EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 21/2013. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 21/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 10.3 Byt (spoluvlastnický podíl na budově) V celkové rekonstrukci Číslo jednotky: 1290/5 V budově č. p.: 1290 Na pozemku parc. č.: st.337 Pozemky parc. č.: st.337 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 1 / 1 na pozemku: 1 / 1 Vlastník jednotky: Michal Wagner, Palackého 1290, Předklášteří, 1 / 1 Vlastník pozemku: Michal Wagner, Palackého 1290, Předklášteří, 1 / 1 Katastrální území: Předklášteří LV č.: 809 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Předklášteří Část obce: Předklášteří Ulice: Palackého Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ: U Pískovny Praha 8 - Kobylisy tel.: / Kč Poznámka: Objednávka č.136/2013-n ze dne od firmy Eurodražby.CZ a.s. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 4 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.3 Byt (spoluvlastnický podíl na budově) Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Předklášteří Katastrální území: Předklášteří Ulice: Palackého jednotka stávající stav budoucí stav typ: podlaží: 3. NP 3. NP orientace JZ JZ započitatelná plocha: 120 m m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 10 % 10 % rozestavěnost: 48 % vytápění: Ústřední / etážové - plyn Ústřední / etážové - plyn technický stav jednotky: Novostavba (do 5 let stáří) Novostavba (do 5 let stáří) forma užívání: Bydlení Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / / provedené dílčí rek. jednotky: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Jedná se o pozemek st. parc.č.1290/5 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 154m 2. Pozemek je zapsaný na LV č.754 s bytovým domem čp.1290 a je zcela tímto domem zastaven. K oceňované jednotce č.5 patří spoluvlastnický podíl 2/6. Na pozemek jsou přivedeny přípojky od IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Přístup k domu je ulice Palackého a s pozemku parc.č.81/2 (vlastník-obec Předklášteří, způsob využití-jiná plocha, druh pozemku-ostatní plocha), který zároveň tvoří dvůr u bytového domu. výměra pozemků celkem: 154 m m 2 budova / počet sekcí: řadová krajní 1 řadová krajní 1 počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: Zděná, podsklepená, 2NP a podkroví. Zděná, podsklepená, 2NP a podkroví. stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: 50 % V roce 2005 provedena střešní nástavba s novou střechou za účelem postavení nového podkrovního bytu. Investiční záměr nebyl dotažen ke kolaudaci bytu a vzniklý podkrovní prostor má v současné době charakter půdy. 50 % V roce 2005 provedena střešní nástavba s novou střechou za účelem postavení nového podkrovního bytu. Investiční záměr nebyl dotažen ke kolaudaci bytu a vzniklý podkrovní prostor má v současné době charakter půdy. stav stavby: Dobře udržovaná Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / / provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu - 2 -

3 omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné Obec Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Předklášteří je obec v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji, 23 km severozápadně od Brna (25 minut jízdy), v podhůří Českomoravské vrchoviny. Předklášteří sousedí s Tišnovem, Dolními Loučkami a Štěpánovicemi. K obci náleží i osada Závist. Dle platného MLO zde žije obyvatel. V obci je vybavenost: základní škola (I. stupeň), mateřská škola, tenisové kurty, víceúčelové hřiště, squashová hala, lyžařský svah Klínek, rybník, restaurace, cukrárna, nákupní příležitosti, ranně gotický klášter Porta Coeli s Podhoráckým muzeem, poštovní úřad, ordinace praktického lékaře. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Tišnov. V místě je k dispozici pravidelná autobusová linka. Rizika: Záplavová oblast Bytový dům je podsklepený a nachází se do 200m od toku řeky Svratky. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.809 ze dne pro kat. území Předklášteří je zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní ve prospěch ČS a.s. Popis / dispozice: Oceňovaná nemovitost - jednotka č.5 se nachází v půdním prostoru bytového domu čp1290. Bytový dům je podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdní prostor. V r byla zahájena půdní vestavba velkoplošného bytu 4+12 o podlahové ploše ca 120m 2. Na přestavbu si stavebník vyřídil úvěr ,-Kč. Dosavadní přestavba spočívala v nástavbě půdního zdiva o ca 1m, pořízení nové střešní vazby, položení nové taškové krytiny, nástavbu komínů nad úroveň nové střechy, instalace střešních oken, prodloužení vnitřní instalace vodovodu a kanalizace v domě. Proinvestováno v souvislosti s touto přestavbou ca ,-Kč. Stavebník doposud přestavbu řešil dodavatelským způsobem. V současné době se v půdní vestavbě nepokračuje několik let. Současná rozestavěnost bytu je ca 48%. Dispozice bytu po dokončení: schodiště, chodba, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice, 2 dětské pokoje, balkon. Popis / dispozice - budoucí stav: Podkrovní byt 4+1 (3.NP) bez výtahu, o podl. ploše 120m 2 a dispozici - schodiště, chodba, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice, 2 dětské pokoje, balkon

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více prací 3. Stropy keramické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová, dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah plovoucí, textilie 15. Vytápění ústřední-plynový kotel 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra chybí Závady: Závady jednotky: V roce 2005 provedena střešní nástavba s novou střechou za účelem postavení nového podkrovního bytu. Investiční záměr nebyl dotažen ke kolaudaci bytu a vzniklý podkrovní prostor má v současné době charakter půdy. Jednotka je neobyvatelná a v současné době má charakter půdy. Podkrovní byt je rozestavěn ze 48%. Stávající stav Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha obytné místnosti 120,00 m 2 1,00 120,00 m 2 Celkem 120,00 m 2 120,00 m 2 Budoucí stav Seznam ploch jednotky - budoucí stav Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha obytné místnosti 120,00 m 2 1,00 120,00 m 2 Celkem 120,00 m 2 120,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Srovnávané jednotky 120,00 X X X X Zděná stavba. 102,00 3.NP , Dolní Loučky K prodeji obecní byt 3+1, v klidné části obce Dolní Loučky. Byt je po celkové rekonstrukci. Jedná se o mezonetový byt o celkové ploše 102m2. Byt se nachází ve 3.NP/3. Nová kuchyňská linka včetně spotřebičů, plastová okna, plovoucí podlahy atd. Obec nabízí veškerou občanskou vybavenost. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00-4 -

5 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - Lepší-celý dům po rekonstrukci. 0,90 Zděná. 90,00 4.NP 4+kk , Kuřim Prodej mezonetového bytu v osobním vlastnictví v cihlové novostavbě v Kuřimi u Brna. Celková výměra 90m2 ( předsíň 4,5m2, koupelna s vanou 4,5m2, samost. WC 1,30m2, obyvací pokoj s kuch. koutem 40m2, pokoj 14m2, balkon 4,80 m2. Podkroví - 2 pokoje 14m2, 10m2,) K bytu náleží sklepní koje 0,96m2. Balkon je přístupný z obýv. pokoje s KK i z ložnice. Byt je ve 3. a 4. podlaží. Byt je pěkně a moderně zařízen - vybavení po dohodě možno ponechat. Náklady na bydlení 3400,- Kč. V bytě je samostatné plynové topení - kotel. Atraktivní a pohodlné bydlení s výbornou dostupností do Brna. V blízkosti mateřské školy,školy,supermarket Lídl,Penny,dětské hřiště,tenisové kurty,les. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - Lepší. 0,90 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - Lepší-obytný dům je jako novostavba 0,90 ul.dlouhá, Veverská Bitýška 95, , Nabízíme k prodeji byt v rekonstruované budově bývalého mlýna na okraji Veverské Bítýšky. Jedná se o prostorný, mezonetový byt o dispozici 3+kk se dvěma dalšími místnostmi (pracovnou a šatnou) ve 2. patře, jehož celková plocha činí 95 m2. Vytápění bytu je zajištěno vlastním plynovým kotlem, jsou zde dřevěná vakuová a plastová okna a plovoucí podlahy. Netradičně řešený byt má okna orientovaná zejména na jih a východ a je díky tomu velmi dobře prosvětlený. V mezonetové části jsou štítová zaoblená okna s výhledem na Podkomorské lesy, velký pokoj, dvě menší místnosti (pracovna a ložnice) a samostatné WC s umyvadlem. V základní části bytu je velká kuchyně s nábytkem v jednotném stylu, obývací pokoj a koupelna. K bytu patří i sklep. Výhodou jsou silné zdi, a tedy velmi dobré zvukově-izolační vlastnosti. Platby za energie jsou minimální. Objekt prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2007, jeho součástí je společný uzavřený dvůr se zahradou a dětským hřištěm. Dům je vybaven kamerovým bezpečnostním systémem. Ve vedlejším vchodě vzniklo nové fitcentrum s posilovnou, saunou a squashovým kurtem. Velmi blízko je také konečná zastávka lodní dopravy na brněnské přehradě a kvalitní a pravidelné spojení s Brnem zajišťuje blízká zastávka autobusů integrovaného dopravního systému. Veverská Bítýška je městysem s velmi dobrou občanskou vybaveností a přitom výchozí branou do zajímavých přírodních lokalit. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - Celý dům po rekonstrukci. 0,90 Variační koeficient před úpravami: 11,22 % Variační koeficient po úpravách: 11,60 % Průměrná cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 120 m 2 Porovnávací hodnota (budoucí stav bytu po kolaudaci) Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V současné době proinvestováno do půdní nástavby ca ,-Kč. Byt je pouze ve stavu hrubé stavby - rozestavěnost ca 48% a na jeho dokončení dodavatelským způsobem bude třeba ca ,-Kč. Porovnávací hodnota vystihuje stav po zkolaudování nového podkrovního bytu. Negativní vliv z jeho rozestavěnosti je značný a snižuje současnou porovnávací hodnotu na ,-Kč

6 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.809 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.136/2013-n ze dne od firmy Eurodražby.CZ a.s. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Předklášteří, která má úplné občanské vybavení, je prakticky stavebně srostlá s vedlejším městem Tišnov a je vzdálena od krajského města Brno ca 23 km - bytový dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace s ČOV a zemní plyn - po dokončení půdní vestavby se získá byt o velikosti 4+1 s vlastním sociálním zařízením a o celkové podlahové ploše ca 120m 2 Zápory nemovitosti: - rozestavěnost půdního bytu činí 48% (hrubá stavba) a na jeho dokončení dodavatelským způsobem bude potřeba ca ,-Kč - půdní byt je na úrovni 3.NP a v domě není výtah - nemovitost se nachází v záplavové zóně s klasifikací rizika 3 - střední a bytový dům je celý podsklepen - v současné době je v KN (LV č.809) veden rozestavěný byt jako jiný nebytový prostor - na LV č.809 pro kat. území Předklášteří je zapsáno omezení vlastnického práva, což vytváří komplikované právní vztahy Stanovení stávající obvyklé ceny: Stávající obvyklou cenu stanovuji s ohledem na budoucí porovnávací hodnotu, výhody a nevýhody nemovitosti a na značný stupeň rozestavěnosti ve výši ,-Kč. Poznámka: Místního šetření se stavebník nezúčastnil a znalec tak získal pouze základní údaje od jeho otce. Při místním šetření nebyla doložena schválená projektová dokumentace na půdní vestavbu bytu ani stavební povolení od místně příslušného stavebního úřadu. Některé údaje jako stáří původního objektu a podobně znalec odvodil z povahy stavby a nemusí byt tak přesné. Po dokončení stavby podkrovního bytu s kolaudací lze předpokládat na trhu jeho budoucí cenu okolo ,-Kč. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 21/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.21/2013. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 Fotodokumentace ze dne Rozestavěný podkrovní byt. Schodiště do podkrovního bytu. Detail střešniího okna. Zkosení z východní strany. Pohled na střešní nástavbu z dvorní strany. Pohled na střešní nástavbu z ulice Palackého