PRÁVNÍ ASPEKTY TVORBY NÁJEMNÍCH SMLUV

Transkript

1 PRÁVNÍ ASPEKTY TVORBY NÁJEMNÍCH SMLUV kanceláfi Praha Vinohradská 10 CZ Praha 2 telefon fax praha@ak-ps.cz kanceláfi Brno Jakubská 1 CZ Brno telefon fax brno@ak-ps.cz

2 V rámci Retail Conference, která se uskuteãnila dne 25. ãervna 2003 v Praze v prostorách hotelu Renessaince, jsme mûli pfiíleïitost vést workshop na téma Právní aspekty tvorby nájemních smluv. Na tomto workshopu bylo ve struãné a omezené podobû vyvolané omezen m ãasov m prostorem pojednáno o praktick ch aspektech nájemních smluv. Ve svûtle tûchto okolností se tak nejedná o vyãerpávající a komplexní v klad právních aspektû nájemních vztahû, ale o vyzdviïení nûkter ch praktick ch témat souvisejících s touto problematikou. Základní témata, která byla prezentována, jsou struãnû rozvedena dále v tomto ãlánku. 1) Právní úprava Nájemní právo, jakoïto právo vûc uïívat a pobírat z ní uïitky, je odvozeno od práva vlastnického a poïívá tak v této souvislosti nejvy í právní ochrany prostfiednictvím ústavního práva. V rámci ustanovení ãlánku 11 ústavního zákona ã. 2/1993 Sb., Listiny základních práv a svobod, kter se t ká vlastnického práva, je mimo jiné uvedeno, Ïe Vlastnictví zavazuje. Nesmí b t zneuïito na újmu práv druh ch anebo v rozporu se zákonem chránûn mi obecn mi zájmy., tedy ani nájemních práv druh ch. Tato skuteãnost je rozhodná zejména pro moïnost domáhat se sv ch práv v rámci âeské republiky na základû ústavní stíïnosti aï u Ústavního soudu âr. Základním právním pfiedpisem upravujícím právní vztahy t kající se nájmu nebytov ch prostor je pak zákon ã. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytov ch prostor. Jedná se o tzv. speciální právní pfiedpis k zákonu ã. 40/1964 Sb., obãanskému zákoníku. Obãansk zákoník je základní (obecn ) právní pfiedpis, kter ve sv ch ustanoveních hlavy sedmé, obsahuje obecná ustanovení o nájemní smlouvû. Vztah tûchto dvou pfiedpisû lze v praxi vyjádfiit tím, Ïe cokoliv je speciálnû, tedy v slovnû a konkrétnû upraveno v zákonû o nájmu a podnájmu nebytov ch prostor, má pfiednost pfied obecnou úpravou v obãanském zákoníku. Úprava obsaïená v obãanském zákoníku se pouïije teprve tehdy, jestliïe samotn zákon o nájmu a podnájmu nebytov ch prostor obdobnou úpravu neobsahuje vûbec. Je tfieba upozornit, Ïe v pfiípadû nájmu nemovitosti jako celku (byè by i obsahovala pouze nebytové prostory) se právní úprava, obsaïená v zákonû o nájmu a podnájmu nebytov ch prostor vûbec nevyuïije, a smlouva se bude fiídit obãansk m zákoníkem, event. i obchodním zákoníkem, jak dále uvedeno. 2

3 Pfiímo z obãanského zákoníku se tedy pouïijí zejména následující instrumenty: - zákonné zástavní právo pronajímatele nemovitosti ( 672) k movit m vûcem, které jsou na pronajaté vûci a patfií nájemci; - nárok na slevu z nájemného ( 675) nebo pfiípadné právo na prominutí nájemného, které musí b t uplatnûno u pronajímatele bez zbyteãného odkladu. Právo zanikne, nebude-li uplatnûno do esti mûsícû ode dne, kdy do lo ke skuteãnostem toto právo zakládajícím. Ve stejné lhûtû poãítané od vrácení pronajaté vûci, se mûïe pronajímatel v souladu s ustanovením 683 domáhat náhrady kody zpûsobené na pronajaté vûci, jinak toto právo zaniká; - dále pak dle ustanovení 676 uïívá-li nájemce vûci i po skonãení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnû, obnovuje se nájemní smlouva za t chï podmínek, za jak ch byla sjednána pûvodnû, pfiiãemï nájem sjednan na dobu del í neï rok se obnovuje vïdy na rok, a nájem sjednan na dobu krat í se obnovuje na tuto krat í dobu; - v pfiípadû, kdy dojde ke zmûnû vlastníka nemovitosti, mûïe z tohoto dûvodu v souladu s ustanovením 680, odst. 3 vypovûdût nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavfiena na dobu urãitou. V povûì v ak musí b t podána v nejbliï ím v povûdním období; - pfii podané v povûdi nebo tfii mûsíce pfied skonãením nájmu a pfiedáním vûci je nájemce nemovitosti v souladu s ustanovením 681 povinen umoïnit zájemci o pronajmutí její prohlídku v pfiítomnosti pronajímatele. Dal ím právním pfiedpisem, kter mûïe upravovat právní vztahy mezi nájemci a pronajímateli, v závislosti na jejich povaze, tedy zda jsou podnikateli ãi nikoliv, je zákon ã. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Obchodní zákoník ve svém ustanovení 261, odst. 6 stanoví, Ïe smlouvy mezi podnikateli, jestliïe pfii jejich vzniku je zfiejmé s pfiihlédnutím ke v em okolnostem, Ïe se t kají jejich podnikatelské ãinnosti, které nejsou upraveny v obchodním zákoníku a jsou upraveny jako smluvní typ v obãanském zákoníku, se fiídí pfiíslu n mi ustanoveními o tomto smluvním typu v obãanském zákoníku a obchodním zákoníkem. To se t ká zejména smluvní pokuty, kde v obchodních vztazích má soud tzv. moderaãní právo ( 301 obchodního zákoníku), tedy právo sníïit s pfiihlédnutím k hodnotû a v znamu zaji Èované 3

4 povinnosti nepfiimûfienû vysokou smluvní pokutu, a to aï do v e vzniklé kody, dále práva odstoupit, kdy se v obchodních vztazích nevyïaduje zavinûní, a v neposlední fiadû promlãení, kde obecná promlãecí lhûta dle obchodního zákoníku ãiní 4 roky namísto 3 let dle obãanského zákoníku. V znamnou odli ností obchodnûprávní úpravy je také nemoïnost sníïení náhrady kody ze strany soudu, jak umoïàuje ustanovení 450 obãanského zákoníku. V praxi b vají ãasto opomíjeny základní zásady, které je tfieba zohlednit v nájemních vztazích. Jedná se zejména o obecnou nemoïnost vzdát se budoucích práv, deklarovanou v ustanovení 574, odst. 2 obãanského zákoníku ( Dohoda, kterou se nûkdo vzdává práv, jeï mohou v budoucnu teprve vzniknout, je neplatná ). V praxi b vá tato zásada velmi ãasto poru ována, pfiíkladem takového smluvního ujednání mûïe napfi. b t vzdání se práva nájemce poïadovat sníïení nájmu ãi jakoukoliv formu náhrady za ãas zabran provádûním údrïby, oprav ãi pfiestavby nebytového prostoru. Dal í deklarovanou zásadou je v ustanovení 41 obãanského zákoníku upravená skuteãnost, Ïe ãásteãná neplatnost nezpûsobuje automaticky neplatnost právního úkonu jako celku ( Vztahuje-li se dûvod neplatnosti jen na ãást právního úkonu, je neplatnou jen tato ãást, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností, za nichï k nûmu do lo, nevypl vá, Ïe tuto ãást nelze oddûlit od ostatního obsahu ). Ménû obecn mi zásadami, ale svojí obvyklostí v praxi neménû v znamn mi, jsou zásady uvedené v ustanovení 330, odst. 2 a v ustanovení 374 obchodního zákoníku. První citovaná stanoví, Ïe v pfiípadû placení více závazkû jednomu vûfiiteli se pfii absenci urãení dluïníka zapoãte uhrazená ãástka na nejdfiíve splatn závazek (resp. nejménû zaji tûn ), a to nejdfiíve na úroky a pak na teprve jistinu. Druhá z citovan ch zásad uvádí, Ïe odpovûdnostní vztah nevzniká v pfiípadû existence okolnosti vyluãující protiprávnost, kterou je pfiekáïka, která nastala nezávisle na vûli povinné strany a brání jí ve splnûní její povinnosti, jestliïe nelze rozumnû pfiedpokládat, Ïe by povinná strana tuto pfiekáïku nebo její následky odvrátila nebo pfiekonala. 4

5 V neposlední fiádû je tfieba zmínit i zásadu poctivého obchodního styku, upravenou v ustanovení 265 obchodního zákoníku ( V kon práva, kter je v rozporu se zásadami poctivého obchodního styku, nepoïívá právní ochrany ), anebo zásadu rovného postavení stran a smluvní volnosti, uvedenou v ustanovení 2,odst. 2 obãanského zákoníku. 2) Nájemní smlouva Podstatné náleïitosti nájemní smlouvy, pfii jejichï absenci nevzniká platn nájemní vztah lze vystihnout následující formulací. Platnou nájemní smlouvou je v písemné formû uzavfiená smlouva, která dostateãnû specifikuje pfiedmût nájmu, v slovnû uvádí úãel nájmu, upravuje v i a splatnost nájemného a zpûsob jeho platby. Neuvádí-li smlouva dobu trvání, má se za to Ïe je uzavfiena na dobu neurãitou. V této souvislosti je tfieba vûnovat obzvlá tní pozornost specifikaci stran a osob za nû jednajících. V pfiípadû právnické osoby doporuãujeme vïdy kontrolovat zpûsob jednání za právnickou osobu, vãetnû zpûsobu podepisování, se stavem dle aktuálního v pisu z obchodního rejstfiíku. Pro splnûní poïadavku dostateãné specifikace pfiedmûtu nájmu je vhodné u nebytového prostoru uvést název katastrálního území, parcelní ãíslo pozemku, na kterém je budova postavena, ãíslo popisné, ãíslo nebytového prostoru, pojmenování nebytového prostoru a pfiípadnû plánek a v mûru nebytového prostoru. V této souvislosti je velmi dûleïité detailnû kontrolovat ve kerá kolaudaãní rozhodnutí, jakoï i aktuální stav zápisu v katastru nemovitostí, související s pronajíman m nebytov m prostorem. JiÏ pfii sepisu návrhu nájemní smlouvy je velmi dûleïité vûnovat dûkladnou pozornost dûvodûm a zpûsobûm jejího ukonãení. V pfiípadû ukonãení nájemní smlouvy lze vedle obecného zpûsobu ukonãení na základû dohody nebo uplynutí doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednána, uvaïovat zejména o v povûdi. V povûì v pfiípadû nájemní smlouvy na dobu urãitou lze dát z dûvodû uveden ch v ustanovení 9zákona o nájmu a podnájmu nebytov ch prostor. Tyto dûvody mají kogentní charakter, tedy bez ohledu na skuteãnost, zda jsou ãi nejsou uvedeny ve smlouvû, je 5

6 nelze vylouãit ani omezit. Zákon v ak nezakazuje sjednat dal í v povûdní dûvody. V povûì musí b t vïdy konkrétní, pokud se jedná zejména o uvedení dûvodu, pro kter je dána. V pfiípadû nájemní smlouvy na dobu neurãitou mûïe kterákoliv strana dát kdykoliv písemnû v povûì, a to i bez udání dûvodu. Strany si v ak mohou sjednat libovolnû dlouhou v povûdní lhûtu, nestane-li se tak, uplatní se zákonná v povûdní doba dle ustanovení 12zákona o nájmu a podnájmu nebytov ch prostor v délce 3 mûsícû. Vedle v povûdi mûïe nájemní smlouva zaniknout odstoupením jedné ze stran, je-li takové odstoupení v konkrétním pfiípadû v slovnû sjednáno anebo jedná-li se o podnikatele. Dále pak nájemní smlouva zaniká v pfiípadû zániku pfiedmûtu nájmu, zániku právnické osoby (nájemce) anebo smrti nájemce (pokud dûdici do 30 dnû od smrti neoznámí pronajímateli, Ïe pokraãují v nájmu). 3) Praktické aspekty V rámci dal ích praktick ch doporuãení povaïujeme za vhodné upozornit na následující: Mnohá obchodní jednání pfiedcházející uzavfiení samotné nájemní smlouvy zahrnují i prohlá ení t kající se v hodnosti pronajat ch prostor, napfi. urãité procento pronájmu celkového prostoru budovy v dobû jejího zprovoznûní, návaznosti na dal í atraktivní zafiízení, u nichï lze pfiedpokládat vysokou náv tûvnost, jako napfi. kino, sportovní areál apod. Tyto skuteãnosti v ak bez v slovné úpravy v nájemní smlouvû, pfiípadnû i za souãasného stanovení sankcí, nemají Ïádn právní v znam. Nûkterá smluvní ujednání obvykle obsaïená v nájemní smlouvû zpravidla vypovídají o silné pozici pronajímatele a jeho zahraniãní úãasti, aè ve formû spoleãníkû spoleãnosti pronajímatele ãi zdrojû financování. V této souvislosti lze pak logicky pozorovat pfietrvávající tendenci k uïívání zahraniãních standardizovan ch nájemních smluv i v ãeském prostfiedí. To v e jsou skuteãnosti, které vedou k tomu, Ïe mnohdy právní postavení obou stran není vyrovnané. Jako pfiíklad lze uvést 6

7 ustanovení o tzv. minimální kodû, která pfiíslu í vlastníku nebytového prostoru jako náhrada u lého zisku v pfiípadû pfiedãasného skonãení nájmu. V nûkter ch pfiípadech pak pouïití zahraniãní právní úpravy, a s tím eventuálnû související snaha zv hodnit jednu smluvní stranu, mûïe vést I k neplatnosti takového ustanovení z dûvodu jeho rozporu s právní úpravou platnou na území âeské republiky. Jedná se napfi. o ujednání t kající se pfiená ení daàov ch povinností, které jsou svou povahou závazky nepfienosn mi (snaha pronajímatele poïadovat úhradu daní, napfi. z nemovitosti, po nájemci). V pfiípadû pronajímatelû se zahraniãní úãastí je nájemní smlouva ãasto sepsána ve dvou jazykov ch verzích. Je proto vïdy dûleïité urãit, které jazykové znûní má pfiednost v pfiípadû sporu anebo v kladov ch odli ností. Závûrem snad jen krátké upozornûní t kající se odstoupení od smlouvy, jehoï následky jsou v praxi mnohdy podceàovány. V pfiípadû, kdy strany jsou podnikateli, fiídí se úprava odstoupení obchodním zákoníkem. V rámci nûj pak odstoupení má právní úãinky ex nunc, tedy od okamïiku doruãení druhé stranû. Proto je-li sjednáno právo odstoupit a zároveà i právo poïadovat smluvní pokutu, je tfieba vïdy uplatnit nárok na smluvní pokutu dfiíve neï nárok na odstoupení. V opaãném pfiípadû pak nárok na smluvní pokutu jiï nevznikne, protoïe smlouva, ze které její nárok vychází, jiï odstoupením zanikla. 7