ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno. povinný Tovární č.p.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 o ceně rodinného domu č.p.828 na parc.č.2341/1, ul.tovární, katastrální území, obec a okres Tachov, včetně pozemku parc.č.2341/1, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.902) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vlastník nemovitosti: Josef Míka povinný Tovární č.p Tachov Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 2268/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 12.listopadu 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 10.prosince 2013

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nemovitosti, nebyla tato nemovitost zapsaná na LV č.902 majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a informací uživatelů okolních nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 27.května 2013, LV č.902. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 2268/12 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 2268/12 ze dne Usnesení Okresního soudu v Tachově o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora č.j. 11 EXE 4074/2012 ze dne Kopie katastrální mapy. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 12.listopadu 2013 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.902. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 2) Stavební pozemek parc.č.2341/1-2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům s podkrovím. Dům je v užívání cca 90 let a nachází se v udržovaném technickém stavu. Dům prochází v současné době rekonstrukcí - nová okna, zateplení fasády ze dvou stran, nové vnitřní rozvody a zateplení střechy. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, 50% fasády zcela chybí. Vnější keramické obklady provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy místností jsou standardně provedeny. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše není instalován. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Ohřev vdoy zajišťuje kotel ÚT na zemní plyn. V kuchyni je instalován plynový sporák. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, které vedou v bezprostřední blízkosti okolo fasády domu. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 9,00*9,00*2,50 = m 3 Vrchní stavba 9,00*9,00*4,00 = m 3 Zastřešení 9,00*9,00*3,80*0,5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 9,00*9, m m 2.50 m/* 1.NP - přízemí 9,00*9, m m 3.00 m/* 2.NP - podkroví 9,00*9, m m 2.70 m - 3 -

4 Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.73 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 8. Fasádní omítky chybí % * Vnější obklady chybí % * Okna nadstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % -0.04*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % 3.366% 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % % - 4 -

5 9. Vnější obklady % 10. Vnitřní obklady % % 11. Schody % % 12. Dveře % 1.995% 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod % 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody % % 21. Instalace plynu % % 22. Kanalizace % 1.87% 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % 2.978% 25. Záchod % % 26. Ostatní % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem

6 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Výborná dostupnost do centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení - 6 -

7 9. Venkovní úpravy Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 90 let) Celkem 0.02 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.611,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.148,84 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,74 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 Cena celkem Kč ,

8 2) Stavební pozemek parc.č.2341/1 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.2341/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 42% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 42.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 568,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 624,80 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.153,11 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,25 Stavební pozemek parc.č.2341/1 Cena celkem Kč ,

9 C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 Kč ,- 2) Stavební pozemek parc.č.2341/1 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliončtyřicetpěttisícsedmsettřicet Kč D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc V Ostravě, dne 10.prosince

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -