Znalecký posudek č. 3780/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3780/2012 o ceně obvyklé - 1/6 pozemků parc. č. 460/12, parc. č. 751/3, parc. č. 807, parc. č. 808, parc. č. 809/1, parc. č. 809/2, parc. č. 820, a parc. č. 821 v katastrálním území Sukorady, obec Snědovice, okres Litoměřice, ve vlastnictví Špačka Milana. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 1203/09-65 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 370, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kat. úz. Sukorady, obec Snědovice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Snědovice Region: Ústecký Okres: Litoměřice Katastrální území: Sukorady 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 370, kat. úz. Sukorady, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie map katastrálních - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1203/09-65 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1203/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 370, kat. úz. Sukorady, obec Snědovice, okres Litoměřice, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Pešta Jiří, Kratochvílova 1300, Roudnice nad Labem 1/4 Špaček Jiří, Školní 498, Štětí 1/6 Špaček Milan, Školní 581, Štětí 1/6 Špaček Pavel, 1. máje 598, Štětí 1/6 Vrabcová Marie, Čs.Armády 512, Štětí 1/4 2

3 oddíl B - nemovitosti: - pozemek parc. č. 460/12 - orná půda o výměře m 2 - pozemek parc. č. 751/3 - ostatní plocha - neplodná půda o výměře 2818 m 2 - pozemek parc. č trvalý travní porost o výměře 9499 m 2 - pozemek parc. č ostatní plocha - neplodná půda o výměře 1740 m 2 - pozemek parc. č. 809/1- trvalý travní porost o výměře 476 m 2 - pozemek parc. č. 809/2 - orná půda o výměře 1226 m 2 - pozemek parc. č ostatní plocha - neplodná půda o výměře 1152 m 2 - pozemek parc. č orná půda o výměře 2680 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5242/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5317/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9Nc-5367/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5122/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5483/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5522/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5349/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 Nc-5283/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 9 EXE-5019/ ze dne a oprava 9 EXE 5019/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 16 EXE-5493/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-5332/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-5974/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-6462/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 EXE-5335/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18EXE-6197/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-9865/ ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Zlín, 77 Ex-3717/ ze dne

4 - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Praha 5, 067 EX-3109/ ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-1948/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha-východ, 081 EX / J ze dne Prachatice, 40 Ex-10023/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha-východ, 081 EX /2010-8J ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-1203/ ze dne Právní moc ke dni Litoměřice, 124 EX-1203/ ze dne Právní moc ke dni Praha 5, 067 EX-3109/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-383/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-2166/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-4388/ ze dne Litoměřice, 124 EX-4388/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-1203/ ze dne

5 - Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorského úřadu Svitavy, 111 EX-9865/ ze dne Praha 3, 091 EX-00737/ ze dne Právní moc ke dni Praha 3, 091 EX-02469/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu 6. Dokumentace a skutečnost: Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Dle sdělení zástupce obce oceňované pozemky neleží v zastavitelné ploše ani nejsou určeny k zastavění. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou využívány jako louky a orná půda. Nájemní smlouvy nebyly předloženy. 7. Celkový popis nemovitosti: Sukorady leží v Ústeckém kraji, okrese Litoměřice, na komunikaci č. 269, spojující Tuhaň u Dubé a Svařenice u Hoštky, a spadají pod obec Snědovice. Základní občanská vybavenost je ve Snědovici (cca 6 km), rozšířená v Dubé (cca 10 km) a kompletní občanská vybavenost v Litoměřicích (cca 25 km). Doprava v Sukoradech je zajištěna autobusy. Oceňované pozemky se nachází jihozápadně a severozápadně od Sukorad, netvoří celek a převážně jsou užívány jako louky a orná půda. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky 5

6 a 1 ) Pozemky Oceňované pozemky se nachází v katastrálním území Sukorady, okr. Litoměřice. Pozemky netvoří celek, leží jihozápadně a severozápadně od obce Snědovice. Pozemek parc.č. 460/12, v KN veden jako orná půda, leží jihozápadně od Sukorad, je nepravidelného tvaru, s terénní nerovností a bez vyznačených hranic v terénu, přístupný po nezpevněné cestě, užíván jako orná půda. Pozemky parc.č. 807 a parc.č. 809/1 (v KN vedeny jako trvalý travní porost), parc. č. 809/2 a parc.č. 821 (v KN vedeny jako orná půda) a parc.č. 751/3, parc. č. 808 a parc. č. 820 (v KN vedeny jako ostatní plocha - neplodná půda) leží severozápadně od Sukorad, tvoří celek nepravidelného tvaru, nacházejí se u zpevněné komunikace vedoucí ze Sukorad do Robče v nerovném terénu, jsou nepravidelných tvarů, bez vyznačených hranic, převážně využívány jako louky. Na pozemcích parc. č. 751/3, parc. č. 808 a parc. č. 820 je remízkový porost. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda 460/ ,78 10, ,82 orná půda 460/ ,50 9, ,00 trvalý travní ,17 8, ,05 porost trvalý travní ,33 9, ,93 porost trvalý travní ,28 7, ,64 porost trvalý travní 809/ ,33 9, ,08 porost orná půda 809/ ,33 9, ,58 orná půda ,33 9, ,40 Výměra celkem Mezisoučet ,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,50 6

7

8 Průměrná jednotková cena: 12,16 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 10,87 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 13,50 Kč/m 2 Oceňované pozemky: orná půda p.č. 460/ m 2 TTP p.č m 2 TTP p.č. 809/1 476 m 2 orná půda p.č. 809/ m 2 orná půda p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: m ,00 m 2 á 12,16 Kč/m 2 = ,64 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,64 Kč Pozemky - výsledná cena = ,64 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 pozemků: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: - velká výměra - obhospodařované a udržované c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - pozemky netvoří celek 8

9 Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši Kč Obvyklá cena 1/6 pozemků: ,- Kč slovy: čtyřicet osm tisíc devět set Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3780/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 471/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9