ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 122/2172/2010. JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p Hradec Králové 3. Zjištění obvyklé ceny nemovitostí

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 122/2172/2010 o ceně nemovitostí - objektu rodinného domu číslo popisné 145 se stavební parcelou číslo 220, pozemkovou parcelou číslo 462/5 s venkovními úpravami a s trvalými porosty a s oceněním věcného břemene na tomto nemovitém majetku v katastrálním území Semechnice, obci Semechnice, kraj Královéhradecký. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p Hradec Králové 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí Spis: Sp. zn. 19 EX 1248/2009 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Oceněno ke dni: 27.července 2010 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka 681/ Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran. V Hradci Králové, dne 4.srpna 2010

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitosti ====== 2. CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ 3. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 4. OBVYKLÁ CENA - rámec - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Notářský zápis 4. Snímek katastrální mapy 5. Polohová mapa Oceňované nemovitosti se nalézají ve středním zastavěném území obce v katastrálním území Semechnice v zástavbě samostatně stojících rodinných domů a jsou přímo přístupné z přední části pozemku z místní veřejné slepé asfaltové komunikace. Nemovitosti tvoří: - objekt bydlení číslo popisné 145 na stavební parcele číslo 220, - stavební parcela číslo 220, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 110m 2, - pozemková parcela číslo 462/5, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda s výměrou 637m 2, - venkovní úpravy, - kopaná studna, - trvalé porosty. 2. CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a) označení: ============ - 2 -

3 Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 244 pro katastrální území Semechnice, obec Semechnice, kraj Královéhradecký. Rodinný dům je objektem s jedním podzemním podlažím, s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt rodinného domu byl postaven v roce 1992 na stavební parcele číslo 220. b) přípojky: - napojení na vodovodní přípojku, ============ elektrickou přípojku a kanalizační přípojku do septiku c) součásti: - trvalé okrasné porosty (živý plot ============ listnatý z ptačího zobu, škumpa, buxus, listnaté keře, thúje stromkové, břečťan) - trvalé ovocné porosty (vinná réva) - studna kopaná 8 m hluboká d) příslušenství: - venkovní úpravy (přípojky inženýrských ================= sítí: elektrická přípojka, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka do kanalizační jímky), kanalizační jímka, oplocení dřevěným laťovým plotem na zděných sloupcích a zděné podezdívce, ocelová vrata s dřevěnou výplní, ocelová branka s dřevěnou výplní, zpevněné plochy betonové monolitické, betonové obrubníky, venkovní předložené teracové schody u vstupu do objektu, konstrukce houpačky, venkovní bazén, zděná terasa za rodinným domem, vodárna Darling, venkovní přístřešek s posezením a krbem, chodníček u domu z kamenných desek, opěrná stěna z dřevěných železničních pražců, opěrné zdi betonové a cihelné u vjezdu do suterénního garážového stání e) inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných =================== inženýrských sítí na elektrickou přípojku a vodovodní přípojku f) klady a zápory nemovitého majetku ==================================== + poloha ve střední zastavěné části obce - poškozená část konstrukcí krátkodobé životnosti - omezené veřejné inženýrské sítě v obci - předkupní právo pro pana Libora Paštiku, r. č / půjčka od ČSTSP - 3 -

4 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - věcné břemeno 1.2 Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 1248/2009 ze dne o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Libor Paštika, rodné číslo /1403. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Semechnice, obec Semechnice, kraj Královéhradecký, list vlastnictví číslo 244, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrálním pracovištěm v Rychnově nad Kněžnou, dne pod číslem řízení PÚ 2690/2010. Notářský zápis ze dne Snímek katastrální mapy pro katastrální území Semechnice, obec Semechnice, kraj Královéhradecký, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne z mapového listu DKM v měřítku 1:677. Polohová mapa obce Semechnice. Fotodokumentace nemovitostí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu bylo provedeno opakovaně dne , a dne na místě samém za přítomnosti povinného. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví číslo 244 pro katastrální území Semechnice, obec Semechnice, kraj Královéhradecký evidována: - paní Vladěna Paštiková, rodné číslo /3385, trvale bytem Semechnice, číslo popisné 145, PSČ , Dobruška. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům, číslo popisné 145 2) Stavební a pozemková parcela 3) Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti * stavba 4) Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti *pozemky - 4 -

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům, číslo popisné Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu číslo popisné 145, (jedná se objekt montovaného Finského domu se zateplením a fasádou). Stavba je s jedním podzemním podlažím zapuštěným v hloubce 1,38 m pod úrovní okolního terénu, s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1992 na stavební parcele číslo 220. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: garážové stání pro jeden osobní automobil s dílnou, kotelna, tři skladovací sklepní prostory - 1. NP: zádveří, chodba se schodišťovým prostorem, komora, kuchyň, obývací pokoj se vstupem na terasu, dětský pokoj, koupelna se sprchovým koutem, WC - podkroví: chodba, ložnice s lodžií, dětský pokoj, koupelna s vanou a s WC Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy s vodorovnými i svislými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou montované. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká ze škrábaného břízolitu na zateplovacích deskách. Venkovní obklad je proveden z kabřince. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru kuchyně, v koupelnách včetně obložení vany, sprchového koutu a WC. Schodiště je osazeno dřevěné s textilními nášlapnými vrstvami na stupnicích, zábradlí je osazeno dřevěné. Dveře jsou osazeny dřevěné plné i dřevěné částečně prosklené, vstupní dveře do objektu jsou dřevěné částečně prosklené. Vrata jsou osazena kovová plná. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech jsou prkenné s nášlapnými vrstvami podlah z textilních krytin, v koupelnách a na chodbách jsou podlahy betonové s keramickou dlažbou. Vytápění je zajištěno etážovým kotlem na tuhá paliva, v místnostech jsou osazeny ocelové deskové radiátory. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden v ocelovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém a novodurovém potrubí. Sporák je osazen elektrický. Z hygienických zařízení jsou osazena umyvadla, ocelová vana a sprchový kout. WC jsou osazena dvě standardní splachovací. Výtah není osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odvětrávání části vnitřních prostor a je proveden rozvod veřejného telefonu. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné základní údržbě

6 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: N - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Montovaná Obestavěný prostor Spodní stavba 11,30*7,70*1,38 = m 3 Vrchní stavba (11,30*7,70*3,80)+(2,66*0,60* 5,10) = m 3 Zastřešení 11,30*7,70*3,88/2 = m celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 18 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. 2.2 Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti * stavba Popis Na základě Smlouvy o zúžení zákonem stanoveného rozsahu společného jmění manželů a o zřízení věcného břemene ze dne je v katastru nemovitostí zapsáno věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti pro oprávněného, pana Libora Paštiku, rodné číslo /1403. Věcné břemeno spočívá v oprávnění bezplatně doživotně využívat celý rodinný dům číslo popisné 145, stavební parcelu číslo 220 a pozemkovou parcelu číslo 462/5 v katastrálním území a obci Semechnice Dílčí výměry Plocha (87,01+88,61+88,61)*0,90 = m Výpočet ceny věcného břemene ( 18 zákona č.151/1997 Sb.) Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 182,76 Roční užitek za celou výměru m 2 = Kč ,16 Roční užitek zjištěný ze smlouvy = Kč 0,- Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč ,77 Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč ,16 Počet let užívání práva podle smlouvy = po dobu života Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 10 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč ,60 Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti * stavba Cena celkem Kč ,- 2.3 Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti *pozemky Dílčí výměry Plocha = m 2

7 2.3.2 Výpočet ceny věcného břemene ( 18 zákona č.151/1997 Sb.) Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 5,73 Roční užitek za celou výměru m 2 = Kč 4.280,31 Roční užitek zjištěný ze smlouvy = Kč 0,- Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč 2.853,54 Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč 4.280,31 Počet let užívání práva podle smlouvy = po dobu života Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 10 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč ,10 Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti *pozemkycena celkem Kč ,

8 4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě tržní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, že tržní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno zohlednit skutečnost, že se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty. Oceňovaný soubor majetku povinného není ke dni stanovení tržního ocenění pronajat. Účelem stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je potřeba stanovení celkové obvyklé ceny nemovitostí. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, druhů pozemků a plošné výměry parcel včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven žádným zvláštním předpisem! U uvedených nemovitostí je v katastru nemovitostí zapsáno předkupní právo ze dne pro pana Libora Paštiku, půjčka od ČSTSP a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V katastru nemovitostí je v oddílu "C" zapsáno věcné břemeno pro pana Libora Paštiku, rodné číslo /1403, které hodnotu nemovitého majetku výrazně znehodnocuje. Nemovitý majetek je v exekučním řízení povinného jako fyzické osoby. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit

9 - Tržní ekonomika: Hospodářství v němž alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za použití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Tržní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Čistý roční stabilizovaný výnos: Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Tržní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Obvyklá cena: - 9 -

10 Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to požadovaná míra návratnosti, která je měřítkem požadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zvážení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněž dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby, neboli požadované míry návratnosti. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu standardnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti finančních investic do daného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - standardní stavebně technický stav nemovitého majetku - místní poloha - velikost pozemků - připojení na veřejné inženýrské sítě - využitelnost objektu - energetická náročnost prostorů - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - srovnání poptávkových a nabídkových cen obdobných nemovitostí - závazková práva - věcné břemeno 4.2 Věcná hodnota nemovitostí - definice Popis Věcná hodnota nemovitostí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován

11 Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Takto stanovená tržní hodnota je považována za adekvátní přístup pro stanovení obvyklé ceny. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o nemovitosti se standardní konstrukční vybaveností a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům Obestavěný prostor Spodní stavba 120,07 = m 3 Vrchní stavba 338,78 = m 3 Zastřešení 168,80 = m celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 18 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.982,- Přepočet základní ceny x Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,07 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,28 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,79 Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům Cena celkem Kč ,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela č Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 200,- Cena za m 2 = Kč ,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela č.220 Cena celkem Kč ,- 4.5 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková par.č. 462/ Výpočet věcné hodnoty

12 Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za m 2 = Kč ,- Věcná hodnota nemovitostí - pozemková par.č. 462/5 Cena celkem Kč ,- 4.6 Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitostí jako celku ********************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitostí, které byly v nedávné době prodány, jsou nabízeny k prodeji a jsou zároveň srovnatelné s oceňovanými nemovitostmi. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí a jejich skutečně dosaženými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitostmi, jejichž úplatný převod vlastnictví byl v nedávné minulosti na trhu nemovitostí realizován a je znám. Porovnání je prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, stav objektu, zastavěná plocha, velikost pozemků, věcné břemeno na veškerém nemovitém majetku apod.). Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení tržního ocenění Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Hodnota věcného břemene = Kč ,- Obvyklá cena odvozená z výše uvedených hodnot = Kč ,- Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč ,

13 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) Kč ,- 2) Cena závazků, které zpeněžením nezaniknou Kč ,- Obvyklá cena nemovitého majetku celkem Kč ,- Slovy: Jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc Kč V Hradci Králové, dne 4.srpna vypracoval

14 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v... ze dne..., č.j...., pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 122/2172/