ZNALECKÝ POSUDEK. Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /08 o ceně rodinného domu čp.170 na parc.č.st.361, katastrální území Lhotka u Frýdku - Místku, obec Lhotka, okres Frýdek - Místek, včetně příslušenství, pozemků parc.č.st.361 a 394/2, včetně ceny obvyklé v daném místě a čase. (LV č.286) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce č.j.ex 701/05 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 7.března 2008 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 2.dubna 2008

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Výčet vlastnictví: ================== LV č.286: SJM Dvořák Radek a Dvořáková Pavlína Lhotka 170, Lhotka 65, Kozlovice Povinný: ======== Dvořáková Pavlína bytem Lhotka Kozlovice Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j.ex 701/05 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, vyhotovené soudím exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne Výpis z Katastru nemovitostí LV č.286 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj katastrální pracoviště Frýdek - Místek dne Znalecký posudek č /05 vyhotovený znalcem Jaromírem Kleinem dne v Ostravě. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 7.března 2008 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku LV č.286. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí

3 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty 4) Stavební pozemek parc.č.st.361 5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník - 3 -

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepený rodinný dům s půdním prostorem, který není využit jako podkroví. Rodinný dům je v užívání 7 let. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z POROTHERMU v tl.40 cm. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou úplné z titanzinku. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně a na WC. Podlahy obytných místností jsou plovoucí s podlahovým vytápěním s kotlem na lehký topný olej. V ostatních místnostech je provedena keramická dlažba. Dveře jsou hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená - EURO. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše instalován. Vytápění je podlahové s kotlem na lehký topný olej. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován el.sporák s digestoří. V objektu se nachází krb. Ostatní vybavení chybí. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba (15,00*7,00+7,00*8,00)*2,90 = m 3 Zastřešení (15,00*7,00+7,00*8,00)*4,40*0,5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.n.p. - přízemí (15,00*7,00+7,00*8,00) m m 2.90 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. /* výška odvozena ze sv.výšky - 4 -

5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 6. Klempířské konstrukce nadstandard % Vnější obklady chybí % * Schody chybí % -0.01* Podlahy obytných místností nadstandard % Vytápění nadstandard % Instalace plynu chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 8.75%. Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.760,38 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,02 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,02 Snížení ceny za opotřebení 8.75% - Kč ,45 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,57 Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 Cena celkem Kč ,

6 2) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 2.1) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 4.00 m x 340,- Kč/m = Kč 1.360,- CZCC: 2222 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.901,33 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.901,33 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 338,49 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 2.562,84 Přípojka vody DN 25 mm Cena celkem Kč 2.563,- 2.2) Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 515,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: 211 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,84 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,84 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 5.086,31 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,53 Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm Cena celkem Kč ,

7 2.3) Dřevěná terasa Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 970,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: 242 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,46 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,46 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,85 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,61 Dřevěná terasa Cena celkem Kč ,- 2.4) Žumpa z monolitického i montovaného betonu Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Dílčí velikosti objektu Výměra 1 4,00*4,00*2,00 = m 3 Opotřebení stavby Při stáří 6 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 7.5%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 3 x 2.300,- Kč/m 3 = Kč ,- CZCC: 2223 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,09 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,09 Snížení ceny za opotřebení 7.5% - Kč ,98 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,11 Žumpa z monolitického i montovaného betonu Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,

8 3) Trvalé porosty Oceněno podle 33 až 38 vyhlášky. List.stromy I - kmenné tvary běžných druhů koeficient K , Kz koeficient Kp , spoluvlastnický podíl 100%) 6 let, 4 ks x 1.918,88 Kč 0.00% = Kč 7.676,- Trvalé porosty Cena celkem Kč 7.676,- 4) Stavební pozemek parc.č.st.361 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.361 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 163 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 122,50 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 122,50 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 113,93 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 271,87 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,38 Stavební pozemek parc.č.st.361 Cena celkem Kč ,

9 5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.394/2 trvalý travní porost o výměře 1304 m 2 Pozemek je užíván jako zahrada u rodinného domu. Ocenění je proto provedeno dle skutečného stavu v souladu s platnými oceňovacími předpisy. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 122,50 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 122,50 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 113,93 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 271,87 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 108,75 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,20 Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Cena celkem Kč ,

10 C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 Kč ,- 2) Venkovní úpravy Kč ,- 3) Trvalé porosty Kč 7.676,- 4) Stavební pozemek parc.č.st.361 Kč ,- 5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Čtyřimilionydesettisíctřistadevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.286 pro katastrální území Lhotka u Frýdku Místku vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Nařízení exekuce, Zástavní právo soudcovské, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a další závady uvedené.na listu vlastnictví č.286. Oceňovaný objekt se nachází v obci Lhotka, okres Frýdek Místek, poblíž centra obce. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 170. Je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad a elektrorozvod. Stavba je přízemní, nepodsklepená, s valbovou střechou, doposud bez podkroví. V nabídce nemovitostí jsou v okolí obce Lhotka vzdáleném do 10 km nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Palkovice 4+1+garáž, zast.plocha 1.NP 111 m2, Zemní plyn, topení na tuhá paliva, pozemek 800 m2 - RD Raškovice 4+1, užitná plocha 140 m2, podlahové topení, El.kotel, pozemek 660 m2, nepodsklepený, stáří 1 rok - RD Frýdlant nad Ostravicí 3+1 s garáží, zast.plocha 150 m2 Vlastní studna, novostavba, pozemek 2000 m2 cena ,- Kč cena ,- Kč cena ,- Kč

11 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu frýdeckomístecka, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je v užívání pouze 7 let, avšak doposud není dokončeno budoucí podkroví, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši ,- Kč 1. Cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů ,- Kč 2. Práva a povinnosti spojené s nemovitostí 0,- Kč 3. Znalci nejsou známy závady, které prodejem v dražbě nezaniknou... 0,- Kč 4. Cena obvyklá (tržní) ,- Kč V Ostravě, dne 2.dubna

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /08. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc