ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1330/100/2011

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1330/100/2011 o ceně rodinného domu č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 30, v katastrálním území Hluboká, obec Žihle, okres Plzeň-sever. Objednatel posudku: JUDr. Marek Frank Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční Český Krumlov Účel posudku: podklad pro exekuční řízení č.j. 125 EX 797/10. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 30, v katastrálním území Hluboká, obec Žihle, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 797/10, k datu Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 30, v kat. území Hluboká, obec Žihle. Hluboká č.p Žihle Region: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Katastrální území: Hluboká u Žihle 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 472 pro kat. území Hluboká, obec Žihle, vyhotovený dne kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000 a mapové snímky pro kat. území Hluboká, obec Žihle - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, sepsané v Českém Krumlově dne pod č.j. 125 EX 797/ informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne , kdy bylo provedeno zevrubné ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě 5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne , platnost od vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne , kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 s účinností od publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross - Brachmann - Holzner - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha 1993

3 3 6. Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu staveb rodinných domů střední velikosti, pokročilého stáří a průměrné údržby. V tomto segmentu trhu se jeví v dané oblasti převaha nabídky nad poptávkou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 30, je zapsána na LV.č. 472 pro kat. území Hluboká, obec Žihle, jako výlučné vlastnictví pro: - Holata Milan, nar , bytem Hluboká č.p Dokumentace a skutečnost: Povinný nebyl při vlastním ohledání nemovitosti zastižen, nebylo jím tudíž umožněno detailní ohledání předmětné nemovitosti. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti a zevrubných informací získaných při ohledání nemovitosti znalcem dne Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 22 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v jihozápadní okrajové části intravilánu sídla Hluboká u Žihle, na zastavěné ploše č. parcelní 30, východně u přímo přilehlé státní silnice směr Hluboká - Mladotice. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je ze západu, z přilehlé výše uvedené státní silnice. V dané části obce dle zjištěných informací není zaveden veřejný rozvod vody, kanalizace ani rozvod zemního plynu, veřejný rozvod elektro je vzdušný. Sídlo Hluboká nemá žádnou základní občanskou vybavenost. Spádová obec Žihle čítá cca obyvatel, je vzdálena cca 4 km, má potřebnou základní občanskou vybavenost, ovšem rovněž omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití. Sídlo Hluboká nemá přímou možnost autobusové dopravy. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do výše uvedené spádové obce Žihle a zejména města Kralovice, vzdáleného cca 19 km. V dané lokalitě jsou velmi omezené lukrativní pracovní možnosti. Rodinný dům č.p. 22 je postaven podélnou osou a průčelím ve směru sever - jih, vstupem obráceným na západ přistavěnou verandou. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy podobného stylu, velikosti a data výstavby jako oceňovaná nemovitost. Vlastní rodinný dům je střední velikosti se zastavěnou plochou cca 180 m 2, stáří cca 80 let. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu. S nemovitostí rodinného domu č.p. 22 je užívána v jednotném funkčním celku též garáž, stodola, vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemek s trvalými porosty. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a

4 4 lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. 10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem 11. Popis objektů a pozemků: B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům č.p. 22. Přízemní, rodinný dům č.p. 22 bez využívaného podkroví se sedlovou střechou, je situován na zastavěné ploše č. parcelní 30, v kat. území Hluboká, obec Žihle. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům je stáří dle zjištěných informací cca 80 let. Dle zjištěných informací obsahuje rodinný dům byt 5+1 s úplným příslušenstvím. Do předmětného oceňovaného rodinného domu nebyl znalci umožněn vstup pro vlastní detailní ohledání nemovitosti, proto je ocenění domu uvažováno se standardním vybavením jednotlivých znaků a kosntrukcí. Obvodové zdivo je vyzděno na tl. 45 cm s odžitou izolací proti vodě a zemní vlhkosti, stropy jsou s rovným podhledem, střešní konstrukce sedlová převážně zakryta pálenou taškovou krytinou s odžitými klempířskými konstrukcemi bez bleskosvodu. Fasádní omítka je břizolitová, okna dřevěná dvojitá. Rodinný dům je pokročilého stáří, standardně vybaven, přes své stáří průměrně udržován. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 1228 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 1228 m 2

5 5 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: elektro Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: garáž, stodola, vedlejší stavby, venkovní úpravy. Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 80 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 180,00 m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 0, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 0, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0, Hotely ap. 0,98 1,02 0, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0, Dopravní podmínky 0,94 1,06 0, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 0, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 0, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 0,940 Výsledný koeficient: 0,137

6 6 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům - Žihle. Adresa: Žihle Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 733 m 2 Zastavěná plocha: 445 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: studna, vedlejší stavby, venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 110,00 m ,91 Kč/m ,34 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,93 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,95 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služby 0,97 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,96 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 0,94 Součin dílčích koeficientů - Is 0,286 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům - Žihle I. Adresa: Žihle Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 70 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 812 m 2 Zastavěná plocha: 121 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: vody ze studny, elektro, kanalizace, zemního plynu do pilíře na hranici pozemku. Příslušenství: vedlejší stavby, venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 95,00 m ,- Kč/m ,95 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,93 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,95 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služby 0,97 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,96 8. Kultura a sport 0,97 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1,03

7 7 13. Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 0,93 Součin dílčích koeficientů - Is 0,259 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům - Manětín. Adresa: Manětín Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 79 m 2 Zastavěná plocha: 79 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: vody, kanalizace, zemního plynu, elektro. Příslušenství: venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 79,00 m ,54 Kč/m ,40 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,92 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,96 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 0,97 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,96 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 0, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 0,95 Součin dílčích koeficientů - Is 0,252 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů ZP 1. Rodinný dům - Žihle ,34 2. Rodinný dům - Žihle I ,95 3. Rodinný dům - Manětín ,40 SJC minimum ,95 SJC průměr ,00 SJC maximum ,40 Index oceňovaného objektu 0,137 JCO minimum 6 295,00 JCO průměr 9 254,00 JCO maximum ,00 Výměry oceňované stavby 180,00

8 8 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: ,- Kč Průměrná: ,- Kč Maximální: ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,- Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,- Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč V Třemošné - Záluží, Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1330/100/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/2011.