Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č.6463/113 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č.6463/113 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 2.2 Bytový dům - s nebytovými prostory Stávající Číslo popisné: 283 Na pozemku parc. č.: st.15/6 Pozemky parc. č.: st.15/4, st.15/6 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jana Oktábcová, Kamenný Přívoz 283, Kamenný Přívoz, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jana Oktábcová, Kamenný Přívoz 283, Kamenný Přívoz, 1 / 1 Katastrální území: Kamenný Přívoz LV č.: 2767 Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Kamenný Přívoz Část obce: Kamenný Přívoz Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ: Čimická 780/ Praha 8 tel.: / Kč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 24 stran textu včetně 15 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 2.2 Bytový dům - s nebytovými prostory Kraj: Středočeský Obec, část obce: Kamenný Přívoz Katastrální území: Kamenný Přívoz Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 3 počet bytových/nebytových jednotek: zastavěná plocha 1NP: 214 m 2 obestavěný prostor: m 3 podlahová plocha - obytná část 281 m 2 podlahová plocha - nebytová část 163 m 2 jednotková cena: Kč/m 3 podíl byt./nebyt. podl. ploch 63 % 37 % 0 % 0 % garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 52 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Objekt bydlení s prostory k podnikání rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 1989 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na vodu ze studny na pozemku st. 15/4, elektro, kanalizaci do vlastní žumpy na pozemku st. 15/4. Přístup je ze zpevněné místní komunikace pozemek st. 15/1 a dále přes pozemek č. 725 oba ve vlastnictví Obce Kamenný Přívoz. V obci je možnost napojení na vodu z veřejného řadu a na veřejný kanalizační řad. Na pozemku st. 15/4 se nachází oplocení k ulici, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, studna, přípojka vody, žumpa, přípojka kanalizace, dřevěný zastřešená pergola s krbem, dřevěný přístřešek a jeden okrasný smrk. výměra pozemků celkem: 677 m 2 jednotková cena 900 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Předkupní právo zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: Budova: řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Známá trampská obec Kamenný Přívoz se nachází v okrese Praha-západ ve Středočeském kraji cca 4 km jižně od Jílového u Prahy. Obec je rozdělena na dvě části řekou Sázava. Obě strany jsou spojeny železným mostem. Kamenný Přívoz je známou rekreační oblastí obyvatel hl. m. Prahy. Kamenný Přívoz proslavila také železniční trať Posázavský pacifik, známý také jako delší Čerčaňák, který vede z Prahy do Čerčan. Obcí procházejí silnice č. 105 Praha - Jílové u Prahy - Kamenný Přívoz - Neveklov - Sedlčany a č. 106 Štěchovice - Kamenný Přívoz - Týnec nad Sázavou - Benešov. V obci jsou restaurace, obchody, OÚ, pošta, PID, ZŠ a lékař. Dobrá dostupnost je do hlavního města Prahy cca 20 km. Rizika: Záplavová oblast Oceňované nemovitosti se nacházejí na levém břehu řeky Sázavy v záplavovém území. Řeka je v místě široká a je dobře regulovaná. Podle sdělení manžela vlastnice nemovitostí nebyla nemovitost zaplavena. Ostatní omezení Předkupní právo K předkupnímu právu ve prospěch Tůmové Lucie, zapsaném na LV č při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. zapsaném na LV č při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Na LV č je zapsaná jedna nebytová jednotka a dva byty. Prohlášení vlastníka budovy nebylo předloženo a prohlídkou domu bylo zjištěno: v 1.PP je kotelna s kotlem na tuhá paliva pro celý dům a sklep v 1.NP se nachází nebytová jednotka - restaurace v 2.NP je bytová jednotka o velikosti 4+1 a byt o velikosti 1+kk v podkroví je 7 samostatných pokojů s koupelnou a WC - ubytovna Velikost podílů na společných částech domu a na pozemcích, zapsaná na LV č u jednotlivých jednotek, neodpovídá skutečně naměřeným podlahovým plochám. Popis / dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený dvoupodlažní dům s obytným podkrovím se sedlovou střechou. Původní objekt byl vystavěn kolem roku Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Kolem roku 1989 byla provedena vestavba podkroví, byly přistavěny venkovní WC, venkovní bar a nekuřácký salonek se sociálkami. V roce 2007 byl dům prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky (1x nebytová jednotka a 2x byt). Kolem roku 2010 byly provedeny drobné stavební úpravy v podkrovních pokojích. Prohlášení vlastníka budovy nebylo předloženo a prohlídkou domu bylo zjištěno: v 1.PP je kotelna s kotlem na tuhá paliva pro celý dům a sklep v 1.NP se nachází nebytová jednotka - restaurace v 2.NP je bytová jednotka o velikosti 4+1 a z dalšího pokoje byl zřízen byt 1+kk v podkroví je 7 samostatných pokojů s koupelnou a WC, které byly zřejmě zřízeny z druhé bytové jednotky zapsané na LV č

4 Sedlový krov a pultové střechy přístaveb jsou pokryté vlnitými šablonami ONDULINE, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené, podlahy v 1.PP jsou betonové, v 1.NP je keramická dlažba, v 2.NP je keramická dlažba a PVC a v podkroví je keramická dlažba a textilní krytiny. Rozvod vody je studené a teplé, vytápění domu je ÚT s kotlem na tuhá paliva. Na sociálkách v restauraci jsou WC, pisoáry a umyvadla. V koupelně v bytě v 2.NP je vana, umyvadlo a WC kombi. Na samostatném WC je WC kombi a umývátko. V koupelnách v podkroví jsou sprchové kouty, umyvadla a WC kombi. V 1.PP je kotelna s uhelnou a sklep se domácí vodárnou a kombinované bojlery na teplou vodu. Údržba objektu je prováděna jen minimální. Prvky krátkodobé životnosti jsou dožívající. V podkroví se na stěnách tvoří plíseň. V kuchyni v 2.NP chybí zařizovací předměty. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních kámen, beton 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm prací 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha sedlový a pultový krov 5. Krytiny střech vlnité šablony ONDULINE 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové hladké 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody 1.PP betonové, 1.NP dřevěné 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba 15. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studené a teplé 19. Vnitřní kanalizace ze všech zařizovacích 20. Vnitřní plynovod chybí předmětů 21. Ohřev teplé vody bojlery 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, sprchy a vana 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní přípojka telefonu, rozvod TV antén Seznam podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.PP 98,40 m 2 32,15 m 2 kotelna, uhelna 19,00 m 2 0,50 9,50 m 2 chodba 4,00 m 2 0,50 2,00 m 2 sklep 41,30 m 2 0,50 20,65 m 2 1.NP 214,07 m 2 163,40 m 2 nebyt - lokál 41,50 m 2 1,00 41,50 m 2 výčep-bar 19,50 m 2 1,00 19,50 m 2 vstup 8,40 m 2 1,00 8,40 m 2 sklad piva 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 nekuřácký salonek 10,40 m 2 1,00 10,40 m 2 sociálka 13,90 m 2 1,00 13,90 m 2 venkovní WC - páni 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 venkovní WC - dámy 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 WC zaměstnanci 1,90 m 2 1,00 1,90 m 2 úklid 1,60 m 2 1,00 1,60 m 2 kuchyň 25,00 m 2 1,00 25,00 m 2 zázemí kuchyně 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 venkovní bar 17,50 m 2 1,00 17,50 m 2 2.NP 172,66 m 2 130,45 m 2 byt - pokoj 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 chodba 8,90 m 2 1,00 8,90 m 2 pokoj 26,90 m 2 1,00 26,90 m 2 lodžie 15,90 m 2 0,50 7,95 m 2 chodba 4,10 m 2 1,00 4,10 m 2 pokoj 7,90 m 2 1,00 7,90 m 2 balkon 7,80 m 2 0,50 3,90 m 2 pokoj 20,80 m 2 1,00 20,80 m 2 kuchyň 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 WC 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 koupelna s WC 6,50 m 2 1,00 6,50 m 2 byt - pokoj s kk 17,70 m 2 1,00 17,70 m 2-4 -

5 koupelna s WC 3,50 m 2 1,00 3,50 m 2 balkon 7,80 m 2 0,50 3,90 m 2 podkroví 172,66 m 2 118,50 m 2 ubytovna - pokoj 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 koupelna s WC 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 pokoj 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 koupelna s WC 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 pokoj 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 koupelna s WC 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 pokoj 14,70 m 2 1,00 14,70 m 2 koupelna s WC 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 pokoj 4,60 m 2 1,00 4,60 m 2 koupelna s WC 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 pokoj 15,90 m 2 1,00 15,90 m 2 koupelna s WC 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 lodžie 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 pokoj 15,90 m 2 1,00 15,90 m 2 koupelna s WC 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Jílové u Prahy - Radlík 667, , Zavedená restaurace s tanečním sálem a terasou. Dispozice: výčep 210m2 s 45místy, sál s barem hudební technikou a biliárem 205m2 s 80místy a letní terasa se 40místy, zázemí restaurace představující vybavenou kuchyni, sklady a technické místnosti 172m2.V 1.NP se nachází byt s balkonem do dvora/na jih/ o velikosti 3+kk se dvěma koupelnami o rozloze 80m2.V přízemí zadního traktu domu je připraveno zázemí pro instalaci vířivky, sauny a bazénu navazující na dvůr-zahradu o rozloze cca 200m2.V 1.NP a 2.NP je zkolaudovaná přístavba v hrubé stavbě, se záměrem zbudování cca 25 pokojů s příslušenstvím. Topení a ohřev teplé vody je řešen kotelnou na LTO, zavedena plynová přípojka, odpady do jímky,napojeno na vodovod. K1 Zdroj ceny - 0,75 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,85 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemků 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-5 -

6 Měchenice - Praha - západ 478, , Pension o 4 bytech s restaurací a barem včetně plně vybavené kuchyně. U pensionu vlastní parkoviště pro 10 aut. K1 Zdroj ceny - 0,75 K2 Velikosti objektu - podobný počet užitných ploch 1,00 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Malešov u Kutné Hory 420, , Restaurace s ubytováním Velký Rybník - Velas, 1343 m2, Malešov - 5 km od Kutné Hory. Dispozice: restaurace s kapacitou 50 osob, kuchyň, skladovací prostory, WC, venkovní terasa o kapacitě 60 osob. V patře 4 pokoje s kapacitou 16 lůžek, každý s koupelnou a sociálním zařízením. Na pozemku garáž. Možnost využití k podnikání i trvalému bydlení. K1 Zdroj ceny - 0,70 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - horší 1,15 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemků 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 26,14 % Variační koeficient po úpravách: 3,68 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 444 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 15/4 485 m Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 15/6 192 m Kč/m 2 Celkem: 677 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 7 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti

7 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kontrolní propočty z podlahových ploch: 1.NP nebyt. jedn. restaurace 163,00 m 2 * 8.500,00 Kč/m 2 = Zaokrouhleno: ,00 Kč ,00 Kč 2.NP byt. jednotka ,00 m 2 * 7.500,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Zaokrouhleno: ,00 Kč 2.NP byt. jednotka 1+kk 25,00 m 2 * 8.000,00 Kč/m 2 = ,00 Kč P- ubytovna-7x pokoj+koupelna s WC 119,00 m 2 * 3.000,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Zaokrouhleno: ,00 Kč Celkem: ,00 Kč Z uvedených důvodů se v závěru přikláním zejména k hodnotě zjištěné metodou srovnávací, kdy provádím srovnání celého objektu, tato metoda nejlépe vystihuje hodnotu oceňované nemovitosti v souvislosti se situací na trhu. V přehledu jednotek jsou uvedeny obvyklé ceny skutečně užívaných jednotek v domě. Jedná se budovu zavedené restaurace s dvěma byty a ubytovnu. Při návrhu hodnoty obvyklé ceny zohledňuji především dobrou polohu nemovitosti v sídle vhodném pro bydlení ale zvláště pro rekreaci a to pro vodáky (řeka Sázava). Výhody: - nemovitosti se nacházejí ve známé rekreační oblasti při řece Sázavě - jedná se o dům s restaurací, s byty 4+1 a 1+kk a ubytovnou - dům v dobrém technickém stavu -v místě vlakové nádraží a PID Nevýhody: - nemovitosti se nacházejí v záplavovém území - ubytovna v horším technickém stavu - 7 -

8 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6463/113 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 Tabulka jednotek - v budově č. p. 283 Legenda:PJ - započitatelná plocha vlastní jednotky; JCJ - jedn. cena vlastní jednotky Číslo Podlaží Typ PJ JCJ Předzahrádka Garáže Obvyklá cena Kupní cena m 2 Kč/m 2 Kč Kč Kč Kč 1. NP nebyt 163, NP , NP 1+kk 25, NP ubytovna 118, Popis / dispozice jednotek Jedná se o nebytovou jednotku - restauraci umístěnou v 1.NP domu č.p Restaurace obsahuje vstup, lokál, výčep - bar, sklad piva, nekuřácký salonek, sociálku, venkovní WC pro dáma a pro pány, WC pro zaměstnance, úklidovou komoru, kuchyň, zázemí kuchyně, venkovní bar. Okna jsou dřevěná zdvojená, na podlahách je keramická dlažba, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva umístěném v kotelně v 1.PP. Údržba je prováděna jen minimální. Jedná se o byt umístěný v 2.NP domu č.p Byt obsahuje pokoj, chodbu, pokoj, lodžii, chodbu, pokoj, balkon, pokoj, kuchyň, WC a koupelnu s WC. Okna jsou dřevěná zdvojená, na podlahách je keramická dlažba, cementový potěr, PVC a textilní krytiny. Vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva umístěném v kotelně v 1.PP. Údržba je prováděna jen minimální. V kuchyni chybí zařizovací předměty. Jedná se o byt umístěný v 2.NP domu č.p Byt obsahuje pokoj s kk, koupelnu s WC a balkon. Okna jsou dřevěná zdvojená, na podlahách je keramická dlažba, PVC a textilní krytiny. Vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva umístěném v kotelně v 1.PP. Údržba je prováděna jen minimální. Prohlídka nebyla umožněna. Jedná se o sedm samostatných pokojů s koupelnou a WC a u jednoho pokoje je i lodžie. V koupelnách je umyvadlo, sprchový kout a WC. Na podlahách je PVC, textilní krytiny a keramická dlažba. Vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva umístěném v kotelně v 1.PP. Údržba je prováděna jen minimální

10 List vlastnictví

11 - 11 -

12 Snímek katastrální mapy

13 Fotodokumentace Pohled z ulice Pohled z ulice Celková situace Severozápadní pohled Severní pohled severní pohled

14 Venkovní plochy před restaurací Venkovní sezení Zastřešená pergola s krbem Vstup do restaurace Venkovní bar Sklad piva

15 Lokál Výčep - bar Restaurace - kuchyň Sklep Sklep - bojlery Kotelna - 1.PP

16 Restaurace - sociálky Restaurace - sociálky Schody do 2.NP Byt kuchyň Byt pokoj Byt pokoj

17 Byt pokoj Byt chodba Byt WC Byt koupelna Schody do podkroví Ubytovna - pokoj

18 Ubytovna - koupelna s WC Ubytovna - pokoj Ubytovna - koupelna s WC Ubytovna - chodba Ubytovna - pokoj Ubytovna - koupelna s WC

19 Ubytovna - pokoj Ubytovna - koupelna s WC

20 Mapa oblasti

21 Mapa obce

22 Srovnatelné nemovitosti

23 - 23 -

24 - 24 -