- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci sestávající z : pozemku p.č. st. 25/3 jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemku p.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost, a pozemku p.č. st. 83/1 jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Říkovice u Přerova, obci Říkovice, okresu Přerov (LV č. 292) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Ocenění nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00386/14 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: stavba občanské vybavenosti (Restaurace) a zemědělská stavba Adresa nemovitosti: Říkovice Okres: Přerov Obec: Říkovice Katastrální území: Říkovice u Přerova 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce. Povinný se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil prohlídku. Znalec si tak prohlédl pouze exteriéry nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 292 pro k.ú. Říkovice u Přerova ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovskéh. LL.M., sp.zn. 143 EX 00386/ o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 292 zapsán: Pavlík Ludvík, Dr.M. Horákové 22/5, Přerov - Předmostí Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Pavlík Ludvík Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc (restaurace) se nachází v Říkovicích, v centru obce, naproti obecního úřadu. Zemědělská stavba se nachází na okraji obce, za zámkem, cca 1 km od restaurace. Obec Říkovice leží 8 km jižně od Přerova. Její katastrální území měří 385,44ha, v obci žije 450 obyvatel. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je k dispozici v Přerově, vzdáleném cca 8 km. Nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č. st. 25/3, jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemku p.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost, a pozemku p.č. st. 83/1 jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Říkovice u Přerova. Příslušenství nemovité věci tvoří zpevněné plochy. Součástí nemovité věci je studna a trvalé porosty. Pro další ocenění znalec rozdělil nemovitou věc na dvě části. Důvodem je, že stavby spolu netvoří jednotný funkční celek. Část 1 tvoří funkční celek sestávající z: pozemku p.č. st. 25/3, jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemku p.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost a příslušenství a součástí, které tvoří zpevněné plochy a studna. Část 2 tvoří pozemek parc.č. st. 83/1, jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení. Součástí jsou dále trvalé porosty na pozemku. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - mapa širších vztahů - srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Část 1: Popis 1.1. Stavba občanské vybavenosti č.p. 140, součást pozemku p.č. st. 25/3 a stavba bez čp/če, součást pozemku p.č. st. 25/4 Oceňovaný objekt je restaurace, sestávající ze dvou částí staveb na dvou pozemcích (p.č. st. 25/3 a st. 25/4). Stavby jsou komunikačně propojeny, tvoří jeden funkční celek a pro další ocenění budou posuzovány společně, jako budova restaurace. Oceňovaný objekt je přízemní se sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné z klasických cihel. Stropy s rovnými podhledy. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá toto standardní vybavení nemovité věci: Vnitřní keramické obklady provedeny v kuchyni a sociálních prostorách. Dveře hladké plné a/nebo prosklené. Okna EURO. Podlahy keramické dlažby a PVC. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace světelná i motorová chráněná jističi. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem TUV je plynový kotel a/nebo malé el. průtokové ohřívače. Rozvod zemního plynu proveden. Odkanalizování objektu bude do veřejné kanalizace. Vybavení kuchyně tvoří sporák. Vnitřní sociální vybavení tvoří

5 - 5 - splachovací WC, pisoáry. Objekt je napojen na rozvod vody, elektřiny, plynu, kanalizace. Další vybavení tvoří krb. Dispoziční řešení objektu: vstupní chodba, sál, výčep, banketka, sociální prostory pro hosty a pro personál, kuchyně, sklady, chladící místnost. Zastavěná plocha objektu činí cca 355 m 2. Znalec odhaduje užitnou plochu objektu na cca 250 m 2. Technický stav objektu je průměrný, na objektu je prováděna pravidelná údržba. Před cca 6 lety proběhla rekonstrukce některých částí (zaizolování domu, výměna střešní krytiny a klempířských prvků, kanalizace, elektřina, fasáda). Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 66% Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 25/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 296 m 2 Parc.č. st. 25/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 211 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 507 m 2. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě (ve vzdálenosti cca 25 km od nemovitosti) běžně obchoduje se stavbami občanské vybavenosti (restauracemi apod.). Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, užitné plochy, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny často navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se pohybují mezi 4-7%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 (tab. 1)

6 - 6 - Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Říkovice Pohořelice u Postoupky u Kralice na Zlína Kroměříže Hané plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje XI.2014 XII XI.2014 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srovnatelný srovnatelný horší korekce pro tech. Stav 1,00 1,00 1,10 funkční využití nemovitosti srovnatelné lepší srovnatelné korekce pro funkční využití 1,00 0,90 1,00 další rozvoj nemovitosti srovnatelný lepší lepší korekce pro další rozvoj 1,00 0,90 0,90 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná lepší korekce pro lokalitu 1,00 1,00 0,90 přepočtená hodnota nemovitosti cena za m2 užitné plochy výsledná hodnota nemovitosti Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na užitnou plochu objektu, stav objektu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb, součástí a příslušenství. Cena obvyklá části 1 (zaokrouhleno) celkem ,- Kč

7 - 7 - Část 2: Popis 2.1. Zemědělská Stavba bez čp/če, součást pozemku p.č. st. 83/1 Oceňovaný objekt je zemědělská stavba, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Základy objektu smíšené, nosné konstrukce zděné z klasických cihel. Strop nad 1. NP dřevěný, krov dřevěný sedlový vázaný. Objekt je napojen na rozvod elektřiny. Zastavěná plocha objektu činí 326 m 2. Technický stav objektu je zhoršený, na nosném zdivu jsou patrné známky statického narušení zdiva. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 80 % Pozemky pozemek p.č. st. 83/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 458 m 2 Pozemek je z větší části zastavěn zemědělskou stavbou. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě (ve vzdálenosti cca 20 km od nemovitosti) běžně obchoduje se stavbami určenými ke skladování nebo garážování. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné skladové prostory v rozmezí cca 400 až Kč/m 2 dle technického stavu, ale především umístěním v lokalitě, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny často navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se pohybují mezi 4-7%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 tab.2. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti cena nabídková výměra užitné plochy v m2 cena za m2 užitné plochy objektivizační koeficient korekce stavu korekce lokality výsledná přepočtena cena za m2 nemovitost č , nemovitost č ,85 1 1,1 749 nemovitost č , průměrná indexovaná hodnota 657

8 - 8 - užitná plocha oceňované nemovitosti v m2 průměrná indexovaná hodnota cena nemovitosti zjištěná srovnáváním Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na užitnou plochu objektu, stav objektu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemku, tak i stavby, součástí a příslušenství. Cena obvyklá části 2 (zaokrouhleno) celkem ,- Kč Srovnávací hodnota celkem: Cena obvyklá částí 1 (zaokrouhleno) celkem Cena obvyklá části 2 (zaokrouhleno) celkem Srovnávací hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku p.č. st. 25/3, jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemku p.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost, a pozemku p.č. st. 83/1 jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělské stavení, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Říkovice u Přerova, obec Říkovice, je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaných nemovitých věcí k datu ocenění ve výši ,- Kč.

9 - 9 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci Slovy: jeden milion devět set tisíc korun českých ,- Kč 2) Ocenění práv spojených s nemovitou věci 0,- Kč Slovy: nula korun českých Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. 13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. 4) Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obvyklou cenu ,- Kč Slovy: jeden milion devět set tisíc korun českých V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.

10 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 292

11 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Restaurace Hospodářská budova

12 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů

13 Příloha č. 3: srovnávané nemovité věci (pro část 1) - tab. 1: Nemovitost č. 1 Prodej restaurace 776 m²školní, Pohořelice Exkluzivní prodej komerční budovy- hostinec, v obci Pohořelice u Zlína. Jedná se o cihlovou budovu, v jedné části se nachází hostinec, ve druhé části velký sál s možností kulturního využití(divadlo, koncerty, různé akce...) Je zde i vinný sklípek s průchodem na zahradu. Množství skladovacích prostor, suchý i chladný sklep, který patří k hostinci. Kuchyňka, sociální zařízení. Celý sál je podsklepený. Jsou zde rozsáhle půdní prostory s možností vybudovaní bytů. K domu patří 2 garáže, zahrada s posezením, plocha pozemku 776m2. Nemovitost je ve velmi dobré stavu, proběhla rekonstrukce vzduchotechniky, plynového topení včetně rozvodů, nová plastová okna, vchodové dveře. Dobrá lokalita- centrum obce. V blízkosti Zlína, Napajedel i Otrokovic. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:3 866 Kč Aktualizace: Stav objektu:velmi dobrý Plocha zastavěná:776 m 2 Užitná plocha:776 m 2 Nemovitost č. 2 Prodej restaurace 579 m²kroměříž - Postoupky, okres Kroměříž Prodej restaurace v obci Postoupky u Kroměříže 1km od sjezdu D1. V přízemí je velký jídelní sál s krbem a barem, toalety pro hosty, kuchyně, chladírna a sklady. Ve dvoře je venkovní posezení a udírna. V patře jsou tři pokojíky a koupelna. Objekt je možno využít nejen jako restauraci, ale i sídlo firmy, výrobní dílnu pro potravinářské výrobky, sklad atd. Parkování na pozemku. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:5 180 Kč Aktualizace: Stav objektu:velmi dobrý Plocha zastavěná:264 m 2 Užitná plocha:579 m 2 Plocha podlahová:334 m 2 Parkování:10 Rok rekonstrukce:2005 Nemovitost č. 3 Prodej restaurace 400 m²u lázní, Kralice na Hané Prodej zavedené restaurace s venkovním posezením. Nádvoří s letním barem umožňuje posezení na terasách odkrytých i zastřešených pergolou, vhodné jak pro hosty, tak i pro kapelu a místo se najde i pro tanec. Pozemek lze využít nejen jako zahradu, ale i k další výstavbě, neboť má samostatný příjezd. Objekt má dvě podlaží, hospodářské místnosti, sociální zařízení pro hosty a personál. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:5 625 Kč Aktualizace: Stav objektu:velmi dobrý Počet bytů:2 Plocha zastavěná:564 m 2 Užitná plocha:400 m 2 Plocha podlahová:400 m 2 Plocha zahrady:2000 m 2 Parkování:3

14 srovnávané nemovité věci pro část 2 tab. 2: Nemovitost č. 1 Prodej skladového prostoru Družstevní, Tlumačov Kč (332 Kč za m²) Prodej nebo dlouhodobý pronájem skladového nebo výrobního areálu v Tlumačově. Zastavěná plocha je 1104m2 a přilehlé pozemky 1359m2 s možností dokoupení pozemku před areálem. Samotná budova má silné betonové stropy, takže v prvním podlaží je dalších 1000m2 využitelných prostor jak na sklad tak na výrobu nebo kanceláře. V přístavku u hlavní budovy se nachází sociální zařízení a zázemí. K areálu jsou příjezdové cesty ze dvou stran, Zlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m²:332 Kč Původní cena: Kč Aktualizace: Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Umístění objektu:okraj obce Podlaží:2 Plocha zastavěná:1100 m 2 Užitná plocha:2463 m 2 Nemovitost č. 2 Prodej skladového prostoru m²nezamyslice, okres Prostějov Kč (801 Kč za m²) k prodeji komerční objekt vhodný jako výrobní, ale i skladovací o celkové ploše m2 v Nezamyslicích.Jedná se o třípodlažní budovu bývalé sýpky, ve které lze parkovat i nákladní vozy. Budova je v původním dobrém stavu před 14 lety byla měněna střešní krytina. Budova je napojena na inženýrské sítě elektřinu, vodovod, kanalizaci. K dispozici je WC. Celý areál je uzavřen cihlovou zdí a je do něj možné vjet i nákladním autem a to dvěma samostatnými branami v přední a zadní části dvora. Ve dvoře je 30 parkovacích míst. V místě je veškerá občanská vybavenost, dopravní dostupnost do Prostějova, Olomouce, Kroměříže je dobrá jak vlaková, tak i autobusová. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:801 Kč Aktualizace: Stavba:Smíšená Stav objektu:dobrý Typ domu:patrový Užitná plocha:1610 m 2 Nemovitost č. 3 Prodej skladového prostoru m²v Podlesí, Grygov Kč (970 Kč za m²) Prodej komerčního objektu v Grygově u Olomouce s perfektní dostupností na dálnici Brno - Ostrava. Na celooploceném pozemku s posuvnou vstupní bránou se nachází oplechovaná hala na betonových obvodových nosnících. Uvnitř haly betonová podlaha, osvětlení, 3x vstupní posuvná vrata, zastavěná plocha haly 366 m2, výška haly cca 10 metrů. Dále se u vstupu na pozemek nachází zděný objekt o zastavěné ploše 44 m2, který je po rekonstrukci a může sloužit jako vrátnice nebo zázemí pro halu. Elektřina 50A. Vše ve velmi dobrém stavu. Celková plocha pozemku m2. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:970 Kč Aktualizace: Stavba:Montovaná Stav objektu:dobrý Plocha zastavěná:410 m 2 Užitná plocha:2372 m 2