Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 58-58/2010

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek REKOD Komenského 716, Jemnice, ICQ: , GSM: E mail: rekod@ .cz ZNALECKÉ POSUDKY PRODEJ NEMOVITOSTÍ VYPRACOVÁNÍ SMLUV ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 58-58/ NEMOVITOST: Bytová jednotka , č. 580/512, v panelovém domě, č.p. 580 s přísl. v obci Milovice část Mladá, k.ú. Benátská Vrutice, okr. Nymburk Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Komenského 580 / 580, Milovice Mladá Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, kód ČSÚ: , LV: 1337 Vlastník stavby: Naďa Svobodová, 5.května 71/54, Milovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Naďa Svobodová, 5.května 71/54, Milovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 274/10/U 02-43, Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, Praha 4 IČ: telefon: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, Jemnice IČ: telefon: p.krivanek@ .cz DIČ: CZ fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné dobrovolné ke dni (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč 1 Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 17 stran Počet příloh: 6 V Praze, dne Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: okrajová část - sídlištní zástavba výborně udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů 10 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 580/ ,30 0,00 0,00 5,00 0,00 52,30 1 / Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Reprodukční cena pro pojištění Kč 0 Kč 0 Kč Kč 0 Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 580/512 a jeho příslušenství v domě čp. 580 postaveném na pozemku parc.č. st.580 s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - bytu 2+1, č. 580/512 v osobním vlastnictví a jeho příslušenství v domě čp. 580, postaveném na pozemku parc.č. st.580, v obci Milovice, k.ú. Benátská Vrutice - část Mladá, okres Nymburk na: , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmiliónčtyřicetpěttisíc korun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Poloha nemovitosti 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN, podle LV č.1337 pro obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Benátecká Vrutice ze dne ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Benátecká Vrutice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu 5. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; Město Milovice, které má cca obyvatel, leží nedaleko rychlostní komunikace mezi Prahou a Mladou Boleslaví v okrese Nymburk ve středočeském kraji cca 40km SV od Prahy. Leží v nížině středního Polabí nedaleko od Lysé n/l a Nymburka. Důležitou informací o městě Milovice je historický vznik vojenského újezdu Mladá v roce 1904, ve kterém působily různé armády. 30. června 1991 opustila Milovice poslední vojenská jednotka, vojenský výcvikový prostor byl zrušen v roce Po vojácích tu zbylo velké množství bytů v typových domech, které postupně bez údržby chátraly. V srpnu roku 1996 byla započata revitalizace bývalého vojenského výcvikového prostoru. Zrekonstruováno bylo prvních 496 bytů a tak začal příliv mladých obyvatel. V současné době se město skládá ze čtyř částí: Milovice, Benátecká Vrutice, Mladá, Boží Dar a žije zde obyvatel. Za pomoci státních dotací dochází - 3 -

4 k dalším rekonstrukcím bytových domů a obnově infrastruktury města. Součástí pokračující revitalizace je i oceňovaný objekt, který byl rekonstruován v roce V obci je i přes její velikost vybudována základní infrastruktura ve všech směrech - výborné dopravní spojení (vlaková doprava do Prahy), instituce (úřady, školy...), sportovní zařízení, kulturní zařízení, gastronomická zařízení, obchody. V Milovicích jsou též zbudovány veškeré inženýrské sítě včetně plynofikace. Budova, v níž je oceňovaný byt, se nachází v kú. Benátská Vrutice, ve zmiňované části Milovic - Mladá. Nachází se na ulici Komenského v zástavbě mnoha stejných budov. Samotný byt se nachází v 1.NP, zprava v prvním vchodě tohoto objektu, vchod má čp.580. Celkově má tento panelový dům 5 vchodů. V přímé blízkosti domu se nachází základní a mateřská škola ( cca 100m), do 10 minut chůze potom policejní stanice, pizzerie, pošta, do centra je to cca 700m. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Exekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Bytová jednotka č.580/512 o vel. 2+1 se nachází ve 1.NP domu č.p.580 v obci Milovice. Byt je situován na úrovni 1.NP,na kterou vystoupáme po vnitřních cca 8 schodech. V domě není domovním výtah. V tomto vchodě se nachází celkem 10 bytů. Dům s pěti vchody (všechny spadají pod č.p.580) je domem postaveným v roce 1980 tradiční montáží panelových domů, v tomto případě v zástavbě mnoha podobných domů původně sloužícím jako ubytovna pro armádu. Má 5 nadzemních podlaží jedno podzemní podlaží. Střecha domu je plochá s plechovou krytinou. Dům se všemi byty byl v roce 2006 kompletně rekonstruován. Byt (dům) je vytápěn dálkovým topením, dům není připojen na ZP, je připojen jinak na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č.580/512 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Byty v domě jsou v osobním vlastnictví. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP domu. Dům leží na pozemku st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1006m2, který je taktéž ve stejném vlastnictví. K bytu tudíž náleží spoluvlastnický podíl na společných prostorech a pozemku ve výši 5230/ Bytová jednotka č.580/12 je bytovou jednotkou o vel K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství jedna sklepní kóje o výměře 5m2, které se nachází mimo byt (zde ve společných prostorách v 1.PP). Podlahové plochy bytu jsou uvedeny v další části tohoto znaleckého odhadu a jsou uvedeny na základě vlastního změření znalcem. Byt je od roku 2006 po totální rekonstrukci. Má zděné soc.jádro, na betonových podlahách je PVC a dlažba, okna plastová, dveře jsou dýhované plné a prosklené v obložkových zárubních. V kuchyni chybí kuchyňská linka. V koupelně je sprchový kout a umyvadlo a WC. Tato bytová jednotka je v současné době v osobním vlastnictví. Dispoziční řešení Jedná se o byt. jednotku o vel. 2+1 o velikosti cca 52,3 m 2 včetně 5m2 sklepní kóje v 1.PP domu č.p.580. Byt obsahuje následující místnosti: předsíň (chodbu) tvaru T, z níž se vchází do ostatních místností - ložnice, obývacího pokoje, do kuchyně a koupelny se záchodem. Popis tech. stavu stavby Dům č.p. 580 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří cca 30 let a nedávné kompletní rekonstrukci z roku Je postaven tradiční formou panelového systému. Jak již bylo řečeno, dům byl delší dobiu neobýván a tudíž neudržován. Z toho důvodu došlo ke značné sešlosti objektu. To bylo ale vyřešeno zmíněnou kompletní rekonstrukcí objektu v roce V současné době je technický stav následující: Dům je panelový, stropy železobetonové montované, střecha domu je plochá s plechovou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, na domě je kontaktní zateplovací systém, okna jsou plastová taktéž vchodové portály jsou plastové, schody železobetonové. Byt (dům) je vytápěn dálkovým topením, dům není napojen na ZP ale jinak na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č.580/512 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty - 4 -

5 (nákladové ceny) bytu. Dům je po rekonstrukci ve výborném stavu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací zakládání na pilotách 2. Svislé konstrukce železobetonové panely montované 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové 11. Dveře dýhované 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění dálkové, ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod teplé i studené vody 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení sprchový kout, umyvadlo, WC 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Instalační šachta OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 6,70 m 2 1,00 6,70 m 2 obývací pokoj byt 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 ložnice byt 11,70 m 2 1,00 11,70 m 2 kuchyň byt 8,30 m 2 1,00 8,30 m 2 koupelna se záchodem byt 4,40 m 2 1,00 4,40 m 2 sklep zahrada 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 Celková podlahová plocha 52,30 m 2 52,30 m 2 OCENĚNÍ Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 580/512 a jeho příslušenství v domě čp. 580, postaveném na pozemku parc.č. st.580 s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno, protože zjištěné reálné hodnoty pronájmů bytů ve vícebytových domech v podobných sídelních útvarech bývají stále ještě nevypovídající a v převážné většině odrážejí sociální situaci nájemců. Nepostačují tak ani k prosté reprodukci majetku - 5 -

6 vlastníka a pronajímatele. A) Ocenění dle platného cenového předpisu: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt Základní cena za 1 m 2 podlahové plochy (ZC): ,00 Kč Podlahová plocha: Podlahová plocha bytu: 47,30 m 2 Podlahová plocha teras a sklepů: 5,00 m 2 Podlahová plocha celkem: 47,30 + 5,00 = 47,80 m 2 Kategorie stáří: B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,90 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 I -0,05 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): negativní Součet hodnot T1 až T3 : -0,100 Index trhu IT = 1-0,100 = 0,900 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 II 0,02 Úřady v obci: obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 II -0,01 Poloha nemovitosti v obci: okrajová území obce 4 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 5 III 0,05 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti: kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6 II 0,00 Školství a sport v okolí nemovitosti: základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7 III 0,05 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti: dobrá dostupnost zdravotnické péče 8 III 0,00 Veřejná doprava: zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak 4 pravidelnými denními spoji 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: odpovídá průměru v kraji 11 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 12 II 0,00-6 -

7 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P12 : 0,110 Index polohy IP = 1 + 0,110 = 1,110 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 1 III 0,00 Typ stavby: budova panelová, zateplená 2 I -0,01 Společné části domu: žádné z dále uvedených 3 II 0,00 Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 4 II 0,00 Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované 5 II 0,00 Orientace obytných místnosti ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný výhled 6 III 0,00 Základní příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 7 III 0,00 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 III 0,00 Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 I 1,25 Stavebně-technický stav: byt ve výborném stavu Součet hodnot V1 až V9: -0,010 Index konstrukce a vybavení IV = (1-0,010) x 1,250 x 0,90 = 1,114 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,900 x 1,110 x 1,114 = 1,113 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = ,00 Kč/m 2 x 1,113 = ,54 Kč/m 2 Výpočet ceny: ,54 Kč/m 2 x 47,80 m 2 = ,41 Kč Cena zjištěná: ,41 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek st.580 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 8685 Základní cena: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 91,98 Kč/m 2 Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Byt 1,0490 2,1620 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: nejsou Parcela číslo: st

8 Plocha: 1006 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 91,98 x ( )% x ( )% x 2,1620 x 1,0490 = 208,60 Kč/m 2 Cena za parcelu: 208,60 Kč/m 2 x 1006 m 2 = ,60 Kč Cena zjištěná: ,60 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt ,41 Kč Mezisoučet pro 25: ,41 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek st.580: ,60 Kč - podíl 5230/ ,75 Kč Mezisoučet pro 28: 2 989,75 Kč A) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmiliónšedesáttisícdvěstadeset korun českých B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v přibližně stejným konstrukčním systémem provedených domech. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně bytu č.580/512 má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města

9 Výpočet tržní ceny - porovnávací metoda Oceňovaná jednotka Milovice část Mladá, k.ú. Benátská Vrutice Byt v 1.NP panelového domu Panelová 52,3 1.NP 2+1 Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 1. Srovnávaný objekt: Panelová 56,00 4.NP , Milovice (9100 obyvatel) část Mladá ulice Komenského, okr. Nymburk Byt o dispozici 2+1/balkon o výměře 56 m2, se nachází ve čtvrtém patře čtyřpatrového panelového domu. Byt je po rekonstrukci, má zděné jádro, nové stoupačky v plastu, plastová okna, plovoucí podlahy. Dále k bytu přísluší sklep. Dům je po rekonstrukci. Klidná lokalita, dopravní dostupnost. Osobní vlastnictví Nabídka RK - Realitní dům s.r.o. - Praha, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví 2. Srovnávaný objekt: Panelová 53,00 3.NP , Milovice (9100 obyvatel) část Mladá ulice Komenského, okr. Nymburk Hezký a slunný byt 2+1 s balkonem o celkové rozloze 53m2, k bytu náleží velký a prostorný sklep. Okna jsou plastová se sítěmi proti hmyzu. Dveře mají druhý bezpečnostní zámek. Byt se nachází ve druhém patře s orientací na východ a západ. V bytě je zděné jádro (sprchový kout a wc), nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči (trouba, sklokeramická deska, digestoř a lednice), je zde příprava na myčku o šířce 45 cm. V bytě je na podlaze PVC v imitaci plovoucí podlahy, v koupelně je dlažba. V ložnici majitelka ponechá velkou třídveřovou skříň, zbytek vybavení dle dohody. Dům je po rekonstrukci z roku 2006, je zateplený. V přímé blízkosti je lesopark, základní škola s mateřskou školkou, cukrárna a pizzerie. V místě je i veškerá občanská vybavenost, lékař, obchody, pošta. Autem do Prahy za 20 minut. Přímé vlakové spojení do Prahy 40 mini. Nabídka RK - dumrealit.cz Terra - Praha, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; 3. Srovnávaný objekt: Panelová 46,00 4.NP , Milovice (9100 obyvatel) část Mladá ulice Braniborská, okr. Nymburk - 9 -

10 Světlý nový byt. 2+1/2xB, 46,23 m2, DV, 4.p/5.p., izolovaný panel, po kompletní rekonstrukci, ul. Braniborská, město Milovice. Exkluzivně nabízíme k prodeji světlý byt 2+kk v družstevním vlastnictví se 2 balkony. Byt i dům po kompletní rekonstrukci z r Nová kuchyňská linka s el. troubou a sporákem, nová zděná koupelna s vanou, samostatné WC. V kuchyni, koupelně a WC keramická dlažba. V pokojích (14,22 m2 a 12,7 m2) podlahy plovoucí. Zděné jádro, plastová okna. Příspěvek do fondu oprav: pouze 300 Kč. Orientace bytu: východ - západ. Klidná lokalita. Kompletní občanská vybavenost (školka, škola, supermarket, lékaři). Parkování před domem, možnost hlídaného parkoviště u domu. Dopravní dostupnost do Prahy: 35 min. autem do centra, 4. pásmo pražské integrované dopravy, přímé vlakové spojení z Masarykova nádr. 45 min) Nabídka - RK AAA byty - Praha, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; 4. Srovnávaný objekt: Panelová 50,00 2.NP , Milovice (9100 obyvatel) část Mladá ulice Spojovací, okr. Nymburk Byt 2+1 v OV v Milovicích. Celková plocha bytu činí 49,62 m2 (47,22 m2 + sklep 2,4 m2) + balkón 2,2 m2. Byt se nachází v prvním patře. Dům prošel kompletní rekonstrukcí s kolaudací v roce plastová okna, rozvody vody, elektřiny a plynu, střecha, zateplená fasáda. Bytové jádro zděné, v koupelně vana, WC odděleně. Byt tvoří chodba (5,54 m2), obývací pokoj (16,44 m2), ložnice (12,65 m2), kuchyň (7,83 m2), koupelna (3,3 m2), WC (1,46 m2). Orientace bytu: obývací pokoj - jihovýchod, ložnice a kuchyně severozápad. V bytě zůstává kuchyňská linka, zbývající vybavení po dohodě. V bytě plovoucí podlahy, koupelna - dlažba. Vytápění a ohřev vody dálkově, do kuchyně zaveden plyn. V každém vchodě kočárkárna a kolárna. Dům se nachází ve velice klidné lokalitě - lesopark 100 m. Školka a škola 200 m. Přímý vlakový spoj do Prahy (43 minut na Masarykovo nádraží) Nabídka RK - RE/MAX Dream - Nymburk, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost bytu; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita; Provedení a vybavení - Lépe vybavený byt, zejména včetně kuchyňské linky; Celkový stav, stáří, technický stav - Stejně staré, ve stejné době zrekonstruované byty; Druh budovy - Taktéž panelová budova po kompletní rekonstrukci; Způsob vlastnictví - Taktéž osobní vlastnictví; Stanovení ceny: Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 52,3 m 2 Porovnávací hodnota Kč Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena bytu č.580/512 o vel. 2+1 ve vícebytovém panelovém domě č.p.580 v Milovicích - části Mladá, post. na pozemku parc.č. st.580, k.ú. Benátská Vrutice, okres Nymburk, může dosáhnout: B) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) slovy: jedenmiliónčtyřicetpětisíckorun českých (Kč)

11 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN, podle LV č.1337 pro obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Benátecká Vrutice ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Benátecká Vrutice s vyznačením polohy domu č.p Fotodokumentace bytu č.580/512, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.580 ze dne Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE

12 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

13 - 13 -

14 Výpis z KN, podle LV č.1337 pro obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne

15 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Benátecká Vrutice ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti

16 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Benátecká Vrutice s vyznačením polohy domu č.p

17 Fotodokumentace bytu č.580/512, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.580 ze dne Dům - čelní pohled Dům - zadní pohled Kuchyň bez linky Pokoj Koupelna Záchod