Vlastnické právo a jeho zákonná omezení

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra právní Vlastnické právo a jeho zákonná omezení Bakalářská práce Autor: Marta Čeplová Právní administrativa v podnikatelské sféře Vedoucí práce: JUDr. Božena Dolejská Praha Březen, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma: Vlastnické právo a jeho zákonná omezení zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. Ve Ţďáře nad Sázavou dne Marta Čeplová 2

3 Poděkování: Dovoluji si tímto poděkovat své vedoucí bakalářské práce, paní JUDr. Boţeně Dolejské, za její odborné vedení a vstřícný přístup, jenţ mi byly přínosem při psaní mé práce. 3

4 Anotace Vlastnictví jako takové a s ním spojená vlastnická práva provází člověka prakticky jiţ od jeho narození. Dítě jiţ v útlém věku velmi rychle pochopí, s kterou hračkou si můţe hrát, protoţe je jeho a s kterou jiţ ne, protoţe jeho není. Osobnost dítěte, jakoţto člena lidské společnosti, se utváří, mimo jiné i procesem socializace. A právě v kolektivu svých vrstevníků si dítě záhy uvědomí, co znamenají pojmy: Moje Tvoje Jeho či Jejich. S vlastnictvím hračky si rovněţ uvědomuje, co smí či nesmí. Zjednodušeně řečeno, z těchto prvotních poznatků vlastnického práva a jeho omezení můţe dítě čerpat celý svůj dospělý ţivot. Annotation The possesion as such, and its related proprietary rights, quides man since his birth. A very young child figures out very quickly which a toy he can play with because its his and which one he cannot because its is not his. The personality of the child as a member of the human society is formed, among others, by trial of the socialization. Within his peers the child very soon realizes the meaning of the words Mine Yours His or Theirs. The ownership of the toy makes him realize what he may or must not. We could say that the child can draw from these primary experience about property rights and its limitations for the rest of his adult life.

5 Obsah: Úvod Vlastnické právo Teoretické vymezení pojmu Drţba Oprávněná drţba Neoprávněná drţba Nabývání vlastnického práva Vydrţení Spoluvlastnictví Podílové spoluvlastnictví Společné jmění manţelů ( 143 Občanského zákoníku) Zánik vlastnického práva Ochrana vlastnického práva Zákonná omezení vlastnického práva Teoretické vymezení pojmu Institut sousedských práv Ochrana pozemku nebo stavby Ochrana proti imisím Ochrana proti nevhodnému či nešetrnému odstraňování převisů a podrostů Oplocení Vstup na pozemky a stavby Komparace vybraných druhů omezení vlastnického práva Předkupní právo Vymezení pojmu Právní forma Způsob nabývání Způsob pozbývání Zástavní právo Vymezení pojmu Právní forma Dispoziční omezení Způsob ukončení Spoluvlastnictví Vymezení pojmu Právní forma Způsob zániku Věcná břemena Vymezení pojmu Právní forma Způsob zániku Vyvlastnění (expropriace) Vymezení pojmu Právní forma Podmínky vyvlastnění

6 3.5.4 Způsob zániku Reflexe komparace pro praxi Předkupní právo Komparace předkupního práva a smlouvy o smlouvě budoucí Komparace předkupního práva a kupní smlouvy Komparace předkupního práva a věcného břemene Zástavní právo Spoluvlastnictví Věcná břemena Vyvlastnění Komparace zákona o vyvlastnění a zákona č. 50/1976 Sb Katastr nemovitostí Nástin historického vývoje právních vztahů k nemovitostem Novodobé dějiny katastru nemovitostí Obsah katastru Základní pojmy pouţívané v katastru nemovitostí Předmět zápisů k nemovitostem evidovaným v katastru Druhy zápisů věcných práv do katastru nemovitostí Řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí Duplicitní zápisy vlastnictví Závěr Seznam použité literatury a zdrojů Přílohy

7 Úvod: Cílem bakalářské práce je pojednání o současné právní úpravě vlastnického práva se stručným pohledem do historie, nástin jednotlivých forem vlastnictví v České republice a komparace vybraných druhů zákonného omezení. Počátky existence vlastnického práva můţeme vystopovat jiţ v dobách raného starověku, kdy vlastnictví movitých či nemovitých věcí s sebou neslo pro vlastníka většinou i významný vliv na ekonomický či politický vliv dané společnosti či státu. S vlastnictvím a s právy s ním spojenými vţdy velmi úzce souviselo i jeho omezování, jakoţto významný politický, ekonomický či hospodářský nástroj panovníka. Dá se říci, ţe tento stav v různých podobách přetrvává i do současnosti. Mnozí z nás mají jistě v ţivé paměti omezování vlastnického práva občanů socialistické společnosti ze strany státu. Současné, demokratické uspořádání naší společnosti, opětovně vytváří svojí právní legislativou prostor pro uplatňování práv svých občanů. Vlastnické právo, jakoţto základní věcné právo dané občanům našeho státu Listinou základních práv a svobod, však není neomezené. A právě vlastnickým právem s jeho některými omezeními vymezenými zákonem, jsem se zabývala ve své bakalářské práci. 7

8 1. Vlastnické právo 1.1 Teoretické vymezení pojmu Právní úprava vlastnického práva, popř. moţnosti jeho omezení, je v současném právním systému České republiky v základní rovině zakotvena v článku 11 Listiny základních práv a svobod. (1) Kaţdý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje. (2) Zákon stanoví, který majetek nezbytný k zabezpečování potřeb celé společnosti, rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu smí být jen ve vlastnictví státu, obce nebo určených právnických osob; zákon můţe také stanovit, ţe určité věci mohou být pouze ve vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v České a Slovenské Federativní Republice. (3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneuţito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a ţivotní prostředí nad míru stanovenou zákonem. (4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je moţné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. (5) Daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona. 1 V souladu s výše uvedeným článkem Listiny má kaţdý právo mít majetek (hmotný i nehmotný) ve svém vlastnictví. Vlastnické právo je nejvyšší právní mocí nad věcí. Důraz je kladen na rovnost všech forem a druhů vlastnictví. Avšak sama Listina předmět ani obsah vlastnického práva dále nevymezuje. Vlastnické právo jakoţto právo věcné, subjektivní nelze jednoznačně definovat. Demonstrativní výčet práv je uveden v 123 Občanského zákoníku. Zákon zde uvádí jednotlivá základní oprávnění vlastníka, která tvoří obsah vlastnického práva: a) věc drţet ius possidendi (oprávnění drţby) neboli právo drţby b) věc uţívat, poţívat její plody a uţitky ius utendi et fruendi - opravňuje vlastníka brát z drţené věci uţitky vč. jejích plodů, věc spotřebovat popř. ji i zničit. Tohoto práva však nesmí být zneuţito na újmu práv druhých a v rozporu se zákonem 1 Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., Listina zákl. práv a svobod 8

9 chráněnými obecnými zájmy (viz. čl. 11 odst. 3 věta 2 a 3 Listiny základních práv a svobod). c) s věcí nakládat ius disponendi jedná se o stěţejní oprávnění, které umoţňuje vlastníku věci s ní disponovat, např. prodat, darovat, směnit, dát do pronájmu, popř. ji zastavit nebo zatíţit věcným břemenem apod. V rámci vlastnického práva lze rozlišovat právo objektivní a právo subjektivní. Objektivní právo lze vnímat jako soubor právních norem regulujících vlastnické vztahy mezi dotčenými subjekty. Subjektivně lze pojmout vlastnické právo jako právo vlastníka věc drţet, uţívat a poţívat z ní plody a uţitky a dále jako právo s věcí majetkově disponovat. Podchycena právní normou je zde moţnost vlastníka domáhat se na třetích osobách zdrţení se uţívání jeho věci proti jeho vůli, dále zdrţení se takového chování, které ruší vlastníka ve výkonu jeho drţby, v uţívání věci a s její dispozicí Držba Pojem drţba (possessio) je moţno chápat jako všeobecné panství nad věcí, spojené s vůlí nakládat s věcí jako s vlastní. Drţitel (possessor) musí splňovat dva základní poţadavky: musí mít věc ve své moci a musí mít vlastnickou vůli. Pokud jeden z těchto poţadavků chybí, nejedná se o drţbu. Drţební ochrana je prvním a hlavním právním důsledkem drţby. Důsledkem drţby můţe být vydrţení. V 129 Občanského zákoníku je jako drţitel vymezen ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní nebo ten, kdo vykonává právo pro sebe, přičemţ drţet lze věci nebo práva, která připouštějí trvalý nebo opětovný výkon vlastnického práva Oprávněná držba lze ji definovat jako faktický stav s kvalifikovanými zákonnými pojmovými znaky, u něhoţ právní vztah subjektu není doloţen a který poţívá ochrany podle zákona. Zákonné znaky oprávněné drţby jsou: nakládání s věcí jako s vlastní v drţitelově dobré víře, ţe mu věc patří Obsahem dobré víry (bona fides) je důvodné přesvědčení drţitele, ţe mu věc patří. Pro existenci dobré víry nestačí pouhé tvrzení drţitele, ţe je přesvědčen 2 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, 195s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 9

10 o tom, ţe mu věc patří, jeho tvrzení musí být podloţeno konkrétními okolnostmi, z nichţ se dá soudit, ţe toto přesvědčení je skutečné a důvodné. Oprávněný drţitel můţe nabýt vlastnické právo k věci vydrţením Neoprávněná držba - lze ji charakterizovat jako neoprávněné nakládání s věcí jako vlastní, kdy drţitel není v dobré víře (mala fide), ţe mu věc patří. Neoprávněný drţitel je povinen vţdy vydat věc vlastníkovi vč. všech plodů a uţitků z této věci plynoucích a zároveň je povinen mu nahradit škodu, která neoprávněnou drţbou vlastníku vznikla. Neoprávněný drţitel si však můţe od věci oddělit to, čím ji svým nákladem zhodnotil, pokud to lze bez zhoršení podstaty věci. Neoprávněný drţitel nemůţe nabýt vlastnické právo k věci vydrţením Nabývání vlastnického práva nabývání smlouvou nabývání děděním nabývání rozhodnutím státního orgánu nabývání na základě jiných skutečností stanovených zákonem Nabytí vlastnictví chápeme jako vznik konkrétního právního vztahu, nabyvateli vzniká souhrn oprávnění dle 132 Občanského zákoníku, tj. věc drţet, uţívat a poţívat její plody a uţitky a s věcí nakládat. Vlastnické právo lze nabýt buď originárně (původně) nebo derivativně (odvozeně). Originárně v případě, ţe se stáváme vlastníkem věci, která dosud nikomu nepatřila (např. zhotovením nové věci), nebo věci, kterou její dosavadní vlastník opustil. Derivativně v případě, ţe vlastnické právo opíráme o právo předchůdce, s jehoţ souhlasem nabýváme (např. dle kupní smlouvy, směnné nebo darovací smlouvy, apod.) 3 BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, 122s. ISBN , Linde Praha a.s. 4 BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, s. ISBN , Linde Praha a.s. 10

11 a) nabývání smlouvou (převodem vlastnického práva), nejčastějším způsobem přechodu vlastnického práva mezi prodávajícím a kupujícím je dle kupní smlouvy b) nabývání děděním (přechod vlastnického práva), ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů c) nabývání rozhodnutím státního orgánu (přechod vlastnického práva), převáţně soudu, na základě jehoţ rozhodnutí lze nabýt vlastnictví d) nabývání na základě jiných skutečností stanovených zákonem (přechod vlastnického práva), které mohou být stanoveny jak v Občanském zákoníku, tak i v jiných předpisech, (např. ust. 872 zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění právo osobního uţívání fyzické osoby k pozemku existující k datu účinnosti novely, tj. k , na právo vlastnické). Občanský zákoník stanoví nabytí vydrţením ( 134) a zpracováním cizí věci ( 135b). Stát můţe nabýt vlastnického práva ke ztraceným, skrytým nebo i opuštěným věcem. Vlastnického práva lze rovněţ nabýt přírůstkem. Naopak vlastnictví nelze nabýt protiprávním přisvojením si věci. 5 Vlastnické právo můţeme zpravidla nabýt dvěma způsoby. Vlastnictví k movité věci se nabývá jejím převzetím, pokud však není právním předpisem nebo účastníky převodu stanoveno jinak. V případě převodu nemovité věci na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem této smlouvy do katastru nemovitostí, pokud není zákonem stanoveno jinak. V této souvislosti můţeme zmínit a vysvětlit také platnost a účinnost právního aktu. Platnost právního aktu je tehdy, pokud byl učiněn v předepsané formě (většinou písemné), účastníci jsou vázáni svými projevy. Účinnost právního aktu jedná se o právní stav, na jehoţ podkladě lze utvářet příslušné právní akty. Ze sděleného vyplývá, ţe data platnosti a účinnosti právního aktu mohou, ale nemusí být stejná. Doba mezi počátkem platnosti a účinnosti právního aktu se označuje jako legisvakanční doba. Ta můţe trvat libovolnou dobu (např. právní předpisy nabývají účinnosti patnáctým dnem po vyhlášení ve Sbírce zákonů, pokud není uvedeno jinak). 6 Období legisvakance je určeno k tomu, aby se adresáti 5 BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, s. ISBN , Linde Praha a.s :10 11

12 právního aktu seznámili s jeho obsahem tak, aby se jím okamţitě od nabytí jeho účinnosti mohli řídit Vydržení Ten, kdo je oprávněným drţitelem věci se stává jejím vlastníkem, má-li ji nepřetrţitě v drţbě po dobu tří let, jde-li o movitou věc, nebo po dobu deseti let, jdeli o nemovitost (viz. 134 Občanského zákoníku). 8 Institut vydrţení byl v našem občanském právu obnoven aţ zákonem č. 131/1988 Sb. V období od do Občanský zákoník pojem vydrţení neznal. Vydrţení je originárním způsobem nabývání vlastnického práva, pokud je drţba oprávněná a trvá stanovenou, nepřetrţitou dobu k předmětu, který lze vydrţet. Musí platit, ţe po celou stanovenou dobu (u nemovitosti 10 let, u movité věci 3 roky), nakládá drţitel s věcí jako se svou a v dobré víře, ţe mu věc patří Spoluvlastnictví Vlastnictví můţe být buď individuální, nebo společné. Pokud je společné, jedná se o spoluvlastnictví. Konkrétní díl, jenţ je předmětem práv a povinností vyplývajících z vlastnictví, je vyjádřen tzv. ideálním podílem, tzn. ţe nejde o reálnou část věci. Pokud se jedná o spoluvlastnictví mezi manţely, pak mluvíme o společném jmění manţelů Podílové spoluvlastnictví Dle Občanského zákoníku 137 vyjadřuje podíl míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Není-li právními předpisy stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné. Spoluvlastnictví lze po vzájemné dohodě zrušit či jinak vypořádat. V případě, ţe se jedná o nemovitost, je vyţadována písemná forma. Při převodu spoluvlastnického podílu mají spoluvlastníci předkupní právo (kromě převodu osobě blízké viz. 116,117 OZ). Teprve, pokud tito svého práva nevyuţijí, :45 8 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, 209s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 9 BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, 130s. ISBN , Linde Praha a.s. 12

13 lze spoluvlastnický podíl nabídnout k převodu třetí osobě. Míra práv a povinností spoluvlastníků je determinována jejich podíly. Ve vzájemném vztahu rozhoduje poměr velikosti těchto podílů. Platí, ţe při hospodaření s věcí rozhoduje většinový podíl. Vlastníci menšinových podílů se musí podrobit rozhodnutí spoluvlastníků s většinovým podílem. Pokud nedojde k dohodě, lze poţádat o konečné rozhodnutí soud Společné jmění manželů ( 143 Občanského zákoníku) Institut společného jmění manţelů ( SJM ) představuje základní úpravu majetkových vztahů mezi oběma manţely, spočívající ve vyjádření především jejich vzájemného, rovného postavení. Zákonem č. 91/1998 Sb., s účinností od , bylo nahrazeno dosavadní právní zřízení, tzv. bezpodílové spoluvlastnictví. Společné jmění manţelů vzniká mezi manţely s uzavřením manţelství, zaniká společně se zánikem manţelství. Společné jmění manţelů tvoří majetek nabytý některým z manţelů nebo jimi oběma za trvání manţelství. Výjimku tvoří majetek získaný dědictvím nebo darem, nabytý jedním z manţelů za majetek náleţející do výlučného vlastnictví tohoto manţela, věci, jenţ svou povahou slouţí k osobní potřebě jen jednoho manţela a věci, vydané v rámci předpisů o restituci majetku jednomu z manţelů, jenţ měl vydanou věc ve vlastnictví ještě před uzavřením manţelství anebo v případě, pokud mu byla věc vydána jakoţto právnímu nástupci původního vlastníka. Společné jmění manţelů rovněţ tvoří závazky, které některému z manţelů nebo oběma vznikly společně za trvání manţelství. Výjimku pak tvoří závazky, týkající se majetku náleţejícímu výhradně jen jednomu z manţelů a závazky, jejichţ rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manţelů, pokud je převzal jeden z nich bez souhlasu druhého. Rozsah SJM mohou manţelé upravit (rozšířit nebo zúţit) smlouvou uzavřenou ve formě notářského zápisu viz. 143a Občanského zákoníku. Vypořádání SJM se provádí se zánikem manţelství. Pokud mezi manţely nedojde ke vzájemné dohodě, musí rozhodnout soud. Při rozhodování vychází soud 10 BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, s. ISBN , Linde Praha a.s. 13

14 z toho, ţe jak majetek, tak i závazky jsou vyjádřeny ve stejných podílech obou manţelů. Při vzájemném vypořádání je však nezbytné přihlédnout k potřebám především nezletilých dětí, k tomu, jak se kaţdý z manţelů staral o rodinu a k tomu, jak se který z manţelů zaslouţil o nabytí a udrţení společného jmění. Rovněţ se bere na zřetel i míra péče o děti a obstarávání společné domácnosti. 1.6 Zánik vlastnického práva K zániku vlastnického práva dochází tehdy, pokud dosavadní vlastník své vlastnické právo pozbývá. Obecně lze rozlišovat absolutní a relativní zánik vlastnického práva. S relativním zánikem vlastnického práva však úzce souvisí jeho způsoby nabývání. a) absolutní vlastnické právo k věci zaniká absolutně, tj. bez toho, ţe by ho nabyl někdo jiný (např. zánik věci, její zničení nebo spotřebování) b) relativní - v případech, kdy vlastnické právo pozbývá bývalý vlastník ale zároveň jej nabývá nový. Např. dle kupní smlouvy prodávajícímu zaniká vlastnické právo, ale současně toto právo vzniká kupujícímu. 1.7 Ochrana vlastnického práva Vlastnické právo je chráněno systémem právních norem. Základem ochrany je vţdy právní norma nejvyšší právní síly (ústavní právo, Listina zákl. práv a svobod). Ochranu vlastnickému právu tvoří takřka všechna právní odvětví (veřejnoprávní trestní právo, správní právo nebo občanskoprávní právo občanské i obchodní apod.). Při pohledu do historie se ochrana vlastnického práva prováděla různými způsoby. Především to byly prétorské possessorní interdikty, nebo skupiny zvláštních ţalob. Základem i pro současnou právní ochranu byly dvě vlastnické ţaloby: rei vindicatio ţaloba vindikační kterou nedrţící vlastník vymáhal navrácení věci, jeţ mu byla protiprávně odejmuta actio negatoria ţaloba zápůrčí kterou se vlastník bránil proti zásahům druhé osoby, která si k jeho věci osobovala nějaké právo čerpáno ze sylabu Dějiny práva Ing. Mgr. Jaroslava Hlouška, MSc., r

15 Pro ochranu vlastnického práva je charakteristická prevence, jako výraz snahy o předcházení jeho ohroţování nebo porušování. Preventivní záměry jsou uskutečňovány jednak stanovením povinnosti k předcházení protiprávních zásahů a jejich nepříznivých důsledků a jednak hrozbou sankce pro situace, ţe k porušení nebo ohroţení vlastnického práva dojde. Sankcemi pro případ protiprávního zásahu do vlastnického práva jsou konkrétní prostředky, které právní řád poskytuje vlastníkovi k ochraně subjektivního práva. Pro případ protiprávního zásahu do vlastnického práva stanoví právní řád prostředky, které vlastníkovi poskytuje. Tyto prostředky lze klasifikovat na obecné a zvláštní. a) obecné slouţí k ochraně i jiných subjektivních práv (např. soudní ochrana, svépomoc) b) zvláštní lze je pouţít pouze v případech ochrany vlastnického práva (ţaloba zápůrčí, ţaloba vindikační) :00 15

16 2. Zákonná omezení vlastnického práva 2.1 Teoretické vymezení pojmu Vlastnické právo lze definovat jako právo absolutní, působící proti všem (erga omnes). Opravňuje vlastníka věc uţívat, poţívat z ní plody, disponovat s ní, nebo ji i zničit. Vlastnictví však také zavazuje, viz. Listina základních práv a svobod, čl. 11 odst. 3. Rovněţ se zde uvádí, ţe vlastnického práva nesmí být zneuţito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a ţivotní prostředí nad míru stanovenou zákonem. Dle 127 Občanského zákoníku také vyplývá, ţe se vlastník věci musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jiného nebo čím by váţně ohroţoval výkon jeho práv. Nesmí zejména ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, ţe by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou obtěţovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek. 13 Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umoţnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popř. stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyţaduje údrţba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit. Této odpovědnosti se nemůţe zprostit. 14 Zde je vhodné uvést, ţe zákonodárce neměl na mysli zajištění pravidelného nebo opakovaného přístupu k jinak nepřístupné nemovitosti za účelem jejího běţného uţívání. Tyto případy je vhodné ošetřit smlouvou o zřízení věcného břemene s následným vkladem do evidence katastru nemovitostí. 13 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, 198s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 14 BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, 114s. ISBN , Linde Praha a.s. 16

17 Dle čl. 35 odst. 3 Listiny základních práv a svobod se dále uvádí, ţe při výkonu svých práv nikdo nesmí ohroţovat ani poškozovat ţivotní prostředí, přírodní zdroje, druhové bohatství přírody a kulturní památky nad míru stanovenou zákonem. Ze sděleného lze dovodit, ţe není obecně zakázáno jakékoliv poškození, ale pouze nad míru stanovenou zákonem. Omezení vyplývá z logiky věci, neboť téměř kaţdá zemědělská či průmyslová činnost více či méně poškozuje ţivotní prostředí či přírodní zdroje, ať uţ máme na mysli např. produkci odpadů, vypouštění škodlivých imisí do ovzduší či pouţívání organických či anorganických hnojiv. Pojem nad míru přiměřenou poměrům lze obecně pojmout jako ta chování, jenţ překračují běţná chování, která jsou jinak vzájemně respektována a tolerována Institut sousedských práv Podstata institutu sousedských práv vyplývá z článku 11 Listiny základních práv a svobod, která přiznává všem vlastníkům stejnou zákonnou ochranu vlastnického práva za podmínek, ţe nebude zneuţita proti právům druhých nebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. V tomto deklarovaném rovném postavení všech vlastníků však můţe naráţet výkon vlastnického práva jednoho subjektu na výkon vlastnického práva subjektu druhého. Obecně lze říci, ţe se vlastník věci musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jiného nebo čím by váţně ohroţoval výkon jeho práv. V převáţné míře se toto omezení týká vlastníků nemovitostí (staveb a pozemků). 16 Úkolem institutu sousedských práv je uspořádání těchto vztahů jednotlivých vlastníků tak, aby se předcházelo vzájemným konfliktům, popř. pokud jiţ vzniknou, bylo umoţněno jejich řešení. Pro přehlednost lze uvést demonstrativní výčet případů, uvedených v 127 Občanského zákoníku, které jsou determinovány generální klauzulí v úvodním odstavci tohoto paragrafu. 15 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, 199s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 16 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, 199s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 17

18 2.2.1 Ochrana pozemku nebo stavby Zde se jedná o to, ţe vlastník věci nesmí zejména ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami svého pozemku či stavby na něm postavené, aniţ by učinil dostatečná opatření na upevnění sousedovy stavby nebo pozemku. 17 Všeobecně se dá říct, ţe se jedná o činnosti, jenţ by mohly způsobit pohyb půdy popř. i její sesuv (výkopy, podkopy, nevhodné terénní úpravy apod.) Ochrana proti imisím Imisemi rozumíme nepřípustné zásahy plynoucí z výkonu vlastnického práva na vlastní nemovitosti do výkonu práv sousedů. Musí se jednat o zásahy nad míru přiměřenou poměrům, tzn. imise lze povaţovat za nepřípustné v případě, pokud tuto hranici překračují. Pokud míra přiměřená poměrům není překročena, nelze obtěţování imisemi povaţovat za neoprávněný zásah do výkonu vlastnických práv. Pojem imise zahrnuje zejména hluk, prach, popílek, kouř, plyny, páry, pachy, pevné či tekuté odpady, světlo, stínění a vibrace Ochrana proti nevhodnému či nešetrnému odstraňování převisů a podrostů V případě, ţe je vlastník pozemku rušen při výkonu svého práva tím, ţe mu na jeho pozemek ze sousedova pozemku pronikají kořeny (podrosty) či přesahují větve (převisy) stromu, můţe je odstranit šetrně a ve vhodné roční době (v době vegetačního klidu). Pokud tak učiní nešetrným způsobem či v době mimo vegetační klid, má vlastník stromu právo domáhat se náhrady soudní cestou Oplocení Je-li to potřebné a nebrání-li to účelnému vyuţívání sousedících pozemků a staveb, můţe soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, ţe vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit. Pro uloţení povinnosti vlastníku pozemku tento pozemek oplotit je nutné ověřit potřebnost tohoto úkonu. Také je třeba prověřit, zda by případné oplocení nebránilo účelnému vyuţívání sousedících pozemků a rovněţ je třeba znát stanovisko stavebního úřadu. Tímto stanoviskem 17 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, 199s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 18 BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, 115s. ISBN , Linde Praha a.s. 18

19 však není soud při svém rozhodování vázán, měl by k němu však přihlédnout tak, aby byl rozsudek vykonatelný Vstup na pozemky a stavby Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umoţnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyţaduje údrţba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Tato povinnost vlastníků sousedících pozemků není časově neomezená, ale je ohraničena jen na nezbytnou dobu a nezbytnou míru. Vznikne-li v příčinné souvislosti se vstupem na pozemek nebo stavbu sousedovi škoda, odpovídá ten, kdo na pozemek nebo stavbu vstoupil podle zásad objektivní odpovědnosti za škodu; této odpovědnosti se nemůţe zprostit BIČOVSKÝ Jaroslav, HOLUB Milan, Občanský zákoník, 2. vydání 1994, 116s. ISBN , Linde Praha a.s. 20 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, 201s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 19

20 3. Komparace vybraných druhů omezení vlastnického práva 3.1 Předkupní právo Vymezení pojmu Kdo prodá věc s výhradou, ţe mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci neţ prodejem (viz. 602 odst. 1 a 2 Občanského zákoníku) Právní forma Předkupní právo vzniká na základě dohody prodávajícího a kupujícího, kde si prodávající vyhrazuje, ţe pokud kupující bude koupenou věc prodávat, nabídne ji nejdříve jemu k moţnosti zpětného odkupu. V případě převodu nemovitosti je předepsaná písemná forma, při převodu movité věci naopak písemná forma dohody není nutná Způsob nabývání Předkupní právo s povahou věcného práva (smlouva je vyhotovena v písemné formě a týká se nemovitosti) lze nabýt vkladem do katastru nemovitostí ( 1 a 2 zák. č. 265/1992 Sb.). Takto nabyté předkupní právo působí i vůči právním nástupcům kupujícího Způsob pozbývání Předkupní právo je nepřevoditelné, nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu ( 604 Občanského zákoníku). Předkupní právo zanikne, pokud oprávněná osoba ve lhůtě do 8 dnů (u movitosti) nebo do 2 měsíců (u nemovitosti) ode dne přijetí nabídky, tuto movitost či nemovitost nevyplatila (nebyla uhrazena kupní cena) JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 20

21 3.2 Zástavní právo Vymezení pojmu Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn. V tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţením zástavy. Zástavou můţe být věc movitá nebo nemovitá, podnik nebo jiná věc hromadná, soubor věcí, pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví. Zástavní právo se také vztahuje na příslušenství, přírůstky a neoddělené plody zástavy. Ustanovení tohoto zákona se pouţijí rovněţ i pro zástavní právo k obchodnímu podílu, pro zástavní právo k cenným papírům, popřípadě pro zástavní právo, opírající se o cenné papíry (například hypoteční zástavní list), nebo pro zástavní právo k předmětům průmyslového vlastnictví, pokud zvláštní zákony, které tato zástavní práva upravují, nestanoví něco jiného (viz Občanského zákoníku). Při převodu pozemku v reţimu zákona č. 95/1999 Sb., v platném znění, o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby, vzniká státu k zajištění dosud nezaplacené kupní ceny zemědělského pozemku nebo její části, zástavní právo dle 10 zákona o prodeji Právní forma Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy nebo rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem můţe zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Rovněţ můţe vzniknout i ze zákona. Rozlišujeme zástavní právo k nemovitostem a k movitým věcem. Pro vznik zástavního práva k nemovitostem je nutný vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. Zástavní právo k movitým věcem vzniká jejich odevzdáním zástavnímu věřiteli, nestanoví-li zákon jinak. Pokud je dohodnuto v zástavní smlouvě, můţe být odevzdání věci zástavnímu věřiteli nahrazeno jejím předáním do úschovy nebo ke skladování třetí osobě. 22 Metodický pokyn Pozemkového fondu ČR část C- metodika str. 56 ze dne

22 Zástavní právo k nemovitým věcem, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, zástavní právo k věci hromadné, zástavní právo k souboru věcí a zástavní právo k movitým věcem, k nimţ má podle zástavní smlouvy vzniknout zástavní právo, aniţ by byly odevzdány zástavnímu věřiteli nebo třetí osobě, vzniká toto právo zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky; to neplatí, bylo-li zástavní právo zřízeno rozhodnutím soudu nebo správního úřadu. Zápis zástavního práva do Rejstříku zástav provede notář, který sepsal zástavní smlouvu ve formě notářského zápisu, bezodkladně po uzavření zástavní smlouvy (viz Občanského zákoníku). Účastníky zástavní smlouvy jsou zástavní věřitel a zástavní dluţník. Při převodu pozemku v reţimu zákona č. 95/1999 Sb., v platném znění, je převáděný pozemek zatíţen zástavním právem do doby úhrady celé kupní ceny, popř. do doby úhrady její části Dispoziční omezení Cizí nemovitá věc, věc hromadná, soubor věcí a byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona mohou být dány do zástavy jen se souhlasem vlastníka a osoby, která k nim má jiné věcné právo neslučitelné se zástavním právem. Totéţ platí, jde-li o cizí pohledávku, jiné majetkové právo, obchodní podíl, cenný papír a předmět průmyslového vlastnictví (viz. 161 Občanského zákoníku). Při převodu pozemku v reţimu zákona č. 95/1999 Sb., v platném znění, pozemek, na němţ je státem uplatněno zástavní právo, nesmí kupující učinit předmětem dalšího zástavního práva Způsob ukončení Zástavní právo zaniká (viz. 170 Občanského zákoníku): zánikem zajištěné pohledávky zánikem zástavy vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem uplynutím doby, na niţ bylo zřízeno 23 Metodický pokyn Pozemkového fondu ČR část C- metodika str. 56 ze dne

23 sloţí-li zástavní dluţník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dluţníkem nebo zástavcem v případech stanovených zvláštními právními předpisy Pozn. zástavní právo nezaniká promlčením, tzn. právo existuje i nadále, ale moţnost plnění z tohoto práva je promlčeno. Při převodu pozemku v reţimu zákona č. 95/1999 Sb., v platném znění, lze zástavní právo ukončit písemným ohlášením zániku zástavního práva katastrálnímu úřadu, a to v souladu s 170 odst. 1 písm. a) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. 3.3 Spoluvlastnictví Vymezení pojmu Věc můţe být v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků. Společné jmění můţe vzniknout jen mezi manţely (viz. 136 odst. 1 a 2 Občanského zákoníku). Podílové spoluvlastnictví charakterizuje spoluvlastnický podíl vyjádřený zlomkem, resp. procentem, jenţ vyjadřuje míru jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví k předmětné věci. Nejedná se tudíţ o reálné vymezení určité části věci, ale o tzv. ideální podíl. Společné jmění manţelů tvoří jednak majetek nabytý některým z manţelů nebo jimi oběma společně za trvání manţelství (kromě majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého jedním z manţelů za majetek náleţející do výlučného vlastnictví tohoto manţela, jakoţ i věcí, které podle své povahy slouţí osobní potřebě jen jednoho z manţelů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednoho z manţelů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manţelství a nebo jemuţ byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka) a závazky, které jednomu z manţelů nebo oběma manţelům vznikly společně za trvání manţelství (kromě závazků týkajících se majetku, který náleţí výhradně jednomu z nich, a závazků, jejichţ rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manţelů, které převzal jeden z nich bez souhlasu druhého) viz. 143 odst. 1 Občanského zákoníku. 23

24 3.3.2 Právní forma K určení rozsahu spoluvlastnického podílu dochází nejčastěji právním úkonem (např. kupní smlouvou nebo darovací smlouvou, závětí v souvislosti s rozhodnutím o projednání dědictví apod.). Forma právního úkonu se doporučuje písemná. 24 Společné jmění manţelů vzniká dnem uzavřením manţelství a pokud není prokázán opak, má se za to, ţe jej tvoří majetek nabytý a závazky vzniklé za trvání manţelství (viz. 144 Občanského zákoníku). Manţelé ale mohou smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu upravit správu společného jmění odchylně popř. poţádat soud o zúţení společného jmění manţelů (viz. 147 a 148 Občanského zákoníku) Způsob zániku Zrušit spoluvlastnictví lze buď dohodou o vzájemném vypořádání (v případě spoluvlastnictví k nemovitosti tak musí být učiněno písemně) nebo rozhodnutím soudu na návrh některého spoluvlastníka (viz. 141 a 142 Občanského zákoníku). Společné jmění manţelů zaniká zánikem manţelství (viz. 149 Občanského zákoníku). 3.4 Věcná břemena Vymezení pojmu Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Pokud jsou věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti, pak přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. V případě, ţe se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn uţívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; uţívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluuţívání (viz. 151n Občanského zákoníku). 24 JEHLIČKA Oldřich, ŠVESTKA Jiří a kolektiv, Občanský zákoník, 3. vydání 1996, s. ISBN X (C.H. Beck. Praha) 24

25 3.4.2 Právní forma Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také vydrţením. O zřízení věcného břemene můţe také rozhodnout soud na návrh vlastníka stavby a v jeho prospěch, spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí (viz. 151o Občanského zákoníku) Způsob zániku Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Pokud bylo věcné břemeno zřízeno smlouvou, je nutný vklad do katastru nemovitostí. Věcné břemeno také zanikne, nastanou-li takové trvalé změny, ţe věc jiţ nemůţe slouţit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu uţívání její nemovitosti (např. pokud bylo zřízeno věcné břemeno k odběru vody ze studny, ta však náhle vyschne a pramen jiţ nelze obnovit). Pokud patří právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, pak toto právo zanikne nejpozději její smrtí (u fyzické osoby) nebo zánikem (u právnické osoby) (viz. 151p Občanského zákoníku). 3.5 Vyvlastnění (expropriace) Vymezení pojmu Za vyvlastnění povaţuje současná platná právní úprava (viz. zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě) skutečnost nuceného přechodu vlastnického práva, a to na základě správního aktu vyvlastňovacího úřadu. Vyvlastňovacím úřadem můţe být obecní úřad obce s rozšířenou působností, Magistrát hlavního města Prahy nebo magistrát územně členěného statutárního města. Správnímu aktu předchází návrh vyvlastnitele na zahájení správního řízení. Vyvlastnění je přípustné jen pro účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem a jen jestliţe veřejný zájem na dosaţení tohoto účelu převaţuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Pokud s vyvlastněním souvisí změna ve vyuţití nebo v prostorovém uspořádání území, včetně umísťování staveb 25

26 a jejich změn, lze je provést, jen jestliţe je v souladu s cíli a úkoly územního plánování. Akt vyvlastnění lze provést jen v takovém rozsahu, jenţ je nezbytný k dosaţení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. K prokázání veřejného zájmu na vyvlastnění musí dojít ve vyvlastňovacím řízení (viz. zákon o vyvlastnění) Právní forma Rozhodnutí o vyvlastnění je bráno jako nejzávaţnější veřejnoprávní zásah do vlastnických práv vlastníků nemovitostí. Vyvlastňovacím úřadem je činěno poté, pokud nebylo moţné dosáhnout cíle vyvlastnění jinými prostředky, např. dohodou. Vyvlastnění se provádí za náhradu, která má peněţitou formu. Stanoví se takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění, tj. buď ve výši obvyklé, popř. ve výši ceny práva odpovídajícímu věcnému břemeni Podmínky vyvlastnění Vyvlastnění můţe být provedeno pouze ve veřejném zájmu v souladu s cíli a záměry územního plánování dle vydaného a platného územního rozhodnutí. Pokud účel, pro který se vyvlastňuje, nevyţaduje vydání územního rozhodnutí, zkoumá se soulad s cíli a záměry územního plánování přímo ve vyvlastňovacím řízení. Vyvlastnění můţe být provedeno jen v nezbytném rozsahu, pokud lze dosáhnout účelu vyvlastnění pouze omezením práva, nelze vlastnické právo odejmout v plném rozsahu Způsob zániku Pokud nebylo s uţíváním vyvlastněného pozemku nebo stavby započato nejpozději ve lhůtě stanovené v rozhodnutí o vyvlastnění, popř. nejpozději do 2 let od nabytí právní moci rozhodnutí, zruší vyvlastňovací úřad zcela nebo zčásti toto rozhodnutí o vyvlastnění. Toto se nestane, pokud z důvodů hodných zvláštního zřetele podá vyvlastnitel před uplynutím této lhůty ţádost o její prodlouţení a vyvlastňovací úřad samostatným rozhodnutím tuto lhůtu prodlouţí (lze prodlouţit jen jednou a nejdéle o další 2 roky), viz. zákon o vyvlastnění. 26

27 4. Reflexe komparace pro praxi 4.1 Předkupní právo Předkupní právo chápeme jako jedno z práv k věci cizí. Ten, kdo dosud není vlastníkem předmětné věci, získává tímto právem moţnost být tzv. první v pořadí v případě, ţe se dosavadní vlastník chystá s danou věcí majetkově disponovat, např. prodat, resp. zcizit jiným způsobem. Pokud k dané věci jiţ existuje předkupní právo (např. u nemovitosti je toto právo zapsáno v evidenci katastru nemovitostí), omezuje stávajícího vlastníka s dispozicí k dané věci, tzn. nemůţe ji libovolně převést na jakoukoli třetí osobu. Toto se týká jak vlastnictví k celé věci, tak i k vlastnictví ideálního podílu věci. Předkupní právo lze chápat také jako předběţné opatření ochranu práv toho, pro koho je zřízeno. Oprávněný z předkupního práva si tímto způsobem zajišťuje ochranu svých zájmů v budoucnosti. Jedná se např. případy, kdy nájemce věc dosud uţívá (movitost či nemovitost) na základě platné nájemní smlouvy a v budoucnu má záměr tuto věc od pronajímatele získat převodem (např. koupí, směnou apod.) zajištění přístupové cesty k nemovitostem ve vlastnictví oprávněného z předkupního práva, jenţ si tímto dopředu zajišťuje, ţe před realizací převodu pozemku třetí osobě bude on nejdříve vyzván k vyuţití či nevyuţití svého předkupního práva. (Vlastník tak prakticky eliminuje riziko ztráty přístupu ke svým nemovitostem, s čímţ potaţmo úzce souvisí i eliminace rizika majetkové újmy a ztráty hodnoty při nepřístupnosti těchto nemovitostí) zajištění zpětného prodeje věci, kterou má dosavadní vlastník v drţbě, ale různými vnějšími okolnostmi, např. pro špatnou finanční situaci, je donucen tuto věc prodat. Po zlepšení své finanční situace má však v úmyslu danou věc opětovně získat do svého vlastnictví předkupní právo k podniku či jiné majetkové hodnotě, viz. ust. 338 odst. 2 písm. k) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu nebo o předkupní právo na úpis nově emitovaných akcií dle 204 odst. 2,3 obchodního zákoníku 25 Příloha č. 1 vzor ohlášení vzniku předkupního práva 25 SURGOVÁ Markéta, Předkupní právo, r.2008, 19s. ISBN , Linde Praha a.s. 27

28 4.1.1 Komparace předkupního práva a smlouvy o smlouvě budoucí Ačkoliv oprávněnému vzniká jak z předkupního práva, tak i ze smlouvy o smlouvě budoucí, právo nabytí věci za určitých podmínek, je nezbytné tyto dva akty od sebe vzájemně odlišovat. Je to dáno především časovým horizontem realizace právního aktu, kdy např. oprávněný z předkupního práva nebude moci nikdy své právo realizovat, neboť vlastník věci mu neučiní nabídku k prodeji (ofertu). Naproti tomu oprávněný ze smlouvy o smlouvě budoucí je jiţ většinou při jejím uzavírání obeznámen s nejzazším časovým horizontem realizace smlouvy, pokud tomu tak není, je zde předpoklad realizace někdy v budoucnu. Rovněţ se jiţ zde přesněji vymezují vzájemná práva a závazky (např. se zde určují platební podmínky). 26 Vlastní závěr: Ze sděleného vyplývá, ţe se nám můţe jevit jako vhodnější právní ochrana práv oprávněného dle smlouvy o smlouvě budoucí. Oprávněný ze smlouvy o smlouvě budoucí si však musí uvědomit, ţe uzavřením tohoto právního aktu pro něj nevyplývají jenom práva, ale rovněţ i povinnost dostát sjednaným závazkům. Z praxe mohu dodat, ţe dosti často se smlouvou o smlouvě budoucí ošetřují vztahy související se zřízením např. věcného břemene pro výstavbu liniových staveb. Vlastníci těchto staveb jsou po jejich dokončení oprávněni poţadovat uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Oprávněný ze smlouvy o smlouvě budoucí je tak fakticky ještě před započetím realizace vlastní stavby chráněn na svých právech tak, ţe mu v budoucnu bude umoţněn např. přístup k jeho stavbě za účelem kontroly, údrţby apod. Naproti tomu oprávněný z předkupního práva má jen moţnost vyuţití či nevyuţití svého práva někdy v budoucím časovém horizontu a to ještě pouze v případě, ţe takováto situace vůbec nastane Komparace předkupního práva a kupní smlouvy Vlastní realizaci kupní smlouvy předchází dvojstranný právní akt, který je zúčastněnými stranami (prodávajícím a kupujícím) učiněn určitě a váţně, svobodně a srozumitelně, není učiněn v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek, tzn. 26 SURGOVÁ Markéta, Předkupní právo, r.2008, 24-25s. ISBN , Linde Praha a.s. 28

29 není v rozporu s právní normou. Uzavřením kupní smlouvy prodávající věc prodává a kupující ji současně nabývá do svého vlastnictví. V případě předkupního práva povinný z tohoto práva svoji vůli k převodu neprojevil, své rozhodnutí odkládá do budoucna. Svým souhlasem s předkupním právem pro oprávněného pouze deklaruje to, ţe jej, v případě převodu pozemku třetí osobě, nejdříve na svůj záměr upozorní a vyzve jej k vyuţití či nevyuţití předkupního práva. 27 Vlastní závěr: Dle mého názoru nelze srovnávat akt kupní smlouvy s předkupním právem, neboť realizací kupní smlouvy dochází ke změně vlastníka prodávané, resp. kupované věci. Naproti tomu pouhým sjednáním předkupního práva (a jeho vyznačením v katastru nemovitostí) nedochází k faktické změně dosavadního vlastníka předmětné věci Komparace předkupního práva a věcného břemene Věcné břemeno lze zřídit pouze k nemovitosti a je nutné jej nechat vyznačit v evidenci katastru nemovitostí. Rozlišujeme věcné břemeno personální (oprávněným z věcného břemene je pouze konkrétní osoba) nebo věcné břemeno vázané s konkrétní nemovitostí (změna subjektu majitele nemovitosti nemá vliv na věcná práva plynoucí ze smlouvy o věcném břemenu). Věcné břemeno lze obecně chápat jako právo někoho jiného neţ vlastníka věci, přičemţ dochází k omezení jeho vlastnického práva. Vlastník nemovitosti je povinen něco strpět, něčeho se zdrţet nebo něco konat ve prospěch oprávněného z věcného břemene, v souvislosti s věcným břemenem mu však nesmí vzniknout škoda. Věcné břemeno spočívá v opakovaném konání něčeho (např. poskytování doţivotního bezplatného bydlení oprávněné osobě, odevzdávání části úrody oprávněnému apod.), něco strpět (např. uloţení inţenýrských sítí na pozemku, čerpání vody ze studny, jízdu a chůzi po pozemku, bezplatné uţívání zahrady apod. ) nebo něčeho se zdrţet (např. zdrţet se přestavby nemovitosti, plotu apod.). 27 SURGOVÁ Markéta, Předkupní právo, r.2008, 25-26s. ISBN Linde Praha a.s. 29

30 Naproti tomu vyuţití předkupního práva je jednorázový akt, tzn. ţe předkupní právo můţe být oprávněnou osobou uplatněno pouze jednou, nevyuţitím předkupního práva toto právo zaniká. 28 Vlastní závěr: Protoţe můţeme shrnout, ţe věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti (povinného z věcného břemene) při výkonu jeho vlastnického práva, dle mého názoru bude vlastník v lepší situaci v případě, ţe jeho nemovitost bude pouze zatíţena předkupním právem třetí osoby. Předkupní právo nijak neovlivní výkon jeho vlastnických práv, pouze v případě, ţe se rozhodne nemovitost prodat či jinak zcizit (např. darovat), je povinen ji přednostně nabídnout k prodeji oprávněnému z předkupního práva. Je moţné, ţe tento oprávněný svého předkupního práva nevyuţije (např. z důvodů změny jeho majetkových, finančních či dispozičních poměrů), toto právo zanikne a předmětná nemovitost bude prosta jakýchkoliv omezení. 4.2 Zástavní právo Zástavní právo v obecné rovině slouţí k zajištění pohledávky, popř. jejího příslušenství (úroků, poplatků z prodlení apod.). Smluvním stranám, tj. zástavnímu věřiteli a zástavci (dluţníkovi) plní funkci jak zajišťovací, tak i funkci uhrazovací. Pokud věřitel sjedná s dluţníkem zástavní právo, pak jej toto právo chrání v případě, ţe dluţník nedostojí svému závazku hrazení nesplacené pohledávky zástavnímu věřiteli. Ve smlouvě o zřízení zástavního práva se musí přesně specifikovat předmět zástavy a rovněţ i výše pohledávky, kterou tento předmět zajišťuje. Často je součástí této smlouvy i dohoda o tom, ţe po splacení pohledávky bude tento předmět převeden zpět původnímu vlastníkovi, protoţe jiţ pominuly důvody, jenţ zajišťoval (pohledávka byla splacena). Stát uplatňuje zástavní právo např. dle ust. 10 zákona č. 95/1999 Sb., v platném znění k zajištění dosud nezaplacené kupní ceny (nebo její části) převáděného zemědělského pozemku. Pozemkový fond ČR, jehoţ prostřednictvím stát tyto převody realizuje, ve smlouvách rovněţ vymiňuje, ţe nemovitosti dotčené zástavním právem pro Pozemkový fond ČR, nesmějí být znovu učiněny předmětem 28 SURGOVÁ Markéta, Předkupní právo, r.2008, 26s. ISBN Linde Praha a.s. 30

31 zástavy. Občanský zákoník však dle ust. 151c umoţňuje vznik více zástavních práv na zástavě, přičemţ pro uspokojení ze zástavy je rozhodující doba vzniku jednotlivých zástav. Příloha č. 2 vzor ohlášení vzniku zástavního práva Příloha č. 3 - vzor ohlášení zániku zástavního práva Příloha č. 4 - vzor zástavní smlouvy na nemovitost Vlastní závěr: Sjednáním zástavního práva, jakoţto věcného práva, jenţ působí proti třetím osobám, si zajišťuje zástavní věřitel úhradu své pohledávky vůči dluţníkovi. V praxi se však můţe stát, ţe např. plynutím času bude zastavený předmět, jenţ byl určen jako předmět zástavy k zajištění pohledávky, ztrácet na své hodnotě (např. vlivem amortizace, znehodnocením v důsledku působení povětrnostních podmínek či fyzikálních jevů apod.) Současně je však zástavní věřitel povinen jemu svěřenou zastavenou věc náleţitě opatrovat, chránit ji před poškozením, ztrátou či zničením. V případě, ţe mu vzniknou v rámci plnění této povinnosti nějaké náklady, má právo poţadovat jejich plnění po zástavci (viz. 151písm. e) občanského zákoníku). Dle mého názoru je sice zástavní právo prostředkem věřitele pro zajištění své pohledávky, musí však zároveň počítat i s moţnými riziky, jenţ jsou spojena s přijetím konkrétní věci do zástavy. Rovněţ musí zváţit náročnost (časovou, finanční apod. ) moţné realizace prodeje zastavené věci pro finanční vypořádání nesplacené pohledávky. Také bych zmínila další moţné riziko, jenţ s sebou nese přijetí zástavy. V praxi můţe nastat případ, ţe dluţník splatí řádně a včas svůj dluh vůči věřiteli. Zástavní věřitel mu chce vrátit zpět zastavenou věc, protoţe předmět zástavy (nesplacená pohledávka), jiţ zanikl. Vlastník věci však předmět zástavy odmítne převzít zpět, neboť se domnívá, ţe jej věřitel po dobu trvání zástavy neopatroval v souladu s ust. 151písm. e) občanského zákoníku a podá na původního věřitele ţalobu o náhradu škody, je zde tedy riziko moţné soudní pře. Rovněţ je třeba brát v úvahu zákonné ustanovení o moţnosti zřízení více zástavních práv k jedné zástavě. Uveďme si moţný příklad: nemovitost, např. budova, je ke dni zástavy oceněna znaleckým posudkem soudního znalce trţní cenou 31