ZNALECKÝ POSUDEK č. 243/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 243/2016 o obvyklé ceně nemovitosti pozemku p.č.528/2 o výměře 18 m 2 ostatní plocha, pozemku p.č.563/37 o výměře 2287 m 2 orná půda, vše vedeno na listu vlastnictví č. 579, k.ú Lhota, obec Vyškov, okr. Vyškov, kraj Jihomoravský Objednatel: Exekutorský úřad Písek soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka se sídlem V Portyči Písek Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny id.1/8 nemovitosti vedené na LV č. 579, k.ú. Lhota obec Vyškov Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb. Posudek vypracovala: Ing. Květoslava Váňová, Moravské Prusy 218, Vyškov Posudek obsahuje 18 listů včetně příloh, objednateli se předává v jednom vyhotovení a elektronické podobě. 1

2 1. NÁLEZ Zadání znaleckého posudku Na základě usnesení JUDr. Stanislava Pazderky, Exekutorský úřad Písek, se sídlem V Portyči 472, Písek o ustanovení znalce ze dne je úkolem ocenit: Spoluvlastnický podíl povinného ve výši id 1/8 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 579 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, kat. území Lhota, s jejím příslušenstvím co k těmto nemovitým věcem patří, a to: pozemek parc.č. 528/2 o výměře 18 m 2, ostatní plocha pozemek parc.č. 563/37 o výměře 2287 m 2, orná půda a uvést cenu obvyklou. Ocenění nemovitostí provedeno k datu Popis objektu: Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Lhota. Lhota je místní část obce Vyškov. Vyškov je okresní město ve vzdálenosti 32 km od krajského města Brna. Ve Vyškově je vybudována veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní napojení na dálniční síť D1, vlakové spojení, jsou zde vybudovány veškeré inženýrské sítě - plynofikace, kanalizace, vodovod, el. siť. Pozemek p.č. 563/37vedený na listu vlastnictví č. 579 k.ú. Lhota je součásti půdního bloku obhospodařovaném AGROS Vyškov-Dědice a.s., Jízdárenská 590/2a, Dědice, Vyškov. Umístění pozemku v terénu není možné přesně označit, hranice nejsou vytýčeny. Pouze levá hranice pozemku je v terénu zřetelná, sousedí s komunikaci, která vede do místní části Pařezovice obce Vyškov z křižovatky silnic Lhota Rychtářov. Pozemek p.č. 528/2 sousedí s pozemkem p.č. 563/37 a nachází se přímo v křižovatce, jedná se o pozemek využívaný jako ostatní komunikace, v blízkosti umístěna zastávka místní autobusové dopravy. 1.3 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne , vyhotovil Český úřad zeměměřický a katastrální - SDK vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j: 117EX 644/07 pro JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor, LV č. 579 k.ú. Lhota Kopie z katastrální mapy vyhotovené z internetu Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhlášky Min. financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb Malý lexikon obcí Místní šetření provedené dne Fotodokumentace pořízená fotoaparátem OLYMPUS 720 SW Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu 2. POSUDEK Na základě usnesení JUDr. Stanislava Pazderky, Exekutorský úřad Písek, se sídlem V Portyči 472, Písek o ustanovení znalce ze dne je úkolem ocenit cenou obvyklou: Spoluvlastnický podíl ve výši id 1/8 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 579 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, kat. území Lhota, s jejím příslušenstvím co k těmto nemovitým věcem patří, a to: Pozemek parc.č. 528/2 o výměře 18 m 2, ostatní plocha Pozemek parc.č. 563/37 o výměře 2287 m 2, orná půda K ocenění je použit Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb. 2

3 Předpoklady k provedení ocenění Ocenění zahrnuje všechny zjištěné skutečnosti, které by mohly ovlivnit závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty k datu zpracování posudku. Ocenění je provedeno podle podmínek v době jeho zpracování a nezahrnuje případné změny v podmínkách obchodování s nemovitostmi, ke kterým by došlo po předání ocenění. Obvyklá cena nemovitosti definována v 2 zák.č. 151/1997 Sb. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí Používané metody pro odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: a)zjištění ceny dle oceňovací vyhlášky použije se pro informativní sdělení b) ocenění věcnou hodnotou Věcná hodnota (dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. c) metoda výnosová Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti d) metoda porovnávací Porovnávací metoda vychází z cenového porovnání nedávno prodaných, nebo nabízených k porovnatelných nemovitostí prodeji. Pro ocenění je použita metoda: a), d) a) zjištění ceny dle oceňovací vyhlášky (pro informativní sdělení) Pozemky se nachází v ochranném pásmu vodního zdroje II.stupně.( Vodní Opatovické nádrže).tímto je závazné hospodaření na pozemcích dle ust. 30, Zákon č. 254/2001 Sb. Zákon o vodách, platného znění. Pozemek na parcele parc.č. 528/2 o výměře 18 m 2, ostatní plocha Pozemek navazuje na p.č. 563/37, nachází se v blízkosti autobusové zastávky. 3

4 Ocenění jiného pozemku hospodářsky nevyužitelného 9 odst. (5) Základní cena upravená pozemku hospodářsky nevyužitelného se určí dle průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené přirážkou za polohu podle položky č. 1 příl. č. 5 k této vyhlášce, a vynásobí se koef. 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč za m 2. Vypočteno oceňovacím programem ABN 16 Kraj Jihomoravský Okres Vyškov Obec (městská část) Vyškov Katastrální území Lhota Pozemek p.č. 528/2 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 18 Druh pozemku dle KN ostatní plocha Druh pozemku dle skutečnosti ostatní plocha Průměrná základní cena zemědělských pozemků v daném katastrálním území (vyhl. č. 412/2008 Sb., v aktuálním znění) ZC Kč/m 2 7,59 Úprava podle položky č. 1 přílohy č. 5 k vyhlášce Položka č Zvýšení % 120 Základní cena upravená po zvýšení dle položky č. 1 ZCU 16,70 Koeficient dle 9 odst. 4 0,25 Cena po úpravě koeficientem Kč/m 2 4,18 Snížení dle 8 odst. 6 (max. 50 %, zdůvodnění v textu posudku) % 0 Cena po snížení Kč/m 2 4,18 Minimum dle 9 odst. 4 Kč/m 2 1,00 Použitá základní cena upravená ZCU Kč/m 2 4,18 Výměra pozemku m 2 18 Cena pozemku bez staveb Kč 75,24 Ocenění zemědělského pozemku podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. platného znění Parcela číslo 563/37 Umístění k.ú. Lhota, 1,9 km SZ od okraje obce Druh pozemku orná půda Výměra m BPEJ ZC dle příl. 4 Kč/m 2 1,64 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 120 Zvýšení - pol. 1 po úpravě % 120 Srážky a přirážky celkem % 120 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 3,61 Pozemek celkem Kč 8 256,07 a)zjištěná cena dle oceňovací vyhlášky Pozemek p.č. Výměra m 2 Cena celkem Kč Cena 1/8 528/ ,24 9,40 Kč 563/ , ,01 Kč Celkem pozemky 8 331, 31 Kč 1 041,41Kč 4

5 d)metoda porovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou porovnávací: Provedeno vyhodnocení cen uskutečněných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen nemovitostí vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok, za delší dobu údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání provedeno na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi. K datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky, uvedené na Kritéria pro porovnání: Srovnatelné pozemky jsem uvažovala prodeje a předpokládané obdobné prodeje, které jsou s pozemky vedenými na LV č. 579, k.ú. Lhota, obec Vyškov srovnatelné, s ohledem na lokalitu, využitelnost a porovnání výměry. Nemovitosti jsou z okresu Vyškov, Prostějov. Porovnatelné nemovitosti: 1.Adresa: Ježkovice,okr. Vyškov. Prodej pole m², Kč (24 Kč za m²) Nabízíme k prodeji pozemek s ornou půdou v Ježkovicích na Moravě. Celková rozloha pozemku činí m2. Pozemek je tvořen ze 2 parcel. Pozemky jsou s vysokou bonitní hodnotou. Doporučuji prohlídku!! Oblíbené reality Československé armády 383/5, Hradec Králové 2. Adresa: Nemotice, okres Vyškov. Prodej pole m² Kč (18 Kč za m²) Jedná se o prodej souboru tří pozemků vedených jako trvalý travní porost a orná půda o celkové výměře m2 v katastrálním území Nemotice, okres Vyškov. Video: Další informace a více nabídek najdete na stránkách BONUSREAL - Martina Holá Štefánikova 109/40, Brno - Ponava. 5

6 3. Adresa: Kozlany, okr. Vyškov. Prodej pole m², Kč (35 Kč za m²) Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji pozemek vedený jako ornou půdu o velikosti m2, nacházející se v klidné části obce Kozlany. Námi nabízený pozemek je vhodný jako dlouhodobá investice či k zemědělskému využití. K pozemku vede polní cesta. V případě zájmu neváhejte kontaktovat realitního makléře. COLOSEUM NEMOVITOSTI, s.r.o.masarykovo náměstí 61/29, Vyškov- Město 4. Adresa: Rozstání, okr. Prostějov. Prodej louky m² Kč (20 Kč za m²) Prodej pozemku - louky, která se nachází v klidné části obce Rozstání. CP je 3155 m2, situován na rovině. Je možné ho využít například pro zemědělskou činnost, chov koní či jako pozemek pro menší farmu. Inženýrské sítě jsou zhruba do 50 m od hranice pozemku. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město 5. Adresa: Srbce, okr. Prostějov. Prodej pole m², Kč (35 Kč za m²) Prodej pozemku vhodného pro zemědělské účely, v oblasti zvané Hroudník, okres Prostějov. Jedná se pozemek vedený na k.ú. jako orná půda, v současné době obdělávaný. Celková výměra pozemku je 1976 m2, přístup po nezpevněné, obecní komunikaci. Vlastníci pozemku nabízejí také k prodeji zemědělský pozemek v k.ú. Vitčice (sousední obec), o celkové výměře 1828 m2, také s obecní, přístupovou cestou. Dialog Reality Gajdošova 4392/7, Brno - Židenice Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem zpracováno použitím metody Prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Cs. Porovnávány obdobné nemovitosti nabízené v inzerci realitních kanceláří. 6

7 Koeficienty úpravy vyjadřují odlišnost oceňované nemovitosti od nabízených nemovitostí, redukce ceny vyjadřuje u hodnot nemovitostí z inzerce snížení nabídkové ceny, u věrohodné kupní ceny je koeficient rovný jedné. Č. Lokalita (Vškov) Oceň. objekt Pozemky k.ú. Lhota velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti 2305 pole Pozemky zemědělsky obhospodařovány (1) (2) (3) (4) (5) 1 Ježkovice pole pozemek ze dvou parcel 2 Nemotice 1663 pole orná půda a trvalý travní porost 3 Kozlany pole zemědělské obhospodařování 4 Rozstání 3155 louka pozemek s možností napojení na inž. sítě 5 Srbce 1796 pole využití pro zemědělské účely Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. Cena po redukce redukci na pramen na ceny pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vyba -vení jiné úvaha znalce KC (1-4). Cena oceň objekt u (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,10 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,10 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,20 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,10 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,99 30 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 20 Minimum Kč / m 2 15 Maximum Kč / m 2 30 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Koeficient úpravy na polohu pozemku Koeficient úpravy na velikost pozemku Koeficient úpravy na umístění v terénu - svah Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Kč / m 2 Obvyklá cena oceňovaných pozemků vedených na LV č. 579 k.ú. Lhota, obec Vyškov, zjištěná porovnáním nemovitostí je v rozmezí ,00 Kč až ,00 Kč 7

8 Ocenění pozemku p.č. 528/2..uvažováno s cenou za 1m ,00 Kč způsob využití pozemku - ostatní komunikace (uvedeno v LV č. 579 k.ú. Lhota odpovídá skutečnosti) Obvyklá cena p.č. 528/2.18m 2 x 20,00 Kč/m 2 = 360,00 Kč Ocenění pozemku p.č. 563/37 uvažováno s cenou za 1m 2. 30,00 Kč, orná půda Obvyklá cena p.č. 563/ m 2 x 30,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Obvyklá cena oceňovaných pozemků zjištěná porovnáním nemovitostí je vyjádřena částkou: Pozemek p.č. Výměra m 2 Cena celkem Kč Cena 1/8 528/ ,00 79,00 Kč 563/ , ,00 Kč celkem ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá cena hodnocených pozemků zapsaných na LV č.579 k.ú. Lhota, obec Vyškov je vyjádřena částkou k datu ocenění: ,00 Kč Slovy: šedesát osm tisíc devět set sedmdesát korun českých. Obvyklá cena podílu povinného ve výši 1/8 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 579 k.ú. Lhota, obec Vyškov je vyjádřena k datu ocenění částkou: ,00 Kč Slovy: dvanáct tisíc čtyři sta korun českých. Kladné stránky nemovitostí: Pozemky jsou nedaleko místní části Lhota a Pařezovice, jsou vhodné pro zemědělské využití, dobrý přístup na pozemky. Záporné stránky nemovitostí: Pozemky se nachází v ochranném pásmu vodního zdroje II. stupně, je zakázáno provádět činnosti poškozující nebo ohrožující vydatnost, jakost nebo zdravotní nezávadnost vodního zdroje, jejichž rozsah je vymezen v opatření obecné povahy o stanovení nebo změně ochranného pásma. Zákon č. 254/2001 Sb.Zákon o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) 30 Práva a závady s nemovitostmi spojené - Na omezení uvedená ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 579 ze dne pro k.ú. Lhota v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, není v tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouvy na uvedené nemovitosti nebyly podepsány. 8

9 3. Rekapitulace Obvyklá cena id 1/8 podílu povinného na pozemcích zapsaných na listu vlastnictví č. 579 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, kat. území Lhota, včetně příslušenství je vyjádřena částkou k datu ocenění: a) zjištění ceny dle oceňovací vyhlášky Pozemek p.č. Výměra m 2 Cena celkem Kč Cena 1/8 528/ ,24 9,40 Kč 563/ , ,01 Kč Celkem pozemky ,31 Kč 1 041,41Kč d) metoda porovnávací Pozemek p.č. Výměra m 2 Cena celkem Kč Cena 1/8 528/ ,00 79,00 Kč 563/ , ,00 Kč celkem ,00 Kč ,00 Kč 4. Závěr Obvyklá cena id 1/8 podílu povinného na pozemcích zapsaných na listu vlastnictví č. 579 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, kat. území Lhota, včetně příslušenství je vyjádřena částkou k datu ocenění: ,00 Kč slovy: dvanáct tisíc čtyři sta korun českých cena práv a nájemních práv na nemovitých věcech nebyla zjištěna, omezení vlastnického práva uvedeno v LV č. 579 kat. území Lhota, obec Vyškov oddíl C Moravské Prusy Ing. Květoslava Váňová 9

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j.spr.2501/99 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č. 243/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji na základě faktury. Moravské Prusy Ing. Květoslava Váňová Přílohy: Fotodokumentace - list č. 11 Kopie přehledné mapy cuzk.cz - list č. 12 Kopie z katastrální mapy list č. 13 Kopie výpisu z katastru nemovitosti LV č. 579 list č.14,15,16,17,18 10

11 Fotodokumentace: pohled na pozemek umístěný po pravé straně komunikace, která vede do Pařezovic pohled na pozemek z křižovatky v místě zastávky autobusu pohled na zastávku autobusu výjezd od Pařezovic, pozemek po levé straně pohled na pozemek p.č. 528/2 vpravo od silnice pohled na pozemek p.č. 563/37 11

12 Přehledná mapa 12

13 13