ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITOST: Pozemek p.č. 233/3 jehož součástí je rodinný dům ů č.p. 201, pozemek p.č. 233/1, příslušenství Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Šumná, k.ú. Šumná Adresa nemovitosti: Šumná, Vlastníci stavby: Fiala Petr, Šumná 201, , vlastnictví: SJM Fialová Klára, Šumná 201, , vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Fiala Petr, Šumná 201, , vlastnictví: SJM Fialová Klára, Šumná 201, , vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Eurodražby.cz a.s., Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, Moravský Krumlov IČ: telefon: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Aukce (ocenění stávajícího stavu) v ceně obvyklé OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne Ing. Miroslav Krajíček

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění pro účely aukce Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č. 242 kú Šumná - Snímek katastrální mapy - Znalecký posudek č / Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v uvedené lokalitě - Vyhl.č. 441/2013 Sb Místopis Obec Šumná se nachází na křižovatce silnic z Vranovské Vsi do Lesné a Znojma, do Vranova nad Dyjí a do Bítova. Leží obklopena lesy na okraji chráněné krajinné oblasti Národního parku Podyjí. Je východiskem do rekreační oblasti Vranovska a Bítovska. Ze Šumné vedou turistické cesty a stezky všemi směry.v obci je omezená občanská vybavenost (obchod se s míšeným zbožím, restaurace, pošta, ordinace lékaře, stavební úřad). SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům který je součástí pozemku p.č. st. 233/1- zastavěná plocha a nádvoří s navazujícím pozemkem p.č. 233/1- ostatní plocha se kterým tvoří jednotný funkční celek. Areál je místěn v okrajové části zastavěného území obce Šumná. Je volně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s podkrovím. 1.PP je řešeno jako technické s garáží, kotelnou, prádelnou, skladem paliva a dvěma sklepy a sklepem pod venkovní terasou. V 1.NP se nachází v mezipatře jedna místnost (pod 8 m2), chodba, 2 pokoje, balkon, koupelna, WC a kuchyně, vstup na terasu. V podkroví 2 ložnice se šatnami, pokoj s balkonem, koupelna s WC. Na půdu je vstup po skládacím schodišti. Příslušenství hlavní stavby tvoří vedlejší stavba kolny na pozemku p.č. 233/1 a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Příjezd je po nezpevněné místní komunikaci v majetku obce Šumná, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a zemní plyn. 2

3 Silné stránky Nejsou znalci známy Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybaveností, rodinný dům v posledním období bez údržby, ve špatném technickém stavu. Standard vybavení i konstrukcí neodpovídá současným požadavkům. V místě vysoká nezaměstnanost, veškerá občanská vybavenost ve Znojmě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva, exekuce - viz LV. V ocenění není brán k zástavním právům zřetel. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Stavba delší dobu neužívaná OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům včetně příslušenství a pozemky 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je rodinný dům který je součástí pozemku p.č. st. 233/1- zastavěná plocha a nádvoří s navazujícím pozemkem p.č. 233/1- ostatní plocha se kterým tvoří jednotný funkční celek. Areál je místěn v okrajové části zastavěného území obce Šumná. Je volně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s podkrovím. Dispoziční řešení: 1.PP je řešeno jako technické s garáží, kotelnou, prádelnou, skladem paliva a dvěma sklepy a sklepem pod venkovní terasou. V 1.NP se nachází v mezipatře jedna místnost (pod 8 m2), chodba, 2 pokoje, balkon, koupelna, WC a kuchyně, vstup na terasu. V podkroví 2 ložnice se šatnami, pokoj s balkonem, koupelna s WC. Na půdu je vstup po skládacím schodišti. Konstrukční řešení: Obvodové stěny z cihelného zdiva tl. 45 cm na základových betonových pasech, s poškozenou vodorovnou i svislou izolací, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné, fasáda vápenná s nátěrem, bez vnějších obkladů. Schodiště betonové a dřevěné. okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, příprava teplé vody v el. boileru. Zařizovací předměty nižšího standardu. Technický stav: Stáří domu 22 roků, dům byl postaven zřejmě svépomocí,stavební práce provedeny nekvalitně, izolace nefunkční, část 1.pp je vlhká. Okna napadena hnilobou, střešní plášť narušen, zatéká do některých pokojů. Dům je bez údržby, funkčnost instalací a topení nebylo možno ověřit. Technický stav lze hodnotit jako nevyhovující, před celkovou rekonstrukcí. Příjezd je po zpevněné místní komunikaci v majetku obce Šumná, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a zemní plyn. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.pp 121,87 m 2 2,74 m 1.np 104,86 m 2 2,87 m Zastřešení 104,86 m 2 2,50 m 4

5 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.pp (10,23*10,25+4,10*4,15)*(2,41+0,30) = 330,27 m 3 1.np (10,23*10,25)*(2,87)+1,50*5,20* = 308,74 m 3 Zastřešení (10,23*10,25)*(0,80+2,50/2) = 214,96 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.pp 330,27 m 3 1.np 308,74 m 3 Zastřešení 214,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 853,97 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 105 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 265 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 853,97 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 22 Další životnost roků 50 Opotřebení % 30,60 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek mírně svažitý, přístup po nezpevněné komunikaci, v místě možnost napojení na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Znojemsko Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: KMP: KPP: KDD: KMZ: KIV: KVP: KUV: Parcela č.: 250,00 250,00 Popis pozemku: 5

6 Průměrná jednotková cena 250,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle vlastní databáze znalce 250,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st.233/ nádvoří ostatní plocha 233/ Celková výměra pozemků 567 Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 265,27 m 2 Obestavěný prostor: 853,97 m 3 Zastavěná plocha: 104,86 m 2 Plocha pozemku: 567,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Areál rodinného domu je místěn v okrajové části zastavěného území obce Šumná. Je volně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s podkrovím. 1.PP je řešeno jako technické s garáží, kotelnou, prádelnou, skladem paliva a dvěma sklepy a sklepem pod venkovní terasou. V 1.NP se nachází v mezipatře jedna místnost (pod 8 m2), chodba, 2 pokoje, balkon, koupelna, WC a kuchyně, vstup na terasu. V podkroví 2 ložnice se šatnami, pokoj s balkonem, koupelna s WC. Na půdu je vstup po skládacím schodišti. Konstrukce zděná tradiční, vytápění ústřední na pevná paliva. Technický stav zhoršený, neudržovaný, vyšší i morální opotřebení stavby. Příslušenství hlavní stavby tvoří vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Příjezd je po nezpevněné místní komunikaci v majetku obce Šumná, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a zemní plyn. Popisy porovnatelných nemovitostí RD I Novostavba domku 3+kk v krásné klidné lokalitě ve Vranově nad Dyjí, ve směru na obec Lančov. Celková plocha parcely činí 787m2, RD ZP 101m2 sestává z terasy a dále se vchází do kuchyně s obývacím pokojem, odkud je vstup do ložnice, do dětského pokoje, do šatny a do koupelny s toaletou. RD je napojený na veškeré sítě vodu, elektřinu, odpad sveden do jímky. Na všech oknech stahovatelné žaluzie. Kuchyň vybavena kuchyňskou linku+ sporákem s troubou. Koupelna se sprchovým koutem. Dům hotov včetně venkovních omítek. Tato lokalita je zajímavá zejména svou polohou blízko Vranovské přehrady RD II RD 6+1 ve Vranovské Vsi - Hostěrádky. Dům je cihlový, obdélníkového tvaru se zahradou, 2x 6

7 garáž + stodola a další hospodářské ské a dílenské budovy. Nabízíme k prodeji RD 6+1 ve Vranovské Vsi - Hostěrádky. Dům je cihlový, obdélníkového tvaru se zahradou, 2x garáž + stodola a další hospodářské ské a dílenské budovy. V přízemí domu se nachází kuchyňka, koupelna, wc, 3 pokoje (110 m2). V 1. patře jsou 3 pokoje z nichž ze dvou je vstup na balkón (110 m2). Obvodové zdivo je suché, vnitřní příčky jsou z důvodu delšího nevyužití objektu vlhké. Zdarma zajistíme vysušení zdiva. Voda je z obecního vodovodu, odpady jsou svedeny do septiku s přepadem. V roce bude v této lokalitě ě vybudována kanalizace. V domě je rozvedena elektřina 220/380 V. Před domem (105 m2) a za domem (380 m2) se nachází oplocená zahrada. V zadní části domu je dvorek, 2x garáž, dílny, stodola, hospodářské ské budovy pro dobytek apod. Okolní zástavba je převážně k trvalému bydlení. Nemovitost je samozřejmě vhodná i k rekreaci. RD III Rodinný dům rohový s kompletně uzavřeným dvorkem, tím pádem poskytuje naprosté soukromí. Tento dům je momentálně ě využíván jako obchod, ale po úpravách vnitřků by se dal využívat jako rodinný dům v obci Olbramkostel /okres Znojmo/. Dům je rozdělený na dvě místnosti o CP 100m2, pak je zde místnost, který je užívána jako sklad, dvě garáže. Jedná se o rohový dům postavený z cihel stojící na pozemku o celkové ploše 442m2, zastavěná plocha činí 342m2. Vytápění objektu je ústřední na pevná paliva. Srovnatelné nemovitosti Název: RD I Lokalita: Vranov nad Dyjí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 1,60 0,90 0,80 0,70 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - atraktivnější; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - možnost využití k rekreaci; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 0,00 m m Kč Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/ks Jednotková cena Kč/ks 7

8 Název: RD II Lokalita: Vranovská Ves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 0,00 m m Kč Název: RD III Lokalita: Olbramkostel Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 1,10 1,02 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - starší dům; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - řadový; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 0,00 m m Kč Celkový koef. K C 0,72 Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/ks Jednotková cena Kč/ks Upravená j. cena Kč/ks Jednotková cena Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Průměrná rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Stanovená jednotková ová cena oceňované nemovitosti Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota Kč 8

9 Rekapitulace tržního ocenění majetku REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům ,00 Kč Porovnávací nemovitosti Snížená cena o 10% Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena nemovité věci Kč Slovy: Osmsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz), cena byla konzultována v realitní kanceláři Irmanová reality a se spolupracujícími znalci. Z důvodu zatížení nemovitosti zástavními právy a exekucemi, což způsobuje omezení poptávky je cena snížena o 10%. Závěr Poloha objektu v neatraktivní lokalitě malé obce, s minimální občanskou vybaveností i minimem pracovních příležitostí. Stavební pozemek s nízkou výměrou, příslušenství tvoří pouze vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Standard vybavení je nízký, z doby pořízení, technický stav vlivem nekvalitního provedení stavby, použitého materiálu a absence údržby nevyhovující. Funkčnost instalací nebylo možno ověřit. Poptávka v uvedené lokalitě po obdobných objektech minimální. V současném stavu je rodinný dům neobyvatelný. V Moravském Krumlově Ing. Miroslav Krajíček U Mostu Moravský Krumlov telefon:

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50/

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 11

12 Mapa oblasti 12

13 Fotodokumentace nemovitosti 13 pokoj Pokoj koupelna Kuchy Kuchyň pokoj Prádelna

14 14 pohled ze zadní strany detail balkonu garáž Kuchy Kuchyň