ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu o velikosti 1/4 bytového domu v Bohumíně, Vrbice, Ostravská č.p.14, včetně příslušenství a pozemku p.č.163, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1575 m 2, vše zapsáno na LV č.425 pro k.ú.vrbice nad Odrou Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/4 bytového domu v Bohumíně, Vrbice, Ostravská č.p.14, včetně příslušenství a pozemku p.č.163, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1575 m 2, vše zapsáno na LV č.425 pro k.ú.vrbice nad Odrou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům Adresa předmětu ocenění: Ostravská Bohumín Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Bohumín Katastrální území: Vrbice nad Odrou Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. d): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.425 pro k.ú.vrbice nad Odrou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl 1/4 nemovitosti: Pan Josef Krásný, Ostravská 14, Vrbice, Bohumín rč:431014/ Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt bytového domu se dvěma nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, je zděný. Krytina je plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Schody jsou dřevěné, výtah v domě není. V domě jsou čtyři byty. Vybavení kuchyní je standardní s linkami a sporáky. Topení jsou ústřední etážové s kotli na pevná paliva a plyn. Teplá voda je z boilerů. WC a koupelny jsou standardní. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová. K domu náleží stavba hospodářského charakteru ve dvoře. Dům je starý nejméně 50 roků. Stav objektu je špatný, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizace do jímky, elektřinu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Budova Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] sklep 14,62*4,5-1,8*2,03 = 62,14 přízemí 14,62*13,33-2,03*1,8 = 191,23 patro 191,23 = 191,23-4 -

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin sklep 62,14 m 2 2,20 m 136,71 přízemí 191,23 m 2 3,00 m 573,69 patro 191,23 m 2 3,00 m 573,69 Součet 444,60 m ,09 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 284,09 / 444,60 = 2,89 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 444,60 / 3 = 148,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor spodní stavba 62,14*(2,2-0,6) = 99,42 m 3 vrchní stavba 191,23*8,56 = 1 636,93 m 3 zastřešení 191,23*2,86/2 = 273,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 99,42 m 3 vrchní stavba NP 1 636,93 m 3 zastřešení Z 273,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 009,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S

6 3. Stropy rovné S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody dřevěné P Dveře plné a prosklené S Vrata X Okna standardní S Povrchy podlah standardní S Vytápění etážové plynové S Vytápění ústřední P Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod ocelové trubky S Vnitřní kanalizace litinové S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní standardní S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody P 3, ,46 1, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 2, Vytápění P 4, ,46 1, Elektroinstalace S 5, ,00 5,20-6 -

7 17. Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 0, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,08 Koeficient vybavení K 4 : 0,8908 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9645 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0266 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8908 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 794,65 Plná cena: 2 009,81 m 3 * 3 794,65 Kč/m 3 = ,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 75 = 66,667 % ,77 Kč Budova - zjištěná cena = ,75 Kč - 7 -

8 Hospodářská budova Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] přízemí 14,8*10,29 = 152,29 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška přízemí 152,29 m 2 3,82 m 581,75 Součet 152,29 m 2 581,75 Průměrná výška podlaží: PVP = 581,75 / 152,29 = 3,82 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 152,29 / 1 = 152,29 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 152,29*(3,82+5,18)/2 = 685,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 685,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 685,31 m 3-8 -

9 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S Stropy rovné S Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytiny střech standardní S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S Vnitřní obklady keramické X Schody C Dveře svlakové P Vrata dřevěná P Okna jednoduchá S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace světelná S Bleskosvod C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,20 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 13, ,00 13,80 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0,00-9 -

10 10. Schody C 1, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata P 3, ,46 1, Okna S 3, ,00 3, Povrchy podlah S 2, ,00 2, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,68 Koeficient vybavení K 4 : 0,8968 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9633 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8497 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8968 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0950 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 221,60 Plná cena: 685,31 m 3 * 3 221,60 Kč/m 3 = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 60 = 83,333 % ,56 Kč Hospodářská budova - zjištěná cena = ,14 Kč

11 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Budova Hospodářská budova Celkem: Cena stavby ,75 Kč ,14 Kč ,89 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,89 2,00 % z ceny staveb * 0,0200 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,46 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova Hospodářská budova Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,75 Kč ,14 Kč ,46 Kč ,35 Kč Nákladové ceny - celkem = ,35 Kč

12 Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 4,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 5,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Byt 1, , ,- Byt 1, , ,- Byt 1, , ,- Byt 1, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,- Kč - výměra stavebního pozemku: 1 575,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 191,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,92 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,30 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,70 Kč Míra kapitalizace 5,00 % / 5,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč

13 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Stabilizovaná oblast, další rozvoj se nepředpokládá. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,35 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Kč Rozdíl R = ,35 Kč Ocenění dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV R = ,14 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,14 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9000 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6300 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +3 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen

14 srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 0,6300 3,00 553,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 553, ,- nádvoří Stavební pozemek - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč

15 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč

16 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvamilionysedmsetpadesátsedmtisícsedmsetdvacet Kč

17 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/4 nemovitosti k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše ,- Kč s příslušenstvím - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha, Nařízení exekuce 46EXE-3274/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/4 nemovitosti - 012EX-2105/ ze dne , Nařízení exekuce 48EXE-3425/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/4 nemovitosti - 103EX-52093/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/4 nemovitosti k zajištění pohledávky ve výši ,10 Kč s příslušenstvím a náklady - Kortestona plus s.r.o., Za zámečkem 744/9, Jinonice, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : družstevní byt 3+1 v klidné části města Bohumín. Byt je v původním stavu, což je zohledněno v prodejní ceně. Při rychlém jednání možná sleva. V jednotlivých patrech jsou uzamykatelné vstupy k bytům. Dům se nachází v klidné okrajové části města, veškerá občanská dostupnost je poblíž a k domu je dobrý dojezd. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

18 Byt 3+1 Mírová, Bohumín v osobním vlastnictví o velikosti 64 m2. Dům je po kompletní revitalizaci - zateplený, nová okna, nový vstup, výtahy. Byt je v původním udržovaném stavu. Má tři neprůchozí pokoje. K bytu náleží balkón a sklepní box. Velmi atraktivní lokalita. Požadovaná cena ,- Kč. prodej družstevního bytu s možností převodu do osobního vlastnictví o velikosti 3+1/104,96 m2 v Bohumíně na ulici Petra Cingra. Byt se nachází v prvním patře nově postaveného dvoupatrového cihlového domu. Je velice pěkný a prostorný. Typ bytu - mezonet. Ve spodním patře se nachází sociální zařízení (koupelna, WC) a prostor pod otevřenými schody. V horním patře najdeme prostor pro obývací pokoj, dva prostorné pokoje a kuchyň. V kuchyni je místo pro realizaci Vaší vysněné kuchyňské linky. Vše vkusně zařízené. Podlahy v bytě kryje plovoucí podlaha a dlažba. K bytu náleží balkon. V dosahu veškerá občanská vybavenost (MHD, škola, školka, supermarket, výjezd na dálnici cca 5 min.). Požadovaná cena ,- Kč včetně právních služeb a provize pro RK

19 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/4 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřistatřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

20 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

21 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 425 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

22 Fotodokumentace nemovitosti

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -