ZNALECKÝ POSUDEK. č /08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /08 o stanovení obvyklé ceny pozemku st. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Malčice-Osek, v obci Přídolí evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 335/08-24 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Zjištění ceny pro účel nedobrovolné dražby Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenění provést též obvyklou cenou dle zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran včetně obálky, znalecké doložky a příloh a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 335/08-24 ze dne s předáním podkladů osobně Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne LV 130. Dále viz příloha č.2 Vlastník oceňovaných nemovitostí : SJM Zíka Ladislav a Zíková Věra, r-č /405 resp. r.č /047 trvale bytem Špičák 126, Český Krumlov resp. Šumavská 285, Větřní Pozemky evidované v katastru nemovitostí : - st. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 144 m2 v k.ú. Malčice-Osek a v obci Přídolí Kopie katastrální mapy zajištěná znalcem na internetovém katastru nemovitostí. Dále viz příloha č Místní šetření - proběhlo dne za účasti znalce na místě samém Konzultace - na Obecním úřadě v obci Přídolí u pana starosty Štěpánka, který znalci předložil platný územní plán obce Přídolí Konzultace u místních realitních kanceláří o stavu realitního trhu v krumlovském regionu / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov/, telefonická konzultace na Obecním úřadě v Brlohu Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Doc.Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno Fotodokumentace pořízená při místním šetření příloha č Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný pozemek st. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 144 m 2 se nachází v katastrálním území Malčice-Osek v obci Přídolí na severním okraji zastavěné části obce Sedlice v lokalitě několika podobných rekreačních objektů a chalup. Část obce Sedlice leží cca 3 km východně od obce Přídolí. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné komunikaci. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 1.3 Stavby : Na oceňovaném pozemku se nachází stavba rekreační chalupy, což je v souladu s platným územním plánem obce. Stavba je ve vlastnictví jiného subjektu, proto není předmětem ocenění.

3 3 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 2.1 Cena administrativní Cena zjištěná dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků ( 28 ) St. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří ( 28 odst. 1,2 ) Popis Oceňovaný pozemek st. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 144 m 2 se nachází v katastrálním území Malčice-Osek v obci Přídolí na severním okraji zastavěné části obce Sedlice v lokalitě několika podobných rekreačních objektů a chalup. Část obce Sedlice leží cca 3 km východně od obce Přídolí. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné komunikaci. Pozemek tvoří zastavěnou plochu rekreační chalupy, která je ve vlastnictví jiného subjektu a není tudíž předmětem ocenění. Pozemek je rovinatý, v místě je možnost napojení na veřejný řad elektrické energie. Napojení na ostatní veřejné řady inženýrských sítí, není v místě možné. V katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha, což odpovídá skutečnému využití. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu a není zatížen hlukem, prachem či exhalacemi. Obec Přídolí nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Přídolí / obec se 595 obyvateli / dle 28 odstavce l) písm. h ) činí : ZC = Cp x 2,50 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0, kde a je počet obyvatel v obci viz výše : V případě, že je hodnota "a" menší než 1000, je ve výpočtu uplatněna konstanta rovna hodnotě Cp = 35 + ( ) x 0, = 35,00,- Kč/m 2 ZC = Cp x 2,50 = 35,00,- Kč/m 2 x 2,50 = 87,50,- Kč/m 2 Ocenění se provede dle 28 odst. 1,2 vyhlášky pozemek zastavěný stavbou rekreačního objektu Přirážky a srážky dle přílohy 18 : - v místě není možnost napojení na veřejný vodovod / pol.2.2 / - 5 % - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci / pol. 2.3 / - 7 % - nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veř. dopravy / pol. 2.5 / - 5 % Parcela číslo st. č.124 Druh parcely dle katastru zastavěná plocha a nádvoří Využití parcely dle skutečnosti zastavěná plocha Výměra m Základní cena ZC Kč/ m 2 87,50,- Srážky 1.úprava % +0

4 4 Základní cena po 1. úpravě ZC Kč/ m 2 87,50,- Srážky dále - viz výše % - 17 Přirážky dále viz výše % + 0 Základní cena po 2. úpravě ZC Kč/ m 2 72,63,- Koeficient prodejnosti Kp Sloupec 12 1,145 Koeficient přepočtu cen Ki SKP ,031 Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 168,89,- Administrativní cena pozemku st. parcela č. 124 ke dni odhadu Kč ,16,- 2.2 Oceňované pozemky cena obvyklá Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z konzultace na Obecním úřadě v Přídolí. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených k výstavbě rodinných či bytových domů nebo již rodinnými či bytovými domy zastavěné, byly v této lokalitě prodávány ve zvýšené míře, což znalci potvrdily i oslovené realitní kanceláře. Jedním z důvodů vyšší nabídky byla rozestavěná lokalita rodinných domů v části obce. Tato lokalita je dnes ji naplněna. Navíc jsou pozemky se stejným využitím prodávány mnohdy včetně stavby, kde však není tržní cena v drtivé většině případů specifikována zvlášť za pozemek a stavbu. Kromě toho jsou pozemky dále prodávány samostatně většinou státními institucemi či obcemi i pod stávajícími stavbami či jako různá dorovnávání parcel majitelům těchto staveb. Ceny pozemků v této části českokrumlovského okresu jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku. Patrné jsou vyšší ceny podél bezprostřední návaznosti na hlavní komunikační tah ve směru Český Krumlov České Budějovice a samozřejmě v centrech sídelních útvarů. Z pohledu atraktivnosti lokality ( komerční využitelnost, rekreační oblast, infrastruktura apod. ) kde se oceňovaný pozemek nachází, jde o lokalitu s průměrným zájmem potenciálních kupců Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.

5 5 Výměra oceňovaného pozemku st. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří je 144 m 2. Srovnávací pozemek leží na okraji zastavěné části obce Přídolí, je určen pro výstavbu rodinného domu a byl prodán v prosinci letošního roku za cenu 250,- Kč/m2. srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Poloha srovnávacího pozemku Klidná část obce Přídolí, okraj zastavěné části obce, vesnická zástavba Popis srovnávacího pozemku Svažitý pozemek, severní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 707 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 250,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj souvislé zástavby 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy a zemědělskými 1.10 usedlostmi E Územní připravenost, infrastr. Střední horší 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F B oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku samostatná část obce Sedlice cca 3 km od obce Přídolí, převažuje zástavba pro rekreaci Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně Výměra oceňovaného pozemku m2 144 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura samostatná část obce 0.90 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně pouze elektrická 1.20 energie C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita polosamoty 1.00 E Územní připravenost, infrastr. Celkově horší 0.60 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 150,27 Cena oceňovaného pozemku Kč ,07,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemku st. parcela č. 124 Kč ,00,-

6 Ocenění pozemků obvyklou cenou porovnáním Obec Přídolí nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je, dle 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel, 87,50,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb / a dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy. Přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a přirážka za pozemek s urychlenou návratností investic až do 100 %. Oceňovaný pozemek má možnost napojení na veřejné inženýrské sítě pouze částečně a to na veřejný rozvod elektrické energie. Příjezd je možný po zpevněné komunikaci, z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je pozemek situován v samostatné části obce Sedlice s výstavbou několika rekreačních objektů, z hlediska výnosnosti na neatraktivním, spíše klidovém místě mimo hlavní komunikační tah a turistické lokality. Oceňovaný pozemek je situován v sousedství převážně rekreačních chalup a je využíván jako zastavěná plocha rekreační chalupy, která je ve vlastnictví jiného subjektu a není tudíž předmětem ocenění. Navíc lze konstatovat, že cenu pozemků snižuje fakt, že pozemky jsou lokalizovány v již zastavěném územní s omezením potenciálních zájemců o jejich koupi, která se pravděpodobně omezí na spoluvlastníka stavby, která zastavuje pozemek. Dle sdělení zástupce Obecního úřadu v Přídolí prodávalo či prodává obec ze svého majetku pozemky především pro různé podnikatelské aktivity, pro potřeby bydlení a pro potřeby různých geometrických vyrovnání, pozemky pod stávajícími stavbami. Ceny jsou odvislé především dle účelu využití těchto pozemků či zájmu obce s prodejem pozemku spojeným ( např. investorská pobídka apod ). V katastrálním území Přídolí tj. převážně na území intravilánu obce a jeho bezprostředním okolí se prodejní cena pozemků prodávaných z majetku města pohybovala ve výši cca 200,- Kč/m 2 300,- Kč/m 2. V ostatních katastrálních územích a samostatných částech obce je cena nižší. V poslední době se cena zasíťovaných pozemků v okolí Českého Krumlova zvýšila, a to i v obcích, které byly dříve pro výstavbu opomíjeny ( např. Přídolí, Křenov ). Dle sdělení zástupců realitních kanceláří např. realitní kancelář JIH Český Krumlov se cena stavebního pozemku v obci Přídolí může dnes pohybovat v dané lokalitě části obce Sedlice v rozmezí 100,- až 200,- Kč/m 2 v závislosti na umístění pozemku a způsobu zástavby, dražší jsou parcely v blízkosti nově budované lokality nové zástavby. Přibližně stejnou cenu, ale s menším cenovým rozpětím, cca 150,- až 200,- Kč/m 2 uvedl i majitel realitní kanceláře Kolář Český Krumlov pan ing. Kolář. Oslovené kanceláře shodně uvedly, že prodej pozemků v této lokalitě je fakticky ukončen z důvodu menší nabídky. Častější je prodej pozemků v kompletu se stavbou bez jednoznačného stanovení ceny za pozemek. Dle srovnání obvyklé ceny pozemků ve vztahu k ceně administrativní ( cena dle cenového předpisu ) můžeme na základě zjištěných údajů říci, že cena obvyklá kopíruje cenu administrativní, což potvrzuje mimo jiné i skutečnost, že v posledních letech dochází ke zvyšování cen pozemků i v menších lokalitách, zvláště pak leží-li pozemek v místě s vyšší návratností investic. Dle výše citovaných důvodů se může obvyklá cena stavebního pozemku určeného k výstavba objektu pro bydlení či takto zastavěného pohybovat ve výši 100,- až 200,- Kč, což dokládá i použitá podpůrná metodika výpočtu obvyklé ceny tzv. indexová metoda, kde 1 m 2 pozemku je oceněn cenou 150,- Kč. S přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu objektivně ovlivňují ( částečná existence inženýrských sítí, méně atraktivní poloha stávající zástavby, zpevněný příjezd ) lze konstatovat :

7 7 - že obvyklá cena st. parcely č zastavěná plocha a nádvoří může spíše oscilovat blíže ke střední hladině cenového rozpětí upravená koeficientem tj. 150,-Kč/m 2 Pozemek st. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří 150,-Kč/m 2 x 144 m 2 = ,- Kč 2.3 Rekapitulace Cena administrativní : St. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří ,16,- Kč Cena nemovitosti ke dni odhadu celkem ,16,- Kč Zaokrouhlení - 0,16,- Kč Administrativní cena oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Spoluvlastnický podíl x id. ve výši 1/2 Administrativní cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Administrativní cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 výše oceňovaných nemovitostí, zjištěná podle vyhlášky č.3/2008 Sb., činí ke dni odhadu ,00,- Kč slovy : dvanácttisícjednostošedesátkorunčeských Cena obvyklá vyhodnocená znalcem : St. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří ,00,- Kč Cena nemovitosti ke dni odhadu celkem ,00,- Kč Zaokrouhlení - 0,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Spoluvlastnický podíl x id. ve výši 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená ,00,- Kč

8 8 Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 výše oceňovaného pozemku st. parcela č. 124 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Malčice-Osek, v obci Přídolí evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu ,00,- Kč slovy : desettisícosmsetkorunčeských 2. Jednotlivá práva či závady nejsou znalci známa ani nebyly znalci sděleny, kromě omezení vlastnického práva evidovaného v KN ( viz příloha č.2 ). v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 1x výpis z KN, LV 130 1x kopie katastrální mapy

9 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 144/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 29. prosince 2008 Ing. Michal Sirový

10 10 FOTODOKUMENTACE pohled na pozemek