ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 42/1912/2009. JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p Hradec Králové 3. Zjištění obvyklé ceny nemovitostí

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 42/1912/2009 o ceně 1/2 nemovitostí - objektu rodinného domu s nebytovými prostory číslo popisné 35, s vedlejší stavbou stodoly, s příslušenstvím, se stavební parcelou číslo 92 a s pozemkovou parcelou číslo 178/2 s trvalými porosty v katastrálním území Džbánov u Vysokého Mýta, obci Džbánov, kraj Pardubický. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p Hradec Králové 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí Spis: Sp.zn.19 EX 163/2007 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Oceněno ke dni: 5.března 2009 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka 681/ Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran. V Hradci Králové, dne 9.března 2009

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitosti ====== 2. CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ 3. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 4. OBVYKLÁ CENA - rámec - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Snímek katastrální mapy 4. Polohová mapa Oceňované nemovitosti se nalézají v obci Džbánov, ve střední zastavěné části katastrálního území Džbánov u Vysokého Mýta, u objektu bývalé školy, po levé straně při průjezdu obcí a jsou přímo přístupné z hlavní veřejné dlážděné komunikace. Nemovitosti tvoří: - objekt rodinného domu s nebytovými prostory číslo popisné 35, na stavební parcele číslo 92, - objekt vedlejší stavby stodoly, na stavební parcele číslo 92, - stavební parcela číslo 92, evidována v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 539m 2, - pozemková parcela číslo 178/2, evidována v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 27m 2, - venkovní úpravy. 2. CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a) označení: ============ Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 181 pro katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, kraj Pardubický

3 Objekt rodinného domu s nebytovými prostory se nachází ve střední části obce. Objekt je s jedním částečným podzemním podlažím, se dvěma nadzemními podlažími a s volným půdním prostorem pod valbovou střechou. Objekt rodinného domu byl postaven v roce 1906, v roce 2004 byla v objektu provedena částečná rekonstrukce bytové jednotky ve druhém nadzemním podlaží. Objekt vedlejší stavby stodoly byl postaven v roce b) přípojky: - funkční napojení na vodovodní přípojku, ============ elektrickou střešníkovou přípojku a kanalizační přípojku do jímky a dále do obecní kanalizace c) součásti: - okrasné trvalé porosty (thúje) ============ d) příslušenství: - venkovní úpravy (vodovodní přípojka, ================= elektrická střešníková přípojka, kanalizační přípojka), septik, kamenný a cihelný plný plot, dřevěné plotové dveře, zpevněná plocha z betonové zámkové dlažby, betonové obrubníky, zpevněná dřevěná prkenná plocha, nízký dřevěný plot ve dvoře e) závady: - poškozené některé konstrukce krátkodobé ========== životnosti f) inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných =================== inženýrských sítí na elektrickou přípojku, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku i plynovodní přípojku g) klady a zápory nemovitého majetku ==================================== + poloha v zastavěné části obce u hlavní silnice - dožilé konstrukce krátkodobé životnosti - podstandardní stavební stav nemovitého majetku - objekt poškozen vzlínající vlhkostí - při deštích dochází k prostupu vody do podzemního podlaží - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finančního úřadu ve Vysokém Mýtě - nařízení exekuce - Usnesení soudu o nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji 1/2 nemovitosti - zástavní právo soudcovské pro Pražskou správu sociálního zabezpečení v Praze - zástavní právo soudcovské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky v Praze - 3 -

4 1.2 Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 163/07 ze dne o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Břetislav Chaloupka, rodné číslo /0031. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, kraj Pardubický, list vlastnictví číslo 181, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrálním pracovištěm v Ústí nad Orlicí dne pod číslem řízení PÚ 329/2009. Snímek katastrální mapy pro katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, kraj Pardubický, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne z mapového listu DKM v měřítku 1:500 a 1:1000. Polohová mapa obce Džbánov. Fotodokumentace nemovitostí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu bylo provedeno dne , a za přítomnosti spolumajitelky na místě samém. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví číslo 181 pro katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, obec Džbánov, kraj Pardubický evidováni: - pan Břetislav Chaloupka, rodné číslo /0031, trvale bytem Džbánov, číslo popisné 35, PSČ , Vysoké Mýto, vlastnickým podílem 1/2 a - paní Simona Mihulová, rodné číslo /0328, trvale bytem Džbánov, číslo popisné 35, PSČ , Vysoké Mýto, vlastnickým podílem 1/ Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům s nebytovými prostory,číslo popisné 35 2) Vedlejší stavba stodoly - na stavební parc.čís

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům s nebytovými prostory,číslo popisné Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaží, číslo popisné 35. Objekt je s jedním částečným podzemním podlažím zapuštěným 2,00 m pod úrovní okolního terénu, se dvěma nadzemními podlažími a s půdním prostorem pod valbovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1906 na stavební parcele číslo 92. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou na objektu původní, část konstrukcí krátkodobé životnosti je z roku 2004, kdy byly částečně rekonstruovány některé místnosti ve 2. nadzemním podlaží. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: - sklepní místnosti (vlhké, zatopené vodou a s naplaveným blátem - nevyužitelné) - 1. NP: - chodba, výčep, salonek, kuchyňka, komora, WC muži, WC ženy, vstup do sklepního prostoru - bytová jednotka (chodba, kuchyň, pokoj, pokoj, koupelna s WC) - 2. NP: - bytová jednotka (chodba, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj, pokoj, koupelna, WC) - společenský sál - podkroví: volný půdní prostor pod konstrukcí krovu Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy proložené kamenem bez vodorovných i svislých izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je kamenná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou ze smíšeného zdiva, zděné z plných pálených cihel a kamene. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem a klenbové v prostoru chodby v prvním nadzemním podlaží. Krov je dřevěný vaznicový trámový. Střecha je valbová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké štukové, s výraznou vzlínající vlhkostí v prvním nadzemním podlaží až do výšky 60 cm, chybí vnitřní omítky v prostoru společenského sálu. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, poškozená a z části opadaná. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru kuchyně a koupelen, včetně obložení van a WC. Schodiště je kamenné s dřevěným madlem. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené i dřevěné plné. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou dřevěné prkenné a dále betonové s PVC a keramickou dlažbou, v chodbě v prvním nadzemním podlaží je původní cementová dlažba. Vytápění je zajištěno etážové z centrálního kotle na tuhá paliva umístěného ve vstupní chodbě, radiátory jsou osazeny ocelové deskové. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden z jedné poloviny v ocelovém a z jedné poloviny v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena, - 5 -

6 plynovodní přípojka je zavedena v ulici. Kanalizace je provedena v plastovém i v litinovém potrubí. V kuchyni je umístěn elektrický sporák se sklokeramickou deskou. Z hygienických zařízení jsou osazena umyvadla a ocelové vany. WC jsou osazena standardní splachovací a dále jsou osazeny pisoáry v prvním nadzemním podlaží. Z ostatních konstrukcí je v objektu proveden rozvod veřejného telefonu a je provedeno odvětrávání části vnitřních prostor. Objekt je celkově v podstandardním stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, provedené částečné výměně některých konstrukcí krátkodobé životnosti ve druhém nadzemním podlaží v roce 2004 a prováděné pouze základní údržbě Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: B - částečně podsklepený,se 2 nadz.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 3,00*2,50*2,00 = m 3 Vrchní stavba (23,75*5,98*6,25)+(6,20*4,40* 6,25) = m 3 Zastřešení (16,15*5,98*5,00/2)+((23,75-16,15)*5,98*5,00/3) = m celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 103 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. 2.2 Vedlejší stavba stodoly - na stavební parc.čís Popis Předmětem ocenění je objekt vedlejší stavby stodoly. Objekt je bez podzemního podlaží, s jedním nadzemním podlažím pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1906 na stavební parcele číslo 92. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i krátkodobé životnosti jsou na objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: skladovací prostor stodoly Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy proložené kamenem bez vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné ze smíšeného zdiva, z pálených cihel a z kamene. Stropní konstrukce nejsou provedeny. Krov je dřevěný vaznicový trámový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu, dožilé. Vnitřní úprava povrchu není provedena. Fasádní omítka není provedena. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře

7 nejsou osazeny. Vrata jsou osazena dřevěná plná dvoukřídlová. Okna nejsou osazena. Podlaha není provedena. Vytápění není zajištěno. V objektu není provedena elektroinstalace. Bleskosvod není osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu osazeny. Objekt je celkově v podstandardním stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a neprováděné mnohaleté ani nejzákladnější údržbě Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 15,03*5,92*3,37 = m 3 Zastřešení 15,03*5,92*2,85/2 = m 3 celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 103 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %

8 4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě tržní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, že tržní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno zohlednit skutečnost, že se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty, neboť z důvodu uzavření restauračních prostor a existence spoluvlastnických podílů je stanovení obvyklé ceny nemovitostí výnosovým způsobem, které vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronajatých nemovitostí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude investor nemovitosti vlastnit, v daném případě obtížně použitelné. Oceňovaný soubor majetku povinného není ke dni stanovení tržního ocenění pronajat. Účelem stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je potřeba stanovení celkové obvyklé ceny nemovitostí. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem staveb, stavebních konstrukcí, druhu pozemků a velikostí plošné výměry parcel včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven žádným zvláštním předpisem! U uvedených nemovitostí je v katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finančního úřadu ve Vysokém Mýtě, nařízení exekuce, Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji 1/2 nemovitosti, zástavní právo soudcovské pro Pražskou správu sociálního zabezpečení v Praze, zástavní právo soudcovské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky v Praze. V katastru nemovitostí nejsou zapsána žádná věcná břemena, která by oceňovaný nemovitý majetek dále znehodnocovala. Nemovitý majetek je z 1/2 v exekučním řízení povinného jako fyzické osoby. Definice jednotlivých pojmů: - 8 -

9 ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Tržní ekonomika: Hospodářství v němž alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za použití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Tržní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Čistý roční stabilizovaný výnos: Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Tržní cena v tísni: - 9 -

10 Jedná se o takovou cenu za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to požadovaná míra návratnosti, která je měřítkem požadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zvážení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněž dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby, neboli požadované míry návratnosti. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti finančních investic do daného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající nižší konstrukční a podstandardní stavebně technický stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - celkově nižší stavebně technický stav objektů - dožilé některé konstrukce krátkodobé životnosti - místní poloha - velikost pozemků - připojení na veřejné inženýrské sítě - využitelnost objektu - energetická náročnost prostorů - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - srovnání poptávkových a nabídkových cen obdobných nemovitostí - závazková práva 4.2 Věcná hodnota nemovitostí - definice Popis

11 Věcná hodnota nemovitostí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Takto stanovená tržní hodnota je považována za adekvátní přístup pro stanovení obvyklé ceny. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o nemovitosti s nižší standardní konstrukční vybaveností a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům Obestavěný prostor Spodní stavba 15,00 = m 3 Vrchní stavba 1058,16 = m 3 Zastřešení 317,19 = m 3 celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 103 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.409,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,57 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,87 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,70 Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům Cena celkem Kč ,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí - stodola na st.par.c Obestavěný prostor Vrchní stavba 299,85 = m 3 Zastřešení 126,79 = m 3 celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 103 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %

12 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.110,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,20 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,70 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,50 Věcná hodnota nemovitostí - stodola na st.par.c-92 Cena celkem Kč ,- 4.5 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za m 2 = Kč ,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 92 Cena celkem Kč ,- 4.6 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 178/ Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 80,- Cena za m 2 = Kč 2.160,- Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 178/2Cena celkem Kč 2.160,- 4.7 Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitostí jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitostí, které byly v nedávné době prodány, jsou nabízeny k prodeji a jsou zároveň srovnatelné s oceňovanými nemovitostmi. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí a jejich skutečně dosaženými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitostmi, jejichž úplatný převod vlastnictví byl v nedávné minulosti na trhu nemovitostí realizován a je znám. Porovnání je prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemků apod.)

13 Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení tržního ocenění Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Obvyklá cena odvozená z výše uvedených hodnot = Kč ,- Cena ½ nemovitého majetku v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč ,

14 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena ½ nemovitého majetku Kč ,- Slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč V Hradci Králové, dne 9.března vypracoval

15 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v... ze dne..., č.j...., pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 42/1912/2009. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Melich Karla Čapka 681/ Hradec Králové