Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny

Transkript

1 Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny číslo 3317/76/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 325/6, v obytném domě čp. 325, na st.p.č. 412/1, Podíl na společných částech domu čp. 325 a pozemku označeném jako p.č. st. 412/1 ve výši 124/1000 Adresa nemovitosti: Lukesova 325, Ústí nad Orlicí Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, k.ú. Ústí nad Orlicí, LV: 5728 Ostatní stavby: Vlastník bytové jednotky a Kříž Ludvík, Václavské Náměstí 10, Letohrad spoluvlastník podílu ve výši 124/1000, na spol. částech domu a pozemku p.č. st. 412/1 : OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Dražební kancelář Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2, Ústí nad Labem IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Schwarzbach Tyršovo nám. 92, Česká Třebová IČ: Telefon: schwarzbach@schwarzbach.cz DIČ: fax: Provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření = Datum k němuž se ocenění provádí: Datum zpracování : Počet stran: 20 Z toho počet příloh: 13 Počet vyhotovení 1

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r vnitřní rekonstrukce 1960, výměna uličních oken v I. a II. NP a nalepení polystyrénu na štítové zdi r SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení v současné době volný, vybydlený Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmysloá zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky nefunkční: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Vnitřní zastavěná část navazující na centrum Stavebně technický stav stavby: velmi špatný, na celkovou rekonstrukci Vytápění: není Prodejnost nemovitosti: velmi problematická, koupě v podstatě na spekulativním základu Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 6/1 Bytová jednotka dle prohlášení vlastníka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP vlastního bytu Balkon Terasa Zděný sklep Garáž. stání Zahrada Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m Kč/m 2 325/ kk 47,62 0,00 0,00 0 0,00 124/1000 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Kč Nehodnotí se ,00 Kč Kč - 2 -

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů - Informace z: MÚ, stavební odbor, Ústí nad Orlicí, pan V. Beneš stížnosti sousedů na havarijní stav objektu čp. 325, nepořádek kolem. Katastrálního úřadu Prohlášení vlastníka z Výpis z katastru nemovitostí LV 5728, ze dne k.ú. Ústí nad Orlicí. - Informace o zbývajících jednotkách v domě, získané z internetových stránek cuzk.cz - Snímek z katastrální mapy - internetové stránky cuzk.cz - Záplavové území obce databáze Pojišťovny Kooperativa, a.s., GIS mapy Pardubického kraje. Poloha nemovitosti Prohlídka stavby ze dne Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Bývalé okresní město je stále významným městem regionu, leží při silnici č.i/14, která spojuje Českou Třebovou s městy Ústí nad Orlicí, Vamberk, Náchod a dále na hlavní železniční trati Praha Brno (Olomouc) Celková občanská vybavenost odpovídá jeho velikosti. Obchodní řetězce PENNY, TESCO, LIDL, nové obchodní centrum, krytý plavecký bazén, polokryté zimní kluziště, tenisové a volejbalové kurty, fotbalový stadión, koupaliště. V posledních letech probíhá příkladná investiční výstavba, modernizace a přístavba nemocnice, hudební škola, výstavba rodinných domů. Samostatně stojící obytný dům se nachází ve vnitřní zastavěné části města, v ulici Lukesova, v podstatě sousedí s budovou okresního soudu, na kterou navazuje z její západní strany. (Místo velmi atraktivní. Na stavební parcele umístěna hlavní stavba, zděná kolna a zbývající nezastavěnou část pozemku lze užívat jako zahradu). Popis omezení rizik nemovitostí Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření jednotky ze dne , za přítomnosti majitele (Kříž Ludvík nevěděl ani v jakém domě se oceňované jednotky nacházejí a o který dům se jedná. Potkal jsem jej před domem, když hledal ulici a dům). Dále se v bytě v I. NP nacházel jeden bezdomovec a v bytě ve II. NP byli bezdomovci dva. V oceňovaných bytech ve III. NP. se dle informací od výše uvedených obyvatelů domu, v současné době nikdo Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN nezdržuje. Riziko nezjištěno Dle databáze Pojišťovny KOOPERATIVA, a.s. se obytný dům nachází ve II. RZP. Dle zákresu záplavového území města Ústí nad Orlicí, se objekt nachází v záplavovém území, mimo aktivní zónu řeky. Přístup bezproblémový z ulice Zahradní na p.č. 2361/1 ost. komunikace a následně z ulice Lukesova na p.č. 2360/1 ost. komunikace, pozemky ve vlastnictví Města Ústí nad Orlicí. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Na LV v oddíle C jsou vyznačena následující omezení: 3 x nařízení exekuce, 3 x zástavní právo exekutorské, 2 x zástavní právo soudcovské, 1 x zástavní právo smluvní, 1 x prohlášení konkursu, 2 x nařízení exekuce, 1 x rozhodnutí o úpadku, 1 x dražební vyhláška a 2 x exekutorský příkaz k prodeji. Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněny. Jednotka je zapsána na LV. Popis jednotlivých staveb Popis stavby Obytný dům z roku 1894, byl prohlášením vlastníka v roce 2009, rozdělen na 6 bytových jednotek a 1 nebytovou jednotku. (Dle prohlášení vlastníka se jedná o kancelář umístěnou v I. PP). Na všech bytových jednotkách vázne zástavní právo, na čtyřech bytových jednotkách pak dále, mimo jiné, exekuční příkaz k prodeji. U nebytové jednotky nejsou na LV zapsána žádná omezení vlastnického práva. Jedná se o samostatně stojící třípodlažní, částečně podsklepený obytný dům zastřešený sedlovou střechou. Svislé nosné konstrukce zděné, stropy dřevěné s rákosovým podhledem. RD byl v minulosti napojen na přípojky elektriky, vody, kanalizace a plynu. V současné době objekt užívají neprávně bezdomovci (během prohlídky jsem ze setkal se třemi) objekt je odpojen od sítí. V roce 2009 započata rekonstrukce, spočívající v nalepení polystyrénu na štítové zdi domu a natažení perlinky do lepidla, dále byla vyměněna z uliční strany okna v I. a II. NP. Současný stav objektu velmi špatný (vybydlený) bez jakékoli údržby

4 Popis jednotky Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Bytová jednotka 325/6 se nachází ve III. NP, vpravo od schodiště a je tvořena dle prohlášení vlastníka pokojem s kuch. koutem 21,43 m2, pokojem 18,36 m2 a koupelnou + WC - 7,80 m2. V jednotce nefunkční splachovací WC a koupelna. Okna původní dřevěná typuji z roku Jednotka je vybydlená určená stejně tak jako celý objekt k celkové rekonstrukci. Dle prohlášení vlastníka: Bytová jednotka 2 + kk s příslušenstvím ve III. NP. Dispozice: Pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC Dle prohlídky: Dispozice: chodba, 2 x pokoj, koupelna společná s WC. Obytný dům z roku Vnitřní rekonstrukce kolem roku V roce 2009 pokus o rekonstrukci, výměna uličních oken za plastová v I. a II. NP, nalepení polystyrénu na štítové zdi. Stavebně technický stav domu velmi špatný, v I. NP propadlý dřevěný strop. Dům i všechny jednotky jsou vybydleny, předurčeny k celkové rekonstrukci. Stavebnětechnický stav velmi špatný. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Betonové 2. Svislé konstrukce Zděné ve skladebné tl. 450 mm 3. Stropy Dřevěné s rákosovým podhledem 4. Krov, střecha Sedlová s velkým vikýřem 5. Krytiny střech Tašková 6. Klempířské konstrukce Torzo pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů Vápenná omítka 8. Úprava vnějších povrchů Uliční strana cementovápenná omítka, zahradní v podstatě bez omítky, štíty polystyrén s perlinkou v lepidle 9. Vnitřní obklady keramické Keramické 10. Schody Betonové 11. Dveře Sololitové 12. Vrata Nejsou osazena 13. Okna Uliční strana I. II. NP plastová, ostatní dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah Dřevěné 15. Vytápění V oceňovaném bytě bez topení 16. Elektroinstalace Nefunkční 17. Bleskosvod Je osazený 18. Vnitřní vodovod Rozvod vody na výměnu, 19. Vnitřní kanalizace Napojeno na městskou kanalizaci - nefunkční 20. Vnitřní plynovod Není 21. Ohřev teplé vody není 22. Vybavení kuchyní Bez vybavení 23. Vnitřní hygienické vybavení obložená vana, umývadlo a společné WC 24. Výtahy není osazen OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky dle prohlášení vlastníka Název Typ výměry Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha obytná/hlavní místnost - pokoj Byt 21,43 m 2 21,43 m 2 21,43 m 2 obytná/hlavní místnost - pokoj Byt 18,36 m 2 18,36 m 2 18,36 m 2 obytná/hl. místnost koupelna + WC Byt 7,83 m 2 7,83 m 2 7,83 m 2 Celková podlahová plocha 47,62 m 2 47,62 m 2 47,62 m 2 Výpočet podlahových ploch jednotky dle zaměření při prohlídce Název Typ výměry Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha obytná/hlavní místnost chodba Byt 5,34 m 2 5,34 m 2 5,34 m 2 obytná/hlavní místnost pokoj 1 Byt 18,33 m 2 18,33 m 2 18,33 m 2 obytná/hlavní místnost - pokoj Byt 12,92 m 2 12,92 m 2 12,92 m 2 obytná/hl. místnost koupelna + WC Byt 5,10 m 2 5,10 m 2 5,10 m 2 Celková podlahová plocha 41,69 m 2 41,69 m 2 41,69 m 2-4 -

5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha prohl. vlastníka [m 2 ] 47,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč ,00 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 120 Další životnost roků 20 Opotřebení % 85,00 Věcná hodnota (VH) Kč ,00 Porovnávací hodnota Nepodařilo se mně, jak v databázi prodaných, případně nabízených bytových jednotek, najít srovnatelné BJ, vzhledem k velmi špatnému stavu jak jednotek, ta celého objektu. Proto jsem použil charakterově nejvíce podobné prodané bytové jednotky a následně zohlednil nevyhovující stav oceňovaného bytu, potažmo celého domu. - Bytová jednotka 1 + kk, Česká Třebová - Skalka Byt s lodžií v mezipatře o celkové podlahové ploše 28 m2 /včetně lodžie a sklep/, který se nachází v 4. patře panelového zatepleného domu v České Třebové /centrum/ - ulice Skalka. V bytě je původní zdvojené okno, součástí vybavení bytu je původní kuchyňská linka + sporák, podlahová krytina linoleum. Kupní cena ,00 Kč, realizace léto Bytová jednotka 1+1, 37m2, nová okna, Česká Třebová ul. Semanínská - nabídka RK Byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, o podlahové ploše 37m2, který se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu v České Třebové ulice Semanínská. Byt je v původním stavu. Topení a ohřev teplé vody je společnou plynovou kotelnou v suterénu domu, měsíční předpis plateb je 1962,- Kč/měsíc + elektrika. Okna jsou nová plastová, včetně žaluzií. Kabelová televize, internet: ano. Nabídková cena ,00 Kč. - Bytová jednotka 2 + 1, Česká Třebová. Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o čtyřech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží, se sedlovou střechou. Fasáda je stěrková, krytina střechy z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové. Výtah není. Oceňovaný byt 2+1 (69,65 m2) se nachází v 1.PP, napravo od schodiště. Okna plastová, dveře plné, podlahy betonové - plovoucí z lamina a z keramické dlažby, topení etážové na zemní plyn, ohřev teplé vody el. bojlerem. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný proud. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Prodáváno dražbou v létě 2014, vydraženo za ,00 Kč. Uvedené jednotky byly všechny obývané, v nesrovnatelně udržovanějších objektech. V prvním případě je jedná o původní byt 1+kk v zatepleném panelovém domě z roku Ve druhém případě nezateplený panelový dům umístěný v problematické okrajové části města. Ve třetím případě se jedná o dům z roku 1920, s celkovou (ponikatelskou) rekonstrukcí v roce 2007, byt po rekonstrukci umístěný v suterénu obytného domu. Porovnávací hodnotu odhaduji na ,00 Kč - 5 -

6 Stanovení obecné ceny Obvyklá cena ve smyslu zákona 151/197 Sb. je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného případně obdobného majetku nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku. Vychází se z uskutečněných prodejů případně z nabídek podobných srovnatelných bytových jednotek. V našem případě se jedná o vybydlený byt nacházející se ve vybydleném domě, odpojeném od přípojek, obývaný bezdomovci. Dům rozdělen prohlášením vlastníka na 6 bytových jednotek a jednu nebytovou jednotku. Byty 325/1 a 325/2 v I. NP vlastní Toman Jaroslav, byty jsou zatíženy vedle zástavního práva mnoha dalšími omezeními zejména exekučním příkazem k prodeji. Dle vyjádření z Městského úřadu Ústí nad Orlicí, odbor výstavby (na popud spoluobčanů měl úřad zajistit havarijní stav domu, nepořádek kolem objektu) majitel na své adrese nebydlí a korespondenci nepřebírá. Majitel bytů 325/3 a 325/4, sice korespondenci přebírá, ale dále nereaguje. Oceňovaná bytová jednotka z výše uvedených důvodu (stav jednotky, stav domu, problematičtí vlastníci dalších jednotek v domě) je v běžném obchodním styku neprodejná. Pokud by došlo k prodeji jednotky bylo by to na základě spekulativní koupě, s tím, že kupující odkoupí další zbývající jednotky v domě a tento následně celý zrekonstruuje a prodá. Výhody : Bytový dům umístění v zastavěné části města, nedaleko centra, vedle okresního soudu. Stavební parcela ve větší než vlastní zastavěná plocha obytným domem, možno užívat jako zahradu, teoreticky rezervní pozemek pro výstavbu. Nevýhody : Neudržovaný (vybydlený) byt v neudržovaném domě v současné době užívaný bezdomovci. Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu ve výši ,00 Kč. slovy : Padesáttisíckorunčeských V České Třebové dne Vypracoval: Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová - 6 -

7 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3317/76/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla. V České Třebové dne Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí č. 5728, ze dne oceňované byty 1 Informace o jednotkách 325/1 a 325/2 exekucí zatížené jednotky v I. NP 2 Snímek katastrální mapy 1 Příslušná textová část prohlášení vlastníka + schémata 2 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Záplavové území města 1-7 -

8 - 8 -