Analýza konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypoték v roce 2013

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Analýza konkurence na českém bankovním trhu v oblasti hypoték v roce 2013 Bakalářská práce Autor: Jana Weigertová Bankovní management Vedoucí práce: PhDr. František Jirásek, CSc. Praha Červen, 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Sedlčanech Jana Weigertová

3 Poděkování Mé poděkování patří PhDr. Františku Jiráskovi, CSc. za odborné vedení, trpělivost a ochotu, kterou mi v průběhu zpracování bakalářské práce věnoval.

4 Anotace Bakalářská práce analyzuje konkurenci na bankovním trhu v České republice v oblasti hypotečních úvěrů v roce Teoretická část práce je zaměřena na základní pojmy hypotečních úvěrů, historii hypotečních úvěrů na území České republiky a dalších doplňkových služeb poskytovaných k hypotečním úvěrům. Praktická část zahrnuje analýzu produktové nabídky a jejich vzájemné porovnání u vybraných finančních institucí v oblasti hypotečního úvěrování v roce Závěrem analyzuji poplatky banky nutné k poskytnutí hypotečního úvěru oproti poskytnuté úrokové sazbě. Klíčová slova: analýza, hypoteční úvěr, úroková sazba, konkurence, hypoteční zástavní listy Annotation The thesis analyses competition within the area of mortgage lending in the Czech Republic banking market during The theoretical part is focused on the basic terminology used in mortgages, the history of mortgages in the Czech Republic, and other services provided within mortgages. The practical part consists of an analysis and comparison of the products offered by selected financial institutions in the area of mortgage lending in Finally, there is an analysis of the cost of mortgages, comparing the arrangement fees for providing a mortgage, in relation to the relevant interest rates. Key words: analysis, mortgage loan, interest rate, competition, bonds

5 OBSAH ÚVOD ZÁKLADNÍ POJMY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Právní úprava hypotečního úvěru Hypoteční zástavní listy Účel hypotečního úvěru Kdo může žádat o hypoteční úvěr Výše hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru Úroková sazba Druhy splácení hypotečního úvěru Subjekty, které poskytují hypoteční úvěry Druhy hypotečních úvěrů Proces poskytnutí hypotečního úvěru Refinancování hypotéky Státní finanční podpora hypotečního úvěrování Historie hypotečních úvěrů DOPLŇKOVÉ SLUŽBY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Pojištění schopnosti splácet ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ROCE Akční nabídky bank v roce Shrnutí vybraných hypotečních úvěrů v 4.qvartále roku Poplatky na hypotečních úvěrech v roce Porovnání nákladů na poskytnutí hypoteční úvěru Prognóza vývoje hypotečního trhu ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY,TABULEK A GRAFŮ... 43

6 ÚVOD Ve své bakalářské práci se zabývám analýzou trhu s hypotečních úvěrů u vybraných bankovních ústavů, jejich historií, vývojem, aktuálním stavem. Toto téma jsem si vybrala, protože každý z nás minimálně jednou za život řešil otázku bydlení. Mít vlastní dům nebo byt patří k velkým prioritám současného životního stylu stejně tak jako bylo v 70. letech mít chatu u vody. Vzhledem k tomu, že dnes málo kdo disponuje dostatečným množstvím naspořených peněz na koupi nemovitosti je nucen řešit danou situaci hypotečním úvěrem. Možností u kterého bankovního ústavu nejlépe financovat bydlení je na současném trhu několik, co je velmi zásadní, nabídky bank se velmi rychle mění a pro laika není právě jednoduché najít to nejlepší řešení. Cílem mé bakalářské práce je analýza konkurence na českém bankovním trhu v roce 2013 u vybraných bankovních ústavů. Na základě dostupných informací vyhodnocuji, proč banky při dnešních nízkých úrokových sazbách tolik usilují o největší podíl na trhu v oblasti poskytnutých hypotečních úvěrů. V teoretické části své bakalářské práce definuji základní pojmy hypotečních úvěrů, historický vývoj hypotečního úvěrování v České republice a doplňkové služby, které banky poskytují k hypotečním úvěrům. V praktické části analyzuji nabídky hypotečních úvěrů od tří největších vybraných peněžních ústavů, které mají největší podíl na trhu v poskytnutých hypotečních úvěrech. Porovnávám úrokové sazby a poplatky vybraných bank, které souvisejí s poskytnutím hypotečního úvěru. Při zpracování mé bakalářské práce jsem použila metodu deskripce, když jsem popisovala vývoj našeho hypotečního trhu. Následně také analýzu a syntézu, kdy na základě zjištěných a nastudovaných informací jsem provedla celkovou analýzu situace na hypotečním trhu v České republice a následnou syntézu. Využila jsem různé zdroje informací. Teoretické informace jsem čerpala zejména z dostupné odborné ekonomické literatury. Aktuální informace o současných nabídkách hypotečních úvěrů jsme získávala na internetových stránkách nebo i osobní návštěvou vybraného bankovního ústavu. 6

7 1. ZÁKLADNÍ POJMY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Hypoteční úvěr je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. V užším pohledu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti. Obě pojetí se od sebe liší především z hlediska vymezení účelu, na který je hypoteční úvěr poskytován. V současné době je nejvíce rozšířeným typem hypoteční úvěr poskytnutý na investici do nemovitosti. V některých zemích jsou hypoteční úvěry z historického hlediska pojmenovány též jako úvěry kryté hypotékou. Hypotékou se přitom rozumí zástavní právo k jakékoli věci, která má investiční charakter třeba i námořní loď, dobytek apod. 1 Hypoteční úvěr má své charakteristické rysy. Základním rysem je převažující účel úvěru, výše úvěru a hlavně doba splatnosti. S tím jsou spojené dlouhodobé úvěrové zdroje a to zejména dluhopis hypoteční zástavní list. 1.1 Právní úprava hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je určený pro fyzické i právnické osoby. Podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je zástavní právo k nemovitosti. Jako zástava se většinou využívá financovaná nemovitost. V zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., 28, odstavec 3. Je přesně definována definice hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. 2 Hypoteční úvěr y, banky poskytují na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu, modernizaci, rekonstrukci, koupi podílu nemovitosti, vypořádání dědických nároků nebo za účelem splacení dříve poskytnutých úvěrů, které byly použity k investici do nemovitosti. 1 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., ISBN Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 7

8 V roce 2012 byl tento zákon změněn zákonem č. 172/2012 Sb. o dluhopisech a zákon z roku 2004 byl tímto zákonem nahrazen, v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie. Dle zákona č. 254/ 2012 Sb. o bankách má právo banka poskytovat hypoteční úvěry. 1.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy představují zvláštní druh dluhopisů krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo zajištěný zástavním právem k nemovitostem. Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydané hypoteční bankou s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečního zástavního listu je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. 3 Druhou variantou řádného krytí je krytí náhradní, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Na základě těchto parametrům, které jsou dané zákonem, je hypoteční zástavní list jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s investováním na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat riziko. 4 Výnosnost hypotečního zástavního listu je úrok, který je obvykle fixní, ale může být i variabilní. Hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, což umožňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. Hypoteční zástavní listy jsou bez výpovědní lhůty a jsou prezentované jako vysoce likvidní. Hypoteční zástavní listy se řídí zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. 3 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., ISBN SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., ISBN

9 1.3 Účel hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je možné poskytnou pouze účelově a v současné době je jednou z nejlevnějších variant financování bydlení. Jedinou výjimkou je bezúčelový hypoteční úvěr neboli americká hypotéka. Tato varianta hypotečního úvěru je možná na základě novely zákona č. 190/2004 o dluhopisech z roku Poskytnutí americké hypotéky stejně tak i klasické hypotéky je vázáno podmínkou a to zajištěním úvěru zástavou nemovitosti v odpovídající hodnotě, ale na rozdíl od standardní hypotéky se již nepožaduje doložení účelu čerpání. Bance je jedno na co klient použije vyčerpané prostředky. V porovnání s účelovými hypotékami mají americké hypotéky jednu nevýhodu, vyšší úrokovou sazbu, která v některých případech dosahuje téměř úrokové sazby na spotřebitelských úvěrech. Rozdíl v úrokových sazbách účelových a bezúčelových hypoték je dán tím, jakým způsobem banky vnímají riziko nesplácení daného úvěru. Klienta, který investuje do pořízení či zlepšení svého bydlení banka považuje za méně rizikového. Navíc podmínkou je i doložení účelu a na základě těchto parametrů poskytne banka hypoteční úvěr s nižší úrokovou sazbou. ÚČELOVÉ HYPOTÉKY V případě účelových hypoték klientovi banka nedovolí peníze načerpat, pokud prokazatelně nedoloží účel čerpání, který musí bezpodmínečně souviset s bydlením. Přitom se zdaleka nejedná pouze o pořízení nového bydlení či zlepšení úrovně stávajícího. Hlavními účely jsou: koupě nemovitosti (bytu, domu, chalupy) + součástí zařízení výstavba vypořádání dědictví vypořádání společného jmění manželů (SJM) 9

10 rekonstrukce, modernizace refinancování, konsolidace refundace - zpětné proplacení vlastních prostředků investovaných do pořízení bydlení koupě pozemku stavební parcely Některé banky v minulosti poskytovaly hypoteční úvěry pouze na nákup nemovitosti sloužící k trvalému bydlení, aktuálně většina bank již poskytuje hypoteční úvěry i na rekreační nemovitosti jako jsou chaty a chalupy. Dále lze použít hypoteční úvěr i na pořízení družstevního bytu, ale v tomto případě je nutné úvěr zajistit jinou vhodnou nemovitostí v osobním vlastnictví. 1.4 Kdo může žádat o hypoteční úvěr Fyzická osoba starší 18 let občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR občan České republiky s trvalým pobytem mimo ČR občan státu EU, Norska, Islandu, Lichtenštejnska nebo Švýcarska s povolením nebo průkazem k přechodnému nebo trvalému pobytu v ČR vydaným ČR cizí státní příslušník 1.5 Výše hypotečního úvěru Zde se maximálně používá pravidlo bankovní obezřetnosti. Maximum je dáno hodnotou nemovitosti stanovenou odborným odhadcem, která je dána jako zástava. Pokud by byla poskytnuta vyšší částka, než je stanovená hodnota nemovitosti, byla by ohrožena návratnost 10

11 hypotečního úvěru v případě, že by se klient dostal do platební neschopnosti na počátku splácení hypotečního úvěru. Základní pravidlo bankovní obezřetnosti tedy zní: HU<CZN Kde HU je výše hotovostního úvěru a ta musí být menší než CZN, což je cena zastavené nemovitosti. Za bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů se ve světě považuje hranice mezi 60 až 80 procenty obvyklé tržní ceny zastavené nemovitosti. 1.6 Doba splatnosti hypotečního úvěru V bankovnictví platí pravidlo, že doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu životnosti zastavované nemovitosti nebo nemovitosti, na kterou je úvěr zřizován. Dle tohoto se většinou hypoteční úvěr chová jako úvěr s dlouhou dobou splatnosti. Na druhé straně je nutné dodržet a respektovat hranici, po kterou je klient schopen splácet hypoteční úvěr. 5 Delší doba splatnosti snižuje jednotlivé splátky hypotečního úvěru, a tím i zvyšuje jeho dostupnost pro klienty Delší doba splatnosti na druhé straně zvyšuje celkové náklady spojené s jeho splácením Splácení probíhá pravidelnými splátkami, tzv. anuitou. Minimální splatnost hypotečního úvěru je 5 let, maximální 30 let. Je možná i delší varianta splatnosti, až 40 let, ta je poskytována za přísnějších podmínek pro klienta. Žadatel musí být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku, je potřeba zajistit k hypotečnímu úvěru spolužadatele. Dále klient musí splatit hypoteční úvěr do 70 let jeho věku. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je let. 6 5 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., ISBN KAŠPAROVÁ, Vlasta. Banky a bankovní obchody. Brno. Mendelova les. a zem. univerzita ISBN

12 1.7 Úroková sazba Úroková sazba u hypotečního úvěru bývá zpravidla nižší než u standardních typů úvěrů. Hypoteční úvěry mají pevně danou úrokovou sazbu na předem domluvené fixní období. Fixní období může být 1 rok, 3 roky, 5, 10,15,20 nebo i 30 let. V rámci fixního období nemůže banka sjednaný úrok změnit. Na konci fixního období má klient možnost změnit dobu fixace, dát mimořádnou splátku bez sankce, doplatit celý hypoteční úvěr anebo i refinancovat hypoteční úvěr k jiné bance z důvodu nabídnuté nižší úrokové sazby. 1.8 Druhy splácení hypotečního úvěru Nejrozšířenějším způsobem splácení hypotečních úvěrů je konstantní postupné splácení v pravidelných splátkách. Dále je ještě možná metoda nepravidelných splátek, ale té se banky spíše vyhýbají. Pravidelné splácení hypotečních úvěrů může být realizováno: Konstantní splácení (anuitní) Klient platí vždy stejnou částku v dohodnutých termínech. Tento způsob využíván nejčastěji. Mění se pouze poměr mezi úrokem a jistinou. Graf 1: Anuitní splácení úvěru Zdroj: 12

13 Graf číslo 1 názorně popisuje anuitní splácení hypotečního úvěru úvěr ve výši Kč s úrokovou sazbou 2,86 % a fixní splátkou Kč, která je stejná po celou dobu splácení. Z tohoto grafu je velmi dobře čitelné, že při stejné výši celkové splátky, křivka splátky jistiny má tendenci rostoucí a křivka splátky úroku má tendenci klesající v rámci celé doby splácení úvěru. Progresivní splácení platí dlužník v pravidelných intervalech rostoucí úmor a částky úroku klesají úměrně ke klesající jistině. Progresivní formy splácení hypotečních úvěrů se prakticky nepoužívají. Tento způsob splácení je velmi výhodný pro splácení podnikatelských projektů financovaných hypotečním úvěrem za účelem postupného nárůstu zisku. Degresivní klient platí z počátku pravidelně konstantní, neměnnou částku jistiny a úměrně poklesu doposud nesplacené jistiny snižující se částkou úroku. Splátky se tímto způsobem trvale snižují. 7 Graf 2: Degresivní splácení úvěru Zdroj: Graf číslo 2 názorně popisuje splácení degresivní splácení hypotečního úvěru degresivní splátkou úvěr ve výši Kč s úrokovou sazbou 2,86 % a počáteční splátka Kč, v čase klesá. Z tohoto grafu je velmi dobře čitelné, že velkou nevýhodou může být pro klienta 7 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., ISBN

14 počáteční výše splátky. Splátka jistiny je po celou dobu konstantní a výše celkové splátky a splátka úroku mají křivku klesající v rámci celé doby splácení úvěru. Nejvyšší celkové náklady jsou jednoznačně spojeny s progresivním splácením a nejnižší s degresivním splácením kde, ale musíme vzít v úvahu počáteční vysokou splátku. 1.9 Subjekty, které poskytují hypoteční úvěry Poskytování hypotečních úvěrů v České republice je odděleno pouze produktově. Na českém trhu se vyskytuje několik tipů institucí, které poskytují hypoteční úvěry. Specializované hypoteční banky tyto banky se výhradně orientují na poskytování hypotečních úvěrů Hypoteční banky smíšeného typu tyto banky kromě hypotečních úvěrů poskytují svým klientům i další služby navazující na hypoteční obchody Univerzální banky - tyto banky poskytují hypoteční úvěry, ale i všechny ostatní bankovní služby a to bez ohledu na to jestli souvisí s hypotečním úvěrováním nebo ne Druhy hypotečních úvěrů Dalším členěním hypotečních úvěrů na hypoteční úvěry určené na investice do nemovitostí související: S bydlením fyzických osob S podnikatelskými záměry Tyto dva druhy hypotečních úvěrů se od sebe liší obvykle podmínkami, za nichž jsou poskytovány. 8 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha:Bankovní institut a.s., ISBN

15 Další specifické druhy hypotečních úvěrů: Hypotéka bez dokládání příjmů Hlavním parametrem těchto hypoték je, klient nemusí dokládat výši příjmu. Tyto hypoteční úvěry jsou v praxi dražší než ostatní a poskytují se maximálně do 60 procent odhadní ceny nemovitosti. Australská hypotéka Hypoteční úvěr s degresivním výpočtem úrokové sazby. Jedná se o typ účelový pro fyzickou osobu. Kombinovaná hypotéka Hypoteční úvěr je kombinovaný s investičním životním pojištěním. Klient splácí hypoteční bance jen úroky a zbytek investuje do investičního životního pojištění. Hypotéka na pronájem Hypoteční úvěr určený na koupi nemovitosti, která bude využívána k pronájmu další osobě. V případě, že má klient nedostačující výši příjmu je možné započítat i budoucí příjem z pronájmu kupované nemovitosti. Předhypoteční úvěr Účelový úvěr, který je určen pro financování nemovitosti. Poskytuje se v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Využívá se pro překlenutí období např. před převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví, většinou má splatnost jeden rok. Vlastník družstevního bytu ještě nevlastní kupovanou nemovitost, tudíž s ní nemůže ručit. Má pouze právo k užívání družstevního bytu. 9 9 DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha:Linde, 2005.ISNB X 15

16 Hypotéka s neúčelovou částí Hypoteční úvěr, který má dvě části. Jednu účelovou určenou na investice do nemovitosti a současně i druhou část neúčelovou. I tato neúčelová část by měla být zainvestována s nemovitostí, např. investicí do vnitřního nebo venkovního vybavení Proces poskytnutí hypotečního úvěru Klient, který řeší financování bydlení hypotečním úvěrem v počáteční fázi netuší nic ze základních pravidel poskytnutí hypotečního úvěru. A co všechno bude muset podstoupit v případě, že se rozhodne pro jakoukoliv z bank. Rozhodně je dobré minimálně vědět, co chci financovat, jestli mám nějaké vlastní prostředky a mám na to dostatečný měsíční příjem? Krok číslo jedna zmapuji trh Jelikož na trhu působí několik hypotečních bank poskytujících hypoteční úvěry s různými podmínkami (výše úroku, možnost dlouhodobé fixace, apod.), bude prvním krokem vybrání vhodného peněžního ústavu. Nejlépe je navštívit několik bank a zjistit si všechny požadavky, nutné doklady a podmínky (například bonitu a s ní související orientační propočet možné výše hypotéky), a pak vybrat nejvýhodnější variantu. Požadované dokumenty se mohou v jednotlivých bankách měnit. Některé jsou náročnější, jiné se spokojí s menším počtem dokumentů. Krok číslo dvě potřebné dokumenty Doklady o příjmech a majetkových poměrech: 10 DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha:Linde, 2005.ISNB X 16

17 potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, výplatní pásky, daňové přiznání a potvrzení FÚ o zaplacení daní, výpis z účtu, doklad o investování vlastních prostředků (úspory, úvěr ze stavebního spoření apod.), pokud je výše úvěru nižší než celková výše investice. Doklady o závazcích a pohledávkách: nájemní smlouvy, potvrzení o sociálních dávkách, smlouvy o stavebním spoření, smlouvy o životní a jiných pojistkách, smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu, ručitelská prohlášení. Doklady k nemovitosti: originál výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, fotografie nemovitosti, nabývací titul k nemovitosti kde je uveden současný vlastník (kupní smlouva apod.), ocenění nemovitosti odhadcem, který spolupracuje s bankou, pojistná smlouva k nemovitosti, souhlas spoluvlastníků se vkladem zástavního práva, Dokumenty při koupi nemovitosti: kupní smlouva, resp. její návrh, nebo smlouva o smlouvě budoucí. Dokumenty při stavbě, nebo rekonstrukci nemovitosti: stavební povolení, projektová dokumentace, smlouva o dílo, smlouva o výstavbě, seznam potřebného materiálu a prací, časový harmonogram. Dokumenty při splácení jiného úvěru: původní úvěrová, nebo zástavní smlouva, souhlas původní banky s refinancováním. Krok číslo tři zpracování žádosti bankou Po předložení všech dokladů bude banka vaši žádost o úvěr zpracovávat, což může trvat i několik dnů. Zpravidla termín vyřízení žádosti se pohybuje od 5 až 15 dnů. 17

18 Krok číslo čtyři podpis dokumentů Pokud vše proběhne bez komplikací (všechny dokumenty jsou v pořádku), podepíšete v bance smlouvu o hypotečním úvěru, zástavní smlouvu ve prospěch banky a smlouvu o vedení účtu. S kupní a zástavní smlouvou je potřebné zajít na katastr nemovitostí. Dalším krokem je vinkulace pojistné smlouvy na nemovitost v prospěch banky (pokud není nemovitost pojištěna, je nutné nemovitost pojistit, někdy to jde i přímo v bance). Krok číslo pět čerpání úvěru Když banka dostane potvrzení z katastru se zápisem nového vlastníka a zástavy nemovitosti (někdy stačí pouze návrh na vklad zástavního práva do katastru) nastane proces čerpání peněz. Po vyčerpání hypotečního úvěru dostane klient oznámení o ukončení čerpání Refinancování hypotéky Refinancování hypotečního úvěru je splacení existujícího hypotečního úvěru u jedné banky a poskytnutí nového úvěru od jiné banky. Nejvýhodnější období pro refinancování hypotečního úvěru je v době změny fixace úrokové sazby a splatit tak celou dlužnou částku bez původního úvěru bez zbytečných sankcí. Důvodem refinancování hypotéky je většinou vysoká úroková sazba, potřeba navýšení hypotečního úvěru nebo nevyhovující podmínky smlouvy. Je nutné jednat s dostatečným předstihem. Klient, který požaduje refinancování hypotečního úvěru je pro banku atraktivnější než ten, který o hypotéku teprve žádá. Podíl refinancování v roce 2012 dosáhl zhruba 36 % celkového objemu nově sjednaných hypoték, což v korunovém vyjádření znamená, že v celkovém objemu 156 miliard Kč, zhruba 50 miliard tvoří refinancované hypotéky. Po odečtení této sumy je jasné, že objem nově sjednaných hypoték zdaleka nedosahuje výsledků roku 2007 a dokonce ani roku

19 Graf 3: Struktura produkce vykazovaných hypotečních úvěrů od Zdroj: Tento graf porovnává jednotlivé roky produkce vykazovaných hypoték a jejich strukturu od roku 2006, kde objem refinancovaných hypotečních úvěrů byl 1 mld. Kč. Je zde markantní rozdíl v porovnání s rokem 2013, kdy odhadovaný objem refinancovaných hypotečních úvěrů je 57,2 mld. Kč. Domnívám se, že tento nárůst je zapříčiněný snahou bank získat co největší podíl trhu v oblasti hypotečního úvěrování a současně proces refinancování hypotečních úvěrů Státní finanční podpora hypotečního úvěrování Systém státní finanční podpory hypotečního úvěrování byl schválen vládním nařízením č. 244/1995 Sb. Tato finanční podpora je poskytována Ministerstvem pro místní rozvoj za účelem rozvoje bytové politiky v České republice. Podpora hypoték je určena mladým lidem, jimž v době podání žádosti o podporu nesmí být více než 36 let. Úroková dotace je při splnění podmínky výše průměrných úrokových sazeb poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Dotace je poskytována ke standardnímu hypotečnímu úvěru do výše 800 tisíc Kč v případě 19

20 koupě bytu anebo do 1,5 milionu korun a rodinného domku s jedním bytem. Nemovitost musí být starší jak 2 roky. Výše podpory se odvíjí od průměrné úrokové sazby hypoték za předešlý rok. Podpora je poskytována ve výši jednoho procenta v případě, že průměrná sazba podporovaných hypoték za rok předcházející fixaci je v intervalu 5 až 6 %, dvou procent v případě intervalu 6 až 7 % atd. V roce 2010 však klesly průměrné úrokové sazby podpořených úvěrů pod 5% a v takovém případě se příspěvek pro nově čerpané úvěry neposkytuje. 12 Graf 4: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku Zdroj: Sloupcový graf znázorňuje objem státní podpory vyplacené k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil. Kč) až do roku

21 1.14 Historie hypotečních úvěrů Historie hypotečního úvěru má na našem trhu dlouhou historii. V Evropě první hypoteční banky vznikaly již koncem 17. Století a na území České republiky již v 18. století. Jako první v Čechách byla založena v roce 1865 v Praze Hypoteční banka Království českého a poskytovala dlouhodobé úvěry na domovní a pozemkový majetek. Tyto hypoteční úvěry byly zajištěny nemovitostí se zapsanou zástavou v pozemkových knihách. Nebylo výjimkou, že v té době ručil dlužník za splacení hypotečního úvěru nejen zastavenou nemovitostí, ale i celým svým majetkem. V čase první republiky patřilo české bankovnictví mezi nejvyspělejší v Evropě. 13 V období mezi první a druhou světovou válkou hypoteční bankovnictví bylo vedeno dle vzoru rakouských a německých zemských bank podléhající dozoru zemských správních orgánů. Tyto banky již vydávaly oproti poskytnutým úvěrům zástavní listy a prodávaly je tomu, kdo měl o takovéto uložení peněz zájem. Hypoteční úvěry byly využívány za účelem financování koupě nemovitosti, vypořádání dědických podílů, výstavby nemovitosti, investice do zemědělských pozemků zaměřených na zvýšení jejich úrodnosti a tím i jejich výnosů. Hypoteční banky také poskytovaly komunální úvěry refinancované emisemi komunálních dluhopisů. Tyto úvěry byly poskytovány také obcím, městům a okresům. Následný vývoj byl velmi ovlivněn německou okupací. S nástupem protektorátu byl nejen sektor hypotečního bankovnictví, ale i hospodářský vývoj v českých zemích zlikvidován. Vývoj v této oblasti byl následně zcela přerušen na více jak padesát let. Až roku 1990 banky opět začaly být aktivní v oblastech hypotečního úvěrování. Banky se musely znovu naučit hypotéky konstruovat, distribuovat, zpracovávat a analyzovat primární rizika. V tomto období začaly fungovat státní podpory, které pomohly k pozvolnému rozjezdu hypoték. 13 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., ISBN

22 Součástí této obnovy v oblasti hypotečního bankovnictví v ČSFR bylo přijetí zákona č.530/1990 Sb., o dluhopisech. Tímto zákonem byl vymezen pojem a podstata hypotečních zástavních listů a jejich krytí, ale i pojem hypotečního úvěru. 14 Československá obchodní banka, a.s. dokonce získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Současně však ještě nebyly připraveny nezbytné právní podmínky, které byl podstatou realizace hypotečního úvěru. Chyběl zcela kapitálový trh a pravidla pro zástavní právo. 15 Hypoteční bankovnictví bylo tímto krokem formálně obnoveno, ale první hypoteční úvěry byly poskytnuty až v roce Od 1. července 1995 vstupuje v platnost zákon č. 84/1995 Sb. zvaný též zákon hypoteční, který je hlavním mezníkem v poskytování hypotečních úvěrů na trhu v České republice a pomyslnou startovací čarou v rozvoji hypotečního bankovnictví. Tento zákon novelizoval dalších pět zákonů. Zákon o dluhopisech č. 530/190 Sb., zákon č,513/191 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb. o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. Zvláštností je, že poskytování hypotečních úvěrů v této době není výslovně vázáné na získání příslušné licence. Omezení je upraveno nepřímo, ustanovením novelizovaného zákona č. 21/1992 Sb., o bankách v paragrafu 1. na základě tohoto zákona je oprávněna vydávat hypoteční zástavní listy podle zvláštního zákona jen banka. Od této doby hypoteční úvěrování jako zdroj dlouhodobého financování nemovitostí určených k bydlení opět začíná stoupat. Toto počáteční období od roku 1995 je charakteristické velmi malým objemem poskytnutých hypotečních úvěrů, z důvodu vysokých úroků, minimální sazby u jednotlivých bank se pohybovaly v rozmezí mezi 11 a 12 %. 14 POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. Praha: Ekopress,2006. ISBN SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut a.s., ISBN

23 Tabulka 1: Charakteristika hypoték na českém trhu od Objemy hypoték Nízké Od roku 1997 do roku 1999 hypoteční trh čelil silné hospodářské recesi Úrokové sazby Vysoké Extrémně vysoké úrokové sazby byly velkou překážkou Realitní trh Produktová nabídka Podmínky poskytnutí úvěru Distribuční kanály Nevyzrálý Omezená Přísné Pobočky Trh nemovitostí byl syrový, teprve se rodil, nabídka nemovitostí byla silně omezená Nabídka hypoték byla velmi omezená (minimum produktů, LTV do 70%, striktně účelová definice hypotéky, pouze pětiletá fixace, atd.) Minimální zkušenosti s řízením rizika vedly ke značné konzervativnosti na straně bank registr dlužníků neexistoval! Na trhu bylo 7 bank, distribuce byla doménou kamenných poboček, zárodek externí distribuce teprve vznikal Státní podpora Aktivní Zdroj: Státní podpora se rozeběhla úroková dotace na nové nemovitosti a odpočet od základu daně Od roku 2000 dochází v oblasti hypotečních úvěrů k nárůstu objemu a současně i vzniku nových hypotečních produktů. V tomto roce již začínají mít klienti větším zájmem o hypoteční úvěry, protože nastává trend snižování úrokových sazeb. Úrokové sazby klesají na hodnotu celoročního průměru 8,8%. Konkurence začíná posilovat a na trh vstupují další hypoteční banky. Graf 5: Vývoj průměrné výše hypotečního úvěru od roku Zdroj: 23