A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Předmět posudku: o obvyklé ceně rekreační chaty č.e. 90 na parcele č. st. 622 s příslušenstvím a pozemků parc.č. st. 622 a č. 1923/35 v k.ú. Horní Lomná, obec Horní Lomná, okres Frýdek-Místek. Evidenční údaje: Vlastníci stavby a pozemků: Bohumil Sojka, Okrajní 338, Starý Bohumín...1/2 Emilie Sojková, Okrajní 338, Starý Bohumín...1/2 Katastrální území: Horní Lomná LV č.: 423 Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Horní Lomná Část obce: Horní Lomná Ulice: bez názvu Číslo evidenční: 90 Účel posudku: Objednatel posudku: Oceněno ke dni: Prohlídka dne: podklad pro realizaci nedobrovolné dražby Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Obvyklá cena: Kč (slovy: sedmsettisíc Kč) Nemovitost je obchodovatelná: omezeně nabídka chat v regionu převyšuje poptávku. Poznámky: * Při místním šetření konaném dne se neúčastnil vlastník nemovitosti a nebyl umožněn vstup do předmětné chaty, ocenění je proto podle požadavku objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky a vnějšího zaměření, vnitřní kapacita, provedení a vybavení je pak odvozeno jako úměrné vnějšímu vzhledu stavby. * Vliv váznoucích zástavních práv soudcovských pro CCRB a.s. (zapsaných na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 423) není v obvyklé ceně zohledněn. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: Horní Lán 1327/6A, Olomouc .: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 11 stran (6 stran textu a 5 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu.pdf. Dne

2 Přílohy č. přílohy počet stran - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 423 vydaný Českou Poštou, s.p. dne , - Kopie katastrální mapy ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne , - Fotodokumentace nemovitosti ze dne Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 423 vydaný Českou Poštou, s.p. dne , - Kopie katastrální mapy ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne , - Sdělení zástupců Obecního úřadu Horní Lomná, - Vnější ohledání provedené dne , - Fotodokumentace nemovitosti ze dne , - Informace usedlíků v oblasti, - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , a to pouze jako vnější ohledání z parcely č. 1923/5, neboť při místním šetření nebyl umožněn vstup do předmětné chaty a přilehlé kolny - neúčast vlastníka nemovitosti při místním šetření konaném dne v 11:00 hod. A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Horní Lomná Počet obyvatel: cca 360 Část obce: Horní Lomná Poloha v obci: v souvisle zastavěné části obce Poloha vzhledem k užívání: částečně zhuštěná zástavba, jinak neutrální Okolí nemovitosti: další 2 identické chaty z východní strany, zvýšená místní komunikace ze západní strany, z jižní strany smíšené plochy a bytový dům, ze severní strany plocha volného hřiště Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: autobusová veřejná doprava zastávka v místě Dopravní dostupnost automobilem: velmi dobrá vjezd přímo veřejné komunikace na vlastní pozemek Místopis: Nemovitost se nachází ve střední části souvisle zastavěné části obce Horní Lomná, jde o lokalitu s celoročním rekreačním zaměřením, zastavěnou bytovými a rodinnými domy, chatami pro individuální rekreaci, rekreačními ubytovnami, hotely a stavbami občanské vybavenost. Jde o území stabilizované. Občanská vybavenost přímo v místě je na nižší úrovni, vyšší občanská vybavenost je v cca 10 km vzdáleném městě Jablunkov. Finanční a právní omezení (zapsaná na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 423) která nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledňována * Zástavní práva soudcovská ve prospěch CCRB a.s

3 hlavní stavby: rekreační chata č.e. 90 (způsob využití dle KN - rod. rekr.) popis a dispozice: Při místním šetření konaném dne se neúčastnil vlastník nemovitosti a nebyl umožněn vstup do stavby, ocenění je proto podle požadavku objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky z parcely č.1923/35, vnitřní kapacita, provedení a vybavení je pak odvozeno jako úměrné vnějšímu vzhledu stavby. Chata je volně stojící, založená na betonových pasech, uvažovaná jako nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, je se střechou sedlovou, v menší části pultovou. S ohledem skutečnost, že nebyl umožněn vstup do stavby, je ocenění provedeno s předpokladem, že stavba je vybavena v běžných standardech k užívání chat tohoto typu. Vstup do chaty je z jihovýchodní strany, pobytový vstup je pak i ze severní strany. Výčet místností (předpoklad): 1.NP: vstup, obytné části s kuchyňským, sociálním zázemím a ev. technickým zázemím, podkroví: obytné místnosti. Chata dokončena, ve stavu s částečnými modernizacemi. parametry a provedení forma užívání rodinná rekreace nemovitost je běžně užívána ano (event. trvalé užívání) typ konstrukce stavby zděná počet podlaží PP/NP 1NP + podkroví (střecha sedlová) počet bytových jednotek / typy 1 jednotka / 3+kk (předpoklad) zastavěná plocha 1NP 70 m 2 orientační obestavěný prostor: cca 390 m 3 podlahová plocha (započitatelná) cca 80 m 2 (dovozeno ze zastavěné plochy a tvaru střechy) rozestavěnost / popis: stavba dokončena stáří původní: cca 40 let (předpoklad na základě informací pracovníků OÚ Horní Lomná) opotřebení celkové: cca 55 % technický stav stavby: úměrný předpokládanému stáří stavby, údržba běžná konstrukce a vybavení: základy základové pasy z betonu proloženého kamenem svislé nosné konstrukce oboustranně obitý dřevěný skelet s částečným zateplením a v malé části zdivo v tl. 30 (předpoklad) vodorovné nosné konstrukce stropy spalné (předpoklad) schodiště dřevěné (předpoklad) střešní konstrukce střecha sedlová, v menší části pultová střešní krytina plechová klempířské konstrukce pozinkovaný plech, chybí žlab na severní straně venkovní úpravy omítky a obklady impregnace a nátěry dřevěného obkladu, a v malé části lícové zdivo vnitřní omítky a obklady nátěry dřevěného obkladu, v malé části keramický obklad (předpoklad) povrchy podlah standardní (předpoklad) okna plastová s dvojsklem dveře hladké plné a prosklené (předpoklad) vytápění ÚT na pevná paliva (předpoklad) ohřev vody standard (předpoklad) kanalizace v malém rozsahu (předpoklad) rozvod vody standard (předpoklad) rozvod elektro světelné rozvody (předpoklad) rozvod plynu není (předpoklad) - 3 -

4 vybavení kuchyní vybavení hygienických zařízení ostatní vnitřní vybavení dokončenost standardní (předpoklad) standardní (předpoklad) není (předpoklad) dokončeno, ve stadiu po částečné modernizaci (předpoklad) vedlejší stavby: a) dřevěná kolna se sedlovou střechou v SZ rohu parcely č. st. 622 (nezaneseno v katastrální mapě), zastavěná plocha 16,3 m 2, krov dřevěný sedlový, krytina asfaltový šindel, podlaha betonová, dveře dřevěné, okna dřevěná, stropy dřevěné, údržba běžná, opotřebení cca 30%. ostatní příslušenství: venkovní úpravy venkovní úpravy v rozsahu úměrném úměrném velikosti stavby a výměře pozemků zpevněné plochy (asfaltové a z betonové dlažby). pozemky: popis: pozemky parc.č. st. 622 (zastavěná plocha o výměře 72 m 2 ) a parc.č. 1923/35 (zahrada o výměře 631 m 2 ) vytváří s předmětnou chatou jednotný funkční celek přibližně čtvercového tvaru, pozemky jsou rovinné, ve stabilizované ploše v souladu s územním plánem. Pozemky jsou přístupné přímo z místní veřejné komunikace. Jižní stranou parcely č. 1923/35 je vedena původní asfaltová zpevněná plocha pokračující východním směrem ke 2 dalším chatám je pravděpodobná zátěž jižní části parcely č. 1923/35 věcným břemenem přístupu a příjezdu k těmto chatám vyplývající z historie užívání. výměra pozemků celkem: 703 m 2 napojení na sítě: veřejné voda, kanalizace, elektro (předpoklad) vlastní nevyskytuje se (předpoklad). B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rekreační chaty s pozemky je určující hodnota zjištěná metodou srovnávací, přičemž hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u chat s obvyklými cenami. K dispozici není databáze obchodovaných cen, je k dispozici databáze aktuálně inzerovaných srovnatelných chat (tyto nabídkové ceny jsou pak pro účely srovnání korigovány do obchodovatelné úrovně) - 4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realitní nabídka z 09/2013 Zdroj informace nabídka prodejce FLEXI REALITY, s.r.o. na serveru Sreality.cz Právní omezení nezjištěna Konstrukční provedení / typ stavby z dřevní hmoty na zděné spodní stavbě / rekreační chata Počet podlaží / kapacita částečné 1PP+1NP se zastřešenou terasou Zastavěná plocha / obest. prostor 50 m 2 / cca 350 m 3 Podlahová plocha (započitatelná) cca 65 m 2 (předpokládané ostatní místnosti započteny ½) Technický stav dobrý, plastová okna Výměra a kvalita pozemků jako celku 348 m 2 pozemek svažitý Lokalita Dolní Lomná (mimo souvisle zastavěnou část obce) zóna k rekreaci nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí ,- Kč ,- Kč / 8.000,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou na bázi dřevní hmoty, s mírně menší kapacitou, v obdobném stavu, pozemky s menší výměrou, v lokalitě obdobně atraktivní, s částečně horší dopravní dostupností. V sousední obci. 2. srovnatelná nemovitost realitní nabídka z 09/2013 Zdroj informace nabídka prodejce Reality IQ, a.s. na serveru Sreality.cz Právní omezení nezjištěna Konstrukční provedení / typ stavby zděná stavba / rekreační chata Počet podlaží / kapacita 1PP+1NP s verandou / 2+1, sklepy, garáž Zastavěná plocha / obest. prostor cca 60 m 2 / cca 400 m 3 Podlahová plocha (započitatelná) cca 75 m 2 (předpokládané ostatní místnosti započteny ½) Technický stav dobrý Výměra a kvalita pozemků jako celku 350 m 2 pozemek rovinný Lokalita Horní Lomná (mimo souvisle zastavěnou část obce) zóna k rekreaci nabídková cena ,- Kč Upravená cena / jednotková ,- Kč / 9.300,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnání s oceňovanou nemovitostí Porovnávaná nemovitost je s chatou zděnou, s obdobnou kapacitou, v obdobném stavu, pozemky s menší výměrou, v lokalitě obdobně atraktivní. Ve shodné obci. 3. srovnatelná nemovitost realitní nabídka z 09/2013 Zdroj informace nabídka prodejce Dumrealit.cz na serveru Sreality.cz - 5 -

6 Právní omezení nezjištěna Konstrukční provedení / typ stavby zděná stavba / rekreační chata Počet podlaží / kapacita částečné 1PP+1NP+nedokončené podkroví Zastavěná plocha / obest. prostor cca 85 m 2 / cca 500 m 3 Podlahová plocha (započitatelná) cca 150 m 2 (předpokládané ostatní místnosti započteny ½) Technický stav dobrý Výměra a kvalita pozemků jako celku 136 m 2 pozemek rovinný Lokalita Horní Lomná (mimo souvisle zastavěnou část obce) zóna k rekreaci nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 1, ,- Kč 1, ,- Kč / 8.000,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou zděnou, s větší kapacitou, avšak nedokončená, v obdobném stavu, pozemky s výrazně menší výměrou, v lokalitě obdobně atraktivní. Ve shodné obci. Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí jednotkových cen 8.000,- až 9.300,- Kč/m 2 Porovnání je provedeno podle korigovaných realitních nabídek chaty na bázi dřevní hmoty a zděných chat ve shodné a sousední obci. Pro určení obvyklé ceny (po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky), zohlednění uvedených skutečností, konstrukčního typu, vlivu velikosti, kvality a využitelnosti chaty, zohlednění vlivu polohy - možno dovodit jednotkovou cenu pro předmětnou nemovitost v úrovni cca 8.000,- až 9.000,- Kč/m 2 započitatelné podlahové plochy. Při předpokládané započitatelné podlahové ploše chaty cca 80 m 2, pak obvyklá cena nemovitosti odvozená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí cca ,-Kč. C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na ,- Kč Dne Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

7 - 7 - Příloha č. 1

8 - 8 -

9 - 9 -

10 Katastrální mapa Příloha č

11 Fotodokumentace ze dne Příloha č. 3 pohled z jihozápadu pohled ze severu pohled z jihovýchodu