ZNALECKÝ POSUDEK. č. 68/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 68/13 o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 125/7 v domě č.p. 125 na pozemku p.č. st. 118 s příslušenstvím, zapsaných na LV 1353 katastrální území Třemošnice nad Doubravou, obec Třemošnice, okres Chrudim a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1545/09-16 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 125/7 v domě č.p. 125 na pozemku p.č. st. 118 s příslušenstvím, zapsaných na LV 1353 katastrální území Třemošnice nad Doubravou, obec Třemošnice, okres Chrudim a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt číslo 125/7 Adresa předmětu ocenění: Hedvikovská Třemošná Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Třemošnice Katastrální území: Třemošnice nad Doubravou Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 51,1551 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 51,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Karla Bureše st., tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 1353, k.ú.třemošnice nad Doubravou - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace z katastrálního úřadu - prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Bureš Karel Hedvikovská 125, Třemošnice Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nebylo podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: - 2 -

3 Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bureš Karel Zahájení exekuce - Bureš Karel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě bytových domů v ulici Hedvíkovská. Jedná se o bytový dům s byty na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. Objekt byl postaven asi v roce 1935 a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Dům je v původním, zanedbaném stavu. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Popis: Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+1 se nachází ve 2. NP bytového domu. Vybavení bytu je podstandardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je podstandardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: Pozemek je zastavěn bytovým domem. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: - 4 -

5 Pozemek je zastavěn bytovým domem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 51,16 1,00 2,1310 1, ,50 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 153, ,50 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,50 Pozemky - zjištěná cena = ,50 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = ,50 Kč ,50 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,50 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 78 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchně: 15,60 m 2 pokoj: 16,00 m 2 pokoj: 20,50 m 2 spíž: 0,90 m 2 předsíň: 9,40 m 2 koupelna: 4,30 m 2 záchod: 0,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 67,60 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep: 3,50 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,50 m 2 a místností sklepů - celkem: - 5 -

6 Započítaná podlahová plocha bytu: = 67,60 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 3,50 m 2 * 0,80 = 2,80 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: = 70,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - V místě I -0,10 dochází často ke krádežím. 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce) Koeficient pro stáří 78 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,221 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00-6 -

7 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,090 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,221 * 1,090 * 0,950 = 0,229 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,229 = 4 459,55 Kč/m 2 CP = CU * PP = 4 459,55 Kč/m 2 * 70,40 m 2 = ,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 711 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,50 Kč * 711 / = 5 607,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,- Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,32 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třistadevatenácttisícpětsetšedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

9 Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, byt 2+kk, 49 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Hedvikovská, Třemošnice Datum aktualizace: ID zakázky: N

10 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 49 m2 Plocha podlahová: 49 m2 Sklep: 20 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: Prodej zrekonstr. bytu 2+kk v osobním vlastnictví; Třemošnice, okr. Chrudim; 1. NP cihlového domu, 49 m2. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem a jídelnou, 1 pokoj, chodba, koupelna (sprchový kout), WC, 2x sklepní kóje, půda, topení: lokální na TP. Nově: okna, koupelna s podlahovým topením, podlahy Veškerá občanská vybavenost v místě. Objekt v klidné části obce. 2. Prodej, byt 1+1, 32 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: cena vč. provize a právního servisu Adresa: Pod Sadem, Třemošnice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 4. podlaží

11 Plocha užitná: 32 m2 Plocha podlahová: 32 m2 Sklep: 4 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak Zařízeno: Ne Popis: Prodej bytu 1+1 o celkové ploše 32 m2 v obci Třemošnice. Byt je v družstevním vlastnictví, s možností okamžitého převodu do osobního vlastnictví. Nachází se ve 4. NP panelového domu a je v původním udržovaném stavu. K bytu náleží sklep. Na domě nová střecha, plastová okna a vchodové dveře. Nízké náklady na bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě. Volný ihned. Financování zdarma zajistíme. 3. Prodej, byt 2+kk, 80 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Hedvikovská, Třemošnice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 80 m2 Plocha podlahová: 48 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Půdní vestavba: Ano Popis:

12 Byt o velikosti 2+kk, 49 m2 je v přízemí bytového cihlového domu.nemovitost je v osobním vlastnictví,proto zájemci nabízíme profinancování včetně zaplacení odhadce.nemovitost je po částečné rekonstrukci. Nová koupelna se sprchovacím koutem. K bytu náleží sklep 12 m2 a suchá místnost na půdě 20 m2 vhodná jako sušárna. V místnostech jsou dřevěné podlahy, na chodbě a koupelně dlažba. Byt je vytápěn kamny na pevná paliva, v koupelně je podlahové el.topení, dále je byt vybaven bojlerem na teplou vodu. Před bytem vyveden plyn. Okna jsou dřevěná, špaletová, situována na západ. Dům je v dobrém technickém stavu, pravidelně udržován z fondu oprav. Nízké náklady na bydlení. K dispozici do 30 dnů od podpisu kupní smlouvy. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bureš Karel Zahájení exekuce - Bureš Karel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ,- Kč

13 slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 68/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 68/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Půdorys podlaží 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -