ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1539/89/2012. Účel posudku: podklad pro exekuční řízení č.j. 121 EX 47/11.

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1539/89/2012 o ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech bytového domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 688, v katastrálním území obce Kralovice, okres Plzeň-sever. Objednatel posudku: JUDr. Vendula Flajšhansová Exekutorský úřad Plzeň-sever Divadelní 2728/3a Plzeň Účel posudku: podklad pro exekuční řízení č.j. 121 EX 47/11. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech bytového domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 688, v katastrálním území obce Kralovice, okres Plzeň-sever, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 47/11, k datu Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně bytové jednotky č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše č. parcelní 688 v kat. území obce Kralovice. Na Palcátech č.p Kralovice Region: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Katastrální území: Kralovice u Rakovníka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce exekutora, JUDr. Milana Hejny. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č pro kat. území obce Kralovice, vyhotovený dne kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Kralovice, vyhotovená dne pod č. PÚ-485/ usnesení Okresního soudu Plzeň-sever vydané dne pod č. 11 D 169/ prohlášení vlastníka budovy č.p. 548 v Kralovicích dne usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové, sepsané v Plzni dne pod č.j. 121 EX 47/ vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Plzni dne pod č.j. 121 EX 47/ informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne za účasti zástupce soudního exekutora, kdy bylo provedeno zevrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti

3 3 5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne , platnost od vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne , kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross - Brachmann - Holzner - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu staveb zděných bytových domů menší velikosti, s průměrnou údržbou a původního stáří dle zjištěných informací cca 52 let. Bytová jednotka je velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 71,81 m 2, nacházející se v 1. N.P. V tomto segmentu trhu se jeví v dané oblasti celkem rovnováha nabídky s poptávkou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech bytového domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 688, je zapsána na LV.č pro kat. území obce Kralovice, jako výlučné vlastnictví pro: - Kulhánek Jiří, nar , bytem Na Palcátech 548, Kralovice. 8. Dokumentace a skutečnost: Povinný se i přes písemnou výzvu exekutora na termín vlastního ohledání nemovitosti nedostavil. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených dokladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při zevrubném ohledání nemovitosti znalcem dne , kdy byly předloženy dostupné podklady. 9. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 1 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v bytovém domu č.p. 548, situovaném západně poblíž centra intravilánu obce Kralovice, v ulici Na Palcátech, na zastavěné ploše č. parcelní 688. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy pro kat. území obce Kralovice, v měř. 1:1000, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je ze severu z přímo přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V dané části obce je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Obec Kralovice čítá cca obyvatel, má základní občanskou vybavenost, má ovšem omezenou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti chybí lukrativní pracovní možnosti, obec má poměrně dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě celkem nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého

4 průmyslu. Užívání nemovitosti je pouze rušeno provozem na přímo přilehlé ulici. Okolní zástavbu tvoří bytové domy stejného stylu, data výstavby, přibližně podobné velikosti, a průběžné údržby a rodinné domy. Hlavním objektem pro zjištění ceny je bytová jednotka č. 1 v bytovém domu č.p. 548 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 7181/30838 na společných částech domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše č. parcelní 688. Na LV.č pro kat. území obce Kralovice je vyznačeno věcné břemeno užívání povinné bytové jednotky č. 548/1 se všemi součástmi a příslušenstvím. Věcné břemeno je zřízeno na dožití, pro oprávněnou - paní Věru Kulhánkovou, nar , bytem Na Palcátech 548, Kralovice. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. 10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 1/ Popis objektů a pozemků: B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka č. 548/1. Bytová jednotka č. 1 se nachází v přízemí zděného bytového domu č.p. 548, situovaném v obci Kralovice, v ulici Na Palcátech, na zastavěné ploše č. parcelní 688. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Bytový dům je stáří dle předložených dokladů cca z roku 1960, tj. 52 let a obsahuje celkem tři nadzemní podlaží

5 5 (suterén s technickým zázemím a dvě obytná podlaží, celkem se 4 byty). Povinný se i přes písemnou výzvu exekutora na termín vlastního ohledání nemovitosti nedostavil, nebyl tudíž znalci umožněn vstup do předmětného bytu. Vzhledem k této skutečnosti nebylo možné provést znalcem podrobné ohledání bytu a zjistit jeho skutečný technický stav a vnitřní vybavenost. Při výpočtu ceny bytové jednotky je uvažováno se standardním technickým stavem a vybaveností. Technické a morální opotřebení bytového domu snižuje hodnotu bytu středně. Bytová jednotka č. 548/1 je velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 71,81 m 2 a obsahuje tedy dva pokoje, kuchyni, předsíň, WC, koupelnu, spíž a sklep. K bytu náleží též spoluvlastnický podíl zlomku 7181/30838 na společných částech domu č.p. 548 a pozemku - zastavěné ploše č. parcelní 688 se všemi součástmi a příslušenstvím. Druh nemovitosti: Byty Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 3 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 840 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 840 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: vody, kanalizace, elektro. Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: standardní. Garáž: v objektu Stáří objektu: 52 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Podlahová plocha podlaží celkem PP 71,81 m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 0, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 0, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0, Hotely ap. 0,98 1,02 0, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000

6 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 0, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 0, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 0,990 Výsledný koeficient: 0,274 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Byt Kaznějov I. Adresa: Kaznějov Druh nemovitosti: Byty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 62 m 2 Zastavěná plocha: 62 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: elektro, vody, kanalizace, zemního plynu, dálkového vytápění, slaboproudé rozvody. Příslušenství: standardní. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 62,00 m ,74 Kč/m ,34 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,94 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,98 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 0, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,267 Objekt č.: 2 Název: Byt Kaznějov II. Adresa: Kaznějov Druh nemovitosti: Byty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý

7 7 Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 50 m 2 Zastavěná plocha: 50 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro, dálkové vytápění, slaboproudé rozvody. Příslušenství: standardní. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 50,00 m ,- Kč/m ,40 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,94 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,98 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 0, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů - Is 0,322 Objekt č.: 3 Název: Byt Plasy. Adresa: Plasy Druh nemovitosti: Byty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 58 m 2 Zastavěná plocha: 58 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: standardní. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 58,00 m ,62 Kč/m ,19 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,93 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 0,98 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 0, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů - Is 0,369

8 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů PP 1. Byt Kaznějov I ,34 2. Byt Kaznějov II ,40 3. Byt Plasy ,19 SJC minimum ,19 SJC průměr ,00 SJC maximum ,34 Index oceňovaného objektu 0,274 JCO minimum 9 103,00 JCO průměr ,00 JCO maximum ,00 Výměry oceňované stavby 71,81 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,90 Kč Bytová jednotka č. 548/1. - výsledná cena = ,90 Kč Věcné břemeno. Na LV.č pro kat. území obce Kralovice je vyznačeno věcné břemeno užívání povinné bytové jednotky č. 548/1 se všemi součástmi a příslušenstvím. Věcné břemeno je zřízeno na dožití, pro oprávněnou - paní Věru Kulhánkovou, nar , bytem Na Palcátech 548, Kralovice. Stanovené měsíční nájemné: 4 500,- Kč Roční užitek: ,- Kč Patří-li právo z věcného břemene určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Hodnota věcného břemene: ,- Kč Věcné břemeno: ,- Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena: Věcné břemeno: ,- Kč ,- Kč

9 9 Obvyklá cena: ,- Kč slovy: sedmsedesettisíc Kč Obvyklá cena po odečtení věcného břemene: ,- Kč slovy: stosedmdesáttisíc V Třemošné - Záluží, Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1539/89/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 89/2012.