ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1761/

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1761/2012 O ceně obvyklé na bytové jednotce č. 73/9 v ul. Riegerova s podílem na společných prostorech s pozemky č.par. 710/6 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Příbram. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 22 Nc 6938/ EX- 1554/09-63 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) bytové jednotky s podílem na společných prostorech a pozemcích v obci Příbram, ul. Riegerova, okres Příbram a kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 9 Adresa nemovitosti: Riegerova Příbram Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Krejcar Zdeněk, Riegrova 73, Příbram I, Příbram 1 6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření nebyla nemovitost přístupná vlastník nebyl přítomen. Informace o nemovitosti poskytla předsedkyně družstva vlastníků pí. Valtrová.

3 Celkový popis nemovitosti Město Příbram bylo dříve okresním městem a je s počtem obyvatel cca Ve městě je veškerá občanská vybavenost obecní úřad, pošta, policie, škola, střední škola, nemocnice, soud, banky, katastrální úřad, několik nákupních center. Město je dopravně napojeno na ČD, autobusy ČSAD. Od hlavního města Prahy je vzdáleno cca 40 km. Nemovitost je v centru města v zástavbě panelových bytových domů, přímo před domem je nákupní centrum, nedaleko pak škola a školka. Nemovitost je o 9. NP s dvěma výtahy a jednom podzemním podlaží, kde jsou umístěny sklepy a společné prostory domu. Objekt je byl revitalizován v roce 2010, je zateplen, má nová plastová okna nové výtahy. Příjezd k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci, před domem je velmi omezené množství parkovacích míst. Bytová jednotka je v 1.NP o velikosti 1+0 se sociálním zařízením a předsíní a sklepní kójí umístěné v I. PP. Byt je v původním stavu - zděné bytové jádro s původními zařizovacími předměty v koupelně sprcha, umyvadlo v místnosti původní kuchyňská linka. Sporák je plynový s troubou. Byt je dle informací předsedkyně společenství vlastníku pí. Valtrové odpojen od elektřiny a celkově ve velmi špatném stavu, ale je obydlen. Dodávka teplé vody a tepla je z místní výtopny( sídlištní kotelna) ústřední vytápění. Technický stav je špatný s nutností investice do stavebních úprav zejména sociálního zařízení. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje a podíl na společných prostorech s pozemky. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka b) Pozemky b 1 ) Pozemek

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 44 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: podlahová plocha: = 16,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 16,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: 1,20*1,0 = 1,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 16,00 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,20 m 2 * 0,10 = 0,12 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 16,12 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - odpojena elektřina I -0,10

5 Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 2 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,00 = 0,514 i = 1 IV 0,65 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - 4ást pozemku jinný vlastník I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,514 * 0,980 * 0,850 = 0,428 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,428 = 9 877,81 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 877,81 Kč/m 2 * 16,12 m 2 = ,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,30 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,21 Kč Spoluvlastnický podíl: 156 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,21 Kč * 156 / = ,55 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,85 Kč

6 - 6 - b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 710/6 203,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,40 Mezisoučet ,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,21 Pozemek - zjištěná cena = ,21 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka = ,85 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízená bytová jednotka v panelovém bytovém domě po revitalizaci v Příbrami, byt ve VI.NP s výtahem o velikosti 1+0 garsonka se sociálním zařízením a sklepem. Byt o podlahové ploše 25 m 2. Byt je po rekonstrukci bytové jádro zděné s novými rozvody, obklady a dlažby, nové zařizovací předměty, sprchový kout a nová kuchyňská linka. Nabídková cena je ,-Kč 2. Prodaný byt v Příbrami v panelovém bytovém domě se zateplením, poloha ve III.NP o velikosti 1+0 garsonka se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha je 22,5m 2. Byt v původní stavu bez stavebních úprav. Byl prodán v listopadu 2011 za ,-Kč 3. Prodaný byt Příbrami v panelovém domě se zateplením po revitalizaci, poloha ve IV.NP s výtahem o velikosti 1+0 garsonka se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha 16m 2,byt s pravidelnou údržbou. Byt byl prodán v prosinci 2011 za ,-Kč ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými byty v lokalitě města Příbram o velikosti garsonka o podlahové ploše 16 m2 se sociálním zařízením a sklepem. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesicenému trhu s nemovitostmi a o byty této velikosti je menší zájem. Dále je nutné přihlédnout ke stavu bytu a i k faktu, že byt je odpojen od elektřiny a bude nutné provést revizi a opětné přihlášení. Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na částku ,- Kč Cena nákladová ( vyhlášková) ,- Kč Cena obvyklá ( tržní) ,- Kč Ve Vejprnicích,

8 - 8 - Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1761/2012 znaleckého deníku.