Nakladatelství FORUM, s.r.o.

Transkript

1 Nakladatelství FORUM, s.r.o. Uzavírání smluv podle nového občanského zákoníku 4. lekce: Smlouva o zápůjčce, smlouva o úvěru a smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání v praktických příkladech JUDr. Dušan Ružič, Ph.D.

2 2 Autor: JUDr. Dušan Ružič, Ph.D. Redakční úprava: PhDr. Klára Platilová, Ph.D. Jazyková úprava: Mgr. Jana Vašinová Vedoucí projektu: PhDr. Klára Platilová, Ph.D. Nakladatelství FORUM, s.r.o. Na Březince 1513/14 Praha 5 Smíchov Nakladatelství FORUM, s. r. o., Praha 2014 Zpracováno v březnu 2014

3 3 Obsah 4. lekce Smlouva o zápůjčce, smlouva o úvěru a smlouva o nájmu prostoru 1 Úvod Smlouva o zápůjčce Smlouva o zápůjčce podle nového občanského zákoníku Výpůjčka vs. zápůjčka Úročená zápůjčka Nepřiměřený úrok Ztráta výhody splátek Kvitance Smluvní pokuta Dlužní úpis (čili písemné potvrzení dlužníka vydlužitele) Smlouva o úvěru Smlouva o úvěru podle nového občanského zákoníku Charakteristika smlouvy o úvěru Úplatnost smlouvy, úroky Vrácení úvěru Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání Jak byl tento závazkový vztah upraven starou právní úpravou? Přechod nájemních smluv uzavřených do do právní úpravy NOZ Důležité změny Podnájem Použité zdroje Kontrolní test... 26

4 4 1 Úvod Je zcela běžné, že podnikatelský subjekt není schopen realizaci svých, zejména nákladnějších podnikatelských záměrů pokaždé provést jen za pomoci vlastních zdrojů. Více či méně frekventovaně je nucen použít cizí zdroje, tj. většinou úvěr či půjčku, v terminologii nového občanského zákoníku označovanou jako zápůjčka. V rámci této lekce se zaměříme na přehledný výklad základních rozdílů mezi úvěrem a zápůjčkou jako takových a na skutečnosti, které je nezbytné mít na zřeteli, ať již o zápůjčku či úvěr žádáme, či ji případně (coby prosperující podnikatelský subjekt) poskytujeme třetí osobě. Zajímat nás budou změny závazkových vztahů, které nastaly od 1. ledna 2014 s účinností nové právní úpravy související s rekodifikací občanského práva, tj. nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále také NOZ ). V závěru se pak podíváme i na úskalí smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, která je novým pojetím nájmu dříve tzv. nebytových prostor.

5 5 2 Smlouva o zápůjčce 2. 1 Smlouva o zápůjčce podle nového občanského zákoníku V novém občanském zákoníku je smlouva o zápůjčce upravena v Změny se týkají především užívané odborné terminologie a dále jsou upraveny případy, na které dosavadní úprava nepamatovala. Pojem půjčka byl nahrazen tradičním pojmem zápůjčka a nelogické označení stran jako věřitele a dlužníka bylo nahrazeno označením zapůjčitel a vydlužitel.!důležité Smlouvou o zápůjčce je tedy smlouva, kterou zapůjčitel přenechává vydlužiteli zastupitelnou věc tak, aby ji užil podle libosti a po čase vrátil věc stejného druhu. Podstatnými náležitostmi smlouvy o zápůjčce jsou: určení smluvních stran (zapůjčitele a vydlužitele), určení předmětu zápůjčky, tj. druhově určených zastupitelných věcí, množství přenechaných věcí, předání předmětu zápůjčky zapůjčitelem vydlužiteli, závazek vydlužitele k vrácení předmětu zápůjčky, resp. věcí téhož druhu. Podstatnou náležitostí smlouvy o zápůjčce není doba vrácení předmětu zápůjčky. Přesto doporučujeme, aby tato doba byla ve smlouvě ujednána. NOZ sice nově váže vrácení věci na výpověď smlouvy, není-li ujednáno jinak, i tak lze ovšem předejít nepříjemnostem. Zákon nestanovuje pro smlouvu o zápůjčce písemnou formu, jak jsme však již vícekrát zmínili i u výkladu předcházejících smluvních typů, nelze ji než doporučit. Předmětem zápůjčky může být peněžité i nepeněžité plnění, musí se však jednat o věci zastupitelné. Dlužník je oprávněn s těmito věcmi volně disponovat, může je zcizit i spotřebovat neboť je na něho převedeno vlastnické právo k těmto věcem a následně vrátit věci jiné, avšak věci téhož množství a druhu.

6 6 Doplněno je ustanovení, které výslovně uvádí, že se při nepeněžité zápůjčce vrací věc stejného druhu, přičemž nezáleží na tom, zda cena věci mezitím stoupla, či klesla. Pokud by bylo předmětem závazku vrácení věci jiného druhu, měla by smlouva povahu smlouvy směnné, nikoliv o zápůjčce. Není však vyloučeno ujednání o vrácení věcí jakosti lepší, příp. horší. Předmětem smlouvy o zápůjčce bývají v drtivé většině případů peníze. Z výše uvedeného vyplývá, že smlouva o zápůjčce má reálnou povahu a jde o tzv. reálný kontrakt. Vznik smlouvy předpokládá nejen dohodu stran, ale i skutečné odevzdání předmětu zápůjčky. Při peněžité zápůjčce může dojít k předání zapůjčené částky i bezhotovostním převodem na účet dlužníka. Další změny, které nám přinesl NOZ, se týkají splatnosti zápůjčky, která je nově závislá na vypovězení smlouvy, přičemž není-li o splatnosti zápůjčky a o výpovědi ujednáno něco jiného, činí výpovědní lhůta 6 týdnů. Pokud nebyly sjednány úroky, může vydlužitel splatit zápůjčku i bez výpovědi Výpůjčka vs. zápůjčka Od smlouvy o zápůjčce je nutné odlišovat smlouvu o výpůjčce upravenou v 2193 až 2200 NOZ, kterou vzniká vypůjčiteli právo nezuživatelnou věc po dohodnutou dobu bezplatně a dočasně užívat.!důležité Zásadní rozdíl mezi danými smluvními typy tudíž spočívá v předmětu smlouvy, přičemž výpůjčka se může týkat výhradně věcí individuálně určených, které nepřecházejí do vlastnictví vypůjčitele, a smlouva je vždy bezúplatná. Oproti tomu zápůjčka může být poskytnuta jako úplatná (zpravidla úročená) nebo bezúplatná.

7 Úročená zápůjčka Při úplatné peněžité zápůjčce se výše úroku zpravidla stanoví určitým procentem z částky zapůjčených peněžních prostředků. Občanský zákoník přitom pro takový případ nestanovuje maximální výši úrokové sazby. Pokud by ale tato byla sjednána nepřiměřeně vysoká, soud by v případě sporu na žádost vydlužitele mohl úroky buďto snížit, nebo smlouvu zrušit jako lichvářskou. Zde je však nutno poznamenat, že zrušení lichvářské smlouvy je pravděpodobné, pokud je vydlužitelem spotřebitel, u podnikatele totiž zákon předpokládá, že je profesionálem, který má větší míru znalostí a rovnosti při vyjednávání. Pokud tedy podepisujete smlouvu jako vydlužitel, doporučujeme, abyste si před podpisem smlouvy udělali přehled o tom, v jaké výši se pohybují úrokové sazby bank Nepřiměřený úrok Nepřiměřeně vysoký úrok je protizákonný, a tedy soudně nevymahatelný. Lze předpokládat, že stanovisko judikatury ohledně nepřiměřenosti úroku se s novou právní úpravou měnit nebude a lze tedy citovat například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 21 Cdo 1484/2004 z prosince V něm soud mimo jiného uvedl, že odporující dobrým mravům je zpravidla taková výše úroků sjednaná smlouvou o půjčce, která podstatně přesahuje úrokovou míru v době jejího sjednání obvyklou. Obvyklou úrokovou míru je přitom třeba stanovit zejména s přihlédnutím k nejvyšším úrokovým sazbám uplatňovaným bankami při poskytování úvěrů nebo půjček. V rozhodnutí 33 Odo 234/2005 z ledna 2007 k tomu Nejvyšší soud ČR doplnil, že při posuzování přiměřenosti určitého úroku je nutné zohlednit i riziko, které věřitel podstupuje. Půjčky na základě smluv uzavíraných mezi fyzickými osobami mají podle soudu pro věřitele na rozdíl od půjček či úvěrů poskytovaných peněžními ústavy výrazně vyšší míru rizikovosti. A to zejména v případě, kdy je dlužníkem osoba nacházející se v obtížné finanční situaci. Proto nemusí být nepřiměřený ani úrok, který je dvojnásobkem či trojnásobkem úrokové míry peněžních ústavů. Nelze však tolerovat extrémní případy, kdy úrok přesahuje obvyklou míru zcela neadekvátním způsobem.

8 8 Doporučení z praxe Kromě podstatných náležitostí může smlouva o zápůjčce obsahovat úpravu dalších skutečností, které lze z praktického hlediska (hlavně z pohledu zapůjčitele) doporučit coby zajišťovací či utvrzovací prostředky pro případ vydlužitelovy platební delikvence. Jedná se např. o tzv. ztrátu výhody splátek v případě, kdy má být zápůjčka vrácena ve splátkách; smluvní pokutu; rozhodčí doložku. Při realizaci zápůjčky je pak dále velmi praktické nezapomenout na dlužní úpis (z pohledu zapůjčitele) či kvitanci (z pohledu vydlužitele) Ztráta výhody splátek Co se týče vrácení zápůjčky ve splátkách, určuje NOZ nové podmínky pro ztrátu výhody splátek. V případě, že si smluvní strany sjednaly vracení zápůjčky ve splátkách, zapůjčitel může od smlouvy odstoupit a požadovat splnění celého dluhu i s úroky, pokud je vydlužitel v prodlení s vrácením více než dvou splátek, anebo jedné splátky po dobu delší než tři měsíce. Pochopitelně, pokud si strany ve smlouvě nesjednaly v rámci smluvní volnosti jinak, ust NOZ je dispozitivního charakteru Kvitance NOZ přinesl změny i do úpravy kvitance ( NOZ). Jsou stanoveny obsahové náležitosti kvitance (tato musí obsahovat minimálně jméno dlužníka a věřitele, předmět plnění, místo a čas, kde a kdy byl dluh plněn). Pokud byla kvitance vydána na jistinu, platí vyvratitelná právní domněnka, že bylo vyrovnáno i příslušenství předmětné pohledávky. Nově se objevuje i další právní domněnka týkající se opakovaných plnění z téhož právního důvodu: předloží-li vydlužitel kvitanci na plnění splatné později, má se za to, že splnil také to, co bylo splatno dříve. Podle 1995 odst. 2 NOZ se potom vydání kvitace, aniž by byl dluh splněn, považuje za prominutí dluhu. Stejně jako v dřívější právní úpravě může vydlužitel plnění odepřít, pokud mu zapůjčitel nevydá zároveň kvitanci ( 1949 odst. 2 NOZ).

9 Smluvní pokuta Smluvní pokuta je upravena v 2048 a násl. NOZ. Úprava byla z velké části převzata z původního občanského a obchodního zákoníku. Jak jsme již zmínili ve 2. lekci e, smluvní pokuta se společně s institutem uznání dluhu systematicky vyčleňuje ze způsobů zajištění dluhu a tvoří novou právní kategorii utvrzujících institutů. Důvodem je skutečnost, že funkcí smluvní pokuty (stejně jako funkcí uznání dluhu) není dluh zajistit, jako je tomu u ručení, zástavy apod., nýbrž posílit postavení věřitele jiným způsobem. Tento institut je vhodný u vydlužitelů, kteří mají prostředky na zaplacení, ale přistupují laxně k plnění svých závazků, a smluvní pokuta tak může pro ně být dobrým motivačním faktorem. Když však vydlužitel nemá dostatek prostředků a z toho důvodu svůj závazek neplní, smluvní pokuta způsobí, že se sice zvýší plnění, ale vydlužitel přesto plnit nebude, jelikož žádné prostředky prostě nemá. Smluvní pokuta může být v zásadě vymáhána i vedle náhrady škody, pokud tak bylo smluvními stranami sjednáno; a dále pak i vedle úroků z prodlení, bez nutnosti jejich výslovné úpravy ve smlouvě. Důležitou změnou je fakt, že smluvní pokuta již nemusí být sjednána písemně, což je praktické zvláště při sjednávání elektronickou poštou, či přes internet. V praxi totiž nastávaly problémy, když na listině nebyl podpis smluvních stran Dlužní úpis (čili písemné potvrzení dlužníka vydlužitele) Pro předejití případnému sporu je důležité zajistit (jako prostředek k posílení právní jistoty zapůjčitele) písemné potvrzení vydlužitele, že zápůjčku převzal. Z pohledu zapůjčitele je možné jej vyžádat hned při uzavírání smlouvy o zápůjčce, zejména pokud není uzavírána v písemné formě. Pokud je smlouva písemná, pak lze písemné potvrzení začlenit přímo do textu smlouvy. Potvrzení může dlužník (zde vydlužitel) vydat i kdykoliv po uzavření smlouvy až do vrácení zápůjčky. Obdrží-li dlužník dlužní úpis zpět bez kvitance, platí vyvratitelná domněnka, že dluh byl splněn.

10 Úřední ověření podpisů smluvních stran Jak již bylo zmíněno, zákon nevyžaduje písemnou formu smlouvy o zápůjčce. Rozhodně je však praktické danou smlouvu v písemné podobě uzavřít. Ani v takovém případě však nelze existenci písemné formy smlouvy o zápůjčce považovat bez dalšího za záruku úspěchu v případném sporu vyplývajícím ze smlouvy, a to zejména s přihlédnutím k různým možnostem zpochybnění takové písemné formy. Poznámka: Lze zmínit případy z praxe, kdy dlužníci (dnes vydlužitelé) u soudu úspěšně zpochybnili pravost svého podpisu na tehdy ještě smlouvě o půjčce, a to i za pomoci znaleckého posudku. Proto lze jen doporučit, aby byly podpisy obou smluvních stran na smlouvě (zejména s hodnotnějším předmětem plnění ) pokud možno úředně ověřeny, i když to v praxi není úplně běžné. Alespoň minimální prevenci případného sporu lze v tomto případě zajistit uzavíráním smlouvy za účasti svědků obou stran. Pro lepší představu dále uvádíme vzor smlouvy o zápůjčce podle nové právní úpravy.

11 11 VZOR: Smlouva o zápůjčce uzavřená ve smyslu ust a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku níže uvedeného dne, měsíce a roku mezi IČ sídlo obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl., vložka.. zastoupená (dále jako zapůjčitel ) a IČ sídlo obchodní společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl., vložka.. zastoupená (dále jako vydlužitel ) (spolu jako smluvní strany ) 1. Podmínky poskytnutí zápůjčky 1.1 Zapůjčitel na základě této smlouvy přenechává vydlužiteli peněžní částku ve výši ,- Kč (slovy tři sta tisíc korun českých) dále také jako předmět zápůjčky nebo zápůjčka. Vydlužitel potvrzuje podpisem této smlouvy, že předmět zápůjčky od zapůjčitele k okamžiku podpisu této smlouvy již fyzicky obdržel.

12 Vydlužitel se zavazuje, že předmět zápůjčky vrátí zapůjčiteli nejpozději do..., když zápůjčku bude vracet v měsíčních splátkách (a to každou v minimální výši ,- Kč) vždy k 15. dni v měsíci počínaje od 1. dubna Vrácení předmětu zápůjčky, resp. jednotlivých splátek, je zapůjčitel povinen vydlužiteli potvrdit písemně. 1.3 Zápůjčka se sjednává jako úročená, a to ve výši % z dlužné částky ročně. 1.4 V případě prodlení vydlužitele s úhradou zápůjčky, resp. jejími splátkami je tento povinen zapůjčiteli uhradit smluvní úrok z prodlení, a to ve výši 0,05% z dlužné částky za každý, byť započatý den prodlení. 1.5 V případě, že bude vydlužitel v prodlení s vrácením více než dvou splátek, je zapůjčitel oprávněn od smlouvy odstoupit a požadovat splnění celého dluhu, a to včetně úroků. 2. Závěrečná ustanovení 2.1 Tato smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, každá ze smluvních stran obdrží po jednom z nich. 2.2 Obě smluvní strany jsou podnikatelé, zápůjčka byla poskytnuta pro účely podnikání vydlužitele. 2.3 Záležitosti touto smlouvou výslovně neupravené se řídí českým právním řádem, jmenovitě zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem. 2.4 Tuto smlouvu lze měnit a doplňovat pouze formou písemných, postupně číslovaných dodatků podepsaných oběma smluvními stranami. 2.5 Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu před jejím podpisem přečetly, jejímu obsahu porozuměly, dále že smlouva vyjadřuje jejich pravou a skutečnou vůli a že při uzavírání této smlouvy jednaly a jednají poctivě, což stvrzují svými podpisy na této listině. V. dne 2014 V. dne 2014 zapůjčitel vydlužitel

13 13 3 Smlouva o úvěru 3. 1 Smlouva o úvěru podle nového občanského zákoníku Podobnou funkci jako smlouva o zápůjčce má i smlouva o úvěru, kterou upravuje NOZ v Úprava byla víceméně převzata z obchodního zákoníku a změněna je tedy jen minimálně. Změny se opět týkají terminologie. Smluvní strany tak již nejsou označeny jako věřitel a dlužník, nýbrž jako úvěrující a úvěrovaný. Ke změně označení stran došlo proto, že poskytovatel úvěru (úvěrující) je do doby poskytnutí předmětných peněz dlužníkem příjemce úvěru. Jakmile však peníze poskytne, stává se z něj věřitel a z příjemce peněz dlužník. Další změny jsou pouze stylistické. Obdobně jako u zápůjčky nepožaduje zákon pro tento typ smlouvy obligatorní písemnou formu. V praxi se však s ústně uzavřenou úvěrovou smlouvou setkáte jen velmi zřídka Charakteristika smlouvy o úvěru Smlouvou o úvěru se úvěrující zavazuje, že úvěrovanému poskytne na jeho požádání a v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a úvěrovaný se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky. Podstatnými náležitostmi smlouvy o úvěru tedy jsou: specifikace smluvních stran, určení částky nebo limitu úvěru ve stanovené měně, závazek úvěrujícího poskytnout peněžní prostředky, závazek úvěrovaného k vrácení částky úvěru a zaplacení úroku.

14 14 Smlouva o úvěru má konsenzuální povahu, pro její vznik stačí dohoda alespoň o základních náležitostech a nevyžaduje se, aby k poskytnutí peněžních prostředků skutečně došlo, jako je tomu v případě smlouvy o zápůjčce Úplatnost smlouvy, úroky Smlouva o úvěru je na rozdíl od smlouvy o zápůjčce vždy úplatná, musí v ní být sjednán úrok, který je úvěrovaný povinen platit od doby poskytnutí peněžních prostředků. Pokud by smluvní strany úroky nestanovily, musí je úvěrovaný platit ve výši stanovené právním předpisem, nebo obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Nově lze požadovat i úroky z úroků, bylo-li tak ujednáno. Poznámka: Nejsou-li úroky stanoveny, je úvěrovaný povinen platit obvyklé úroky za úvěry, které poskytují banky v místě sídla úvěrovaného v době uzavření smlouvy. Pokud by strany sjednaly úroky vyšší než přípustné podle zákona nebo na základě zákona, je úvěrovaný povinen platit úroky ve výši nejvýše přípustné Splatnost úroků Závazek platit úroky pro úvěry splatné do doby jednoho roku je splatný spolu se závazkem vrátit použité peněžní prostředky jistinu. Jestliže je lhůta pro vrácení poskytnutých peněžních prostředků delší než jeden rok, jsou úroky splatné koncem každého kalendářního roku (ročně pozadu). Nově lze požadovat i úroky z úroků.

15 Úplata Dle předcházející právní úpravy bylo možné ve smyslu 499 obchodního zákoníku ve smlouvě o úvěru kromě úroků sjednat i úplatu za sjednání úvěru, to však jen tehdy, pokud bylo poskytování úvěru předmětem podnikání věřitele. Úvěr tedy mohla poskytnout i osoba, která běžně úvěry neposkytuje, resp. neposkytovala. Nebylo-li poskytování úvěrů (dřívější terminologií půjček) vykonáváno podnikatelem soustavně, vlastním jménem a s primárním účelem dosažení zisku, nebylo poskytnutí úvěru (ani půjčky) posuzováno jako podnikatelská činnost, k níž by bylo nutné si obstarat oprávnění k podnikání. Zrcadlovou úpravu týkající se úplaty za sjednání úvěru již NOZ výslovně neobsahuje, což nebrání smluvním stranám, aby si tak sjednaly i za nové právní úpravy. Samozřejmě ale zejména pokud je na straně úvěrovaného slabší strana (tj. zejména spotřebitel) je zapotřebí brát v úvahu ustanovení NOZ, která slouží na jeho obranu a v jejichž důsledku by mohla být ujednání o nepřiměřené výši úplaty shledána neplatnými.!důležité Dochází-li k takovému poskytování peněžních prostředků častěji, pravidelně, i subjektům, se kterými nemá podnikatel žádné další propojení, lze pro tuto činnost rozhodně doporučit minimálně živnostenské oprávnění. V opačném případě by mohla být taková činnost posouzena jako neoprávněné podnikání a patřičně sankcionována ve správním, případně i trestním řízení.

16 Vrácení úvěru Co se týká vrácení úvěru jako takového, je úvěrovaný oprávněn vrátit poskytnuté peněžní prostředky před dobou stanovenou ve smlouvě, pokud se smluvní strany nedohodly jinak. Úroky je pak úvěrovaný povinen zaplatit jen za dobu od poskytnutí do vrácení peněžních prostředků. Doba splatnosti závazku je tedy stanovena ve prospěch úvěrovaného. Poznámka: Toto ustanovení o placení úroků jen do dřívějšího vrácení peněz se ale v bankovní praxi téměř neuplatňuje. Banky naopak účtují za dřívější vrácení peněz zvláštní poplatky, přičemž to odůvodňují možnými ztrátami při náhradním umístění volných prostředků. V případě, že nejde o dřívější vrácení peněz, je úvěrovaný povinen vrátit peněžní prostředky ve smluvně sjednané lhůtě. Pokud nebyla sjednána, pak ve lhůtě do jednoho měsíce ode dne, kdy byl o jejich vrácení úvěrujícím požádán. Doporučení z praxe Kromě podstatných náležitostí bude smlouva o úvěru v praxi zpravidla obsahovat úpravu řady dalších náležitostí, jako jsou např. způsob a lhůta poskytnutí peněžních prostředků, účel poskytnutí úvěru, lhůta na vrácení úvěru, smluvní pokuta za porušení povinnosti úvěrovaného či úvěrujícího, zajištění úvěru (zástavním právem, směnkou, ručením, vinkulací apod.). Dále, stejně jako u smlouvy o zápůjčce, může být sjednána ztráta výhody splátek, rozhodčí doložka apod.

17 17 4 Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání Podstatou smlouvy o nájmu je obecně užívání cizí věci za úplatu. Podle ustanovení 3074 nového občanského zákoníku se řídí nájemní vztahy na rozdíl od ostatních závazkových vztahů novým zákoníkem dnem nabytí jeho účinnosti (tedy od ) bez ohledu na to, zda vznikly přede dnem jeho účinnosti, či nikoli.! Důležité Podle NOZ se jedná o smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, pokud jde o nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen Jak byl tento závazkový vztah upraven starou právní úpravou? Původní úprava byla obsažena v občanském zákoníku a převážně pak v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Pokud byly oběma smluvními stranami podnikatelé, jejich smluvní vztah se řídil i obchodním zákoníkem. Smlouva byla úplatná a stanovena byla obligatorně písemná forma. Povinné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor byly: předmět nájmu, účel nájmu, výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, doba, na kterou se nájem uzavírá, nejde-li o nájem na dobu neurčitou údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru, jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání.

18 18 Jak je patrné v porovnání s pojetím, které podává NOZ, údaj o předmětu podnikání již nutně nemusí být ve smlouvě obsažen. Rozhodující pro aplikaci ustanovení o smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání na daný nájemní vztah je reálné využití prostoru či místnosti k podnikatelské činnosti, a to alespoň z převážné části Přechod nájemních smluv uzavřených do do právní úpravy NOZ Začněme tím, jak se mají číst nové důležité zákony, tj. od konce od tzv. přechodných ustanovení. Co se týká nájmu budov a nebytových prostor, (které byly a jsou v rámci podnikání nejčastěji pronajímány či podnajímány), zajímá nás zejména 3074 NOZ věta první, která říká: Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Volně přeloženo to znamená, že do konce roku 2013 vzniknuvší práva a povinnosti z uváděných nájemních vztahů se budou řídit dřívějším občanským zákoníkem, potažmo zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor a (v případě podnikatelských smluvních vztahů) rovněž dřívějším obchodním zákoníkem, který byl stejně jako zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor k zrušen. Avšak práva a povinnosti z těch samých nájemních vztahů vzniklé po se již řídí NOZ. Tato skutečnost může nabýt na zajímavosti například u dlouhodobých nájemních smluv uzavřených na dobu určitou Dlouhodobé nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou Obecně platilo a podle NOZ stále platí, že nájemní vztahy uzavřené na dobu určitou lze jednostranně předčasně ukončit buď odstoupením od smlouvy (ze smluvních či zákonných důvodů), nebo výpovědí (zpravidla ze smluvních důvodů). Nájemní vztah uzavřený na dobu určitou přesahující 50 let se však může podle NOZ dostat do situace minimálně pro jednu ze smluvních stran nepříjemné. Pro přiblížení citujeme 2204 odst. 2 NOZ: Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

19 19 Dlouhodobá nájemní smlouva, uzavřená na dobu určitou delší padesáti let (a to i za staré právní úpravy před NOZ) tak po uplynutí padesáti let od jejího uzavření bude dále pokračovat jako smlouva sjednaná na dobu neurčitou (co do možnosti jejího jednostranného ukončení). Mohla by tedy být čistě teoreticky ukončena výpovědí kteroukoliv ze smluvních stran, a to bez uvedení důvodu. Dle NOZ výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou pokud si smluvní strany nesjednají ve smlouvě jinak nemusí být odůvodněná a výpovědní doba je u budov a pozemků tříměsíční (jedná se o výpověď z nájmu obecně jako takového dle 2231 NOZ), u prostor sloužících k podnikání zásadně šestiměsíční (dle 2312 NOZ). Jedním dechem je však zároveň nutno dodat, že ustanovení 2204 odst. 2 NOZ je postaveno na tzv. vyvratitelné domněnce (vyjádřené shora zvýrazněným souslovím má se za to ). Vzhledem k tomu, že ve smluvních vztazích by se mělo vycházet zejména ze skutečné vůle smluvních stran, je možné domněnku pokračování ve smlouvě po uplynutí padesáti let jako ve smlouvě uzavřené na dobu neurčitou vyvrátit na základě okolností právního případu nebo z výslovně projevené vůle stran. V praxi by mělo stačit prokázat, že záměrem smluvních stran bylo uzavřít smlouvu na dobu určitou, byť přesahující padesát let, s tím že tento záměr vyplývá přímo z vícera konkrétních ustanovení posuzované smlouvy. Proto pokud by se pronajímatel (nebo nájemce) pokusil vypovědět smlouvu po padesáti letech trvání nájmu, bylo by na druhé smluvní straně, aby prokázala, že nájem byl na základě svobodné vůle stran a z jasných a ve smlouvě zřetelně a jednoznačně definovaných a logických důvodů sjednán na dobu určitou (i když v nadstandardní délce) a výpověď daná pronajímatelem (nájemcem) z jiných než ve smlouvě sjednaných důvodů je neplatná.

20 Důležité změny S účinností NOZ tedy došlo ke zrušení stávající právní úpravy nájmů nebytových prostor zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a na nájem nebytových prostor se nově vztahuje mimo obecných ustanovení o nájmu také ustanovení 2302 a násl. NOZ, označená jako zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Poznámka: Namísto označení nebytový prostor se nově používá pro prostor nebo místnost, jež jsou pronajaty za účelem provozování podnikatelské činnosti nebo alespoň převážně k podnikatelské činnosti, označení prostor sloužící podnikání. Staré nájemní smlouvy na nebytové prostory sloužící k podnikatelským účelům se nově řídí právním režimem NOZ pro prostory sloužící podnikání, přičemž subsidiárně se použijí obecná ustanovení o nájmu dle ustanovení 2201 až 2234 NOZ. Oproti tomu dosavadní nájemní smlouvy na nebytové prostory, které neslouží k podnikatelským účelům, tj. slouží k neziskovým účelům, se nově řídí jen obecnými ustanoveními NOZ o nájmech. V rámci nájmu prostoru pronajímatel nájemci poskytuje služby související s nájmem prostoru. Toto lze však smluvně vyloučit, tj. nájemce si může služby nechat poskytovat třetí osobou. Jelikož podstatnou součástí podnikání je možnost, resp. nutnost reagovat na změny podmínek na trhu, umožňuje NOZ ( 2307) podnikatelům (nájemcům) s nájmem disponovat, tj. převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží. To se dělo z podstaty věci i za staré právní úpravy, ale vzhledem k neexistenci zákonného ustanovení, které by možnost převodu nájmu jako celku výslovně řešilo, si strany pomáhaly všelijak, zpravidla nepojmenovanou třístrannou smlouvou o postoupení práv a převzetí povinností z nájemní smlouvy (tj. za účasti stávajícího nájemce, nového nájemce i pronajímatele).

21 21 Důležité! Převod smlouvy, resp. nájmu je možné uskutečnit pouze za splnění následujících podmínek: a) pronajímatel musí nájemci prostoru určeného k podnikání poskytnout písemný souhlas s převodem; b) převod lze uskutečnit jen na základě písemné smlouvy (udělení souhlasu pronajímatele musí předcházet podpisu smlouvy o převodu nájmu). NOZ rozlišuje způsob ukončení nájmu prostor sloužících podnikání v závislosti na tom, zda byla smlouva uzavřena na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. Dle ustanovení 2312 NOZ lze nájem na dobu neurčitou vypovědět z jakéhokoliv důvodu s šestiměsíční výpovědní dobou. Původní právní úprava stanovila tříměsíční výpovědní dobu, přičemž dohodou smluvních stran mohla být sjednána i kratší výpovědní doba. V případě, že strana vypovídající nájem má k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. To ovšem neplatí u nájemního vztahu trvajícího déle než pět let (pak je výpovědní doba vždy alespoň šestiměsíční). Za vážný důvod k výpovědi můžeme považovat např. ztrátu způsobilosti k podnikatelské činnosti, změnu určení pronajatého prostoru nebo hrubé porušení povinností. Předčasné ukončení nájemního vztahu (sjednaného na dobu určitou) výpovědí je možné jen z důvodů (a za podmínek) stanovených zákonem zvlášť pro nájemce ( 2308 NOZ) a pro pronajímatele ( 2309 NOZ). Výčet zákonných výpovědních důvodů se proti původní právní úpravě poněkud zredukoval, nicméně lze konstatovat, že co do obsahu, nedošlo u výpovědních důvodů k velkým významovým změnám.

22 22 U nájemce jsou stanoveny tyto zákonné výpovědní důvody: i) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící k podnikání určen; ii) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci; a nebo iii) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor. U pronajímatele jsou stanoveny tyto zákonné výpovědní důvody: i) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat; nebo ii) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli (i přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě); nebo iii) nájemce je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Výpovědní doba je stanovena na tři měsíce a výpověď musí pod sankcí neplatnosti obsahovat odůvodnění ( 2310 NOZ). Důležité! Vzhledem k tomu, že nový občanský zákoník zavádí značnou smluvní volnost, mohou si smluvní strany samozřejmě sjednat jak v případě smluv uzavřených na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou další nebo jiné výpovědní důvody, jakož i jinou délku výpovědní doby. V souvislosti s výpovědí nájmů prostor sloužících podnikání je třeba se zmínit o novém institutu námitek proti výpovědi ( 2314 NOZ). Důvodem k zavedení tohoto institutu byla zřejmě snaha o eliminaci sporů o oprávněnost výpovědí z nájmů. Námitky je možné vznést písemně ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výpovědi. Tato lhůta je prekluzivní, to znamená, že po jejím uplynutí zaniká právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (viz níže).

23 23 V případě že strana, které byla dána výpověď, podá námitky včas a strana vypovídající do jednoho měsíce, co jí byly námitky doručeny, svou výpověď nevezme zpět, může být oprávněnost výpovědi přezkoumána soudem, pokud o to vypovídaná strana požádá nejpozději ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Pokud nájemce vyklidí prostor v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a nájemcem přijatou bez námitek ( 2313 NOZ). Pokud skončí nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované v daném místě vypovězeným nájemcem. Poznámka: Toto ustanovení může být v praxi využitelné například v případě, kdy nájemce jako provozovatel obchodu s potravinami má určitý okruh pravidelných zákazníků, kteří budou docházet nakupovat potraviny na to samé místo, i když již původní nájemce nebude provozovatelem prodejny. Podmínkou je, že nejde o výpověď pro hrubé porušení povinností nájemce. Jak bude daný institut v praxi skutečně fungovat, zatím není jasné. V souvislosti s ním totiž vyvstává nejen otázka určení výše náhrady (dle důvodové zprávy k NOZ se počítá s jednorázovou náhradou), ale i to, zda má být tato náhrada uplatněna vůči pronajímateli, nebo vůči novému nájemci prostor. Máme za to, že vůči pronajímateli. Smluvní strany mají možnost použití daného ustanovení 2315 NOZ smluvně vyloučit. Technické zhodnocení, resp. zhodnocení předmětu nájmu Zhodnocení předmětu nájmu, resp. náhrada na něj, je v NOZ řešena v Zákon stejně jako dříve rozlišuje dvě situace: a) změna věci se souhlasem pronajímatele (souhlas musí být obligatorně písemný pouze tehdy, je-li nájemní smlouva písemná) pak se pronajímatel s nájemcem vyrovná při skončení nájmu podle míry zhodnocení. Co se rozumí mírou zhodnocení, NOZ výslovně nestanoví (původní předpisy hovořily o protihodnotě toho, o co se zvýšila hodnota věci). Problematika bude pravděpodobně řešena účetními předpisy.

24 24 b) změna věci bez souhlasu pronajímatele pak je nájemce povinen uvést věc do původního stavu, jakmile jej o to pronajímatel požádá, nejpozději při skončení nájmu věci. Pokud tak nájemce neučiní, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby Podnájem NOZ samozřejmě pamatuje i na situace, kdy strany uzavírají podnájemní smlouvu. Nutno říci, že se jimi zabývá poměrně okrajově, nicméně podrobností se lze dobrat výkladem. Základní podmínkou je, že pronajímatel souhlasí s uzavřením smlouvy o podnájmu (resp. smlouvy o zřízení užívacího práva). Písemný souhlas pronajímatele je obligatorně požadován jen tehdy, pokud byla samotná nájemní smlouva uzavřena v písemné formě. Z důvodu pozdější prokazatelnosti udělení souhlasu však písemný souhlas pronajímatele nelze než doporučit. NOZ pak výslovně stanoví, že užívací právo lze zřídit jen na dobu nájmu věci (bez ohledu na to, zda movité, či nemovité) a také v případě užívání věci odpovídá nájemce pronajímateli, jako by věc užíval sám, což rovněž není nic nového oproti staré právní úpravě. Pokud tedy nájemce a podnájemce dodrží výše uvedené základní zákonné předpoklady k podnájmu, mohou si v podnájemní smlouvě sjednat de facto cokoliv, když se budou z podstaty věci přiměřeně řídit ustanoveními o nájmu (ostatně stejně tak jako dříve). To vše samozřejmě při zachování základních premis, na kterých NOZ stojí, tj. nesmí si ujednat to, co zákon výslovně zakazuje, když jsou mimo jiné výslovně zakázána ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek.

25 25 5 Použité zdroje Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (účinný od ) Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (platný a účinný do ) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 21 Cdo 1484/2004 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Odo 234/2005

26 26 6 Kontrolní test Nyní si můžete ověřit, zda jste předchozímu textu zcela porozuměli. Interaktivní test je pro vás připraven pod tímto odkazem zde. Test je zcela anonymní, slouží pouze vám jako zpětná vazba. Obsahuje otázky s nabídkou odpovědí. U každé otázky označte vždy pouze jednu správnou odpověď. Výsledky testu si můžete nechat zaslat na svou ovou adresu. Test si můžete kdykoliv zopakovat. Odkaz bude aktivní po dobu jednoho roku.