Název materiálu: Vyhlášení záměru prodeje pozemků pro výstavbu bytových domů na Výšince

Transkript

1 Podklady na zasedání ZM dne: Název materiálu: Vyhlášení záměru prodeje pozemků pro výstavbu bytových domů na Výšince Předkládá: Ing. Tomáš Hocke Vypracoval: Bc. Olga Bažantová Zúčastní se projednávání v ZM: Předložení materiálu uloženo: Přílohy: Snímek Právní norma, popř. vnitřní předpis nebo nařízení: zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů Projednáno v: usnesení RM č. 35/2016 leden 2016 RM bere na vědomí materiál k záměru prodeje pozemků pro bytové domy v Turnově a pověřuje starostu města jeho dopracováním ve smyslu proběhlé diskuze a předložením na některé z dalších RM. Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) [7/0/0] usnesení ZM č. 110/2018 ze dne ZM bere na vědomí a souhlasí s materiálem k Záměru prodeje pozemků pro bytové domy na Výšince v Turnově a ukládá odboru správy majetku jeho dopracováním ve smyslu proběhlé diskuze a předložením na jednání ZM v květnu Hlasování: (Pro/Proti/Zdrželi se) [24/0/0] usnesení ZM č. 209/2018 ze dne ZM schvaluje vyhlášení záměru prodeje částí pozemků parc. č. 1660/1 a parc. č. 1660/6 v k. ú. Turnov pro výstavbu bytových domů, rozšíření komunikace v ulici U Tří svatých a rozšíření počtu parkovacích stání v ulici Rubínová, Turnov. Hlasování: (Pro/Proti/Zdrželi se) [22/0/0] Vztah k rozpočtu města: příjem do rozpočtu pro rok 2018 a 2019 min. 1250,- Kč/m2, tj. min. cca ,- Kč (cca 4495m2) Zdůvodnění a vysvětlení: Po právním poradenství došlo k malým, ale podstatným úpravám v záměru prodeje pozemků na Výšince. Z tohoto důvodu jej předkládáme zastupitelstvu k opětovnému projednání. Lokalita na Výšince Jedná se o lokalitu navazující na sídliště Na Výšince, mezi ulicemi Rubínová a U Tří svatých. Většina pozemků patří městu. Je zde možné stavět bytové domy v otevřené zástavbě s maximální podlažností třech nadzemních podlaží + jednoho ustupujícího podlaží, střechy ploché, maximální koeficient zastavění pozemku 0,35, podíl zeleně 40%, parkování 2 místa na jednu bytovou jednotku (doporučené podzemní garáže). Podrobnější regulativy

2 viz příloha. V minulosti byla na tuto lokalitu zpracována architektonická studie, která měla ověřit možnost zástavby za těchto regulativů. Po projednání v komisi rozvoje města byla zvolena otevřená zástavba bytovými domy. Technická infrastruktura je připravena blízkost vodovodu, kanalizace, elektroinstalace, komunikací, plynovod je ve vzdálenosti cca 250m. Pro optimální využití lokality by bylo vhodné koupit pozemek p.č.3379/2, 3379/4, který je v soukromém vlastnictví ( m2). O tomto prodeji bylo jednáno, ale po nadějném začátku se pan majitel zalekl možné zástavby a s prodejem v této chvíli nesouhlasí. Navrhovaný postup Prodej pozemků pro bytové domy formou výběrového řízení, obálkovou metodou na základě vyhlášení záměru prodeje a specifikovaných podmínek prodeje i výběrového řízení. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí s vítězem výběrového řízení a po splnění stanovených podmínek uzavření kupní smlouvy a převod pozemků do vlastnictví kupujícího. Možnost zrušení výběrového řízení Zastupitelstvo města má možnost nevybrat žádnou z předložených nabídek a celé výběrové řízení na prodej pozemků zrušit bez náhrady vynaložených prostředků ze strany zájemců na účast ve výběrovém řízení na prodej. Předmět prodeje Část pozemku parc.č. 1660/1 o výměře části cca 4133m2 a část pozemku parc.č. 1660/6 o výměře části cca 362m2 Oba pozemky v kat. území Turnov, obec Turnov, evidované na LV č u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily (dále také jako Pozemky ). Nutné provést zaměření geometrickým plánem. Podmínky pro architektonickou studii Studie musí být v souladu s regulativy územního plánu (podlažnost, koeficient zastavění, podíl zeleně, parkovací místa na 1 byt,...). Omezení pro zastavěnou plochu pro jeden dům max. 500m %. Preference menších bytových domů a podzemních garáží. Rozšíření komunikace směrem ke Třem svatým, plánovací smlouva,.. V rámci stavby bytových domů by měla být rovněž rozšířena stávající komunikace v ulici U Tří svatých ze stávajících 3m na 5m a s jednostranným chodníkem šíře 1,5m včetně veřejného osvětlení a rozšířen počet parkovacích stání v ul. Rubínová (dále jako související úpravy. Město Turnov by na základě plánovací smlouvy finančně přispělo na související úpravy a bylo jejich finálním vlastníkem (ať již budou součástí pozemků, na kterých se nacházejí, nebo budou samostatnými věcmi v právním smyslu). Výše příspěvku by neměla přesáhnout částku 1mil. Kč. Výstavba inženýrských sítí, komunikací (vlastnictví komunikací ) Přípojky inženýrských sítí, vjezdové komunikace, parkovací stání, veřejné prostory a s nimi spojený mobiliář, sadovnické úpravy, hřiště a chodníky budou ve vlastnictví investora (příp. (spolu)vlastnictví majitelů jednotek v bytových domech nebo společenství vlastníků jednotek v domech). Kapacity stávajících inženýrských sítí pro výstavbu bytových domů nebyly ověřeny a je třeba je v rámci dalších jednání se správci sítí diskutovat. Hodnotící kritéria 1. 50% - nabídková cena za prodávané pozemky (min. stanovená cena 1250,- Kč/m2) 2. 50% - kvalita architektonické studie, kterou uchazeč předloží - technická zpráva, situace, půdorysy, řezy domy vč. terénu, vizualizace, zákres do dvou fotografií V rámci hodnocení architektonické studie bude hodnocen obsah studie - možnost přízemních bytů s předzahrádkou. Smlouva o smlouvě budoucí kupní a následná kupní smlouva Ujednání smlouvy o smlouvě budoucí kupní budou vyplývat z vyhlášeného záměru, podmínek výběrového řízení a budou mimo jiné obsahovat: Budoucí kupující bude zavázán: - zaplatit nejpozději do 30 dnů od podpisu smlouvy budoucí kupní zálohu na kupní cenu Pozemků ve výši 20% jejich kupní ceny;

3 - podat nejpozději do 6 měsíců od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní řádnou žádost o vydání územního rozhodnutí pro stavbu bytových domů na pozemcích včetně nezbytných příloh. Za řádnou žádost o vydání územního rozhodnutí se považuje žádost učiněná v souladu s architektonickou studií a s příslušnými ustanoveními zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, na jejímž základě bude možné příslušným stavebním úřadem vydat územní rozhodnutí; - podat nejpozději do 12 měsíců od vydání příslušného pravomocného územního rozhodnutí řádnou žádost o vydání stavebního povolení pro stavbu bytových domů na pozemcích včetně nezbytných příloh. Za řádnou žádost o vydání stavebního povolení se považuje žádost učiněná v souladu s územním rozhodnutím a příslušnými ustanoveními zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, na jejímž základě bude možné příslušným stavebním úřadem vydat stavební povolení; - zahájit nejpozději do 6 měsíců od vydání příslušného pravomocného stavebního povolení výstavbu bytových domů na pozemcích. Za zahájení výstavby se pro účely této smlouvy nepovažují přípravné práce spočívající například v přípravě terénu pro provedení stavby; za zahájení výstavby se považuje zhotovení základových konstrukcí; - dokončit nejpozději do 36 měsíců od vydání příslušného pravomocného stavebního povolení výstavbu bytových domů na pozemcích včetně parkovacích stání, terénních úprav a osazení zeleně a v téže lhůtě obstarat pravomocné kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas; - zaplatit nejpozději do 30 dnů od vydání příslušného pravomocného stavebního povolení zálohu na kupní cenu Pozemků ve výši 40% jejich kupní ceny; - doplatit zálohu na kupní cenu Pozemků ve výši 40% jejich kupní ceny nejpozději do 12 měsíců od vydání příslušného pravomocného stavebního povolení nebo do dokončení hrubé stavby bytových domů na pozemcích, a to podle toho, která skutečnost nastane dříve. Hrubá stavba se pro účely této smlouvy bude považovat za dokončenou, pokud budou dokončeny vodorovné a svislé nosné konstrukce a zastřešení stavby. Platba záloh na kupní cenu Pozemků dle smlouvy budoucí kupní může být uskutečněna na úschovní účet u notáře/advokáta nebo na vázaný účet u banky s tím, že bude uvolněna ve prospěch Města Turnov, jako prodávajícího nejpozději do 5 pracovních dnů po vkladu vlastnického práva k Pozemkům ve prospěch kupujícího. Podmínky pro uzavření kupní smlouvy Odkládacími podmínkami pro uzavření kupní smlouvy na Pozemky na straně Města Turnov, jako prodávajícího, budou alespoň /i/ zaplacení zálohy na kupní cenu Pozemků ve výši 100% dle smlouvy budoucí kupní na účet Města Turnov nebo na úschovní účet u notáře/advokáta či na vázaný účet u banky, /ii/ vydání příslušného pravomocného stavebního povolení pro výstavbu bytových domů na Pozemcích a /iii/ dokončení alespoň hrubé stavby bytových domů na pozemcích. -Uzavřením kupní smlouvy nebudou dotčeny povinnosti kupujícího sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, které mají trvat i po uzavření kupní smlouvy, zejména dostavba a kolaudace bytových domů, Další skutečnosti Za účelem případného zajištění bankovního financování hrubé stavby ze strany kupujícího bude možné (z důvodu přechodu vlastnického právo k pozemkům na kupujícího až po provedení hrubé stavby) za podmínky /i/ zaplacení zálohy na kupní cenu Pozemků ve výši 100% dle smlouvy budoucí kupní na účet Města Turnov nebo na úschovní účet u notáře/advokáta či na vázaný účet u banky a /ii/ vydání příslušného pravomocného stavebního povolení pro výstavbu bytových domů na Pozemcích zřídit ve prospěch kupujícího na časově omezenou dobu právo stavby dle 1240 a násl. občanského zákoníku. O případném právu stavby bude vyhlášen zvláštní záměr dle zák. č. 128/2000 Sb. Plnění podstatných povinností kupujícího bude standardně smluvně zajištěno (např. smluvní pokutou až do výše 10% kupní ceny či právem od smlouvy/smluv odstoupit). Předpokládaný harmonogram 1. Termín pro podání nabídek konec listopadu/začátek prosince Hodnocení nabídek prosinec 2018

4 3. Předložení vybrané nabídky ke schválení ZM prosinec 2018 nebo leden 2019 Právní posouzení záměru: k zaslaným revizím usnesení ZM o vyhlášení záměru prodeje pozemků na Výšince uvádíme následující: - vzhledem k nastavení transakce a skutečnosti, že kupní smlouva, tj. i převod vlastnického práva k pozemkům na kupujícího se má realizovat až po dokončení hrubé stavby (dle nové právní úpravy je stavba součástí pozemku a nikoliv samostatnou věcí, jež by sama mohla být předmětem zajištění), může tato skutečnost znamenat faktické ztížení či znemožnění investora získat úvěrové financování na stavbu (pokud nebude mít značné vlastní zdroje); proto jsme začlenili do textu možnost zřízení práva stavby na předmětných pozemcích, jež může být předmětem zajištění (např. zástavního práva) zajišťujícího úvěr banky, tj. tento institut může v dané situaci odblokovat nemožnost získat úvěrové financování a realizovat transakci; - v dané souvislosti však upozorňujeme, že při zřízení práva stavby si je třeba ze strany Města Turnov počínat velice obezřetně tak, aby nenastala situace, kdy by nebyl realizován prodej pozemku a na pozemcích bylo zřízeno právo stavby (zvláště na delší dobu); proto jsme v předmětném dokumentu uvedli, že právo stavby je možné zřídit mimo jiné pouze za podmínky úhrady zálohy ve výši 100% kupní ceny a zároveň odkládací podmínky pro uzavření kupní smlouvy budou pouze na straně města (nikoliv na straně kupujícího, který by měl být zavázán smlouvu uzavřít bez těchto odkládacích podmínek) tak, aby město případně mohlo docílit prodeje pozemků i bez splnění těchto odkládacích podmínek, tj. případně zabránit alespoň tomu, aby městu zůstaly pozemky zatížené právem stavby; pokud bude chtít investor zřídit právo stavby, bude muset uhradit poslední doplatek zálohy na kupní cenu co nejdříve po získání pravomocného stav. povolení (stávající úprava 3. doplatku tuto situaci umožňuje); - v dané souvislosti je preferovanou variantou samozřejmě řešení, kdy by právo stavby bylo zřizováno toliko na kratší dobu (např. 12 měsíců), de facto pouze do doby než se stane kupující vlastníkem pozemků a bude moci tyto pozemky (včetně jejich součástí - staveb) zastavit; samozřejmě bude záležet na konkrétní situaci; - předkládaná varianta tedy umožňuje praktickou realizaci prodeje za výchozí podmínky (převod pozemku až po provedení hrubé stavby), bude však záležet na vybraném investorovi a jednání s ním a případně i s jeho bankou, zda a jak bude právo stavby využito; v této souvislosti bude nezbytné stále dbát na eliminaci výše popsaného rizika spojeného se zřízením práva stavby, které je možné vyloučit, nicméně to musí být náležitě smluvně podchyceno; - zřízení případného práva stavby městem je rovněž úkonem, který podléhá režim 39 obecního zřízení (povinnosti vyhlášení záměru zřídit právo stavby); vzhledem k tomu, že není jisté, zda se toto právo bude v konkrétním případě zřizovat (a pokud ano, bude to aktuální cca v době vydání stavebního povolení), není zřízení práva stavby obsahem současného záměru, když by případně musel být tento záměr vyhlášen v budoucnu zvláštním úkonem; - vzhledem k celé řadě otevřených otázek, jejichž vyřešení závisí na výběru konkrétního investora, jeho možnostech a jednání s ním, nedoporučujeme rovněž, aby součástí (přílohou záměru) byl plný text budoucí smlouvy (samozřejmě bude nutné tento text upravit i s ohledem na částečně změněné a doplněné podmínky transakce), neboť to by mohlo zbytečně ztěžovat realizaci transakce. Navrhované usnesení ZM: ZM schvaluje vyhlášení záměru prodeje (formou uzavření smlouvy budoucí kupní a následné kupní smlouvy) částí pozemků parc. č. 1660/1 o výměře části cca 4133m2 a parc.č. 1660/6 o výměře části cca 362m2, oba pozemky v kat. území Turnov, obec Turnov, evidované na LV č u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily pro výstavbu bytových domů, která bude realizovaná spolu s rozšířením komunikace v ulici U Tří svatých s jednostranným chodníkem včetně veřejného osvětlení a rozšířením počtu parkovacích stání v ulici Rubínová, obec Turnov.

5