Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5559 / 2016

Transkript

1 Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5559 / 2016 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: - Pozemek parc.č. 774/1, vedený dle KN jako zahrada včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru Katastrální údaje: LV č. 913, k.ú.: Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo Adresa nemovitosti: Suchohrdly VLASTNICKÉ ÚDAJE: OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Matulová Jiřina, Rumunská 1715/1, Znojmo, Dalerová Jana, č. p. 152, Mikulovice Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město 1/2 1/2 ZHOTOVITEL: MONTEKALA, spol. s r.o., znalecký ústav Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j.: 124 EX 23536/12-65 Datum místního šetření: Ocenění ke dni: Datum vypracování: Počet stran posudku celkem: 11 - z toho ocenění: 8 - přílohy 3 Počet vyhotovení: 5

2 OBSAH OCENĚNÍ: 1. ZNALECKÝ ÚKOL NÁLEZ Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku Omezení vlastnických práv Vlastnické a evidenční údaje Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Dokumentace a skutečnost Rizika Popis předmětu ocenění POSUDEK Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota ZÁVĚR Analýza výsledků Závěr ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Foto z místního šetření ZNALECKÝ ÚKOL Znalci se ukládá, aby znaleckým posudkem provedl odhad obvyklé ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Ocenění bude provedeno obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, prostřednictvím analýzy metody věcné, výnosové a porovnávací. Znalecký posudek bude použit jako podklad pro stanovení reálné prodejní ceny nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platných k datu, k němuž se ocenění provádí. Odhad obvyklé ceny dle tohoto znaleckého posudku je odrazem situace na trhu nemovitostí k datu, k němuž se ocenění provádí. 2. NÁLEZ 2.1. Podklady pro vyhotovení znaleckého posudku 1. USNESENÍ o ustanovení znalce, číslo jednací: 124 EX 23536/12-65 ze dne , které vydal Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Exekutorský úřad Litoměřice se sídlem Masarykova 679/33, Litoměřice 2. Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 913, k.ú. Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, ze dne Informace z katastru nemovitostí, získané dálkovým přístupem prostřednictvím internetu dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, ze dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, získaná dálkovým přístupem prostřednictvím internetu dne Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. 7. Ostatní údaje se opírají o skutečnosti, zjištěné při místním šetření, o prohlášení zadavatele nebo o zjištění znalce 8. Znalci nebyly předloženy žádné další doklady, ani nebyly sděleny další skutečnosti, které by mohly ovlivnit cenu předmětné nemovitosti 2

3 2.2. Omezení vlastnických práv Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno zástavní právo exekutorské Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné věcné břemeno Ostatní omezení Na předloženém listu vlastnictví č. 913 je k oceňovaným nemovitostem uvedeno: nařízení exekuce - Matulová Jiřina exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nebylo zjištěno a nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Matulová Jiřina, Rumunská 1715/1, Znojmo 1/2 Dalerová Jana, č. p. 152, Mikulovice 1/2 Parc.č.: Výměra [m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 774/ zahrada Celkem Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Z dostupných podkladů nebyly zjištěny žádné nesrovnalosti, avšak při srovnání se skutečností bylo zjištěno, že na pozemku se nachází rekreační objekt zahrádkářská chata. Jelikož nebyl umožněn vstup na pozemek, nebylo možno zjistit technické parametry, a z toho odvodit zda předmětná stavba podléhá zápisu do KN Dokumentace a skutečnost Nebyla k dispozici projektová dokumentace Rizika Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání není v rozporu s právním stavem v rozporu s právním stavem Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn komunikace Na pozemku se nachází stavba, která není zapsaná v KN Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost je situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nezjištěna 3

4 2.7. Popis předmětu ocenění Místní šetření. Spoluvlastník nemovitosti - paní Matulová Jiřina - byl vyzván doporučeným dopisem k účasti na místním šetření, umožnění prohlídky jednotky a součinnosti při vyhotovení znaleckého posudku. Místní šetření bylo stanoveno na den v době 8:00 až 09:00 hod. Spoluvlastník nemovitosti - paní Matulová Jiřina se jednání nezúčastnila, znalec provedl místní šetření bez účasti jmenované Obecná situace. Obec Suchohrdly se nachází v okrese Znojmo, Jihomoravský kraj. Obec má asi 1200 obyvatel. Obec leží 4 km severně od Znojma v kopcovitém terénu posledních výběžků Českomoravské vysočiny, při křížení okresní silnice Znojmo Mor.Krumlov se silnicí vedoucí z Dyje do Kuchařovic Obec je menší obcí regionálního významu, z hlediska bydlení se jedná o poměrně žádanou lokalitu na předměstí Znojma Napojení na dopravní infrastrukturu je dobré, dostupnost okresního města Znojma velmi dobrá, krajského města Brna dosti špatná vzhledem ke vzdálenosti (po komunikaci č. 53 a následně D52 cca 66 km). Obec napojena na integrovaný dopravní systém prostřednictvím autobusové dopravy, s průměrnou četností spojů. V obci jsou nákupní možnosti a občanská vybavenost základní, kompletní možnosti jsou ve Znojmě. Obec je situována v kopcovité krajině. Okolní krajina je převážně zemědělsky obdělávaná, v části zalesněná. Lokalita s oceňovanou nemovitostí je z hlediska rizika záplav či zatopení situovaná v zóně 1 (se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně či záplavy). Oceňovaný pozemek je situován jihovýchodním směrem od obce Suchohrdly v Zahrádkářské oblasti Popis pozemků Pozemek je rovinný až mírně sklonitý. Je situovaný v zahrádkářské oblasti, je oplocený. Příjezd je přes pozemek parc.č. 774/2, vedený dle KN jako zahrada, ve vlastnictví: Obec Suchohrdly na něj dále navazuje nezpevněná komunikace, vedoucí po pozemku parc.č. 769, vedeném dle KN jako Ostatní plocha- ostatní komunikace, ve vlastnictví: Obec Suchohrdly. Pozemek je využíván jako zahrada, nachází se na něm ovocné stromoví. Na pozemku se nachází stavba. Tato není zapsána v katastru nemovitostí. Jedná se o zahrádkářskou chatu. Jelikož nebyl umožněn přístup, nebylo možno z technických parametrů zjistit povinnost zápisu do katastru nemovitostí, dle odhadu může zastavěná plocha činit cca m 2. Lze předpokládat, že se jedná o stavbu zděnou nebo dřevěnou, s jedním nadzemním podlažím ve stylu zahrádkářských chat. Jedná se o stavbu, která je součástí pozemku. Dále se na pozemku nacházejí drobné zahradní stavby a venkovní úpravy. Na pozemek je zavedena elektřina. Ostatní IS zavedeny nejsou. 4

5 3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota Věcná hodnota se nestanovuje, jelikož nebylo možno zjistit technické parametry chaty Výnosová hodnota Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňovaných pozemků. V dané lokalitě by však byl, případný pronájem velmi nízký, výnosová hodnota neposkytuje reálný obraz o obvyklé ceně. Proto se výpočet výnosové hodnoty neprovádí Porovnávací hodnota Porovnávané pozemky K porovnání budou vyhledány pozemky, využívané jako zahrada, pokud možno se zahradním domkem nebo chatou: 1. Zahrada Suchohrdly Nabídka prodeje zahrady v zahrádkářské oblasti, se zahradní zděnou chatkou a sklípkem ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Zavlažovací rozvody po zahradě. Celková plocha 620 m 2. Vzrostlé stromy, vinohrad. Požadovaná cena: ,- Kč. 2. Zahrada Znojmo Nabídka prodeje zahrady v zahrádkářské oblasti u Znojma, se zahradní dřevěnou chatkou ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Přípojky vody a elektro. Zahrada oplocena. Příjezde až k chatě. Celková plocha 359 m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 3. Zahrada Znojmo Nabídka prodeje zahrady v zahrádkářské oblasti u Znojma, se zahradní dřevěnou chatkou ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Kopaná studna, přípojka elektro. Zahrada oplocena. Celková plocha 772 m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 4. Zahrada Znojmo Nabídka prodeje zahrady v zahrádkářské oblasti u Znojma, se zahradní dřevěnou chatkou se sklípkem ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Kopaná studna, přípojka elektro. Zahrada oplocena. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 5. Zahrada Znojmo Nabídka prodeje zahrady v okrajové části Znojma, se zahradní zděnou chatkou s garáží ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Přípojka vody, přípojka elektro. Zahrada oplocena. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 6. Zahrada Znojmo Nabídka prodeje zahrady v okrajové části Znojma, se zahradní montovanou chatkou, vydán územní souhlas pro výstavbu zděné chaty. Ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Přípojka vody, přípojka elektro. Zahrada oplocena. Celková plocha 924 m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 7. Zahrada Znojmo Nabídka prodeje zahrady v okrajové části Znojma, se zahradní zděnou chatkou, ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Přípojka vody a přípojka elektro na hranici pozemku. Zahrada oplocena. Celková plocha 940 m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 8. Zahrada Znojmo Nabídka prodeje zahrady v okrajové části Znojma v zahrádkářské oblasti, se zahradní zděnou chatkou se sklípkem, ve srovnatelné lokalitě a se srovnatelným využitím. Přípojka užitné vody a přípojka elektro na hranici pozemku. Zahrada oplocena. Celková plocha m 2. Požadovaná cena: ,- Kč. 5

6 č. Lokalita Výměra pozemku [m2] Celková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč] Jednotková cena požadovaná, resp. zaplacená [Kč/m 2 ] K0-koeficient redukce na pramen ceny K1-koeficient lokality K2- koeficient výměry pozemků K3-koeficient vybavenosti a příslušenství pozemků K4-koeficient stávajícího využívání a stavu K5-koeficient situování a svažitosti K6-koeficient jiného omezení K7-koeficient odborné úvahy KC-výsledný koeficient Cena po redukci [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty 1 Suchohrdly ,95 1,00 0,85 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 0, Znojmo ,95 0,85 0,75 0,90 0,90 1,00 1,00 0,75 0, Znojmo ,95 0,95 0,85 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 0, Znojmo ,95 0,95 1,10 0,95 0,90 1,00 1,00 1,30 1, Znojmo ,95 0,95 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 0, Znojmo ,95 0,95 0,90 0,90 0,80 1,00 1,00 0,85 0, Znojmo ,95 0,95 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 0, Znojmo ,95 0,95 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 1,15 0, Celkem průměr 322 Minimum 194 Maximum 415 Vypočtená porovnávací hodnota 289 Jednotková porovnávací hodnota - zaokrouhleně Kč 289 Výměra oceňovaného pozemku m Celková porovnávací hodnota za celou výměru - zaokrouhleně Kč Vyhodnocení porovnávací hodnoty Porovnatelné pozemky v porovnatelných lokalitách v obdobném technickém stavu se nabízejí k prodeji v cenových relacích od cca 150,- do cca 1.000,- Kč/m 2 v závislosti na výměře, konkrétní lokalitě, vybavenosti, příslušenství a dalších specifických cenotvorných aspektů. Po převedení do podmínek oceňované nemovitosti je upravená jednotková porovnávací hodnota odhadována na 289 Kč/m 2, při celkové výměře tedy na ,- Kč. Celková porovnávací hodnota za celou výměru pozemků zaokrouhleně ,- Kč 4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot Reprodukční cena stavby bez pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota --- Kč --- Kč --- Kč ,00 Kč Závěrečný komentář Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost využití, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: 6

7 a) situace na trhu s realitami: nabídka v daném segmentu trhu pozemků pro zemědělské využití existuje, poptávka oproti nabídce je však dosti nízká b) parametry povyšující cenu: ---- c) parametry ponižující cenu: zanedbaná údržba, poměrně vysoká nabídka a menší poptávka o daný typ nemovitosti. Závady a rizika: Zástavní práva a exekuční tituly, vztahující se k nemovitosti Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedené skutečnosti by mohly podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti při standardním prodeji mezi dvěma subjekty stávajícím vlastníkem coby prodávajícím na straně jedné a kupujícím na straně druhé, kdy cena by byla ovlivněna tísní prodávajícího. V případě prodeje v tísni by se nejednalo o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena by mohla i výrazně klesnout. V případě dražby však obdobný tlak neexistuje, není třeba posuzovat prodej v tísni ve smyslu 2 Zákona o oceňování a z uvedeného důvodu snižovat obvyklou cenu nemovitosti Stanovení ceny obvyklé Věcná hodnota vzhledem k nepřístupnosti nemovitosti by nemusela být objektivně vypočtena, proto se neprovádí. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje optimální obraz o skutečné obvyklé ceně za daných podmínek a pro daný účel ocenění. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Pro daný účel ocenění, tj. je stanovení obvyklé ceny pro exekuční účely, je výsledná obvyklá cena z důvodů neumožnění prohlídky nemovitosti oproti aktuální porovnávací hodnotě ponížená o cca 20%. Takto stanovená obvyklá cena je reálně dosažitelná pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Obvyklou cenu nemovitostí, uvedených jako předmět ocenění, s přihlédnutím a zohledněním všech skutečností, uvedených v tomto znaleckém posudku, odhaduji pro daný účel ve výši: ,- Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na nemovitostech, uvedených jako předmět ocenění, který činí 1/2, s ohledem na další vlivy: - spoluvlastnictví dalších subjektů - horší obchodovatelnost podílu upravuji oproti matematickému podílu 1/2 a snižuji o dalších cca 15% a stanovuji ve výši: ,- Kč 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: - Pozemek parc.č. 774/1, vedený dle KN jako zahrada, včetně všech součástí a příslušenství nemovitého charakteru vše zapsáno na LV č. 913, K.ú.: Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena nemovitostí jako celku: ,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíc korun českých 7

8 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2: ,- Kč Slovy: Dvěstatisíc korun českých Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 2.2. a 2.6. Zástavní práva, uvedená na listu vlastnictví, nejsou v obvyklé ceně zohledněna. 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5559/2016 znaleckého deníku. Datum: Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. IČ: Se sídlem: Hálova 34, Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek 8

9 6. PŘÍLOHY 6.1. Snímek katastrální mapy, pořízený náhledem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu /2 Přístup: Pozemek parc.č. 774/2, vedený dle KN jako zahrada, ve vlastnictví: Obec Suchohrdly Pozemek parc.č. 769, vedený dle KN jako Ostatní plocha- ostatní komunikace, ve vlastnictví: Obec Suchohrdly Snímek katastrální mapy + ortofoto: Detail: 9

10 6.2. Mapy, pořízené prostřednictvím internetu Mapa lokality Mapa obce 10

11 Mapa širších komunikačně dopravních vztahů Detail stavby letecký snímek z internetu 6.3. Foto z místního šetření 11