ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1704/

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1704/2011 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 4 v ul. Nádražní č.p. 354/7 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 385 zastavěná plocha a nádvoří v obci Stará Role, okres Karlovy Vary a kat. území Stará Role. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Karlových Varech 24 EXE 902/ EX- 171/10-37 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky s podílem na společných prostorech s pozemkem v obci Stará Role, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 4 Adresa nemovitosti: Nádražní 354/ Stará Role Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v dané lokalitě a z vlastních zdrojů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jaromíra Peškeho, Exekutorský úřad Plzeň - sever, o ustanovení znalce pro vypracování znaleckého posudku k ocenění bytové jednotky č. 4 v ul. Nádražní č.p. 354/7 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 385 zastavěná plocha a nádvoří obci Stará Role - Karlovy Vary 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Kočandrle Pavel a Kočandrlová Eva, Nádražní 354/7, Stará Role, , Karlovy Vary Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den ohledání byla nemovitost nepřístupná - informace o dispozici a stáří jsem získal od nájemníků ( spoluvlastníků bytového domu).

3 Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v obci Stará Role, která je součástí ( předměstím) Karlových Varů. Jde o zděný bytový dům stavebně dokončen v roce 1930 v zástavbě bytových domů v Nádražní ul., která je slepá a končí u nádražní stanice Stará role. Příjezd po místní zpevněné komunikaci, objekt je připojen na inženýrské sítě obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu 220/380V a zemní plyn. Nemovitost je o jednom podzemním podlaží, kde jsou sklepy a dvou nadzemních podlažích, kde jsou byty. Podkroví je stavebně upraveno na byty. Objekt je stavebně postaven tak, že v mezipatře jsou byty, které jsou situované do dvora. Vlastní bytová jednotka č. je v mezipatře mezi prvním a druhým nadzemním podlažím o velikosti 3+ 1 s chodbou, WC, koupelnou a sklepem v I.PP. Byt je větších rozměrů má plastová okna, vytápění lokální na tuhá paliva, ohřev vody bojler, koupelna s vanou. Veškeré informace jsem získal od spolunájemníků bytového domu. Byt je obydlen a užívám, ale bez stavebních úprav. Technický stav je horší nutná investice do rekonstrukce bytové jednotky ( topení, koupelna, WC, kuchyně). 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 4 b) Pozemky b 1 ) Pozemek

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovy Vary Stáří stavby: 81 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: podlahová plocha bytu 3 +1: = 78,38 m 2 Podlahová plocha bytu: = 78,38 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 4,55 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 4,55 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 78,38 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 4,55 m 2 * 0,10 = 0,46 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 78,84 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05

5 Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 81 let: 0,60 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,60 = 0,328 i = 1 IV 0,65 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zvýšený hluk od nádraží I -0,10 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,470 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,328 * 0,470 * 0,950 = 0,146 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,146 = 3 786,07 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 3 786,07 Kč/m 2 * 78,84 m 2 = ,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,76 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,56 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,56 Kč * / = ,82 Kč Bytová jednotka č. 4 - zjištěná cena = ,58 Kč

6 - 6 - b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0750 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,56 Pozemek - zjištěná cena = ,56 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 4 = ,58 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Prodej bytové jednotky 3 +1 v obci Stará Role, jde o zděný bytový dům s podsklepením a s dvěma nadzemními podlažími a obytným podkrovím. Nemovitost je v ul. Závodu Míru, část obce Stará Role. Vlastní bytová jednotka je ve II.NP o podlahové ploše 95m 2, velikostně 3 +1 s WC a koupelnou, předsíní a sklepem. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci nové topení s kotlem na zemní plyn, koupelna, WC, nové rozvody, obklady a dlažby. V bytě chybí dokončit nové dveře - vnitřní, opravy omítek a vymalovat. Nabídková cena ,-Kč 2. Prodána bytová jednotka v ul. Vančurova obec Stará Role, jde o zděný bytový dům o jednom podzemním podlaží a třech nadzemních podlažích a půdou bez stavebních úprav. Vlastní bytová jednotka je o velikosti s WC, koupelnou, předsíní a sklepem v I.PP. Podlahová plocha bytu je 81,5m 2, byt je v původním stavu bez stavebních úprav. Topení ústřední vlastní kotel na plyn, ohřev vody bojler, v koupelně a WC zastaralé zařizovací předměty. Byt je vhodný k rekonstrukci. Prodán za cenu ,-Kč 3. Prodána bytová jednotka v ul. Nádražní obec Stará Role, jde o zděný bytový dům o jednom podzemním podlaží a dvou nadzemních podlažích a půdním prostorem stavebně upraveným. Objekt po rekonstrukci plastová okna nová fasáda a nová střecha včetně krytiny. Vlastní bytová jednotka je ve II.NP bez výtahu je o podlahové ploše 79,5 m 2, byt byl stavebně upraven nové obklady, dlažby, koupelna a WC. Topení ústřední s kotlem na zemní plyn a ohřevem vody. Prodán za cenu ,-Kč

8 - 8 - Při porovnání s nabízenými a prodanými bytovými jednotkami v obci Stará Role a nejbližším okolí, při porovnání polohy( blízkost nádraží zvýšený hluk) technického stavu, který je velmi špatný. investice do rekonstrukce. Lze cenu obvyklou (tržní) pro bytovou jednotku č. 354/4 s podílem na společných prostorech a příslušenství a pozemkem č.par. 385 zastavěná plocha a nádvoří v místě a čase stanovit na částku ,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková) ,-Kč Cena obvyklá ( tržní) v místě a čase ,-Kč Ve Vejprnicích, Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1704/2011 znaleckého deníku.