ZNALECKÝ POSUDEK. č. 188/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 188/12 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 510/11 - orná půda, LV číslo 565, katastrální území Vávrovice, obec Opava, okres Opava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 37533/09-27/Fe Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 510/11 - orná půda, LV číslo 565, katastrální území Vávrovice, obec Opava, okres Opava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800 Kč/m 2 Pozemek Vávrovice - Novosvětská Oprava Moravskoslezský Opava Opava Vávrovice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 565, k.ú. Vávrovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace z územního plánu města Opavy 5. Vlastnické a evidenční údaje Matějek Martin Horní náměstí 382/69, Opava, Město, Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Matějek Martin - 2 -

3 Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází mezi domy v obytné zástavbě a je zemědělsky užíván. Na pozemku se nenachází stavby nebo trvalé porosty. U územním plánu je plocha uvedená jako plocha pro rodinné zástavby - RM. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Popis: Pozemek je určen k rodinné výstavbě. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7630 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 o. 2) 800 0,30 2,1550 0, ,62 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 1 ( 28 orná půda 510/ ,00 394, ,22 o. 2) Stavební pozemek - celkem ,22 Pozemek - zjištěná cena = ,22 Kč - 4 -

5 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Čtyřistašedesátšesttisícpadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 5 -

6 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek pro bydlení, 799 m2 Cena: 300 Kč za m2 včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Celková cena: Kč Adresa: Vávrovice Datum aktualizace: ID zakázky:

7 Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 799 m2 Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme Vám ke koupi pozemek o výměře 799 m2. Pozemek je rovinatý, na okraji obce, přístupný z obecní komunikace. V územním plánu je pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu. V současné době je v Držkovicích stavební uzávěra, z důvodu nedokončené regulace vodního toku. Pozemek lze využít jako zahrada ( výsadba stromů, květin, ovoce a zeleniny, postavit zahradní chatku, mobilní dům či maringotku nebo jako investice do budoucna ( plánované zrušení stavební úzávěry, změny povodňových map a dokončení regulace let(nutno ověřit aktuálnost)). Inženýrské sítě elektřina, plyn je na hranici pozemku. Přes pozemek vede vodovodní řád, RD lze postavit v přední části pozemků, blíže k cestě. Dopravní dostupnost MHD. Klidná lokalita, blízko lesa, cyklostezska. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, m2 Cena: Kč včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Cena je včetně provize RK Adresa: Novosvětská, Vávrovice Datum aktualizace: ID zakázky: 055-N00496 Stav: Rezervováno Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: m2 Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Popis: Nabízíme Vám k prodeji pozemek 1126 m2 v Opavě, Vávrovicích. Jde o městskou část Opavy s výbornou dopravní dostupnosti (MHD, vlak). V obci je škola, školka, pošta, OÚ, supermarkety jsou v Opavě, do 5 km. Je to pozemek, který je v Územním plánu obce určen k výstavbě domů k bydlení. Nachází se v zóně 1, což je zóna se zenedbatelným nebezpečím povodně. K pozemku je potřeba zřídit příjezdovou komunikaci a vybudovat sítě (elektřinu, vodu, plyn), které jsou vzdáleny cca 60 m od pozemku. Více informací u makléře. 3. Prodej, pozemek pro bydlení, 650 m2 Cena: Kč za m2 včetně provize - 7 -

8 Celková cena: Kč Adresa: Jantarová, Vávrovice Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha užitná: 650 m2 Plocha pozemku: 650 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Opavě - Vávrovicích o výměře 650 m2. Slunná (JZ orientace) parcela na okraji zastavěné oblasti. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku. Rozměry parcely cca. 21 x 31 m. Územním plánem určeno k výstavbě RD. Velmi klidná a vyhledávaná lokalita s veškerou občanskou vybaveností cca 5 min. od centra Opavy. Případné financování zajistíme. Doporučujeme! Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí, ve výši cca ,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Matějek Martin Zástavní právo exekutorské - 8 -

9 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Osmsettisíc Kč ,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 188/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 188/

10 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -