ZNALECKÝ POSUDEK. č. 128/13. soudní exekutor Hradecká Praha 3. Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí č.j.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 128/13 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemků p.č. 185/5, 207, 227/26, 227/82, 227/94, 227/95, 227/115, 257, 258, 259, 263/2, 294, 338, 585, 785, 911/9, 913/2, 913/7, 913/10, 915/23, 916/2, 1282/3, 1282/39, zapsaných na LV 455, katastrální území Černé Voděrady, obec Černé Voděrady, okres Praha- východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí č.j. 132 EX 918/11-39 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemků p.č. 185/5, 207, 227/26, 227/82, 227/94, 227/95, 227/115, 257, 258, 259, 263/2, 294, 338, 585, 785, 911/9, 913/2, 913/7, 913/10, 915/23, 916/2, 1282/3, 1282/39, zapsaných na LV 455, katastrální území Černé Voděrady, obec Černé Voděrady, okres Praha- východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Černé Voíděrady Černé Voděrady Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Černé Voděrady Katastrální území: Černé Voděrady Počet obyvatel: 321 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 455, k.ú.černé Voděrady - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě znalecký posudek 861/03,8/2012 ze dne , vypracovala Ing. Marcela Řebíčková 5. Vlastnické a evidenční údaje Massalema Khaldoun Sázavská 1790/25, Vinohrady, Praha 2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob

3 Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Massalema Khaldoun Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti -. orná půda a trvalý travní porost jsou užívány k zemědělství a se nacházejí po celém katastru obce. Vodní plochy tvoří zamokřenou plochu u Zvánovického potoka nebo část vodotečí. Pozemky u Zvánovického potoka v osadě Havírna (p.č. 913/2, 913/7, 913/9, 913/10, 915/23 a 916/2) je možno podle platného územního plánu využít jako plochy individuální rekreací, bez možnosti výstavby rekreačního objektu, neboť v celé obci je platný zákaz výstavby rekreačních chat. Lesní pozemky tvoří část, která navazuje na zemědělské pozemky. Pozemky nejsou určeny k výstavbě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky Ostatní stavební pozemky Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3410 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,2560 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 35,- 1,00 2,2560 1, ,89 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) ostatní plocha - 915/23 103,00 105, ,67 nezp. pr. ostatní komunikace 28 odst. 6 a) ostatní plocha - 916/2 38,00 105, ,82 nezp. pr. ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem ,49 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 185/ ,00 8,89 8, ,70 orná půda ,00 8,89 8, ,77 trvalý travní 227/ ,00 8,89 8, ,64 porost trvalý travní 227/ ,00 8,72 8, ,20 porost trvalý travní 227/ ,00 8,89 8, ,26 porost trvalý travní 227/ ,00 8,72 8, ,92 porost trvalý travní 227/ ,00 8,72 8, ,36-4 -

5 porost trvalý travní 227/ ,00 8,72 8, ,84 porost trvalý travní ,00 1,06 1,06 38,16 porost trvalý travní ,00 8,89 8,89 373,38 porost trvalý travní ,00 8,72 8, ,16 porost orná půda ,00 4,81 4, ,06 orná půda ,00 6,35 6, ,35 orná půda ,00 9,50 9, ,00 orná půda ,00 8,72 8,72 183,12 orná půda ,00 6,35 6, ,65 Mezisoučet , ,57 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,57 Lesní pozemky oceněné dle 30 Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] lesní pozemek 257 3L ,00 1,70 1, ,70 lesní pozemek 258 3L1 694,00 1,70 1, ,80 lesní pozemek 259 3L ,00 1,70 1, ,90 lesní pozemek 263/2 3L1 712,00 1,70 1, ,40 Mezisoučet 7 146,80 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemky oceněné dle 30 - celkem 7 146,80 Jiný pozemek oceněný dle 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 6,61 0,25 1,000 1,65 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha, 911/9 105,00 1,65 173,25 neplodná půda Jiný pozemek - celkem 173,25 Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K i K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 31 odstavec 7 6,61 0,25 1,000 1,65 31 odstavec 5 35,- 0,07 1,000 2,45 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,

6 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 31 odstavec 7 vodní plocha, 913/2 142,00 1,65 234,30 zamokřená plocha 31 odstavec 7 vodní plocha, 913/7 127,00 1,65 209,55 zamokřená plocha 31 odstavec 7 vodní plocha, 913/10 92,00 1,65 151,80 zamokřená plocha 31 odstavec 5 vodní plocha, koryto 1282/3 65,00 10,00 650,- vodního roku 31 odstavec 5 vodní plocha, koryto 1282/39 141,00 10, ,- vodního roku Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 2 655,65 Pozemky - zjištěná cena = ,76 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty Popis Na lesních pozemcích se nachází lesní porosty. Lesní porosty: Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý , ,26 12,46 0,520 Ha=[(82,26-12,46)*0,520+12,46]*9,00*60 % = 26,3282 Kč/m ,75 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,725 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = ,72 Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena olše lepkavá , (max 80) 10,11 3,60 0,869 Ha=[(10,11-3,60)*0,869+3,60]*9,00*30 % = 2,4994 Kč/m ,48 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,925 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 olše lepkavá - celkem = 9 719,42 Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] - 6 -

7 Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena dub letní , ,66 26,76 0,476 Ha=[(63,66-26,76)*0,476+26,76]*9,00*10 % = 3,9892 Kč/m ,60 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,725 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 dub letní - celkem = ,68 Celkem - lesní porosty = ,82 Kč Lesní porosty - zjištěná cena ,82 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty ,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,80 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty ,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,80 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvěstěšedesáttřitisícčtyřistasedmdesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou

9 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi - 9 -

10 s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: 50 Kč za m2 Adresa: Břeský vrch, Ondřejov Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha užitná: m2 Plocha pozemku: m2 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji rovinatý pozemek o velikosti m2 v Ondřejově, okres Praha - východ. Pozemek je veden jako orná půda, v současné chvíli je však zatravněn a není využíván zemědělským družstvem pro pěstování plodin. K pozemku vede nezpevněná zatravněná polní cesta, která ústí do místní asfaltové komunikace. Pozemek je cca 5km od dálnice D1. Ondřejov je velmi atraktivní lokalita bez jakýchkoliv rušivých vlivů na okraji Prahy - východ. Je zde historické okolí, hluboké lesy, pěší a turistické stezky a další. Vzhledem ke stálému růstu cen nemovitostí v této krásné lokalitě a současné atraktivní ceně doporučuji tyto pozemky jako vynikající a bezrizikovou investici. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 98 Kč za m2 Adresa: Kostelec nad Černými Lesy Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: m2 Plocha pozemku: m2 Popis: Pole s výměrou m2 se rozprostírají v úrodné lokalitě na okraji Kostelce nad Černými Lesy. Sousedí s další zemědělskou půdou a lesy, vhodné pro zemědělské účely, nebo jako investice. Pozemky leží v blízkosti hranice zastavitelnosti určené územním plánem. Do budoucna vznikne nedaleko komerční zóna spolu s obytnou zástavbou

11 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: 45 Kč za m2 Adresa: Břeský vrch, Ondřejov Datum aktualizace: ID zakázky: Plocha užitná: m2 Plocha pozemku: m2 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji rovinatý pozemek o velikosti m2 v Ondřejově, okres Praha - východ. Pozemek je veden jako orná půda, v současné chvíli je však zatravněn a není využíván zemědělským družstvem pro pěstování plodin. K pozemku vede nezpevněná polní cesta, která ústí do místní asfaltové komunikace. Pozemek je cca 5km od dálnice D1. Ondřejov je velmi atraktivní lokalita bez jakýchkoliv rušivých vlivů na okraji Prahy - východ. Je zde historické okolí, hluboké lesy, pěší a turistické stezky a další. Vzhledem ke stálému růstu cen nemovitostí v této krásné lokalitě a současné atraktivní ceně doporučuji tyto pozemky jako vynikající a bezrizikovou investici. 4. Prodej, pozemek trvalý travní porost, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 59 Kč za m2 Adresa: Louňovice Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: m2 Plocha pozemku: m2 Doprava: Silnice Popis: Prodej louky o výměře 4795 m2 v Louňovicích. Louka leží nedaleko od silnice mezi Louňovickým rybníkem a rybníkem Požár. Přístup pouze cestou přes cizí pozemek. Cena porovnávaných zemědělských pozemků se pohybuje v rozmezí mezi 45-98,- Kč/m 2. Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca %. Cena upravená je v rozmezí 38-83,- Kč

12 Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí: zemědělské pozemky 38 x m 2 vodní plocha, zamokřená 80 x 567 m 2 komunikace 38 x 141 m2 les 38 x 4204 m 2 cca ,- Kč cca ,- Kč cca 5 000,- Kč cca ,- Kč Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Massalema Khaldoun Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Devětsettisíc Kč ,- Kč

13 Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 128/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 138/