ZNALECKÝ POSUDEK. ev.č o obvyklé ceně bytové jednotky č. 162/7 v obci Vintířov čp , včetně příslušenství a pozemků

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK ev.č Předmět posudku: o obvyklé ceně bytové jednotky č. 162/7 v obci Vintířov čp , včetně příslušenství a pozemků Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno Účel posudku: pro účely dražby Usnesení č.j. 97EX 10033/12-39, ev.č. opr ze dne Zhotovitel posudku: Ladislav Kupka Alšova 1743, Sokolov mob. : kupkaladislav@volny.cz Datum místního šetření: a Datum, k němuž je provedeno ocenění: Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Pomocně - Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 462 Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného dne Pomocně -Vyhláška č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vlastní aktualizovaná databáze realizovaných a nabízeným prodejů podobných nemovitostí Sokolov, dne:

2 1. NÁLEZ M.1. byt č.162/7, Vintířov Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Vintířov u Sokolova Kód obce: Název obce: Vintířov Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o bytovou jednotku- garsonku ve vícebytovém domě, napojenou na EL, VO, KA, Pl a dálkové vytápění. Přístup a příjezd je z veřejné zpevněné komunikace. Spoluvlastnický podíl 199/ POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. bytová jednotka M.1.2. podíl na pozemku M.1.3. porovnávací způsob ocenění M.1.1. bytová jednotka Popis a účel : bytová jednotka 1+0 s příslušenstvím, ve 3.NP podlahová a započitatelná plocha : PO 14,49m2, předsíň 1,82m2, koupelna a WC 3,54m2, celkem 19,90m2 Ocenění bytů porovnávacím způsobem podle 25 Vstupní hodnoty Index trhu I T určen dle přílohy č.18a tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00 3 Vliv právních vztahů na nemovitost II. Bez vlivu 0,00 Celkem -0,05 Index trhu I T = 1 + Suma(Ti) I T = ,05 = 0,950 Index polohy I P určen dle přílohy č. 18a tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Význam obce zeměp., kultur., hospod. I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní prostředí II. Objekty pro bydlení 0,00 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport v obci II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení v obci II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 2

3 10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovit. III. Bez vlivu 0,00 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,00 Index polohy I P = 1 + Suma(Pi) I P = 1 + 0,00 = 1,000 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.19 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby III. Budova panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo -0,10 umakart. bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu I. Standardní vybavení, bez dalších prostor -0,03 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem -0,13 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,05 S Koeficient S podle stáří stavby C Stavba stáří nad 30 do 50 let včetně 0,80 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * S I V = (1 + -0,13) * 1,05 * 0,80 = 0,731 Index cenového porovnání I = I T * I P * I V I = 0,950 * 1,000 * 0,731 = 0,694 Podlahová plocha PP = 19,90 m 2 Výpočet ceny Indexová průměrná cena IPC určena dle přílohy č.19: IPC = Kč/m 2 podlahové plochy Cena upravená CU = IPC * I CU = 12539,00 * 0,694 = 8 702,07 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = CU * PP CB = 8702,07 * 19,90 = Kč bytová jednotka - celkem: Zjištěná cena Kč M.1.2. podíl na pozemku Ocenění nákladovým způsobem podle 28 Parcela: 362, zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. k): ZC = Cp x 1,00 C p = 35 + (a ) * 0,007414; kde a = počet obyvatel C p = 35 + ( ) * 0, = 36,22 Kč/m 2 ZC = 36,22 * 1,00 = 36,22 Kč/m 2 Koeficient K P1 a K P2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka (%) Přirážka (%) výhodnost polohy pozemku v městech podle 28 odst. 1 písm. g), i) 70 3

4 K P1 = 1 + 0,70 = 1,70 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka (%) Přirážka (%) 2.11 pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu 10 Celkem 0 10 K P2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: K i = 2,131 Koeficient K p určen dle přílohy č.39: Sokolov, 1-2 tis.obyv., bytové domy: K p = 0,507 Základní cena upravená ZCU = ZC * K P1 * K P2 * K i * K p ZCU = 36,22 * 1,70 * 1,10 * 2,131 * 0,507 = 73,18 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 362 zastavěná plocha a nádvoří 197,00 73, , zastavěná plocha a nádvoří 212,00 73, ,16 Celkem 409, ,62 spoluvlastnický podíl 199/12566 výpočet = ,62 / * 199 = 474 Kč podíl na pozemku - celkem: Zjištěná cena 474 Kč Název Zjištěná cena (Kč) byt č.162/ podíl na pozemku 474 Cena dle vyhlášky Rekapitulace majetku M.1.3. Porovnávací způsob ocenění bytu a závěr Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 9 000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Byt modernizovaný je proti nemodernizovanému bytu dražší. 1- Vintířov byt garsonka podlahová plocha 22,00m2, prodej za ,-Kč upravená 2- Chodov byt garsonka podlahová plocha 20,00m2, nabídka za ,-Kč upravená 3- Nové Sedlo byt garsonka,podlahová plocha 22,00m2, nabídka za ,-Kč původní stav bytová jednotka čp. 162/7 ve Vintířově Porovnávací hodnota : Kč 4

5 Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů Kč Kč Silné stránky nemovitosti : sídlištní zástavba, blízko středu obce napojeno na všechny obslužné sítě tiché místo Slabé stránky nemovitosti : byt je v původním technickém stavu, bez modernizace byt č. 162/7 ve Vintířově : Obvyklá cena : Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena bytu ,-Kč Mimo žalovanou částku nejsou na bytě jiná práva a závady. Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. Příloha : LV č.462 Fotodokumentace 5

6 6

7 7

8 8