ZNALECKÝ POSUDEK č. 6211/131 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 6211/131 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 819/41 V budově č. p.: 819, 818, 820 Na pozemku parc. č.: st.4963, st.4964, st.4965 Pozemky parc. č.: st.4963, st.4964, st.4965 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 315 / na pozemku: 315 / Vlastník jednotky: Hana Rácová, Masarykova 819, Kolín, 1 / 1 Vlastník pozemku: Hana Rácová, Masarykova 819, Kolín, 1 / 1 Katastrální území: Kolín LV č.: 8834 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Část obce: Kolín II Ulice: Masarykova Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/ Praha / Kč Jedná se o byt s malým počtem užitných ploch po částečné rekonstrukci. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: O bydlení v městě Kolín v návaznosti na možnost zaměstnání v místě a s dobrou dostupností do hlavního města Prahy je zájem. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 18 stran textu včetně 13 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Středočeský Obec, část obce: Kolín Katastrální území: Kolín Ulice: Masarykova jednotka stávající stav budoucí stav typ: 1+kk podlaží: 6. NP orientace JZ započitatelná plocha: 31 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 22 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Dálkové (zdroj mimo budovu) technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / provedené dílčí rek. jednotky: sociální zařízení, kuchyňská linka, okna popis dílčí rekonstrukce: bylo provedeno zděné jádro, nově koupelna a WC včetně zařizovacích předmětů a rekonstrukce kuchyně včetně zařizovacích předmětů, výměna oken a interiérových dveří nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st. 4963, st. 4964, st. 4965, Jedná se o pozemky pod bytovým domem, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Pozemky jsou napojeny na všechny inženýrské sítě. Přístup je bezproblémový po zpevněné ulici Masarakova pozemek č.2515/10 a dále přes pozemek č. 2515/37, oba ve vlastnictví Města Kolín. výměra pozemků celkem: 593 m 2 budova / počet sekcí: řadová krajní 3 počet podlaží PP/NP 1 8 počet bytových/nebytových jednotek: 72 0 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: jedná se o panelový bytový dům s 1.PP se sklepnímu kójemi a osmi nadzemními podlažími s byty s výtahem stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: 22 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Okresní město Počet obyvatel: Budova: řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Kolín je městem, které má asi obyvatel. Kolín protínají silnice č. 38 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Prahy a silnice č. 12 vedoucí z Poděbrad do hlavního města Prahy. Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné také díky nedaleké dálnici D 11. Železnice je v místě. V Kolíně je továrna na automobily TPCA a řada dalších firem s možností zaměstnání. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, nemocnice, plavecký bazén, divadlo, velké obchodní domy, přístav, elektrárna. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jihozápadním okraji města v ulici Masarykova. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji, zástavnímu právu exekutorskému, zástavnímu právu zákonnému, rozhodnutí o úpadku a dalším omezením vlastnického práva při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o byt o velikosti 1+kk v 6.NP panelového bytového domu s výtahem. Bytový dům má osm nadzemních podlaží s byty a jedno podzemní podlaží se sklepními kójemi k bytům. Byt obsahuje pokoj, kuchyňský kout, kuchyň, koupelnu a WC. Spolu s bytem je užívaná sklepní kóje v 1.PP v místnosti sklepních kójí označené B8. V kuchyni je kuchyňská linka a plynový sporák, odsavač par, na podlaze keramická dlažba. V koupelně je plechová vana a umyvadlo. Radiátory jsou vybaveny termostatickými ventily. Na chodbě je keramická dlažba a v pokoji jsou textilní krytiny. Okna jsou plastová zdvojená. Bytové jádro je zděné. Kolem roku 2006 byla provedena částečná rekonstrukce. Bylo provedeno zděné jádro, nově koupelna a WC včetně zařizovacích předmětů a rekonstrukce kuchyně včetně zařizovacích předmětů. Dále výměna oken a interiérových dveří. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů nástřik panelů 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, textilní krytiny 15. Vytápění ústřední z centrální kotelny 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studené a teplé 19. Vnitřní kanalizace z koupelny, kuchyně a WC 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah vybavení 25. Ostatní rozvod antén, hydranty 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj 15,30 m 2 1,00 15,30 m 2 kuchyňský kout 7,30 m 2 1,00 7,30 m 2 chodba 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 koupelna 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 Celkem 30,90 m 2 30,90 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 3 -

4 Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka X Srovnávané jednotky 30,90 X X X X panelový dům 36,00 4.NP , Kolín II, Na Magistrále Byt 1+1/L 36 m2, Kolín, v osobním vlastnictví ve čtvrtém patře ze třinácti v panelovém domě. V domě jsou dva výtahy, instaluje se kamerový systém a je po kompletní revitalizací. Byt má prostornou předsíň s vestavěnou skříní, koupelnu, WC, kuchyň a pokoj s lodžií. V bytě jsou plastová okna, zděné jádro s vanou. K bytu náleží sklep. K1 Zdroj nabídky - 0,90 K2 Velikost - větší počet užitných ploch 0,99 K3 Lokalita - podobná 1,00 K4 Typ stavby - podobný 1,00 K5 Stáří - podobné 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - horší 1,20 panelový bytový dům Kolín II, Kremličkova 33,00 7.NP 1+KK , Byt 1+kk v OV o celkové ploše 33 m2 v Kolíně, ulice Kremličkova. Byt se nachází v 7.NP panelového domu s výtahem v klidné části města. Při vstupu chodba, koupelna s rohovou vanou spojená s toaletou. Velký obývací pokoj s kuchyňským koutem. V bytě plovoucí podlahy, plastová okna. Byt K1 Zdroj nabídky - 0,90 K2 Velikost - podobná 1,00 K3 Lokalita - podobná 1,00 K4 Typ stavby - podobný 1,00 K5 Stáří - podobné 1,00 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - lepší 0,95 panelový bytový dům Kolín II, Na Magistrále 33,00 1.NP , Byt 1+1, 36m2, OV, Kolín, ul. Na Magistrále. Panelový dům s výtahem. Byt je v osobním vlastnictví o celkové rozloze 36m2. Orientace bytu na jih. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je byt v původním udržovaném stavu. V pokoji v kuchyni a v předsíni na podlahách PVC, v koupelně dlažba. Jádro zděné. V koupelně vana. WC samostatně. Původní kuchyňská linka. K1 Zdroj nabídky - 0,90 K2 Velikost - podobná 1,00 K3 Lokalita - podobná 1,00 K4 Typ stavby - podobný 1,00 K5 Stáří - starší 1,03 K6 Garáž - není 1,00 K7 Vybavení - horší 1,05-4 -

5 Variační koeficient před úpravami: 11,02 % Variační koeficient po úpravách: 1,91 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 31 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené a nemovitosti s menším počtem užitných ploch mají vyšší JC (jednotkovou cenu). Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 31 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti a města 2 Srovnatelné nemovitosti 4 Kupní smlouva na oceňovaný byt ze dne vložená so KN pod č.j.: V-3215/ Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.: 272/2013-A ze dne Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Oceňované nemovitosti získala současná vlastnice na základě kupní smlouvy v roce 2006 za kupní cenu ,00 Kč. V bytě byla provedena částečná rekonstrukce. V posledních letech však ceny bytů klesají. Kladné vlivy - město Kolín je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - dobrá dostupnost do Kutné Hory, do Pardubic, do hlavního města Prahy - jedná se o byt o velikosti 1+kk po částečné rekonstrukci, malé byty jsou lépe prodejné - bytový dům s výtahem - byt v osobním vlastnictví poblíž nákupních center - bezproblémový přístup Záporné vlivy - zásadní nejsou, kuchyň bez keramického obkladu - 5 -

6 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6211/131 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 List vlastnictví - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Snímek katastrální mapy

12 Fotodokumentace Koupelna Kuchyň Pokoj Pokoj - lůžko pod stropem Chodba 1.PP - sklepní kóje

13 Vchod č.p. 819 Severní pohled Západní pohled Celková situace

14 Mapa oblasti

15 Mapa města

16 Srovnatelné nemovitosti

17 - 17 -

18 - 18 -