Znalecký posudek č a

Transkript

1 Znalecký posudek č a o ceně pod.id.1/2 RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. Objednatel posudku: Účel posudku: Dražby Kladno a.s. IČO: Váňova Kladno zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění posudek vypracoval: Tomáš Maršál Lidická Středokluky Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně pod.id.1/2 RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně pod.id.1/2 na RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny Očihov 45 Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Očihov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Žatec, LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.,387/11Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - zástavní právo smluvní Z-3501/ , Z-6861/ , Z -3501/ smlouva o převodu nemovitosti RI 909/ omezení dispozičních práv Z / Nařízení exekuce Z-7029/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-2217/ , Z-3446/ , Z-3447/ Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Z-6861/ Použitá literatura:

3 Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM, Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.,387/11Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku prováděcí vyhlášky 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Žatec, LV č.156 a vyjádření objednatele jsou vlastníky RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. - SJM Valach Karel a Valachová Věra, Divadelní 1597, Kladno, Kladno Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny. Jedná se o RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny, který je zapsán u KN Žatec LV č.156. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. RD č.p.45 je je zčásti podsklepená má dvě N.P., a sklonitou střechu. Svislé nosné konstr. zděné, kamenné. Stropy rovné, v části klenuté, povrchy hladké poškozené, okna dvojitá, dveře náplňové, podlahy prkenné, El., rozvody vody, kanalizace nefunkční, schody dřevěné.vnější i vnitřní omítky silně poškozené. K domu náleží pozemek. Na pozemku se nachází další stavba - sýpka a venkovní úpravy.. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. Vjezd je přímo na pozemek, parkovat je možné u domu. V obci najdeme základní občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno. Původní stavba podle místního zdroje z r a 1965.Na objektu nebyla prováděná řádná údržba. Stavebně technický velmi špatný. Účel užití - bydlení, rekreace, podnikání.

4 Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sýpka c) Studny c 1 ) Studna d) Porosty d 1 ) e) Ocenění porovnávacím způsobem e 1 ) RD č.p.45 f) Pozemky f 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 b) Vedlejší stavby b 1 ) Sýpka Jedná se objekt původní s přístavbou. Celkový stav velmi špatný. Na objektu chybí štít, stropy v dezolátním stavu. c) Studny c 1 ) Studna d) Porosty d 1 ) e) Ocenění porovnávacím způsobem e 1 ) RD č.p.45 f) Pozemky f 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 Jedná se o pozemek p.č.5, 6/1, 6/2 v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny, které jsou zapsané na LV č.156 KN Žatec. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

5 - 5 - a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Obestavěný prostor celkem: = 950,26 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: P 8,40 100,00 0,46 3,86 4. Střecha: P 5,20 100,00 0,46 2,39 5. Krytina: P 3,20 100,00 0,46 1,47 6. Klempířské konstrukce: C 0,80 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: P 6,20 100,00 0,46 2,85 8. Fasádní omítky: P 3,10 100,00 0,46 1,43 9. Vnější obklady: P 0,40 100,00 0,46 0, Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1, Schody: P 2,40 100,00 0,46 1, Dveře: P 3,30 100,00 0,46 1, Okna: P 5,20 100,00 0,46 2, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: P 1,10 100,00 0,46 0, Vytápění: C 4,40 100,00 0,00 0, Elektroinstalace: P 4,10 100,00 0,46 1, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: P 3,00 100,00 0,46 1, Zdroj teplé vody: C 1,80 100,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: P 2,80 100,00 0,46 1, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: P 5,10 100,00 0,46 2, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 52,65 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5265 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5265 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9860 Základní cena upravená = 1 878,06 Kč/m 3

6 - 6 - Plná cena: 950,26 m 3 * 1 878,06 Kč/m 3 = ,30 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 90,000 % ,77 Kč ,53 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 - zjištěná cena = ,27 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Sýpka - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Obestavěný prostor celkem: = 440,43 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9860 Základní cena upravená = 2 203,16 Kč/m 3 Plná cena: 440,43 m 3 * 2 203,16 Kč/m 3 = ,76 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 95,000 % ,87 Kč ,89 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Sýpka - zjištěná cena = ,45 Kč

7 - 7 - c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9860 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Plná cena = 3 037,17 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 129 roků Opotřebení: 95,000 % ,31 Kč 151,86 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Studna - zjištěná cena = 75,93 Kč d) Porosty d 1 ) Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,37 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 808 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 189 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,06 Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 556,61 556,61 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 - zjištěná cena = 278,31 Kč

8 - 8 - e) Porovnávací hodnota e 1 ) RD č.p.45-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Obestavěný prostor celkem: = 969,29 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,10 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 289,77 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,39 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - I typ B 1. Druh stavby - rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10 6. Způsob vytápění stavby I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - II -0,05 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - III 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - I -0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,170 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00

9 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,04 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,860 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,170 * 0,950 * 0,860 = 0,139 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 191,- Kč/m 3 * 0,139 = 443,55 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 443,55 Kč/m 3 * 969,29 m 3 = ,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,58 Kč ,58 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 RD č.p.45 - zjištěná cena = ,29 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 969,34 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD ,- Kč 1,00 1,00 0,70 0,60 0,50 1, ,00 45,94 RD ,- Kč 1,00 1,00 0,70 0,60 0,50 1,00 652,30 160,65

10 Součet: 206,58 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 103,29 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 45,94 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 160,65 Kč/jedn. Základní cena: 103,29 Kč 969,34 á 103,29 Kč/ = ,13 Kč RD č.p.45 na pozemku pč.6/1 - výsledná cena = ,13 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/ Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl ,00 35, ,- zast.pl. 6/1 183,00 35, ,- zast.pl. 6/2 426,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % ,60 Mezisoučet ,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,37 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 - zjištěná cena = ,69 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč

11 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek , ,00 0,70 1,00 70,00 pozemek , ,02 0,70 1,00 202,31 272,31 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 136,16 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 70,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 202,31 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zast.pl. p.č m 2 zast.pl. p.č. 6/1 183 m 2 zast.pl. p.č. 6/2 426 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 808 m 2 808,00 m 2 á 136,16 Kč/m 2 = ,28 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,28 Kč = ,28 Kč Úprava ceny: poloha * 1,000 přístup * 1,000 inž.sítě * 1,000 kp * 0,900 kpod * 0,500 Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 - výsledná cena = ,78 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č. 5,6/1,6/2 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy:

12 Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou ve velmi špatném technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Žatec LV č.156 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : jako celku bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celku oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy: stočtyřicettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Očihov. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do Žatce, Rakovníka. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Očihov, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

13 Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu nemovitostí pod. id.1/2 RD č.p.45 vč.pozemků a příslušenství v obci Očihov, k.ú.očihov, okres Louny ve výši ,-Kč ,-Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jednostočtyřicettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a

14 jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena).

15 Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, Tomáš Maršál Lidická Středokluky D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č a znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č a. E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN LV č snímek z pozemkové mapy - porovnání