Znalecký posudek č a

Transkript

1 Znalecký posudek č a o ceně podíl 1/6 na byt.jedn. č.2135/2 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno. Objednatel posudku: Účel posudku: Dražby Kladno a.s., IČO: Váňová Kladno zjištění ceny nemovitosti k datu ocenění posudek vypracoval: Tomáš Maršál Lidická Středokluky Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně podíl 1/6 na byt.jedn. č.2135/2 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně podíl 1/6 na byt.jedn. č.2135/2 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno. Vitry Kladno Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Kročehlavy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Kladno LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - kupní smlouva V / usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví D 513/ Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví V-3321/ Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Kladno LV č a vyjádření objednatele posudku jsou vlastníky celé byt.jedn. č.2135/2 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno. - Haspra Josef, Vitry 2135, Kročehlavy, Kladno 1 a to z 1/6. - Haspra Eva, Vitry 2135, Kročehlavy, Kladno 1 a to z 4/6. - Karchutová Eva, Vitry 2135, Kročehlavy, Kladno 1 a to z 1/6. 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená, a proto vycházím z výměr na místě samém.

3 Celkový popis nemovitosti:.vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.2135/22 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno. Jedná se o podíl 1/6 na byt.jedn. č.2135/22 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno. Byt jedn. č.2135/2 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č pro obec Kladno a katastrální území Kročehlavy, okres Kladno, uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.30399, pro obec Kladno a katastrální území Kročehlavy, okres Kladno, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad Kladno. Bytová jednotka 3+1 je umístěna v budově č.p.2133, 2134, 2135, v 1.N.P. domu, celková plocha s příslušenstvím je cca 74,30m 2. Byt je přístupný z podesty schodiště a obsahuje předsíň, WC, koupelnu, kuchyň, ložnici, obývací pokoj, ložnici s lodžií, sklep.kóje. Byt se nachází v ulici Vitry. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. V této lokalitě se nachází plná občanská vybavenost, jako je škola, školka, zdravotnické zařízení, i nákupní centrum. Vše v dosahu několika minut od domu. Zastávku autobusu najdeme pár minut od domu. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.2135/2 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt.jednotka č. 2135/6 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.2135/2 Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Byt.jednotka č. 2135/6 Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p.2696 Jedná se o pozemek st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě.

4 - 4 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Byt.jednotka č. 2135/6-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 3+1 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt.jedn.č.2135/2: = 74,06 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 74,06 m 2 Podlahové plochy sklepních kójí a půdních prostor: skl.kóje: = 2,36 m 2 Podlahové plochy sklepních kójí a půdních prostor - celkem: = 2,36 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 74,06 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepních kójí a půdních prostor: 2,36 m 2 * 0,10 = 0,24 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 74,30 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 8 020,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0027 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4770 Základní cena upravená = ,65 Kč/m 2 Plná cena: 74,30 m 2 * ,65 Kč/m 2 = ,30 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 52 roků Opotřebení: 52,000 % ,40 Kč Byt.jednotka č. 2135/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,90 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,69 Kč Spoluvlastnický podíl: 37 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,69 Kč * 37 / = ,96 Kč ,86 Kč

5 - 5 - Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Byt.jednotka č. 2135/6 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = ,81 Kč Byt.jednotka č. 2135/6 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.2135/2-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stavba je po celkové rekonstrukci. Bytový prostor Kladno Podlahové plochy bytu: byt.jedn.č.2135/2: = 74,06 m 2 Podlahová plocha bytu: = 74,06 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: skl.kóje: = 2,36 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,36 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,06 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,36 m 2 * 0,10 = 0,24 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 74,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: 1,00

6 - 6-9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,00 = 0,808 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,808 * 1,000 * 1,000 = 0,808 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,808 = ,59 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,59 Kč/m 2 * 74,30 m 2 = ,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,44 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,69 Kč Spoluvlastnický podíl: 37 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,69 Kč * 37 / = ,96 Kč ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Byt.jedn.č.2135/2 - zjištěná cena = ,40 Kč Byt.jedn.č.2135/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč

7 - 7 - Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Byt.jednotka č. 2135/6 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 74,06 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 1,00 1,01 1,02 0,95 0,20 1,00 70, , ,- Kč 1,00 1,03 1,02 0,95 0,20 1,00 68, ,47 Součet: 6 562,17 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 3 281,08 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 215,70 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 3 346,47 Kč/jedn. Základní cena: 3 281,08 Kč 74,06 á 3 281,08 Kč/ = ,78 Kč Byt.jednotka č. 2135/6 - výsledná cena = ,78 Kč Byt.jednotka č. 2135/6 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl ,00 500, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 83 % Úprava ceny celkem 83 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4770 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390

8 - 8 - Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,69 Pozemek č.p zjištěná cena = ,69 Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č.p.2696 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Kladno , ,78 0,85 1, ,96 Kladno , ,83 0,85 1,00 904, ,22 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 1 216,61 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 904,26 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 528,96 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zast.pl. p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 628 m 2 628,00 m 2 á 1 216,61 Kč/m 2 = ,08 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,08 Kč = ,08 Kč Úprava ceny: pod. * 0,006 Pozemek č.p výsledná cena = 4 584,19 Kč Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy:

9 - 9 - Podle výpisu z KN Kladno LV č existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : ,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: ,- Kč slovy:dvěstěpadesáttisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit 1/6 byt.jednotky i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Kladno. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Kladno, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na podílu 1/6 na byt.jedn. č.2135/22 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

10 Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu podílu 1/6 na byt.jedn. č.2135/22 včetně podílu 37/6000 na budově č.p.2133, 2134, 2135 a pozemku st.2696 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno ve výši: ,-Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč 4 580,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání

11 související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb, 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je

12 na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, Tomáš Maršál Lidická Středokluky D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh: - výpis LV - porovnání - foto