Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo 13931/1, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 137 a pozemku parcelní číslo v katastrálním území Vsetín, obci Vsetín, okrese Vsetín. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/ Zlín Usnesení č.j. 177 EX 834/14-65 ze dne Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 14. prosince 2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 177 EX 834/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo 13931/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 137 a pozemek parcelní číslo orná půda v katastrálním území Vsetín, obci Vsetín, okrese Vsetín. 2. Informace o nemovitosti: Adresa : Vsetín, Potůčky ev. č. 137 Kraj : Zlínský Okres : Vsetín Obec : Vsetín Katastrální území : Vsetín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 9. prosince 2015 znalcem za účasti osoby povinné. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vsetín LV č ze dne ) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Místní šetření dne , fotodokumentace 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 5) Mapa obce a okolí 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění

3 Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Objekt je ve stavu, kdy pronájem není možný, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č je paní Jiřina Paršová, nar. dne trvale bytem Vsetín, Potůčky č.e. 137 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo 13931/1 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 46,0 m 2, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 137 a pozemku parcelní číslo orná půda o celkové výměře 1230,0 m 2 v katastrálním území Vsetín, obci Vsetín, okrese Vsetín. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Chata se nachází v místě, kde nehrozí sesuv půdy ani povodně. Dle orientační mapy radonového rizika pro oblast Vsetín je hodnota radonového indexu nízká I. kategorie. 9. Věcná břemena, zátěže: Na listu vlastnickém nejsou vedena žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH. 10. Základní popis: Město Vsetín leží administrativně v okrese Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Vsetín je také obcí s rozšířenou působností. V současné době zde žije obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Obec je vzdálená přibližně 16 km od slovenských hranic. Ve Vsetíně nalezneme několik mateřských a základních škol, gymnázium a střední odborné školy. Sportovní vyžití je možně na několika sportovištích, lidé mohou navštívit městské lázně nebo zimní stadion. Je zde kompletní síť obchodů a služeb, soustava úřadů, divadlo, kino a pošta. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, několik kostelů a hřbitov. V obci Vsetín je nemocnice a několik lékáren. Samozřejmostí města je možnost posezení v restauracích, kavárnách a hospodách. V obci se nachází i několik penzionů a hotelů. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice. Posuzovaná rekreační chata se nachází na samotě vzdálené přibližně 3 km od centra města Vsetína, objekt tedy leží v nezastavěné části katastru v kopcích svažujících se nad silnicí č. I/57. Plocha pozemků je náležících do souboru je nadstandardní, severozápadní část je ve sklonu k jihovýchodu. Chata je postavená na hranici tak, že dodatečně dostavěná veranda a suché WC z ní přístupné stojí na pozemku jiného vlastníka. Chata je dřevěná, jednostranně obíjená, má jedno nadzemní podlaží a je zastřešena sedlovou střechou, podkroví je částečně využíváno. Stavba byla užívána od roku 1973, po ztrátě bytu zde povinná se synem trvale bydlí. 11. Pozemky: Předmětem ocenění je pozemek zastavěné plochy pod stavbou rekreační chaty a pozemek orné půdy, který je s rekreační chatou využíván v jednotném funkčním celku. Pozemky jsou svažité s orientací k jihovýchodu. Na - 3 -

4 pozemku evidovaném jako orná půda je ovocný sad. Stromy jsou staré, neošetřované, letošní úrodu nikdo nesklidil. Přístup ke stavbě je možný po lesní cestě, ta vede po pozemcích soukromých, ale je v terénu zažitá. V místě jsou vedle sebe rekreační chaty dvě, k oběma vede lesní cesta z asfaltové úzké obslužné komunikace, automobilem je možno k chatám dojet především v letním období. Pěšky trvá cesty od cesty k chatě sedm minut. Kopie katastrální mapy Pozemky parcelní číslo 13931/1 a 13932, stavba částečně zasahuje i na pozemek 13931/2 (jiný vlastník), k.ú. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín. Obsah ocenění a) 3,4 pozemek stavební parcelní číslo 13931/1 a 13932, k.ú. Vsetín, obec Vsetín b) 36 chata č.e. 137 na pozemku parcelní číslo 13931/1 (i 13931/2 včetně příslušenství v k.ú. Vsetín, obec Vsetín 12. Popis nemovitostí: a) pozemky parcelní číslo 13931/1 a 13932, k.ú. Vsetín, obec Vsetín Město Vsetín leží na východ od silnice č. I/57, po její druhé straně najdeme typické vsetínské vrchy, kde na paloucích v lese jsou postaveny rekreační objekty, často dvě, tři chatky u sebe. Posuzovaný objekt leží 1 km od sjezdu ze silnice I/57 po asfaltové komunikaci do strmého kopce, dalších 300 pak nutno ujít pěšky. V místě jsou postaveny chatky dvě. Pozemek na které se stavba nachází je rovinný, severní část související plochy je sklonitá natočená k jihu, porostená ovocnými stromy. V místě je možnost napojení na elektrickou energii, objekt je napojen. Jiné sítě v místě nejsou. Nejbližší zastávka veřejné hromadné dopravy je vzdálena přibližně 2 km. Parcela 13931/1 je zcela zastavěna stavbou rekreační chaty, na pozemku parcelní číslo se nachází dřevěný přístřešek na dřevo a kotce pro psy, které tvoří příslušenství chaty. V obci není zpracovaná cenová mapa stavebních pozemků. b) chata č.e. 137 na poz. p. č /1 (i na cizí ploše 13931/2) včetně příslušenství, k.ú. i obec Vsetín Posuzovaná rekreační chata leží na pozemku parcelní číslo 13931/1 a částečně i na cizím pozemku 13931/2. Objekt byl užíván od roku 1973 k rekreaci, v současné době zde trvale žije vlastník. Stavba založená na betonové desce není podsklepená, je dřevěná trámová, z části jen jednostranně obíjená, zastřešená krovem, podkroví je částečně využíváno. Strop nad 1.NP je dřevěný, spalný, krov sedlový dřevěný, krytina plech. Vstup do objektu je přes verandu běžící podél severního průčelí, na konci je prostor kde stojí vana, nikdy zde nebyla dovedena ani voda ani provedená kanalizace. Z verandy vedou dveře do chodby, která pokračuje další verandou podél jižního průčelí. Odtud je zřízen vstup na přistavěné suché WC. Jsou zde rovněž žebříkové schody, po odkrytí poklopu se takto vchází do podkrovního prostou, jež lze využívat jako ložnici. Dveře vpravo vedou do kuchyně s kamny a do druhé místností v přízemí. Stavba je napojena pouze na el. energii, voda je do objektu přinášena ze studny souseda. Objekt není napojen na kanalizaci, pro suché WC je zbudována jímka z betonových skruží. Stavebně technický stav, vady a nedodělky: Chatka je ve špatném až demoličním technickém stavu, údržba i úklid jsou hrubě zanedbány, stavba působí jako sklad odpadů, skládky jsou i na pozemku kolem objektu. Příslušenství chaty tvoří dva dřevěné přístřešky. Vybavení v dezolátním stavu. Objekt je napojen pouze na el. energii

5 B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitých věcí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) 3,4 pozemky stavební- parcelní číslo 13931/1 a 13932, k.ú. Vsetín, obec Vsetín R redukční součinitel dle odst. 6 5 vyhlášky S celková plocha pozemků ve funkčním celku R = ( ,8 * S)/S = ( ,8 * 1276)/1276 = 0,9567 Pozemky parelní číslo 13931/1 a Obec Katastrální území Vsetín Vsetín Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR Zlínský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 854,00 Plocha pozemků P m Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. přetlak nabídky -0,06 2 Vlastnické vztahy V. stejný vlastník 3 Změny v okolí II. bez vlivu 4 Vliv právních vztahů I. stavba částečně na cizím pozemku -0,02 5 Ostatní neuvedené I. příjezd po cizích parcelách -0,20 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné 1,00 It 0,72 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Geometrický tvar a velikost II. bez vlivu 2 Svažitost a expozice II. svažitost nad 15%, orientace V -0,02 3 Ztížené základové podmínky III. neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochr. pásma I. bez vlivu 5 Omezení užívání pozemku I. bez omezení užívání 6 Ostantí neuvedené II. bez dalších omezení Io 0,98 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rekreace 0,85 2 Převažující zástavba IV. bez zástavby 0,02 3 Poloha v obci V. samoty 0,08 4 Možnost napojení II. pouze el. energie -0,05 5 Občanská vybavenost III. není dostupná 6 Dopravní dostupnost I. bez příjezdu -0,05 7 Hromadná doprava I. zastávka cca 2 km -0,01 8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 10 Nezaměstnanost II. průměrná 11 Vlivy neuvedené I. demoliční stavba, sklad odpadu -0,30 Ip 0,59 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P*R ,56-5 -

6 b) 36 chata č.e. 137 na pozemku parcelní číslo 13931/1 včetně příslušenství v k.ú. Vsetín, obec Vsetín OP = (7,70 * 6,99 * 2,60) + /(4,35 * 6,99 * 2,60) : 2/= 179,47 m 3 R ek r. chata na pozem ku parcelní číslo 13931/1 36 O bec K atastrální územ í V setín V setín Počet obyvatel K raj M alý lexikon obcí Č R Z línský Z ákladní cena příloha č. 25 Z C K č/m ,00 O bestavěný prostor O P m 3 179,47 88 Z nak P opis zn. Č íslo P opis V 1 1 D ruh stavby II. rekreační ch ata 2 P rovedení obv. stěn I. dřevěné jednostraně ob íjené -0,05 3 Střešn í kce II. podkroví jen částečně využito 4 N apo jení na sítě I. pouze el. energie -0,06 5 V ybavení II. pouze suché W C -0,06 6 V ytápění II. lokální na tuhá paliva 7 P říslušenství III. přístřešky - bez vlivu na cenu 8 P ozem ky III. nad 400 m 2 0,03 9 Jiné kriterium II. stavba částečně na cizím pozem ku -0,05-0,1900 Stáří staby 42 s = 1-5*y 0,79 10 Stav V I. stavba ve špatném stavu Iv 0,65 0,41594 Index trhu s nem ovitoým i věcm i, tabulka č. 1 p říloh a č. 3 vyhlášky It 0,72 Ind ex p olohy pro p ozem ky zastavěné nebo určen é k zast. a stavby, tab ulka č. 3 příloha č. 3 vyh lášky Ip 0,59000 C ena stavby C = O P *Z C *Iv*It*Ip ,03 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) pozemky stavební Vsetín Vsetín Kč ,60 b) rekreační chata Vsetín Vsetín Kč ,00 Cena nemovitých věcí ,60 Administrativní cena nemovitých věcí (zaokrouhleno) Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitých věcí metodou analýzy situace Předmětem ocenění je dle evidence rekreační chata a pozemky o nadstandardní velikosti nad 1200,0 m2. Lokalita, kde se stavba nachází, je posetá obdobnými objekt, některé stavby v okolí jsou původně určené k trvalému bydlení a i trvale obývané. Příjezd po strmé úzké asfaltové cestě ve vlastnictví obce s vytvořenými zálivy pro míjení vozidel, posledních 300 m k chatě je nutno přejít pěšky lesní cestou po pozemcích cizích osob. V místě jsou postaveny podobné objekty dva, ten druhý je v lepším technickém stavu udržovaný a opravovaný. V této části Vsetína nenajdeme sportoviště, není zde žádný lyžařský vlek, palouk je obklopen lesy. Na větší části parcely evidované jako orná půda byl před léty vysazen ovocný sad, dnes se o stromy nikdo nestará, jablka nikdo nesbírá. Tak jak je zanedbaný sad, tak je část plochy zaházená odpadem, stavba je neudržovaná, v interiéru se rovněž válí odpad, majitelka zde trvale bydlí se synem, čtyřmi zbědovanými psy a kočkou. Oprava chaty, jejíž přistavěná úzká jižní veranda je realizovaná na cizí parcele, by byla asi neekonomická, vhodnější je na stejném místě postavit objekt nový. Související přístřešky chrání otopové dřevo a dřevěné klece pro psy

7 V současných nabídkách realitního trhu v obci Vsetín najdeme více jak 10 chat různého stáří, stavu s různé velkými pozemky. Srovnatelný je jen jediný inzerát: Nabízíme k prodeji chatu 2+kk, před rekonstrukcí v klidné okrajové části Vsetína, vhodná na rekreační bydlení pro milovníky přírody. Kolem chaty je téměř 2700m2 krásné zahrady s ovocnými stromy s nádherným výhledem po okolí a celodením sluncem. Po obecní pevné komunikaci se dostanete až k chatě. Co má tato nabídka stejné a co jiné s posuzovaným souborem? Totožný je stav stavby domek v nabídce je malý a velmi jednoduše vybavený, stáří obdobné jak v posuzovaném případě. Inzerovaný domek je ovšem čistější, snad i z části zděný. Plocha pozemků je v inzerci velká, dvojnásobná oproti posuzované, ale s dojezdem až k pozemku, to oceňovaný případ nemá. Plocha je rovněž posazená starými ovocnými stromy. Inzerce hovoří o polosamotě, posuzovaný soubor je na samotě daleko od dopravy i občanské vybavenosti. Přístup po cizích pozemcích, odpad na posuzované ploše, chybějící voda či kanalizační jímka jen snižuje hodnotu posuzovaného souboru. Navíc inzerce požaduje vysokou cenu a jedná se především o cenu rozsáhlého zastavitelného pozemku. Tento atribut posuzovaný soubor nemůže nabídnout. Velmi pěkný objekt podstatně rozsáhlejší u lesa v pěkném místě s dostatečnou plochou pozemků cca 800,0 m2 lze ve Vsetíně pořídit za cenu do Kč: nabízíme k prodeji chatu s pozemkem. Výměra parcely je 789 m2. Chata má samostatné hodiny a samostatnou jímku s přepadem do trativodu. V chatce se nachází menší kuchyňka, toaleta spolu se sprchovacím koutem a dvě obývací místnosti. Chata je oplocena ze tří stran a nabízí soukromí a klid v krásné lokalitě. Ve srovnání s touto nabídkou oceňovaný soubor nemá na trhu šanci

8 Při určení dosažitelné ceny za posuzované pozemky se stavbou chaty nelze cenu opírat o stavbu, hodnota spočívá v ploše parcel, v jejich umístění, dostupnosti a skutečnosti, že místo je pro rekreační účely vhodné. Nabyvatel pak sám musí zvážit, jaké náklady bude třeba vynaložit na odvoz odpadu a jeho uložení na skládku, který se válí po pozemcích a v objektech. Navíc je třeba rozhodnout, zda má cenu existující stavbu renovovat, nebo je vhodnější postavit zde objekt nový. Přitom nabídka zastavitelných pozemků v katastru obce Vsetín srovnatelných s posuzovanou plochou je rovněž rozsáhlá, vybírám dvě, jež mají s posuzovaným územím mnoho společného: Tyto příklady sice nabízejí vždy plochu větší, než je posuzovaná, jedná se ale vždy o samotu obklopenou lesy v kopcovitém terénu. Na pozemcích je rovněž vždy stávající stavba. V posuzovaném případě je stavba větší, je evidována a je zde přípojka elektrické energie. S ohledem na zjištěné skutečnosti určuji dosažitelnou cenu posuzovaného souboru pozemků se stavbou rekreačního objektu ve výši Cena nemovitých věcí stanovená analýzou situace (zaokrouhleno) Kč - 8 -

9 C. Závěr: Administrativní cena Kč Cena určená porovnáním Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí evidovaných na LV č vedeném pro katastrální území Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, tj. pozemku parcelní číslo 13931/1, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 137 a pozemku parcelní číslo vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši: Slovy: dvěstěosmdesáttisíc korun českých Kč V Otrokovicích, dne 12. prosince 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 198/15. Mapové podklady: Šipka lokalizuje chatu ev. č. 137, stavba nad ní je přístřešek k.ú. a obce Vsetín, okres Vsetín - 9 -

10 Fotodokumentace: První je vidět vlelo přístřešek, vpředu skládka odpadu, vpravo chata, k.ú. Vsetín přístřešky chrání palivo před navhnutím cesta lesem od asfaltové komunikace k chatě jihozápadní štít chaty pohled na chatu od přístupové cesty vchodové dveře vedou do verandy, za bílými dveřmi je prostor zvaný koupelna

11 v dispozici dál najdeme kuchyň a obytnou místnost druhá veranda přistavěná k chatě později na cizím pozemku schody na půdu jsou zakryty poklopem ovocný sad na pozemku orná půda

12 List vlastnictví: