ZÁSADY K PŘEVODU BYTŮ DO VLASTNICTVÍ A VYTVOŘENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ (SVJ)

Transkript

1 BYTOVÉ DRUŽSTVO SEIDLOVA, družstvo se sídlem Seidlova 472, Praha 4 Kamýk, IČ: družstvo zapsané u Městského soudu v Praze od v oddíle 1Dr, vložka 1665/02B INFORMACE PRO DRUŽSTEVNÍKY Vážení družstevníci, na základě připomínek k neschválenému návrhu zásad 2010 k převodu bytů do vlastnictví Vám představenstvo BDS předkládá přepracovaný přípravný materiál pro členskou schůzi ve věci přípravy převodu bytů do vlastnictví, který byl zpracován ve spolupráci s vybranou advokátní kanceláří. Připomínky k pasportizaci a pasportizačním výkresům, které budou součástí převodu bytů, byly dle připomínek upraveny. K připravované členské schůzi pro stanovy a zásady sděluje představenstvo tyto základní informace: 1) členská schůze se bude konat v průběhu února 2011 od v jídelně ZŠ Zárubova, pozvánky budou včas vyvěšeny a vloženy do poštovních schránek 2) na členské schůzi BDS bude k projednání a k hlasování souhlas se změnou stanov a souhlas se zásadami k převodu bytů do vlastnictví a vytváření SVJ a další body dle programu schůze 3) Představenstvo předává všem družstevníkům do poštovních schránek návrh níže uvedených zásad k připomínkám, které je možno sdělit do elektronicky na adresu bdseidlova@bdseidlova.cz nebo písemně do schránky družstva v domě č. 472 nebo osobně tajemnici družstva, relevantní připomínky budou do zásad zapracovány a znění zásad k hlasování bude družstevníkům předáno před členskou schůzí ZÁSADY K PŘEVODU BYTŮ DO VLASTNICTVÍ A VYTVOŘENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ (SVJ) Představenstvo BD Seidlova vypracovalo na základě usnesení členské schůze BDS z zásady pro převod bytů do vlastnictví a po připomínkách některých družstevníků je předkládá jako přepracovaný návrh k připomínkám družstevníků. ÚVODEM Na základě souhlasu velké většiny členů družstva s převodem bytů do vlastnictví a na základě právního rozboru, který si představenstvo k tomuto převodu nechalo vypracovat, předkládá členské schůzi podrobný návrh zásad a postupů, jak tento převod zabezpečit: 1) TECHNICKÉ PARAMETRY PŘEVODU BYTŮ DO VLASTNICTVÍ 1) Ohledně každé samostatné budovy bude na podkladě pasportizace vypracováno samostatné prohlášení vlastníka budovy, kterým dojde v katastru nemovitostí k vymezení bytů jako samostatných jednotek zapsaných v katastru nemovitostí. Tyto budou na počátku ve vlastnictví družstva, stejně jako do té doby budou ve vlastnictví družstva příslušné budovy. Ke dni nebo k jinému nejblíže možnému termínu budou převedeny první byty zájemcům (první vlna převodů do vlastnictví). 2) Bytové jednotky budou následně převáděny do vlastnictví členů na základě jejich žádosti společně s podílem na společných částech budovy a na zastavěném pozemku. Nebytové prostory nebudou vymezeny jako samostatné jednotky a budou součástí společných částí příslušného domu. O jejich správě a užívání bude rozhodovat následně příslušné SVJ. 3) Identifikace bytových jednotek a společných prostor v jednotlivých domech bude provedena podle vyhotovené pasportizace, kopie listů družstevníci obdrželi, ohlášené chyby a nedostatky byly opraveny. 4) Podíl jednotlivých bytů na společných prostorách domu a pozemku je stanoven dle provedené pasportizace a je vypočten jako podíl plochy každého bytu k součtu ploch všech bytů v domě (budově). 5) Vymezení jednotky je v podstatě právní konstrukce, která se snaží vymezit určitý prostor v rámci dané stavby. Veškeré stavební konstrukce jsou součástí společných částí domu. Bytová jednotka je tedy v podstatě pouze volný prostor sevřený zdmi příslušné jednotky, přičemž její součástí bude dále také nášlapná vrstva podlahy (podlahová krytina), malby včetně vnitřní povrchové úpravy oken a vchodových dveří do jednotky. Součástí jednotky je potom dále její vybavení a zařízení, jako jsou vnitřní dveře, umyvadla, sprcha, vana, vodovodní baterie apod., dále také tělesa UT (mimo měřičů spotřeby tepla) od připojení ke svislému potrubí, vnitřní rozvody elektřiny od měřících hodin, rozvody studené a teplé vody od měřících hodin, rozvody plynu od plynoměru, odpadní potrubí včetně WC od

2 - 2 - připojení ke svislému stoupacímu potrubí, zařízení domovního telefonu v bytě, přípojka společné televizní antény včetně vedení kabelu až po vyústění z jednotky. 6) K bytové jednotce ze zákona nepatří lodžie, balkony, sklepní koje apod. Tyto prostory a stavební prvky jsou společnými částmi budovy a v prohlášení vlastníka se u nich stanoví specifické užívání (právo výlučného užívání jen pro vlastníka určité bytové jednotky. 7) Okna zákon výslovně neřeší, nicméně představenstvo spolu s AK důrazně doporučuje, aby okna byla společnou částí budovy (budoucí nový zákon pravděpodobně již bude obsahovat takovouto úpravu a vznikla by povinnost upravit prohlášení vlastníka budovy v souladu se zákonem, což je zbytečná procedura). 8) Lodžie s přístupen na chodbě budou součástí společných prostor stejně jako lodžie přístupné z bytů. Lodžie budou mít dle prohlášení vlastníka specifický režim užívání. Lodžie přístupné z bytů budou v užívání vlastníků příslušných bytů. Lodžie přístupné z chodby budou v užívání vlastníků bytů dle dohody družstevníků v daném domě nebo případně podle návrhu představenstva BD (vlastníků bytu 1+1 u domů 466,468,470,472,477 a 479 a bytu 1+1 a 2+1 společně na základě podepsaného souhlasu družstevníků, a to i v domech č.p. 469 a č.p. 471, tam, kde k souhlasu nedojde, bude lodžie k výlučnému užívání pro byt 1+1 se zdůvodněním, že byty 2+1 v těchto domech, které lodžie na chodbě spoluužívaly, mají pokoj, kde není lodžie, o plošný rozměr lodžie větší, než ostatní byty 2+1). 9) Představenstvo doporučuje, aby v rámci schvalování plateb do fondu oprav jednotlivými SVJ (platby s účinností od ) byly schváleny dvě různé platby, a to jedna obecná na správu budovy bez lodžií (např. určitá částka na 1 m2 plochy bytu) a dále menší platba paušální (fixní) za každou lodžii určená pouze na správu lodžií. Takto se účelově oddělí prostředky na případné rekonstrukce a opravy lodžií, které budou hradit pouze ti vlastníci, kteří budou užívat lodžie. Lodžie tedy nebudou hrazeny z obecného fondu oprav, ale budou na ně přispívat pouze ti, kteří je užívají, což se jeví jako spravedlivé. 10) Za účelem zajištění provozu a údržby vedení teplé vody (TUV a vytápění) bude zřízeno věcné břemeno k celému vedení ve prospěch vlastníků všech domů (po vymezení jednotek bude břemeno k tíži každého bytu). Jde o zajištění vytápění z čp. 470 a 477 pro ostatní domy. Obdobně bude zřízeno věcné břemeno týkající se rozvodů TV antén 477 a 479 a dále 466, 468, 469, 470, 471, 472. Tyto záležitosti není možné vyřešit pouhým ustanovením v prohlášení vlastníka, neboť se vždy týkají více samostatných domů. Dále je vhodné řešit financování oprav a rekonstrukcí společného teplovodního vedení a TV antén tak, že domy spoluužívající stejný systém budou přispívat do separátního fondu oprav určeného pro tento účel. Částka nemusí být nijak vysoká, nicméně není vhodné řešit způsob financování až po vniku závady. 2) SMLUVNÍ A FINANČNÍ PODMÍNKY TANSFORAMCE 1) Stávající souhlas většiny družstevníků k převodu bytů bude platný po schválení členskou schůzí, (podle 239 odst. 4, písmeno i Obchodního zákoníku a Stanov družstva, lze rozhodovat o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích k nemovitostem, ve kterých jsou byty, jedině se souhlasem členské schůze družstva, přičemž takové rozhodnutí může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů družstva, kteří jsou nájemci v nemovitostech, kterých se rozhodnutí týká). V návaznosti na ustanovení Obchodního zákoníku a Stanov družstva je družstvo oprávněno provést převod bytu do vlastnictví člena družstva pouze za podmínky, že s převodem bude souhlasit většina členů družstva, kteří jsou nájemci v každém domě, kterého se rozhodnutí týká, a současně většina všech členů družstva. 2) Představenstvo navrhuje, že převod bude proveden k , pokud budou dokončeny veškeré formality. Představenstvo navrhuje, že každý další převod bytů do OV se bude provádět pouze hromadně 1 x ročně v termínu ke dni V opačném případě je neřešitelná administrativa a vypořádání financí. 3) SVJ se vytváří ze zákona, v termínu do budou mít vlastníci v jednotlivých domech čas zorganizovat ustavující schůzi a přijmout agendu SVJ včetně stanov a zápisu do OR a uzavřít smlouvy se všemi dodavateli služeb s účinností od Od do budou vlastníci platit poplatky nadále BD, které ukončí správu ke dni Následně na počátku ledna 2012 BD rozdělí zůstatek fondu oprav ve prospěch jednotlivých SVJ podle poměru součtu ploch bytů v domech a v průběhu roku 2012 ještě provede vyúčtování služeb za rok Tím budou aktivity BD v oblasti správy nemovitostí zcela ukončeny. Od budou platby vlastníků již na účet SVJ a jednotlivá SVJ budou samostatně zajišťovat správu domů. 4) S ohledem na to, že úvěr BDS není možné bez sankcí předčasně splatit ani převést povinnosti na nové SVJ, musí družstvo existovat až do splacení úvěru. To je praktické také s ohledem na řešení bytu užívaného paní Steinbergovou (čp. 472), kde se předpokládá, že tento byt bude v budoucnu prodán do vlastnictví nečlena družstva a příslušný příjem družstva se potom stane součástí podílů na

3 - 3 - likvidačním zůstatku družstva po splacení úvěru a po převodu posledních bytů do vlastnictví zbývajících členů. 5) S ohledem na výše uvedené a dále na to, že není možné vyloučit, že některý člen po převodu bytu vystoupí z družstva, je nezbytné, aby všichni členové družstva ještě před realizací převodu bytů některým z nich, přijali závazek ke splacení dalšího členského vkladu ve výši odpovídajícího podílu na zbývající části (dosud nesplaceném) úvěru. Tento další vklad bude možné splatit najednou nebo postupně ve splátkách (to platí pro ty, kterým se bude převádět byt, stejně jako pro ty, kterým nikoliv. Tato forma platby členů ve prospěch družstva byla zvolena proto, že není součástí zdanitelného příjmu družstva a bude se jednodušeji účtovat (pokud někdo bude chtít platit ve splátkách a po převodu bytu vystoupí z družstva, tak klasické splátky po zániku členství by byly jinak zdanitelným příjmem družstva). 6) V současné době platby družstevníků družstvu (v rámci tzv. fondu oprav) zahrnují již částku na splácení úvěru, proto v případě platby ve splátkách nedojde z tohoto důvodu k navýšení plateb. Nicméně upozorňujeme, že po vniku SVJ bude výše plateb na správu a na služby nově schvalována na shromáždění vlastníků jednotek, proto není vyloučeno, že některá SVJ schválí platby na správu na služby v jiné výši, než jaká platí v současné době (za nepřevedené byty bude na shromáždění SVJ hlasovat družstvo). 7) V případě splacení podílu na úvěru najednou není třeba nijak zajistit žádný závazek příslušného člena družstva. V případě splacení ve splátkách bude nezbytné zřídit na bytě zástavní právo na zajištění úhrady splátek. Po úplném splacení zástavní právo zaniká a bude z katastru vymazáno (technické řešení výmazu bude navrženo později). Jiné zajištění není možné, neboť neposkytuje dostatečnou záruku (např. bankovní záruka je závislá na existenci či bankrotu banky apod. navíc je mnohonásobně dražší, než zřízení zástavního práva). 8) Důležité upozornění ohledně režimu splacených dalších členských vkladů (podíly na úvěru). Jelikož družstvo nesplácí standardní úvěr, ale platí úroky z překlenovacího úvěru a kromě toho splátky stavebního spoření, tak není možné celé vklady splacené členy družstva rovnou poslat stavební spořitelně. Družstvo může poslat na stavební spoření příslušnou část vkladu odpovídající výši stavebního spoření připadající na příslušného člena, ale musí si nechat zbývající část vkladu odpovídající úrokům z překlenovacího úvěru, neboť tyto úroky musí být hrazeny postupně po celou dobu splácení překlenovacího úvěru. 9) Po převodu bytu do vlastnictví bude možné z družstva vystoupit, nicméně to bude mít nepříznivé finanční důsledky pro vystupujícího člena, a to v následujícím smyslu: a) Závazek k dalšímu členskému vkladu (podíl člena na úvěru) musí být kalkulován v maximální možné výši (do konce sjednané doby splácení úvěru, bez státní dotace na úroky apod.). To je z důvodu, že je potřeba počítat s tou nejhorší možnou (nejnákladnější) variantou. Např. nikdo nemůže vědět, zda stát bude úroky dotovat až do konce doby splácení úvěru. Je ale pravděpodobné, že se podaří úvěr splatit dříve a proto také družstvo ušetří na úrocích. Je také pravděpodobné, že část úroků bude dotována státem až dokonce splácení. U těch, kteří zůstanou členy družstva až do likvidace to nebude mít žádný zásadní význam, neboť přebytek družstva (ušetřené úroky atd.) bude součástí likvidačního zůstatku a bude rozdělen mezi členy v rámci likvidace společně s dalšími příjmy získanými družstvem v mezidobí do zrušení a likvidace. b) Ve vlastnictví družstva zůstane byt paní Steinbergové (čp. 472), který bude v budoucnu pravděpodobně prodán nějaké třetí osobě za tržní cenu, což bude příjem družstva. Není jasné, kdy se tak stane, přičemž je možné, že to bude za rok, ale také třeba za 10 let. Obdobně také příjem družstva z prodeje tohoto bytu bude součástí likvidačního zůstatku a bude rozdělen mezi členy v rámci likvidace družstva. Pokud někdo vystoupí z družstva dříve, nebude mít z příjmu za byt žádný profit (při předčasném vystoupení z družstva není možné zohlednit budoucí nejisté příjmy družstva). Obdobná situace může nastat s bytem p. Pavlišinové (čp.477), pokud nezajistí financování pro úhradu za přidělení družstevního bytu. 10) Pokud jde o majetek družstva, tak kromě nemovitostí převáděných na členy družstva bude dále tvořen pouze peněžními prostředky v podobě účelově vázaných fondů (fond oprav, rezervní fond apod.) a dále pravděpodobně nějakými volnými peněžními prostředky, které nebudou patřit do žádného účelově vázaného fondu. 11) Pro účely zajištění nákladů na existenci družstva až do splacení úvěru bude nutné vytvořit nový účelově vázaný fond (tzv. likvidační fond), kam se přesune část volných peněz (představenstvo navrhuje 2 000,- Kč na byt), které dle odhadu budou stačit na náklady na existenci a likvidaci družstva do splacení úvěru. Tyto peníze pravděpodobně nebudou zcela čerpány, neboť se očekává příjem z pronájmu bytu užívaného paní Steinbergovou, který by měl stačit na nepatrnou administrativní agendu družstva (prakticky jen vedení účtu, úhrada úvěru, roční daňová přiznání, výroční členské schůze a zastupování družstevních bytů na shromážděních vlastníků jednotek v rámci

4 - 4 - SVJ družstvo už nebude dělat správu budov ani vyúčtovávat služby atd.). Nicméně pokud tento příjem (nájem) z nějakého důvodu vypadne, což se může stát, tak družstvo musí mít rezervu v likvidačním fondu na úhradu nákladů. Pokud nebude likvidační fond čerpán nebo bude čerpán jen částečně, tak zbytek bude opět součástí likvidačního zůstatku a bude rozdělen mezi členy v souvislosti s likvidací a zánikem družstva. 12) Z důvodů daňových a účetních budou byty převáděny do vlastnictví úplatně za částku odpovídající zbývající účetní hodnotě jednotlivých bytových jednotek. Členská schůze zároveň rozhodne o vrácení části dalších členských vkladů již splacených v minulosti (podíl na privatizační ceně budov), a to ve prospěch každého člena ve výši odpovídající právě zůstatkové ceně příslušné bytové jednotky. Následně dojde k započtení a tím bude zaplacena kupní cena převáděných bytů (žádné peněžní toky tedy nebudou). Proti příjmům za prodej bytů budou takto postaveny náklady a výsledek celé transakce tak bude nulová daň z příjmů. Transakce nepodléhá ani dani z převodu nemovitostí (s výjimkou převodu podílu na pozemku, který podléhá dani z převodu nemovitostí vždy - 3% z odhadní nebo kupní ceny, podle toho, co je vyšší, ovšem s ohledem na cenu podílu na pozemku bude výše daně zanedbatelná). Tato transakce je výhodnější než bezplatný převod, když bezplatný převod pozemku bez darovací daně není možný, a navíc dojde k účetnímu snížení členských vkladů, které nejsou kryty žádnými reálnými penězi (většina vkladů je kryta pouze hodnotou nemovitostí, které bude ovšem družstvo postupně převádět na členy). 13) Důrazně doporučujeme, aby zbývající volný majetek (peněžní prostředky mimo fond oprav, rezervní fond a likvidační fond) a veškeré zbývající další členské vklady byly začleněny do fondu oprav (do účelově vázaného fondu), který bude následně rozdělen mezi SVJ, aby v případě vystoupení členů z družstva nevznikaly žádné vypořádací podíly nad rámec základního členského vkladu, neboť za určitých okolností může vypořádací podíl být předmětem daně z příjmů jednotlivých členů družstva. Pokud budou prostředky vloženy do fondu oprav družstva, tak se dostanou ke členům také, ale nepřímou cestou tak, že budou vloženy do fondů oprav jednotlivých SVJ, kde mohou být využity na opravy a rekonstrukce (v nově vzniklých SVJ tak bude vytvořen základ fondu oprav a díky tomu může být příspěvek vlastníků bytů do fondu oprav dle rozhodnutí SVJ nižší a nebo se mohou provádět další rekonstrukce). Takovou instrukci může schválit členská schůze v souvislosti se schválením těchto zásad převodu bytů do vlastnictví nebo na následné schůzi a toto potom může být účetně realizováno představenstvem. 14) Doporučujeme, aby po první vlně převodu bytů až do družstvo nadále vykonávalo správu nemovitostí a aby platby na správu a na služby pokračovaly ve prospěch družstva. Nově vznikající SVJ tak budou mít do konce roku čas schválit stanovy provést zápis do rejstříku a sjednat smlouvy s dodavateli s účinností od Družstvo potom skončí správu ke dni a následně v lednu 2012 BD provede rozdělení a převod aktuálního zůstatku fondu oprav na SVJ a v průběhu roku 2012 ještě provede vyúčtování služeb za Vzhledem k tomu, že od budou vlastníci platit již na účet SVJ a BD nebude provádět žádnou správu bude se aktuální zůstatek fondu oprav rozdělovaný mezi SVJ rovnat zůstatku ke dni (pokud ovšem splatnost určitých závazků BD v souvislosti se správou přes veškerou snahu nepřekročí konec roku 2011). 15) Po Ustavujícím shromáždění SVJ je možné předat zvolenému výboru v hotovosti určitou zálohu z fondu oprav BD na úhradu počátečních nákladů na notářský zápis a služby notáře a na právní služby a zápis do OR atd. (žádná banka neotevře SVJ účet dříve, než bude zapsáno do rejstříku, což může trvat několik týdnů od ustavujícího shromáždění. Představenstvo navrhuje zálohu ve výši Kč na každé SVJ. Následně při rozdělení a převodu zůstatku fondu oprav na jednotlivá SVJ lednu 2012 bude tato záloha zohledněna a odečtena. 16) Doporučený režim od : a) Vlastníci převedených bytů nebudou již hradit družstvu žádné platby na správu ani na služby (ty budou hrazeny jen SVJ na základě rozhodnutí shromáždění vlastníků ustavující shromáždění na podzim 2011) v případě splácení podílu na úvěru ve splátkách budou hrazeny družstvu jen příslušné splátky tohoto podílu na úvěru a to i po až do splacení podílu na úvěru. Družstvo využije pro financování nákladů na existenci a likvidaci příjmy z pronájmu bytu paní Steinbergové, státní dotace na úroky z úvěru a případně v nejhorším případě prostředky z likvidačního fondu. BD může v případě většího množství přebytečných prostředků učinit mimořádnou splátku ve prospěch stavební spořitelny a zkrátit tak celkovou dobu splácení úvěru, což se projeví úsporou na úrocích. b) Ti členové družstva, kteří nepožádají o převod bytu, budou platit splátky podílu na úvěru na účet družstva tak jako doposud. Dále budou platit na správu a na služby jen to, co určí SVJ pro jednotlivé byty. Tedy budou platit podle stejného klíče a stejných pravidel, jako vlastníci s převedenými byty (platí výše uvedené, že náklady na existenci a likvidaci družstva budou hrazeny z příjmů družstva a případně z likvidačního fondu, proto členové s nepřevedenými byty nebudou již doplácet žádné extra platby na správu družstva). Formálně bude SVJ vystavovat předpisy plateb za nepřevedené byty na jméno družstva jako na vlastníka těchto bytů. Ovšem doporučuje se, aby tyto předpisy byly zasílány přímo členům družstva nájemcům družstevních bytů a aby tito převáděli platby přímo na účet SVJ (tedy nikoliv přes účet družstva), čímž se zamezí

5 - 5 - zbytečným nákladům a administrativě na straně družstva ku prospěchu všech. Takto to bude uvedeno v nových nájemních smlouvách, které družstvo po vzniku SVJ uzavře se členy družstva s nepřevedenými byty. Rovněž vyúčtování služeb bude SVJ formálně vystavovat na jméno družstva, ale zase se doručuje vystavovat přímo členům družstva s nepřevedenými byty a ti by obdrželi přeplatek nebo by zaplatili nedoplatek přímo na účet SVJ. Družstvo by o těchto operacích pouze účtovalo. Pro členy družstva s nepřevedenými byty by tedy platebním místem pro účely úhrady nákladů na správu a na služby byl bankovní účet SVJ, což je právně možné (oprávněná osoba = družstvo dá pokyn povinné osobě, aby platila nikoliv na účet družstva, ale na účet konečného beneficienta, kterým je SVJ). Pokud člen družstva s nepřevedeným bytem bude mít nedoplatky a tyto neuhradí na výzvu SVJ, tak to SVJ bude řešit přímo s družstvem jako vlastníkem bytu a družstvo bude muset zjednat nápravu na straně dlužníka (není možné, aby SVJ vymáhalo nedoplatky po nájemnících tyto musí být vymáhány družstvem). 17) Následně doporučujeme, aby veškeré další příjmy družstva přijaté po první vlně převodů bytů byly začleňovány do likvidačního fondu. Důsledek bude obdobný, jak je uvedeno výše v bodě 13. Tedy volný majetek družstva by stále zůstával pouze ve výši základních členských vkladů, a proto případný vypořádací podíl pro člena, který vystoupí z družstva později, by byl pořád ve výši základního členského vkladu (1.000,- Kč). To by platilo po celou dobu existence družstva až do zrušení a likvidace. Takovou instrukci může schválit členská schůze v souvislosti se schválením těchto zásad převodu bytů do vlastnictví. Fakticky by toto potom průběžně provádělo představenstvo v souladu s instrukcí členské schůze. 18) Po převodu bytů budou tedy příjmy družstva tvořeny pouze nájemným z bytu paní Steinbergové (čp.472) a dále příjmem z prodeje tohoto bytu, dále příjmem dotace na úroky z úvěru od státu. Záměrem je všechny tyto příjmy nakonec rozdělit mezi členy družstva v rámci likvidačního zůstatku po zrušení družstva po doplacení úvěru a po prodeji bytu užívaného paní Steinbergovou a případě po prodeji bytu užívaného paní Pavlišinovou, pokud nebude nakonec prodán paní Pavlišinové v rámci první vlny převodů bytů tak, jak se nyní předpokládá. 19) Důrazně doporučujeme členům, aby z družstva po převodu bytu nevystupovali, neboť v budoucnu příjmy družstva velice pravděpodobně převýší náklady (jak výše uvedeno, družstvo již nebude zajišťovat správu, nebude platit správci, vedení účetnictví bude nesrovnatelně méně náročné stejně jako agenda družstva a komunikace se členy většina dění se bude realizovat v rámci SVJ). Při vypořádání s vystupujícím členem přitom není možné přihlédnout k budoucím příjmům, proto se vystupující člen připraví o určitou peněžitou částku, kterou není možné v současné době přesně určit a která vyplyne až z rozdělení likvidačního zůstatku. Příjmy družstva se budou dle předpokladu neustále až do zrušení a likvidace družstva lehce zvyšovat. Výraznější příjem se potom očekává v podobě ceny za prodej bytu užívaného paní Steinbergovou. Dále se očekává nemalý příjem v podobě státní dotace na úroky z úvěru (pokud nebude v budoucnu zrušena), která je vyplácena každý rok. Kromě toho je také předpoklad, že nebude vyčerpán likvidační fond, kde zůstanou nevyužité prostředky. Dále podle všeho zůstanou prostředky také v rezervním fondu. Všechny tyto prostředky jak výše uvedeno budou rozděleny mezi členy družstva v rámci rozdělení likvidačního zůstatku (rozumí se mezi ty osoby, které budou členy v době zrušení družstva, nikoliv mezi bývalé členy, kteří vystoupí z družstva před likvidací). 20) V případě následného převodu bytu na třetí osobu je rovněž vhodné převést také členská práva a povinnosti k BDS (po převodu bytu do nich již nebude patřit právo užívání družstevního bytu, nicméně tam bude zejména patřit právo na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení družstva), a to zejména pokud bude podíl na úvěru splácen ve splátkách. Souběžný převod členských práv a povinností ale není nezbytný a je možné převést pouze byt a ponechat si členská práva a povinnosti. V takovém případě by nový vlastník bytu již neměl nic společného s družstvem a pro družstvo by byl partnerem pouze člen družstva bývalý vlastník bytu, který by nakonec dostal podíl na likvidačním zůstatku. Možný je i opačný případ, tedy že budou převedeny jen členská práva a povinnosti a nový člen družstva bude čekat na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení družstva. Doporučujeme tedy zachovat společný režim a převádět vždy obojí (byt i členská práva a povinnosti), nicméně je možné převádět tyto dvě věci samostatně. 21) Pokud jde o vypořádání majetku družstva, tak s ohledem na výše uvedené je možné zjednodušeně říci, že pokud členská schůze schválí všechna doporučení, tak bude v rámci zásad převodu bytů do vlastnictví s majetkem družstva naloženo následovně: a) nemovitosti budou převedeny na členy družstva, b) fond oprav bude rozdělen mezi SVJ po první vlně převodů bytů (v celém rozsahu, tedy jak část připadající na převedené byty, tak zbývající část připadající na nepřevedené byty), c) další účelově vázané fondy (rezervní fond a likvidační fond) budou vypořádány až v rámci likvidace, d) základní členské vklady budou buď vyplaceny členům v případě jejich předčasného vystoupení z družstva (vypořádací podíl ve výši základního členského vkladu) nebo budou vypořádány až v rámci likvidace družstva. 22) Výše uvedené principy a postupy zabezpečí spravedlivé rozdělení všech prostředků družstva a rovněž spravedlivé rozdělení likvidačního zůstatku na samém závěru existence družstva.

6 - 6-3) ADMINISTRATIVNÍ PROCES PŘEVODU BYTŮ DO VLASTNICTVÍ 1) Nejprve proběhne členská schůze, která schválí nové stanovy BD a také tyto zásady přeměny BD na SVJ. Nové stanovy nastaví způsob výpočtu vypořádacího podílu a umožní přidělení bytů užívaných nečleny družstva za dohodnutou úhradu ve formě dalšího členského vkladu. 2) Dále bude naplánována výroční členská schůze na duben 2011, která kromě standardních věcí schválí strukturu účelových fondů (fond oprav, rezervní fond, likvidační fond) včetně výše těchto fondů a způsobu jejich doplňování po dobu zbývající existence družstva. Dále schválí tyto zásady transformace BD na SVJ, pokud nebudou schváleny již dříve a také schválí znění vzorové smlouvy o převodu bytu do vlastnictví. Dále schválí podmínky přijetí závazků k dalším členským vkladům (podíly na úvěru) s tím, že přijetí těchto závazků je podmínkou převodu bytu do OV, neboť mezi družstvem a žadateli o převod bytu do OV musí být nutně vypořádány finanční závazky. 3) Člen BDS, který bude mít zájem o převod bytu do OV, podá představenstvu písemnou žádost (na formuláři, který připraví představenstvo), kde budou vyplněny veškeré potřebné údaje. Dále bude nutné poskytnout předem rovněž kopii občanského průkazu, aby bylo možné dopředu připravit ověřovací doložky pro ověření podpisu. Kopie občanského průkazu je navíc povinným dokladem, který advokát musí uchovávat ve spise v případě ověření podpisu. Manželé musí podat žádost společně oba ji podepsat. 4) V případě, že podíl na úvěru bude splácen postupně ve splátkách, bude podmínkou převodu bytu uzavření zástavní smlouvy na zajištění úhrady dohodnutých splátek. Zástava bude potom vkládána do katastru společně s převodem bytu. 5) V případě splácení podílu na úvěru najednou, bude podmínkou převodu předchozí splacení podílu v plné výši na účet družstva. 6) Veškeré žádosti o převod bytu bude nutné podat nejpozději do včetně příloh, neboť převody budou organizovány najednou v jedné vlně (právní účinky převodu vlastnictví bytu nastanou k totožnému dni, pokud možno ke dni , což předpokládá, že v tento den budou podány veškeré návrhy na vklad katastrálnímu úřadu. 7) Žadatel o převod bytu do OV bude vyrozuměn představenstvem a složí do 15 dnů od podání žádosti na účet družstva částku odpovídající podílu na nákladech na organizační zajištění transformace a převodu bytů do OV, která vzešla z výběrového řízení na advokátní kancelář, která pro BD vypracuje dokumenty nutné k převodu bytů do OV. Pokud žadatel tuto částku neuhradí, představenstvo se nebude vyřizováním žádosti zabývat. 8) Na základě žádostí členů BDS a po úhradě výše uvedené částky připraví představenstvo návrhy smluv a zorganizuje uzavření smluv na určité datum oznámené členům písemně, telefonicky nebo em. K uzavření dojde v kanceláři družstva za přítomnosti advokáta, který smlouvy předem připraví, zkompletuje a sváže včetně doložky pro ověření podpisů. Následně již dojde pouze k ověření totožnosti a k podpisu smluv. Vzorový návrh smlouvy bude předem schválen členskou schůzí a bude zveřejněn na webu BDS 9) V jeden den budou podány všechny návrhy na vklad všech smluv o převodu, pokud možno dne nebo kdykoliv později podle připravenosti dokumentace. 10) Následně bude povinností vlastníků jednotek v jednotlivých domech zorganizovat shromáždění za přítomnosti notáře a schválit stanovy SVJ a další dokumenty (Pravidla pro příspěvky na správu a výši příspěvků, pravidla pro užívání společných částí domu (sklepy apod.) atd. 11) Pokud po převodu zůstane dotyčný vlastník členem družstva, tak se nevyplácí žádný vypořádací podíl. Pokud se rozhodne vystoupit, tak to musí oznámit předem v žádosti o převod bytu, aby se vystoupení z družstva připravilo ke stejnému dni, jako dojde ke vkladu vlastnického práva k bytu do katastru. V takovém případě se bude počítat vypořádací podíl podle stanov. Pokud členská schůze schválí návrh představenstva, tak veškeré prostředky družstva budou v účelově vázaných fondech (fond oprav, likvidační fond a rezervní fond) s výjimkou základního členského vkladu ve výši 1.000,- Kč na každého člena družstva, tedy vypořádací podíl bude roven výši jeho základního členského vkladu (1.000,- Kč) a bude vyplacen členu, který z družstva vystoupil. 12) Pro předpokládané osamostatnění domu č.p. 477 a předpokládaný převod většiny bytů do OV připraví představenstvo výpočet finančního vyrovnání společenství vlastníků jednotek (SVJ) tohoto domu s BDS ve věci ad 1) družstevního bytu (obsazeného nájemníkem) a jeho podílu na ceně obvyklé k datu vytvoření SVJ a ad 2) výpočet finančního vyrovnání vložených investic do domu č.p. 477, které byly od sloučení s BDS vyšší oproti ostatním domům v BDS. Toto vypořádání bude vyčísleno a předloženo ke schválení členské schůzi v dubnu Případné další dotazy budou ve zkratce řešeny na členské schůzi v únoru 2011 před samotným schválením těchto zásad nebo případně v dubnu Představenstvo bytového družstva 21. ledna 2011 vloženo všem členům družstva do poštovních schránek