ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o obvyklé ceně nemovitostí tj. pozemku parcela č. 317/3 trvalý travní porost zapsaného na LV 665 pro katastrální území Vlkonice u Vacova a obec Vacov a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s. se sídlem Čimická 780/ Praha 8 IČO : Účel posudku : Zjištění ceny obvyklé ceny nemovitostí pro Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Platný oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) ocenit obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. oba v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený objednatelem dne , LV 665 A: Vlastník : 1. BENEŠ obchodní společnost s.r.o. se sídlem Stachy č.p. 149, Stachy B : Nemovitosti : - parcela č. 317/3 trvalý travní porost o výměře 4229 m2 vše v k.ú. Vlkonice a v obci Vacov viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo Geometrický plán - nebyl předložen Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými pozemky v uvedené lokalitě Konzultace na Obecním úřadě ve Vacově ve věci prostudování územního plánu obce Vacov Územní plán obce Vacov schválený zastupitelstvem obce Vacov Vyjádření územně plánovací informace odboru výstavby a územního plánování Městského úřadu Vimperk ze dne ve věci možné výstavby na oceňovaném pozemku viz příloha Internet zjištění stávajících nabídek pozemků na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Zákon č. 151/1997 Sb. - o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný pozemek parcela č. 317/3 trvalý travní porost se nachází v katastrálním území Vlkonice u Vacova a v obci Vacov západně od centra obce nedaleko silnice vedoucí směrem na obec Stachy v lokalitě zastavěné převážně nízkopodlažní bytovou zástavbou starších bytových a rodinných domů. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z místní zpevněné komunikace a přes sousední pozemkové parcely. Pozemek je mírně svažitý jihovýchodní orientace. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, ale pro výstavbu není pozemek připraven a inženýrské sítě nejsou k pozemku přímo přivedeny. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, vybavení s tím, že stav je znalcem zohledněn ke dni provedení místního šetření tj Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při zjišťování obvyklých cen v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2012 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 1.3 Stavby a územní plán : Na oceňovaném pozemku parcela č. 317/3 trvalý travní porost není vystavěna žádná stavba. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Vacov leží pozemek v zastavitelné ploše v ploše s funkčním využitím pro výstavbu objektu občanské vybavenosti zejména školství, zdravotnictví, správu, služby komerčního charakteru a ubytovací a stravovací zařízení. 1.4 Definice pojmů Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnání s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném čase a místě, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku.

4 Cena administrativní Administrativní cena je cena věci zjištěná dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ) Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ) Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cen. předpisu ( viz výše), bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5 a bez odpočtu opotřebení Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitostí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ) Tržní hodnota Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit.

5 5 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ výčet oceňovaných staveb, pozemků : 2.1 Cena administrativní Jiný pozemek ( 32 ) Parcela č. 317/3 trvalý travní porost ( 32 odst. 1 ) 2.2 Cena obvyklá Metodika výpočtu Rozbor ceny srovnávaných pozemků Výpočet ceny oceňovaných pozemků indexovou metodou Ocenění oceňovaných pozemků obvyklou cenou porovnáním 2.3 Rekapitulace a závěr 2.1 Cena administrativní Administrativní cena je cena zjištěná dle vyhlášky MF č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2012 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) Jiný pozemek ( 32 ) Parcela č. 317/3 trvalý travní porost ( 32 odst. 1 ) Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 317/3 trvalý travní porost se nachází v katastrálním území Vlkonice u Vacova a v obci Vacov západně od centra obce nedaleko silnice vedoucí směrem na obec Stachy v lokalitě zastavěné převážně nízkopodlažní bytovou zástavbou starších bytových a rodinných domů. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z místní zpevněné komunikace a přes sousední pozemkové parcely. Pozemek je mírně svažitý jihovýchodní orientace. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, ale pro výstavbu není pozemek připraven a inženýrské sítě nejsou k pozemku přímo přivedeny. Pozemek je převážně zatravněný, mírně svažitý a je užíván jako volná plocha. Na parcele nejsou trvalé porosty. V katastru nemovitostí je pozemek evidován v druhu trvalý travní porost, což plně odpovídá skutečnému využití. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Vacov leží pozemek v zastavitelné ploše s funkčním využitím pro výstavbu občanské vybavenosti tj. objekt pro školství, zdravotnictví, správu, služby komerčního charakteru a ubytovací a stravovací zařízení. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu a je mimo zátopovou oblast. V místě je běžný hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. Obec Vacov nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků Výměry pro ocenění Parcela č. 317/3 trvalý travní porost má výměru 4229 m2.

6 Zařazení pozemku pro ocenění Ocenění pozemku se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 a násobí se koeficientem 0, Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Vacov / obec se 4064 obyvatel/ dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0, kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( ) x 0, = 38,19 Kč/m 2 V případě, že hodnota "a" je menší než 1000, je dosazena konstanta 1000 ZC = Cp x 1,00 = 38,19 Kč/m 2 x 1,00 = 38,19 Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - přístup po nezpevněné komunikaci ( pol. 2.1 ) - 5 % Parcela číslo č. 317/3 Druh parcely dle katastru Využití parcely dle UP Využití parcely dle skutečnosti trvalý travní porost pozemek určený pro stavbu objektu občanské vybavenosti volná zatravněná plocha Výměra m Základní cena ZC Kč/ m 2 38,19 Srážky - viz výše % - 0 Přirážky viz výše % + 0 Základní cena po 1.úpravě ZC2 Kč/ m 2 38,19 Srážky - viz výše % - 5 Přirážky viz výše % + 0 Základní cena po 2.úpravě ZC2 Kč/ m 2 36,28 Koeficient prodejnosti Kp Sloupec 4 0,546 Koeficient přepočtu cen Ki SKP CZ-CC ,076 Základní cena po 3. úpravě ZCU 3 Kč/ m 2 41,12 Koeficient dle 32 odst. 1 k x ZC3 0,3 0,3 x 41,12 Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 12,33 Podmínka min. ceny ZCU min Kč/ m 2 20,00 Administrativní cena parcely č. 317/3 ke dni odhadu Kč ,00

7 7 2.2 Cena obvyklá Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Remax České Budějovice,, Reality Krumlov, realitní kancelář CK reality s.r.o. Český Krumlov / a z konzultace na Obecním úřadě v obci Vacov. Známé prodejní ceny stavebních pozemků či nabídkové ceny pozemků určených k prodeji v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených ke stavbě objektu občanské vybavenosti, jsou v relativní rovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Většinou jsou pozemky prodávány včetně stavby, kde však není tržní cena v drtivé většině případů specifikována zvlášť za pozemek a stavbu. Obdobné pozemky jsou samostatně prodávány, většinou státními institucemi či obcemi i pod stávajícími stavbami či jako různá dorovnávání parcel majitelům těchto staveb. Obvyklá cena těchto pozemků je vyšší než cena administrativní. Ceny pozemků v této části prachatického okresu jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku a patří v této lokalitě s cenami pozemků mimo centrální oblasti Šumavy k podprůměrným nejenom v okrese. Vyšší ceny pozemků v prachatickém okrese jsou především v centrech měst, podél bezprostřední návaznosti na turistické trasy Šumavy ( Kvilda, Borová Lada, Zadov, Churáňov ) a též v sousedství páteřních hlavních komunikací vedoucích od státních hranic k větším sídelním útvarům. Z pohledu atraktivnosti lokality ( možná komerční využitelnost, rekreační oblast, infrastruktura, zájem kupců apod. ) kde se oceňovaný pozemek nachází, jde o lokalitu jednoznačně s podprůměrným zájmem potenciálních kupců, o čemž svědčí i minimální investice v lokalitě v poslední dekádě Výpočet ceny oceňovaných pozemků indexovou metodou Možnou obvyklou cena pozemku lze zjistit např. tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Oceňovaný pozemek parcela č. 317/3 trvalý travní porost je užíván jako volná zatravněná plocha a dle územního plánu obce Vacov je určena k výstavbě objektu občanské vybavenosti. Ke dni ocenění je oceňovaná parcela nabízena k prodeji na internetových realitních serverech za cenu 170,- Kč/m2 pozemku. Pozemek je nabízen na internetu k prodeji již delší časové údobí a je možno konstatovat, že uvedená nabídková cena je cenou maximální, trhem nebyla dosud akceptována a její skutečná výše bude v nižší cenové hladině. Dle odborného názoru znalce je u obdobných nemovitostí, u kterých není prodej realizován obratem či v řádu několika měsíců, reální kupní cena výrazně níže.

8 Oceňovaný pozemek dle inzerátu na Lokalita : okraj zastavěné části obce Vacov 8 Parcela o výměře 4229 m2 v lokalitě k.ú. Vlkonice u Vacova za západním okraji zastavěné části obce určený pro výstavbu objektu občanské vybavenosti zejména školství, zdravotnictví, správu, služby komerčního charakteru a ubytovací a stravovací zařízení. pro bydlení či komerčního objektu. Pozemek leží na okraji obce Vlkonice. Voda, kanalizace a elektřina v místě, telefonní přípojka v dosahu, ale pozemek není na napojení připraven. Nabídková cena : 170,- Kč/m2 V současné době jsou v lokalitě nabízeny některé pozemky pro výstavbu rodinného domu např. Srovnávací pozemek č. 1 Lokalita : zastavěná část obce Vacov Parcela o výměře 449 m2 v lokalitě zastavěné části obce Vacov v k.ú. Vlkonice u Vacoa určený dle územně plánovací dokumentace obce Vacov k výstavbě rodinného, dvoupodlažního domu s obytným podkrovím o možné zastavěnosti do 180 m2, nebo k výstavbě živnostenské provozovny o půdorysné ploše 50 m2. Na pozemku kaplička - elektřina. Voda. Kanalizace na hranici pozemku. Rovina. Uvolnění ihned. Nabídková cena : 356,- Kč/m2

9 9 Nabídková cena srovnávacího pozemku je 356,- Kč/m2. Pozemek nebyl dosud prodán, jeho inzerovaná nabídková cena je cenou maximální. Z tohoto důvodu je tato nabídková cena, na základě odborného odhadu, korigována koeficientem vyjadřujícím podíl mezi současnou nabídkovou cenou a pravděpodobnou skutečnou budoucí prodejní cenou. Koeficient je znalcem stanoven na základě odborného odhadu ve výši ve výši 0,70. ( předpoklad nižší skutečné prodejní ceny, delší doba nabídky v řádu více než 1/2 roku ) tj. výše ceny pozemku použitá pro výpočet je 249,40 Kč/m2. srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Poloha srovnávacího pozemku Obec Vacov, okraj zastavěné část obce, určen pro výstavbu RD či provozního objektu, Popis srovnávacího pozemku jižní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS v místě, přípojky na pozemek neprovedeny Výměra srovnávacího pozemku VS m2 449 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,70 * ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 249,40 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce, zpevněný příjezd 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený, inženýrské sítě v místě 1.35 C Třída velikosti obce 1 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita smíšené zástavby, venkovská oblast 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Obec Vacov, okraj zastavěné část obce, určen pro výstavbu objektu občanské vybavenosti či provozního objektu, Popis oceňovaného pozemku jihovýchodní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS v místě, přípojky na pozemek neprovedeny Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce, nezpevněný příjezd 0.95 B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený, není vyřešen příjezd, 1.20 inženýrské sítě v místě C Třída velikosti obce 1 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita bytové zástavby, venkovská oblast 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky - velká výměra pozemku - k záměru výstavby objektu minimální zájem - chybí případná parcelace objektu 0.60 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is - 0,5066 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 126,36

10 10 Cena oceňovaného pozemku Kč ,33 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Obvyklá cena pozemku č. 317/3 zjištěná indexovou metodou ke dni odhadu / zaokr. / Kč , Ocenění oceňovaných pozemků obvyklou cenou porovnáním Obec Vacov nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je, dle 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. ve znění novel, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novely, 38,19 Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb / a dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy. Přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a přirážka dle položky č.1 až do 125 %. Oceňovaný pozemek je situován na okraji zastavěné části obce západně od centra obce v zástavbě nízkopodlažních bytových domů a starších rodinných domů. Parcela č. 317/3 trvalý travní porost není zastavěna žádnou stavbou. V lokalitě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Příjezd k pozemku je možný nezpevněnou odbočkou z místní zpevněné komunikaci a přes další pozemkové parcely, ale není zatím stavebně připraven. Z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je pozemek situován ve stabilizované lokalitě starších bytových a rodinných domů na okraji klidové zastavěné části obce mimo turistický ruch. Z hlediska výnosnosti a atraktivnosti na průměrném místě lokálního významu. Dle sdělení zástupců realitních kanceláří např. realitní kancelář REMAX Český Krumlov se cena plnohodnotného stavebního pozemku pro stavbu rodinného domu v této lokalitě může dnes pohybovat v dané lokalitě v rozmezí 250,- až 300,- Kč/m 2 v závislosti na umístění pozemku, způsobu zástavby a především připravenosti pozemku k okamžité možnosti výstavby, dražší jsou nezatížené pozemky s výhledem do krajiny a se všemi inženýrskými sítěmi na hranici pozemku. Přibližně stejnou cenu, ale s menším cenovým rozpětím uvedl i majitel realitní kanceláře Kolář Český Krumlov pan ing. Kolář. Oslovené kanceláře shodně uvedly, že prodej pozemků v této lokalitě je v menší míře. Častější je prodej pozemků v kompletu se stavbou bez jednoznačného stanovení ceny za pozemek. Ceny pozemků, které jsou určeny k užívání společně s objektem rodinného domu jsou bezpochyby nižší. Ceny pozemků, které nejsou prioritně určeny pro výstavbu rodinného domu, ale pro výstavbu objektu občanské vybavenosti s malou až nulovou návratností, jako je oceňovaný pozemek ( stavby pro školství, zdravotnictví, správu či služby ), jsou ceny pozemků výrazně v nižší cenové hladině. Navíc pozemek svou výměrou není určen, v případě uvažování pro výstavbu rodinných domů, pro jeden objekt. Při provedení rozparcelace pro výstavbu více objektů je třeba připravit i komunikační plochy mezi parcelami, což jednotkové ceny pozemků ještě sníží. Dle odborného názoru znalce by cena pozemku nebyla v případě určení pozemku pro výstavbu s vyšší návratností investic ve vyšší cenové relaci, než je tomu za současné situace. Důvodem je zjevný nezájem investorů k výstavbě těchto objektů v obdobných lokalitách. V místě je vyšší zaměstnanost a velice nízká kupní síla obyvatel. Navíc obec Vacov není přímou turistickou lokalitou, návštěvníkům není v místě co nabídnout jako v nedalekých turistických lokalitách centrální části Šumavy např. Zadov, Churáňov či Kvilda.

11 11 Za poslední rok se cena pozemků v lokalitě výrazněji nezměnila, cena stoupala pouze u exklusivních pozemků určených pro výstavbu s dobrým výhledem, zajištěným přístupem a plnou existencí a připraveností inženýrských sítí, což není tento případ. Dle srovnání obvyklé ceny pozemků ve vztahu k ceně administrativní ( cena dle cenového předpisu ) můžeme na základě zjištěných údajů říci, že cena obvyklá je v tomto případě výrazně vyšší, což potvrzuje mimo jiné i skutečnost, že v předchozích letech došlo ke zvyšování cen pozemků i v menších lokalitách, zvláště pak leží-li pozemek v místě s vyšší návratností investic, což opět není tento případ. Dle výše citovaných důvodů se může obvyklá cena stavebního pozemku určeného k výstavbě objektu občanské vybavenosti pro školství, zdravotnictví, správu či služby pohybovat ve výši okolo 100,- až 130,- Kč/m 2, což dokládá i použitá podpůrná metodika výpočtu obvyklé ceny tzv. indexová metoda, kde 1 m 2 pozemku je oceněn cenou 126,- Kč. S přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu objektivně ovlivňují ( nabídková cena pozemku ve výši 170,- kč/m2 je trhem neakceptovatelná jako vysoká, existence inženýrských sítí v místě, ale nepřipravenost pozemku k výstavbě, chybí parcelace pozemku pro případ výstavby menších objektů pro bydlení, nezpevněný příjezd, příznivá orientace, průměrná lokalita, vyšší nezaměstnanost, malá kupní síla obyvatel, zjevný nezájem investorů, malá poptávka pro výstavbu rodinných domů v místě ) lze konstatovat : - že obvyklá cena výše oceňovaného pozemku vč. příslušenství může spíše oscilovat blíže ke spodní hranici uvažovaného cenového rozpětí tj. 110,-Kč/m 2 Parcela č. 1065/2 zahrada 110,-Kč/m 2 x 4229 m 2 = ,- Kč 2.3 Rekapitulace Cena administrativní 2.1 Jiný pozemek ( 32 ) Parcela č. 317/3 trvalý travní porost ( 32 odst. 1 ) ,00 Kč Administrativní cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem ,00 Kč Zaokrouhlení + 0,00 Kč Administrativní cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená ,00 Kč Administrativní cena pozemku parcela č. 317/3 trvalý travní porost zapsaného na LV 665 pro katastrální území Vlkonice u Vacova a obec Vacov a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice zjištěná podle vyhlášky č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. činí ke dni odhadu ,- Kč slovy : osmdesátčtyřitisícepětsetosmdesátkornčeských

12 Cena obvyklá Parcela č. 317/3 trvalý travní porost obvyklá cena zjištěná porovnáním Zaokrouhlení Cena obvyklá oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu stanovená znalcem ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá cena pozemku parcela č. 317/3 trvalý travní porost zapsaného na LV 665 pro katastrální území Vlkonice u Vacova a obec Vacov a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice zjištěná dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu ,- Kč slovy : čtyřistasedmdesáttisíckorunčeských v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z internetového KN 1x kopie katastrální mapy 1x kopie územně plánovací informace

13 13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 174/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 11. prosince 2013 Ing. Michal Sirový

14 14 FOTODOKUMENTACE pohled na pozemek parcela č. 317/3 od východu pohled na pozemek parcela č. 317/3 od jihu

15 15