu a WC. Celkově tato stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se zde nevyskytují. Objekt tedy splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je zaloţen na betonových pasech a základové desce na rostlý terén. Stavba je provedena z tvárnic Ytong, tloušťka obvodové stěny 37,5 cm. Stropní konstrukce je tvořena dřevěnými trámy, které jsou součástí krovu. Podhledy jsou sádrokartonové s vloţenou tepelnou izolací. Podlahy na terénu jsou tepelně izolovány. V obývacím pokoji na chodbě a loţnici jsou nášlapné plochy dřevěné, v kuchyni a ostatních prostorech jsou z keramické dlaţby. Okna jsou navrţena plastová s imitací dřeva. Střecha je sedlová s dřevěným, vazným krovem. Krytina je z betonových tašek Bramac. Klempířské konstrukce jsou vyrobeny z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka je jednovrstvá voduodpuzující. Vnitřní omítky jsou jednovrstvé, jemně hlazené. 32

33 11. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovanou, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitosti jako rodinný dům. Jeho vyuţití plně odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě tohoto faktu předpokládám, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Zmíněný objekt můţeme označit jako novostavbu, tudíţ je ve velmi dobrém stavu, je tedy moţné ho z technického hlediska vyuţívat. Jeho provoz nevyţaduje ţádnou rozsáhlou investici do rekonstrukce, lze jej tedy vyuţívat okamţitě. Rodinný dům je uţíván vlastníkem nemovitosti pro vlastní bydlení. Nejsou známé ţádné právní, technické či jiné skutečnosti, které by neumoţňovaly pronájem objektu na trţní nájemné. Ze všech těchto uvedených důvodů se domnívám, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 12. Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění porovnávací, příjmová a nákladová metoda. Porovnávací metoda je zaloţena na analýze trţních cen porovnatelných typů majetku, se kterými se obchodovalo v posledním časovém období. Aby bylo moţné minimalizovat rozdíly mezi srovnávanými nemovitostmi, je nutné provést korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda se pouţívá tehdy, je-li moţné získat informace o budoucích příjmech. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda je provedena na základě reálných nákladů na pořízení majetku jako nového. Výsledná hodnota je poté sníţena o opotřebení či jiné znehodnocení. 33

34 Při stanovení obvyklé ceny jsem v tomto případě vyuţil kombinaci porovnávací a nákladové metody. Metodu příjmovou nebylo moţno aplikovat proto, ţe v dané lokalitě se nepronajímají podobné typy nemovitostí a tudíţ nebylo moţné zjistit informace, které jsou k aplikaci příjmové metody potřebné Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Předpokladem pro stanovení trţní hodnoty je, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při určování trţní hodnoty pozemku, souvisejícím s oceněním rodinného domu, jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v poslední době ve srovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, existence věcných břemen, lokalita, tvar a rozloha pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, dopravní dostupnost apod. Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku, souvisejícího s rodinným domem je: a je kalkulována následovně: Kč * 4568 = Výpočty, pouţité při stanovení této indikace, jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK A. Identifikační údaje Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Orlov stavební stavební stavební stavební parcela parcela parcela parcela 34

35 Parcelní číslo 145, 146 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Orlov Orlov Orlov Podlesí Podlesí Obec Příbram Příbram Příbram Příbram Příbram Okres Příbram Příbram Příbram Příbram Příbram B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² X Datum transakce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Prodej Korekce 1 1 0,9 1 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota Jiná právní omezení Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou a závazky Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Lepší Lepší Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Upravená hodnota Svaţitost Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Svaţitý Rovinný 35