ZNALECKÝ POSUDEK. č. 147/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 147/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - byt číslo 1817/27 v domě č.p s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 7451, katastrální území Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 12132/09-16/Ku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - byt číslo 1817/27 v domě č.p s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 7451, katastrální území Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt číslo 1817/27 Adresa nemovitosti: Novákových 1817/30 a Praha 8 - Libeň Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Libeň Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne a za přítomnosti pana Jindřicha Augusty, tel dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 7451, k.ú. Libeň - informace z nahlížení do katastru - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - kupní smlouva ze dne podklady z cenové mapyhl. města Prahy Vlastnické a evidenční údaje Česká republika 1/2 Hloužková Irina U Zahradního Města 3190/2a, Praha, Záběhlice (Praha 10), /2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hloužková Irina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - 2 -

3 Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka na místě samém. Uživatel bytu - pan Jindřich Augusta v roce 2009 nesouhlasil se focením a celkovou prohlídkou bytu. Proto se při ocenění vycházelo také z informací získaných z kupní smlouvy a od spoluvlastníka pana Michala Hloužka v roce V současné době. v roce 2012 je byt volný, opuštěný. Při prohlídce v roce 2012 nebyl byt přístupný. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Novákových. Předmětem ocenění je bytová jednotka. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Bytový dům - Lofty Palmovka je tvořen jedním vchodem a nachází se v zástavbě bytových domů na ulici Novákových. Bytový dům byl postaven v roce Dům je napojen na elektrickou energii, vodovod, kanalizaci, plyn. Bytový dům je průběžně udržovaný. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 1817/27-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 1817/27 Popis: Oceňovaný byt se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, plynu, elektroinstalace, kanalizace, ústředního topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). Součástí bytu je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, plynu, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S bytovou jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Byt je nadstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: Pozemky jsou mírně svažité a jsou z větší části zastavěny bytovým domem. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou oceněny podle cenové mapy. Ocenění: - 4 -

5 Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa ostatní plocha, 3496/1 74, , manipulační plocha 27 cenová mapa zastavěná plocha a 3496/2 792, , nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a , , nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a , , nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a , , nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena = Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = Kč Kč Cena příslušenství - celkem: = Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 9 Stáří stavby: 6 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: chodba : 4,25 m 2 koupelna a záchod : 4,60 m 2 pokoj s kuchyňským koutem: 34,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 43,73 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: galerie: 29,86 m 2 terasa: 18,78 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 48,64 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 43,73 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 48,64m 2 x 0,17 = 8,27 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 52,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání - 5 -

6 Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání IV 0,10 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 6 let: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 10 x 1,00 = 1,302 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - špatné IV -0,02 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 1,302 x 0,980 x 0,950 = 1,

7 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 2 x 1,212 = ,40 Kč/m 2 CP = CU x PP = ,40 Kč/m 2 x 52,00 m 2 = ,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,80 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: Kč x / = ,84 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,84 Kč Byt číslo 1817/27 - zjištěná cena = ,64 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 1817/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt číslo 1817/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Třimilionydvěstěčtrnácttisícjednostosedmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 8 -

9 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, byt 2+kk, 54 m2 Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: Včetně právních služeb a odměny rk Adresa: Novákových, Libeň Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 118-N00614 Budova: Cihlová - 9 -

10 Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní (Převod do OV) Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 4.podlaží Plocha užitná: 54 m2 Plocha podlahová: 54 m2 Lodžie: 7 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Bezbariérový přístup: Ano Popis: Nabízíme k prodeji byt o velikosti 2+kk s podlahovou plochou 54,15 m2, OV, v budově s recepcí, v ulici Novákových, v pěší docházkové vzdálenosti 3-5 minut od stanice metra Palmovka. Rozměry místností: obývací pokoj 18,3 m2, kuchyňský kout 7,0 m2, ložnice 11,4 m2, koupelna s WC 6,2 m2, předsíň 4,25 m2, lodžie 7,0 m2. Byt je v současné době dlouhodobě pronajatý, lze jej prodat s platnou nájemní smlouvou anebo prázdný. Roční příjem z pronájmu bytu činí Kč. V případě zájmu o prohlídku bytu kontaktujte makléře nabídky. 2. Prodej, byt 2+kk, 47 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Novákových, Libeň Datum aktualizace: Dnes

11 ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 47 m2 Plocha podlahová: 47 m2 Popis: Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout atypický byt 2+kk, o celkové ploše 47m2, který se nachází na Praze 8 - Libeň. Byt se nachází v novostavbě z roku 2006, ve výjimečném projektu "Lofty Palmovka". Ve dvoře domu se nachází park určený pro rezidenty. Jedná se o klidnou lokalitu s výbornou dostupností do centra města prostřednictvím metra B - Palmovka, tramvajovými linkami nebo autobusem. V okolí bytu je veškerá občanská vybavenost. Pro více informací kontaktujte makléře. 3. Prodej, byt 2+kk, 42 m2 Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právního servisu Adresa: Novákových, Libeň Datum aktualizace: ID zakázky: 205-N00637 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 42 m2 Plocha podlahová: 42 m2 Balkón: 5 m2 Popis: Loft mezonetový byt (42 m2) s balkónem, orientovaný do parku ve vnitrobloku. Byt je ve 2. patře cihlové novostavby na metru Palmovka. V prvním podlaží je obývací pokoj s kuchyní 19 m2 a

12 balkón (2,5 x 2 m), koupelna, předsíň. Ve 2.podlaží je ložnice 16 m2. Byt je vybavený: zákl. kuch. linka, chladnička, aut. pračka, satelit. Na podlahách je dřevo (v ložnici), plovoucí podlaha (obýv.pokoj) a dlažba. Stanice metra Palmovka je 1 min. chůze od domu. Volné od Poplatky za služby a energie jsou Kč / měs. V okolí je kompletní nabídka obchodů, služeb i kulturního vyžití. Zajímavé bydlení v širším centru. Stavba byla oceněna projektem roku Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca ,- Kč, což je cca ,- Kč/m2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hloužková Irina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Závady: Závady nebyly zjištěny, nemovitosti neužívá vlastník. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši slovy: Dvamiliónystotisíc Kč z toho podíl id. 1/2 je ,- Kč

13 slovy: Jedenmiliónpadesáttisíc Kč ,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 147/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -