- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci sestávající z : pozemku p.č. st. 25/3 jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemku p.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Říkovice u Přerova, obci Říkovice, okresu Přerov (LV č. 292) Objednatel posudku: Účel posudku: ing. David Papoušek, insolvenční správce Na Hradbách 2/ Ostrava-Moravská Ostrava Zjištění ceny nemovitosti pro insolvenční řízení KSOL 16 INS 10558/ Krajský soud v Ostravě - pobočka v Olomouci Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc dle zákona, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v insolvenci nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: stavba občanské vybavenosti (restaurace) Adresa nemovitosti: Říkovice č.p. 140 Okres: Přerov Obec: Říkovice Katastrální území: Říkovice u Přerova 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 292 pro k.ú. Říkovice u Přerova ze dne Kopie katastrální mapy. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 292 zapsán: Pavlík Ludvík, Bratrská 709/34, Přerov I-Město, Přerov Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Pavlík Ludvík Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc (restaurace) se nachází v Říkovicích, v centru obce, naproti obecního úřadu. Obec Říkovice leží 8 km jižně od Přerova. Její katastrální území měří 385,44ha, v obci žije 481 obyvatel. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je k dispozici v Přerově, vzdáleném cca 8 km.

3 - 3 - Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 25/3, jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemkem parc.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Říkovice u Přerova. Příslušenství nemovité věci tvoří zpevněné plochy. Pozitiva oceňovaných nemovitých věcí: - nebyla shledána Negativa oceňovaných nemovitých věcí: - Zhoršený, neudržovaný technický stav vyžadující další investice na opravy a údržbu - Umístění v řídce osídlené lokalitě s negativními dopady na poptávku po službách a tím pádem po obdobných nemovitostech - Nemovité věci jsou již 2 roky nabízeny v realitní inzerci bez jakéhokoliv zájmu ze strany případných kupujících 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1.1. Stavba občanské vybavenosti č.p. 140, součást pozemku p.č. st. 25/3 a stavba bez čp/če, součást pozemku p.č. st. 25/4 Oceňovaný objekt je restaurace, sestávající ze dvou částí staveb na dvou pozemcích (p.č. st. 25/3 a st. 25/4). Stavby jsou komunikačně propojeny, tvoří jeden funkční celek a pro další ocenění budou posuzovány společně, jako budova restaurace. Oceňovaný objekt je přízemní se sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné z klasických cihel. Stropy s rovnými podhledy. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá toto standardní vybavení nemovité věci: Vnitřní keramické obklady provedeny v kuchyni a sociálních prostorách. Dveře hladké plné a/nebo prosklené. Okna EURO. Podlahy keramické dlažby a PVC. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace světelná i motorová chráněná jističi. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem TUV je plynový kotel a/nebo malé el. průtokové ohřívače. Rozvod zemního plynu proveden. Odkanalizování objektu bude do veřejné kanalizace. Vybavení kuchyně tvoří sporák. Vnitřní sociální vybavení tvoří splachovací WC, pisoáry. Objekt je napojen na rozvod vody, elektřiny, plynu, kanalizace. Další vybavení tvoří krb.

5 - 5 - Dispoziční řešení objektu: 1.NP: vstupní chodba, sál, výčep, banketka, sociální prostory pro hosty a pro personál, kuchyně, sklady, chladící místnost. Zastavěná plocha objektu činí cca 355 m 2. Znalec odhaduje užitnou plochu objektu na cca 250 m 2. Technický stav objektu je zhoršený, objekt je již od roku 2014 neudržovaný, bude vyžadovat další investice na opravy a údržbu. Před cca 10 lety proběhla rekonstrukce některých částí (zaizolování domu, výměna střešní krytiny a klempířských prvků, kanalizace, elektřina, fasáda). Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 66% Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 25/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 296 m 2 Parc.č. st. 25/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 211 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 507 m 2.

6 - 6 - č. lokalita č.1 č.2 č.3 č.4 č.5 č.5 Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně neobchoduje s obdobnými nemovitostmi. Pro srovnání byly vybrány nemovitosti z širšího okolí (okre Přerov a Kroměříž). Nabídka těchto nemovitostí převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 740 tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti nemovitosti, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny často navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se pohybují mezi 4-7%. O obdobné nemovitosti není velký zájem. Nemovitost má další možné využití jako sídlo firmy a sklad spolu s bydlením. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 (tab. 1) č. Lokalita Výměra UP v m2 č.1 Beňov 172 č.2 Přestavlky 316 č.3 Sobíšky 676 č.4 Kostelec u Holešova 150 č.5 Holešov-Tučapy 120 č.6 Polkovice 200 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: cena nabídková Koeficient redukce na pramen ceny Koeficient pro datum nabídky/p rodeje Beňov Kč 0,90 1,00 Přestavlky Kč 0,90 1,00 Sobíšky Kč 0,90 1,00 Kostelec u Holešova Kč 1,00 1,05 Holešov- Tučapy Kč 0,90 0,90 Polkovice Kč 1,00 1,10 Cena po redukci na pramen ceny Kč Kč Kč Kč Kč Kč K1 - poloha K2 - velikost UP K3 - stav K4 - velikost pozemku srovnatelná horší srovnatelný srovnatelná lepší K5 - další vlastnosti 1,00 1,05 1,00 1,00 0,90 srovnatelná srovnatelná srovnatelný srovnatelná srovnatelné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 srovnatelná lepší srovnatelný srovnatelná srovnatelné 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 srovnatelná horší lepší srovnatelná lepší 1,00 1,10 0,50 1,00 0,90 srovnatelná horší lepší srovnatelná lepší 1,00 1,10 0,80 1,00 0,90 srovnatelná srovnatelná srovnatelný srovnatelná srovnatelné K1 x K5 výsledná cena 0, , , , , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, průměrná indexovaná hodnota UP v m2 průměrná indexovaná hodnota/m2 cena zjištěná srovnáváním Kč

7 - 7 - K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev.další vlastnosti (nemovitosti v provozu = 0,9; neprovozované =1) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Koeficient pro datum nabídky/prodeje Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena obvyklá nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na užitnou plochu objektu, stav objektu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb, součástí a příslušenství. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku p.č. st. 25/3 jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemku p.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Říkovice u Přerova, obci Říkovice, okresu Přerov (LV č. 292), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaných nemovitých věcí k datu ocenění ve výši ,- Kč.

8 - 8 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci: pozemku p.č. st. 25/3 jehož součástí je stavba č.p. 140, občanská vybavenost, pozemku p.č. st. 25/4, jehož součástí je stavba bez čp/če, občanská vybavenost, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Říkovice u Přerova, obci Říkovice, okresu Přerov (LV č. 292) Slovy: sedm-set-padesát-tisíc-korun-českých ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 292

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

11 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů

12 Příloha č. 3: srovnávané nemovité věci Nemovitost č. 1 Restaurace 172 m², Beňov, okr. Přerov Celková cena: Kč Cena za m²: Kč Zaběhnuté restaurační zařízení. Za domem se nachází dvůr, který lze přebudovat na letní zahrádku. Před restaurací je malé posezení již vybudováno. Restaurace má jednu velkou hlavní místnost pro cca 45 hostů a uzavřený salonek pro cca 20 hostů. Součástí nemovitosti jsou dva sklady. Budova je cihlová, střecha sedlová s plechovou krytinou. Za kuchyní, do které se vchází zpoza baru, se nachází ještě jedna místnost využitelná jako kancelář či ubytování. Restaurace má toalety pánské, dámské i ty pro personál. Vytápění je lokální plynové, ovšem přímo v lokále je možno nainstalovat i krbová kamna. Objekt je napojen na obecní vodovod. Zdroj: sreality.cz, únor 2018 Nemovitost č. 2 Restaurace 316 m², Přestavlky, okr. Přerov Celková cena: Kč Cena za m²: Kč Restaurační zařízení s obchodem, které může být provozováno nezávisle na sobě. Toto zařízení se nachází ve středu obce, která v současné době neprovozuje žádné podobné zařízení pro občany. Úsporné centrální vytápění je zajištěno z krbových kamen na dřevo. Zdroj: sreality.cz, únor 2018 Nemovitost č.3 Restaurace 676 m², Sobíšky, okr. Přerov Celková cena: Kč Cena za m²: 987 Kč Bývalý hostinec s pozemkem, který je zatravněn o velikosti 676m2. Nemovitost je určená k rekonstrukci. V zadní části hostince je možno mít bytovou jednotku. Sociální zázemí k dispozici. Topení řešeno plyn. vafkami nebo samostatnými kamínky na tuhá paliva s bojlerem na ohřev vody. Okna jsou zde původní dřevěná. Zdroj: sreality.cz, únor 2018

13 Nemovitost č.4 Restaurace 150 m², Kostelec u Holešova, okr. Kroměříž Realizovaná cena: Kč Cena za m²: Kč Dům, který slouží k provozování restauračního zařízení a jeho součástí je také plně vybavená bytová jednotka 1+kk (30 m²) a prostorná garáž (65 m²). Dům je po kompletní zdařilé rekonstrukci z roku Dispozice restaurace: vstupní hala s barem, dva sály, sociální zařízení, kuchyně a sklad. Součástí prodeje je také veškeré vybavení restaurace. Restaurace má venkovní zahrádku s grilem. Podlahová plocha restaurace je 150 m², zastavěná plocha je 369 m² a plocha okolního pozemku je 389 m². Restaurace se nachází v centru obce Kostelec u Holešova s veškerou občanskou vybaveností. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 11/2016 Nemovitost č.5 Restaurace 120 m², Holešov-Tučapy, okr. Kroměříž Celková cena: Kč Cena za m²: Kč Zavedená restaurace v žádané lokalitě v centru obce Tučapy, nedaleko Holešova. Samotný objekt je ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu po částečné rekonstrukci. Celé přízemí využito pro restauraci s veškerým vybavením, soc. zázemím i se zahrádkou ve dvoře. V podkroví je možnost zřízení bydlení. Topení řešeno interiérovým krbem s výměníkem a radiátory. Zdroj: sreality.cz, srpen 2017 Nemovitost č.6 Restaurace 200 m², Polkovice, okr. Přerov Realizovaná cena: Kč Cena za m²: Kč Restaurace poblíž centra obce Polkovice, u autobusové zastávky Polkovice, restaurace. Stavba v původním technickém stavu, s nutností dalších investic na kompletní rekonstrukci. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 8/2015